№ 2-849/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2012 года Советский районный суд г. Томска в составе

председательствующего Николаенко Е.С.,

при секретаре Меркульевой Н.С.,

с участием представителя ответчика Казначей А.И. – Лукьянчикова С.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества ... к Казначей А.И. о взыскании задолженности по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома,

Установил:

ОАО ... в лице конкурсного управляющего Саранина А.В. обратилось в суд с иском к Казначей А.И. о взыскании задолженности по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома.

В обоснование заявленных требований указано, что между открытым акционерным обществом ... к Казначеем А.И. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома №, № с помещениями соцкультбыта и гаражами стоянками по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму ... рублей.

По договорам №, № обязательства по оплате за счет собственных средств ответчиком не исполнены, задолженность не погашена.

По договорам №, №, № обязательства по оплате по договорам путем поставки строительных материалов ответчиком не исполнены, задолженность не погашена.

Задолженность подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подписанным обеими сторонами ОАО ... и Казначеем А.И., кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была написана расписка на имя генерального директора ОАО ... об отсрочке оплаты указанной суммы.

Ответчик, заключив вышеуказанные договоры о долевом участии, не исполнив обязательства по оплате, передал право требование третьим лицам в соответствии с договорами цессии (уступки). Впоследствии квартиры, являющиеся предметом договоров были переданы по актам приема-передачи новым кредиторам – физическим лицам.

На основании изложенного, истец просит взыскать с Казначея А.И. задолженность по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома №, № с помещениями соцкультбыта и гаражами-стоянками по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.

В судебное заседание представитель ОАО ... в лице конкурсного управляющего Саранина А.В., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, не явился, о причине неявки суд не известил.

Ответчик Казначей А.И. в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не известил.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснил, что Казначей А.В. поставлял строительные материалы для ОАО .... За поставленные строительные материалы ему предоставлялись квартиры. Между ОАО ... и Казначеем А.И. было заключено несколько договоров на долевое участие в строительстве дома <адрес>. Документы, свидетельствующие о проведенных расчетах между истцом и Казначей А.И. были переданы в ОАО ... и у него не сохранились. С согласия директора ОАО ... Казначей А.И. согласовал уступку права требования по заключенным им договорам, которые впоследствии были перезаключены истцом путем прямого заключения договоров об участии в долевом строительстве с физическими лицами. Стоимость права требования была оплачена Казначей в полном объеме, претензий к нему ОАО ... не предъявлял, о чем, к примеру, подтверждает справка в соответствии с договором о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. об оплате ... квартиры по адресу: <адрес> за подписью директора и главного бухгалтера и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

В соответствии с ч.3,4 ст. 167 ГПК суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчика.

Суд, заслушав пояснения представителя ответчика, изучив письменные доказательства по делу, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно решению Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ Дело № ОАО ... признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Саранин А.В.

Конкурсный управляющий, действуя в соответствии со ст. 126, 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведенного анализа документации финансово-хозяйственной деятельности ОАО ... установил наличие задолженности за Казначей А.И. в сумме ... рублей по заключенным ранее договорам участия в долевом строительстве жилья в связи с чем, обратился с иском в суд.

Основанием для взыскания задолженности явился акт сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ... и Казначеем А.И. и расписка Казначея А.И. об отсрочке платежей.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ... и Казначеем А.И. был заключен договор № о долевом участии в строительстве ж/д № с помещениями соцкультбыта и гаражами- стоянками по <адрес>. Предметом договора является порядок и условия участия застройщика и дольщика в строительстве жилого дома №. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: ... квартира под условным строительным номером № общей площадью ... кв.м., на ... этаже блок- секции. В пункте 2.1 договора, стороны установили, что вклад дольщика в строительство жилого дома равен стоимости ... квартиры и составляет ... рублей. Согласно п. 2.2 договора, дольщик приобретает квартиру за счет собственных средств и обязуется рассчитаться до конца периода строительства объекта. Обязательство по оплате дольщиком не исполнено, задолженность по договору составляет ... рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ... и Казначеем А.И. был заключен договор № о долевом участии в строительстве ж/д № с помещениями соцкультбыта и гаражами- стоянками по <адрес>. Предметом указанного договора является порядок и условия участия застройщика и дольщика в строительстве жилого дома №. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: одна ... квартира под условным строительным номером № общей площадью ... кв.м., на ... этаже, в блок-секции №. В п. 2.1. договора стороны установили, что вклад дольщика в строительство жилого дома равен стоимости ... квартиры и составляет ... рублей. Из п. 2.2 договора следует, что дольщик приобретает квартиру за счет собственных средств и обязуется рассчитаться до конца периода строительства объекта. Обязательство по оплате дольщиком не исполнено, задолженность по договору составляет ... рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ... и Казначеем А.И. заключен договор № о долевом участии в строительстве ж/д № с помещениями соцкультбыта и гаражами- стоянками по <адрес>. Предметом договора является порядок и условия участия застройщика и дольщика в строительстве жилого дома №. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: одна ... квартира по условным строительным номером № общей площадью ... кв.м., в ... блок-секции в ... подъезде. Стороны п.2.1. договора установили, что вклад дольщика в строительство жилого дома равен стоимости ... квартиры и составляет ... рублей. Из п.2.2 договора следует, что дольщик оплачивает стоимость данной квартиры путем поставки строительных материалов по цене прайса завода ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в течение всего периода строительства. В течение всего периода строительства, дольщиком указанная обязанность по оплате приобретенной квартиры путем поставки строительных материалов не исполнена, задолженность по данному договору в сумме ... рублей не погашена. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ... и Казначеем А.И. заключен договор № о долевом участии в строительстве ж/д № с помещениями соцкультбыта и гаражами- стоянками по <адрес>. Предметом договора является порядок и условия участия застройщика и дольщика в строительстве жилого дома №. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: одна ... квартира по условным строительным номером № общей площадью ... кв.м., на ... этаже в ... блок-секции в ... подъезде. Стороны п.2.1. договора установили, что вклад дольщика в строительство жилого дома равен стоимости ... квартиры и составляет ... рублей. Из п.2.2 договора следует, что дольщик оплачивает стоимость данной квартиры путем поставки строительных материалов по цене прайса завода ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в течение всего периода строительства. В течение всего периода строительства, дольщиком указанная обязанность по оплате приобретенной квартиры путем поставки строительных материалов не исполнена, задолженность по данному договору в сумме ... рублей не погашена. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ... и Казначеем А.И. заключен договор № о долевом участии в строительстве ж/д № с помещениями соцкультбыта и гаражами- стоянками по <адрес>. Предметом договора является порядок и условия участия застройщика и дольщика в строительстве жилого дома №. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: одна ... квартира по условным строительным номером № общей площадью ... кв.м., на ... этаже в ... блок-секции в ... подъезде. Стороны п.2.1. договора установили, что вклад дольщика в строительство жилого дома равен стоимости ... квартиры и составляет ... рублей. Из п.2.2 договора следует, что дольщик оплачивает стоимость данной квартиры путем поставки строительных материалов по цене прайса завода ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в течение всего периода строительства. В течение всего периода строительства, дольщиком указанная обязанность по оплате приобретенной квартиры путем поставки строительных материалов не исполнена, задолженность по данному договору в сумме ... рублей не погашена. Общая сумма задолженности по оплате квартир, согласно заключенных договоров о долевом участии в строительстве жилого дома №, № с помещениями соцкульбыта и гаражами-стоянками по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ составляет ... рублей.

Отношения сторон подлежали регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), поскольку разрешения на строительство жилых домов истцом были получены после вступления в силу Федерального закона (статья 27 Федерального закона), что в ходе рассмотрения дела не оспаривалось и подтверждается выпиской из ЕГРП на земельный участок о регистрации договоров участия в долевом строительстве жилых домов.

Согласно указанному закону договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона).

На основании статьи 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства, договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав (пункт 1 статьи 16, статья 17 Федерального закона).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Федерального закона).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1 статьи 13 Федерального закона).

В соответствии с п. 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Доводы истца о том, что квартиры, являющиеся предметом вышеназванных договоров, были переданы ответчиком третьим лицам по договорам уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ С.С., от ДД.ММ.ГГГГ Р.Н., от ДД.ММ.ГГГГ Р.А., от ДД.ММ.ГГГГ Г.О., от ДД.ММ.ГГГГ Г.О., представителем ответчика не оспаривалось. Однако согласно пояснениям представителя ответчика уступка права требования состоялась после выполнения Казначей И.А. своих обязательств перед застройщиком.

В соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Такая сделка недействительна с момента ее совершения.

Отсутствие государственной регистрации договора в изложенных обстоятельствах влечет негативные последствия для участников отношений по долевому строительству.

Судом установлено, что договоры участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и договоры уступки права требования не прошли государственную регистрацию, что подтверждается отсутствием на них специальной регистрационной надписи.

Доказательств обратному суду не представлено. Соответственно договоры не могут быть признаны судом заключенными.

Из незаключенных договоров о долевом участии в строительстве не могут возникнуть права и обязанности, а значит и не возникает обязанности по оплате задолженности по указанным договорам.

Имеющийся в материалах дела акт сверки взаимных расчетов, расписка от ДД.ММ.ГГГГ на имя генерального директора ОАО ... об отсрочке оплаты задолженности в размере ... рублей не могут подтверждать задолженность, возникшую из незаключенных договоров, поскольку незаключение договоров свидетельствует об отсутствии каких-либо возникшим из них обязательств.

Наличие указанного акта сверки не подтверждает, сложившиеся между сторонами отношения, наличие задолженности не относится к заявленному истцом способу защиты прав и не подлежит установлению судом при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Согласно п.4 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства обратиться в территориальные органы Росрегистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом, дольщик не имеет возможности оформить уже принятый объект недвижимости на праве собственности, поскольку для государственной регистрации права собственности наряду с иными документами подлежит представлению надлежащим образом заключенный договор в качестве основания возникновения регистрируемого права (п. 20 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве..., утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82). Таким образом, дольщик не имеет возможности осуществлять права собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ.

Между тем, как установлено материалами дела ОАО ... передал указанные квартиры иным физическим лицам, заключив с ними договоры участия в долевом строительстве жилых домов, которые в свою очередь, в установленном законом порядке были зарегистрированы в ЕГРП.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в ЕГРП содержится запись о регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома на квартиру № участником долевого строительства по которой, является иное лицо, право собственности на которую, в настоящее время не зарегистрировано (выписка №).

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по ТО от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, № подтверждается регистрация права собственности на квартиры строительные номера №, №, №, № также за иными лицами.

Из справки, без даты, выданной ОАО ... следует, что Казначей А.И. по договору о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата за ... квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> в полном объеме в размере ... рублей. Кроме того, из представленного стороной ответчика постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Казначей А.И. произвел оплату квартиры в размере ... рублей.

При указанных обстоятельствах исковые требования ОАО ... к Казначей А.В. о взыскании задолженности по договорам о долевом участии в строительстве, вытекающему из ст.ст. 309, ст. 310 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества ... к Казначей А.И. о взыскании задолженности по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома №, № с помещениями соцкультбыта и гаражами стоянками по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рублей отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества ... в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... рублей ... копеек.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.