№ Именем Российской Федерации решение 07 июня 2012 года Советский районный суд г. Томска в составе: председательствующего М.А.Носовой при секретаре Л.С. Погребковой, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ЗАО « Второй ипотечный агент АИЖК» к Шелестову АА о взыскании долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, неустойки, обращения взыскания на заложенное имущество, судебных расходов, установил: Закрытое акционерное общество «Второй ипотечный агент АИЖК» обратился с иском к Шелестову А.А. о взыскании долга по кредитному договору в размере ..., в том числе ... остаток задолженности по основному долгу, ... сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, ... начисленные пени по ДД.ММ.ГГГГ включительно, за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими взысканию за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ...% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, состоящую из трех комнат общей площадью ..., расположенную по адресу: <адрес>, определении способа реализации имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере ..., взыскать госпошлину в размере .... В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заемщику Шелестову А.А. ... банк» предоставило ипотечный кредит в сумме ... сроком на ... месяца под ...% годовых для приобретения в собственность квартиры по адресу: <адрес> Денежные средства ДД.ММ.ГГГГ перечислены на счет заемщика. Рыночная стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла ... на основании отчета об оценке ООО ... и указано в Закладной. Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств, была совершена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности ответчика на квартиру, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ... банк». Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной Заемщиком ДД.ММ.ГГГГ, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК», на основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, актов приема-передачи закладной, отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов, в нарушение условий Закладной и договора займа, заемщиком не производилось, истец обратился с вышеприведенными требованиями. Истец просил обратить взыскание на предмет залога – ... квартиру по <адрес>, определить, что из стоимости имущества, на которое обращено взыскание, истцу подлежит выплате сумма задолженности по кредиту, которая состоит из: суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга ..., суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом ..., суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных по нему процентов ..., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере ...% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов в размере ...% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям указанным в иске, проценты за пользование кредитом и неустойку просил взыскать за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств по договору. Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен. Суд решил рассмотреть дело при имеющейся явке на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ. Представитель ответчика Шелестова М.В., действующая на основании доверенности не возражала против удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору кредита, возражала против удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенную квартиру, поскольку истцом не предоставлена выписка по счету депо с указанием последнего владельца закладной, возражала против установления начальной продажной стоимости квартиры в заявленной банком сумме, полагала необходимым определить начальную стоимость квартиры согласно заключению судебного эксперта в размере рыночной стоимости, считает завышенной и несоразмерной сумме основного долга неустойку за весь заявленный истцом период, которую просила снизить до ..., что составляет ...% от суммы просроченного долга и процентов, также просила отсрочить реализацию имущества на один год, поскольку рыночная стоимость квартиры значительно превышает сумму задолженности по кредиту, предоставленная отсрочка позволит ответчику погасить образовавшуюся задолженность. Изучив материалы дела, заслушав стороны суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Судом установлено, что между ОАО ... и Шелестовым А.А. заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ОАО ... был предоставлен кредит на приобретение квартиры в сумме ... на срок ... месяца под ... % годовых. Кредит был предоставлен путем перечисления денежных средств на счет заемщика, что не оспаривалось сторонами и подтверждается представленным суду мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе судебного заседания установлено, что ответчик как заемщик денежных средств ненадлежащим образом исполнял обязательства по погашению кредита и уплате процентов с ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют пояснения сторон и представленная справка-история исполнения кредитных обязательств по счету. Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа, а в соответствии с ч. 2 ст. 819 ГК РФ и кредитным договором, предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Согласно п.п. б., д. п.4.4.1 кредитного договора банк имеет право досрочно потребовать возврата кредита, уплаты процентов и неустойки при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств заемщика по настоящему договору. Согласно п. 5.1,5.2,5.3 кредитного договора при ненадлежащем исполнении обязательств по договору заемщик выплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и по уплате процентов за пользование кредитом за каждый календарный день просрочки. Согласно п.4.4.3 договора в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательств в течение 30 календарных дней считая с даты предъявления кредитором письменного уведомления с требованием о досрочном возврате кредита и уплаты процентов за пользование им, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,,ДД.ММ.ГГГГ в адрес заемщика направлялись извещения №,№,№ с требованиями о досрочном исполнении обязательств по указанному кредитному договору. Согласно представленной истцом справке о движении по счету задолженность ответчиком не погашена. Данный факт не отрицался представителем ответчика в суде, доказательств обратного суду не представлено. Таким образом, суд находит требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности подлежащим удовлетворению. Ответчиком не оспаривался расчет представленный истцом в подтверждения суммы задолженности по кредиту. Расчет сумм, подлежащих взысканию с ответчика, произведенный судом, соответствует представленному истцом расчету, сумма задолженности обоснована. Сведения о датах и суммах внесенных платежей суд берет из представленной истцом справки-истории исполнения обязательств по лицевому счету заемщика, графику платежей, условий заключенного между сторонами кредитного договора. Расчет просроченной ссудной задолженности следующий: Заемщику ДД.ММ.ГГГГ выдан кредит в размере ...., из которых было погашено .... Таким образом, сумма основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равна ...-...= ..., которая состоит из суммы срочного основного долга в размере ... + сумма просроченного основного долга в размере ... = .... Просроченные проценты - вынесенные на просрочку срочные проценты, которые рассчитываются по формуле: основной долг, подлежащий возврату на период*...%/100/365(366)*количество дней пользования. Банком в связи с неуплатой ответчиками за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были вынесены на просрочку проценты: .... Проценты за пользование просроченным кредитом (неустойка) рассчитываются по формуле: просроченный основной долг*...%*количество дней просрочки. По такому принципу Банком начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - .... А также по формуле неустойка на просроченные проценты * ...% количество дней просрочки. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойка на просроченные проценты-.... Всего подлежит взысканию с ответчика задолженность по кредитному договору в размере: ... + ...+ ...+ ...+ ...= .... При этом, рассматривая заявление представителя ответчика о снижении размера подлежащей взысканию (пени за просрочку основного долга и подлежащих уплате процентов) неустойки суд исходит из следующего. Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. На основании ст. 331 ГК РФ положение о неустойке может быть включено в качестве одного из условий договора, а также может быть заключено отдельно от обеспеченного неустойкой обязательства. В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Учитывая компенсационную природу неустойки, фактические обстоятельства дела, а именно - сумму основного долга, процентов за пользование заемными денежными средствами, период просрочки, частичное гашение ответчиком задолженности, материальное положение ответчика, а также то обстоятельство, что истцом подано исковое заявление через длительное время после нарушения заемщиком обязательств, суд устанавливает явную несоразмерность неустойки последствиям просрочки исполнения обязательств заемщиком, и считает необходимым снизить ставку процентов, подлежащей взысканию неустойки в ... раза до ...%, а в абсолютном измерении с ... до .... Кроме того суд полагает что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исчисленные аналогичным образом по вышеуказанной формуле в размере ..., пени за просрочку основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ..., за просрочку процентов за пользование кредитом в размере ... из расчета ...% за каждый день просрочки с учетом снижения судом процента подлежащей взысканию неустойки. Рассматривая заявленное истцом требование об удовлетворении требований об определении подлежащих уплате процентов за пользование займом в размере ...% начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества по основному долгу и определении подлежащих уплате пени в размере ...% в случае их начисления за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа на день вступления решения суда в законную силу, суд считает указанные требования направлены на принятие судом решения в отношении будущих событий. В соответствии с положениями ч.1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Обращаясь в суд с требованиями о взыскании с ответчика за счет стоимости заложенного имущества процентов и пени, предусмотренных кредитным договором, по день фактического возврата кредита, истец просит суд защитить его право на получение денежных средств на будущее, тогда как в настоящий момент данное право не нарушено ответчиком. Истец, в случае дальнейшего нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, не лишен права повторного обращения в суд с требованиями о взыскании процентов и пени по договору за конкретный период неисполнения ответчиком обязательств. Также истцом заявлено требование к ответчику об обращении взыскания на имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику Шелестову А.А., а именно: квартиру общей площадью ... расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену .... В ходе судебного заседания установлено, что в обеспечение исполнения обязательств заемщиком в кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ внесено условие об ипотеке (п.1.4), согласно которого предметом залога является квартира, состоящая из ... комнат, площадью ...., расположенная по адресу: <адрес>. В соответствии с отчетом независимого оценщика на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки стороны оценили в размере ..., о чем имеется отметка в закладной от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Начальная цена продаваемого имущества по ст.54 указанного Федерального закона может быть определена судом, если обращение взыскание на заложенное имущество производится по решению суда. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Из ч.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Частью 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В данном случае суд не усматривает незначительности нарушения обеспеченного залогам обязательства, признает размер требований залогодателя соразмерен стоимости заложенного имущества. Согласно ст. 349 ГК РФ требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного имущества по решению суда. Из положений ст. 350 ГК РФ следует что реализация ( продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание осуществляется в порядке установленном законом об ипотеке если иное не предусмотрено законом. При рассмотрении дела представителем истца было заявлено ходатайство о назначении товароведческой экспертизы для определения рыночной и ликвидационной стоимости указанной квартиры. Данное ходатайство судом было удовлетворено. Согласно ч.2 ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Таким образом, при определении начальной продажной цены заложенного имущества необходимо учитывать тот факт, что имущество продается на основании судебного акта, то есть не добровольно. Ликвидационная стоимость представляет собой рыночную стоимость, уменьшенную на величину ликвидационной скидки. При этом необходимо принимать во внимание, что разница между рыночной и ликвидационной стоимостью должна быть разумной. Согласно заключению судебной экспертизы № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составила ..., ликвидационная стоимость составила ... рублей. Стороны не возражали против оценки объекта исходя из рыночной стоимости определенной судебным экспертом. Таким образом, суд приходит к выводу, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться исходя из рыночной цены этого имущества. Суд отклоняет довод представителя ответчика о том, что передача прав по закладной от первоначального залогодержателя к истцу является недействительной сделкой, поскольку истцом не представлена выписка по счету депо, в связи с тем что требование о признании сделки недействительной ответчиком не заявлялось, кроме того, материалы дела содержат достаточную совокупность письменных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости подтверждающих, что законным владельцем закладной является истец (договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, акты приема-передачи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, отметка на закладной о передаче прав выполненная предыдущим владельцем закладной). Факт того, что ответчиком не ведется депозитарный учет закладных, не имеет правового значения для рассматриваемого спора. Судом отклоняется довод представителя ответчика о необходимости предоставления отсрочки реализации заложенного имущества, поскольку уважительных причин для предоставления отсрочки судом на момент рассмотрения дела, и оснований предусмотренных ст. 54 ФЗ « Об ипотеке» ГК РФ не было установлено. Доказательств того что заложенная квартира является единственным жильем ответчика, а также возможности исполнения обязательств по возврату долга в дальнейшем без изъятия заложенного имущества ответчиком не представлено. При этом суд учитывает сумму подлежащей взысканию задолженности и длительность нарушения обязательств со стороны заемщика. В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части требований, в связи с чем в пользу истца с ответчика подлежит взыскать расходы, понесенные банком на оплату государственной пошлины в размере .... С ответчика Шелестова А.А. кроме того подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в размере .... На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования ЗАО « Второй ипотечный агент АИЖК» к Шелестову АА удовлетворить частично. Взыскать в пользу ЗАО « Второй ипотечный агент АИЖК» с Шелестова АА сумму задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию в размере ..., из которых по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основного долга-..., процентов за пользование кредитом в размере ..., неустойки в размере ..., проценты за пользование с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ..., пеня по просрочке основного долга в размере ..., пеня за просрочку процентов в размере ..., расходы по оплате государственной пошлины в размере .... Обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ имущество, а именно: на квартиру, состоящую из ... комнат, площадью ...., расположенную по адресу: <адрес>. определить способ реализации имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере .... Взыскать с ответчика Шелестова АА в доход местного бюджета недоплаченную госпошлину в размере .... В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. Стороны вправе обжаловать решение в апелляционном порядке в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья: Решение не вступило в законную силу.