Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июля 2010 г. город Казань.
Советский районный суд г. Казани в составе:
председательствующего судьи Ивановой И.Е.
с участием прокурора Гиматдиновой Н.С.
при секретаре Шумуновой Р.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Райжилуправление Советского района» к Садриеву Л.Н., Садриевой Г.А., действующих за себя и от имени несовершеннолетней Садриевой Я.Л. о признании ордера и договора социального найма ничтожными, понуждении освободить помещение и снятии с регистрационного учета и встречному иску Садриева Л.Н. к Администрации Советского района Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Райжилуправление Советского района» о признании нежилого помещения жилым
У С Т А Н О В И Л:
ООО «УК «Райжилуправление Советского района» обратилось в суд с иском в обоснование требований указав, что является управляющим многоквартирными домами по договору с ТСЖ «Азино-2». В нежилом помещении по адресу: ... (условное обозначение) зарегистрированы ответчики, которые однако там не проживают. Данное помещение нежилое, не соответствует санитарным и техническим правилам и нормам. В соответствии с документацией данное помещение предназначено как техническое и не пригодно для проживания граждан. В настоящее время возникла необходимость размещения в нежилом помещении опорного пункта милиции. Однако из-за незаконного занятия помещения Садриевыми возникают препятствия в использовании данного жилого помещения. На основании изложенного истец просит обязать ответчиков освободить нежилое помещение по адресу: ... и снять ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.
В дальнейшем истец увеличил требования, в обоснование указав, что ответчику был незаконно выдан ордер на спорное помещение, а также незаконно заключен договор социального найма. МУП «ЖКУ Советского района», выдавший ордер, являлось жилищной организацией по управлению многоквартирными домами, и не вправе было распоряжаться муниципальным имуществом и выдавать ордеры на помещение. Согласно ордеру, помещение Садриевым предоставлено как общежитие, однако с ответчиками был заключен договор не специализированного, а социального найма. Истец также просит признать ничтожным ордер на жилую площадь в общежитии по адресу: ..., а также договор социального найма на нежилое помещение по адресу: ....
Не согласившись с иском ответчик Садриев Л.Н. подал встречное исковое заявление к Администрации Советского района Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани и ООО «УК «Райжилуправление Советского района» о признании помещения жилым, в обоснование требований указав, что ... г. МУП «ЖКУ Советского района» ему был выдан ордер в общежитии по ..., как работнику ... с обещанием, что в будущем, он сможет приватизировать данную квартиру. Ордер был выдан на основании решения Администрации Советского района г.Казани. После этого ... г. между ним и МУП «ЖКУ Советского района» был заключен договор социального найма жилого помещения, предметом которого является данная квартира. На основании ордера на его имя был открыт финансово-лицевой счет. С 2004 г. он исправно оплачивает коммунальные платежи, проживает с женой и ребенком, с 2004 г. постоянно зарегистрированы по данному адресу. О том, что данное помещение является нежилым, он узнал только из искового заявления ООО «УК «Райжилуправление Советского района». На основании изложенного Садриев Л.Н. просит признать помещение, расположенное по адресу: ... жилым.
В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности Садриев Л.Н., иск поддержал, встречный иск не признал.
Ответчик Садриев Л.Н. иск не признал, встречный иск поддержал. Ответчик Садриева Я.Л. в судебное заседание не явилась.
Представитель соответчика по встречному иску Администрации Советского района Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани в судебное заседание не явились.
Представители третьих лиц Комитета ЖКХ Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, Отделения УФМС по РТ в Советском районе г.Казани в судебное заседание не явились.
Выслушав представителя истца, мнение ответчика, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск ООО «УК «Райжилуправление Советского района» удовлетворить, а во встречных исковых требованиях отказать, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 5 ФЗ «О введении в действий Жилищного кодекса Российской Федерации» К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно ч.2 ст.4 Жилищного кодекса РСФСР В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
В силу ст. 43 Жилищного кодекса РСФСР Жилые помещения предоставляются гражданам в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при исполнительном комитете из депутатов Советов, представителей общественных организаций, трудовых коллективов.
В соответствии со ст.47 Жилищного кодекса РСФСР На основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
На основании ордера на жилое помещение, в силу ст.51 ЖК РСФСР, между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер, в письменной форме заключается Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ 1.Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии со ст.23 ЖК РФ Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
В части 2 указанной статьи приведен перечень документов, необходимых для предоставления собственником соответствующего помещения или уполномоченным им лицом (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
Согласно ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установлено, что спорное помещение по адресу: ..., согласно Технического паспорта (экспликации к поэтажному плану строения) является нежилым помещением - колясочной.
... года на указанное помещение МУП «ЖКУ Советского района г.Казани» выдало Садриеву Л.Н. на состав семьи из двух человек ордер ... как на жилую площадь в общежитии. На основании ордера Садривы заселились, и зарегистрировались по указанному адресу.
В дальнейшем ... года на помещение по адресу: ... с Садриевым Л.Н. был заключен договор социального найма.
В судебном заседании Садриев Л.Н. пояснил, что помещение при его выделении действительно не было пригодно для проживания, но они оборудовали его санузлом, кухней и в настоящее время оно фактически является жилым.
Ордер на жилое помещение - документ, представляющий собой выписку из решения уполномоченного органа о предоставлении гражданину и членам его семьи определенного жилого помещения и являющийся основанием для заключения договора социального найма жилого государственного (муниципального) жилого фонда. Выдача ордера входит в сложный юридический состав возникновения жилищного правоотношения.
Спорное помещение, согласно ордеру, предоставлено Садривым как жилое помещение в общежитии. Каких-либо документов, подтверждающих включение колясочной в ... в специализированный жилищный фонд, а также отнесение данного общежития к ведению МУП «ЖКУ Советского района г.Казани», суду не представлено.
Поскольку спорное помещение на момент его предоставления не являлось общежитием, и более того, не являлось жилым, не предназначено для заселения в него граждан, жилищные правоотношения в отношения данного помещения не возникают. Ордер ... от ... г. как на жилое помещение в общежитии по адресу: ... а выдан Садриеву Л.Н. неправомерно.
По этим же основаниям суд считает, что договор социального найма на спорное помещение заключен также незаконно, поскольку предметом такого договора может быть предоставление только жилого помещения.
Самовольное переоборудование ответчиками спорного помещения (устройство санузла и др.) не свидетельствует о том, что помещение в установленном законом порядке может быть отнесено к статусу жилого. Какого-либо разрешения на перепланировку, переоборудование помещения ответчики не получали, решения о переводе нежилого помещения - колясочной - в ... в жилое никаким уполномоченным органом не принималось.
Факт открытия лицевого счета и выставления счетов за оплату коммунальных платежей, свидетельствует лишь о том, что Садриевы, проживая в колясочной, фактически пользовались коммунальными услугами, но не является подтверждением того, что данное помещение является жилым.
Судом рассмотрены доводы Садриева Л.Н. о том, что спорное помещение предоставлено ему как жилое на законных основаниях.
Согласно статье 40 Устава муниципального образования г.Казани собственником муниципального жилищного фонда является Исполнительный комитет г.Казани.
Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем распространяется на граждан, право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это жилое помещение, выданный данному лицу; договор социального найма жилого помещение, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.
Во исполнение указания судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РТ, изложенного в определении от ... г. о необходимости тщательной проверки доводов Садриева Л.Н. о предоставлении ему спорного помещения на основании решения муниципальных органов, судом истребованы такие данные в Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, в Администрацию Советского района Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, Национальный архив РТ. Однако сведения о предоставлении Садриевым спорного помещения, отсутствуют.
В соответствии с постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 11.07.2007 №1640 «О реорганизации Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное управление Московского района г.Казани» произведена реорганизация МУП ЖКУ Московского района путем присоединения к нему МУП ЖКУ Советского района г.Казани. Таким образом, МУП ЖКУ Московского района г.Казани является правопреемником МУП ЖКУ Советского района.
Постановлением Главы администрации г.Казани от 27.06.2002 №985 «О дополнительных мерах по улучшению жилищно-коммунальных услуг» утвержден типовой Устав муниципальных предприятий. Данным административным актом Комитет по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани учредил Муниципальные унитарные предприятия (в том числе и МУП ЖКУ Советского района г.Казани) и наделил их функциями заказчика в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому Муниципальные унитарные предприятия «Жилищно-коммунальное управление» никогда не имели полномочий по распределению жилых помещений муниципального жилищного фонда. Постановлением Главы администрации г.Казани от 14.06.2001 №1272 «Об Управлении жилищной политики администрации г.Казани» полномочиями по распределению помещений муниципального жилищного фонда до 01.01.2006 было наделено только Управление жилищной политики администрации г.Казани. Вопрос вселения Садриевых с Управлением жилищной политики администрации г.Казани не согласовывался.
Поскольку спорное помещение предоставлено Садриевым без законных на то оснований, договор социального найма от имени муниципальных органов заключен также незаконно.
Таким образом, рассматривая спорное помещение по доводам ответчика как жилое, правовые основания для его предоставления также отсутствовали.
Исходя из анализа исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что ордер ... от ... г. «на жилое помещение в общежитии» по адресу: ..., выданный Садриеву Л.Н. следует признать недействительным, а договор социального найма от ... г., заключенный Советским райжилуправлением уполномоченным Комитетом по управлению Коммунальным имуществом администрации г.Казани и Садриевым Л.Н. ничтожным. Иск ООО «УК «Райжилуправление г.Казани» в этой части подлежит удовлетворению.
В соответствии со т.304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ч.1 ст.290 ГК РФ, ст.36 Жилищного кодекса РФ Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Подпунктом 1 п.2 ст.137 Жилищного кодекса РФ закреплено право товарищества собственников жилья предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.;
Согласно Договору ... Управления многоквартирными домами от ... г. и приложению ... к нему, заключенного между ТСЖ «Азино-2» и ООО «УК Райжилуправление Советского района», последнее приняло на себя обязательства совершать от своего имени и за счет средств ТСЖ все необходимые действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном ... по обеспечению ТСЖ жилищными и коммунальными услугами, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Представлять интересы ТСЖ, связанные с управлением многоквартирным домом в государственных органах и других организациях. Обеспечивать сохранность объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Колясочная, как служебное нежилое помещение, в силу ст.36 ЖК РФ является общим имуществом многоквартирного дома, и в соответствии с вышеуказанным договором, находится в управлении истца.
При таких обстоятельствах, суд считает, что ООО «УК «Райжилуправление Советского района г.Казани» в соответствии с полномочиями, предоставленными ему ТСЖ «Азино-2» по Договору ... от ... г. праве требовать устранения препятствий в пользовании колясочной в ....
Как следует из материалов дела, в настоящее время ответчики Садриевы фактически в спорном помещении не проживают с июля 2009 г., что подтверждается Актом о непроживании от ... г., Актом о проживании от ... г., Актом от ... г. о прекращении подачи электроэнергии.
То обстоятельство, что с 2009 г. семья Садриевых в спорном помещении не проживает, ответчик Садриев в судебном заседании не оспаривает, однако указывает, что там остались предметы мебели, домашнего обихода, вещи.
Принимая во внимание доводы истца о том, что нахождение вещей ответчиков в спорном помещении, а также регистрация ответчиков в нем препятствуют в пользовании им, а следовательно и надлежащему управлению и содержанию многоквартирного дома, суд находит требования иска о понуждении ответчиков освободить ... и снятии их с регистрационного учета обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В настоящее время Садриевы, согласно имеющихся в материалах дела свидетельств о государственной регистрации права, обеспечены жильем - имеют в долевой собственности, в том числе и несовершеннолетняя Садриева Я.Л., 2005 г.р., по 1/3 доли каждый, ... квартиру площадью ... кв.м по адресу: ..... На учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий Садриевы не состоят. При таком положении, удовлетворение первоначального иска не нарушает жилищные права ответчиков.
Поскольку спорное помещение предоставлено Садриеву Л.Р. незаконно, он не является лицом, правомочным требовать признание нежилого помещения жилым, а статус данного помещения как жилого, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Кроме того, данный иск не может быть удовлетворен в связи с удовлетворением первоначального иска, в зачет которого, заявлялись встречные требования.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанных с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд в размере по ... рублей с каждого.
Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Райжилуправление Советского района» к Садриеву Л.Н., Садриевой Г.А., действующих за себя и от имени несовершеннолетней Садриевой Я.Л. о признании ордера и договора социального найма ничтожными, понуждении освободить помещение и снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Признать ордер ... от ... г., выданный Муниципальным унитарным предприятием «ЖКУ Советского района г.Казани» на помещение по адресу ... недействительным.
Признать договор социального найма от ... г. заключенный между Садриевым Л.Н. и Советским Райжилуправлением от имени Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани на помещение по адресу: ... ничтожным.
Обязать Садриева Л.Н., Садриеву Г.А. освободить помещение по адресу: ...
Начальнику Отделения УФМС по РТ в Советском районе г.Казани снять Садриева Л.Н., Садриеву Г.А., Садриеву Я.Л. с регистрационного учета по адресу: ...
В удовлетворении встречного иска Садриева Л.Н. к Администрации Советского района исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Райжилуправление Советского района» о признании нежилого помещения жилым отказать.
Взыскать с Садриева Л.Н., Садриевой Г.А. в пользу ООО «УК «Райжилуправление Советского района» расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд в размере ... рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней через районный суд со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Иванова И.Е.
Мотивированное решение составлено 2 августа 2010 года.
Судья: Иванова И.Е.