Дело № 2-8204/10
РЕШЕHИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕPАЦИИ12 ноября 2010 года г. Казань
Советский районный суд г. Казани в составе:
председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,
при секретаре Фаизовой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Газизова А.А. к ООО «Валюр» о признании недействительным зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект, сносе самовольного строения и устранении препятствий в пользовании земельным участком,
УСТАHОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ООО «Валюр» (ответчик) о сносе самовольного строения и устранении препятствий в пользовании земельным участком, в обоснование иска указав, что является собственником помещений, находящихся по адресу: <адрес изъят>, на основании договора дарения нежилых помещений № 01-2007-18635 от 13.12.2007 г. Другая часть указанного здания на праве собственности принадлежит ответчику и ЗАО «Казанский региональный центр экспертизы недр». Ответчик без получения соответствующих разрешений и согласований осуществляет строительство пристроя на земельном участке, ранее выделенном для строительства здания <адрес изъят>. В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ самовольно возведенное строение подлежит сносу ответчиком. С приобретением права собственности на часть здания истец приобрел и соответствующие права на земельный участок. В настоящий момент ответчик незаконно использует часть земельного участка, ранее выделенного для строительства <адрес изъят>, для строительства самовольной постройки, без согласования с истцом о порядке пользования, чем нарушает его права на земельный участок. Возведение пристроя будет способствовать снижению уровня инсоляции принадлежащих истцу на праве собственности помещений. На основании изложенного истец просит возложить на ответчика обязанность снести за свой счет самовольно возведенное строение, находящееся по адресу: <адрес изъят>, устранить препятствия в пользовании земельным участком путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
Впоследствии представитель истца увеличил и уточнил исковые требования, указав, что из представленных ответчиком документов истцу стало известно о предоставлении ответчику в аренду земельного участка в пределах границ ранее предоставленного под строительство основного здания земельного участка, а также о государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, являющегося предметом спора, а также о предоставлении ответчику другого земельного участка в собственность. Несмотря на государственную регистрацию права за ответчиком истец полагает, что указанный объект имеет признаки самовольной постройки, и регистрация права нарушает права и интересы ответчика на земельный участок. Земельный участок предоставлен ответчику в границах ранее предоставленного под строительство здания, сособственниками которого являются истец, ответчик и ЗАО «Казанский региональный центр экспертизы недр». При данных обстоятельствах у регистрирующего органа не было правовых оснований для государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, поскольку предоставление ответчику земельного участка в пределах ранее предоставленного нарушало права истца и ЗАО «Казанский региональный центр экспертизы недр», в том числе преимущественное право покупки или аренды предоставленного ответчику земельного участка. На этом основании истец просит признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 3 июня 2009 года право ООО «Валюр» на незавершенный строительством объект, общей площадью 1097,8 кв.м, инв. <номер изъят>, лит. А, находящийся по адресу: <адрес изъят> возложить на ответчика обязанность снести за свой счет самовольно возведенный объект незавершенного строительства и устранить препятствия в пользовании земельным участком по <адрес изъят>, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что спорный объект незавершенного строительства не имеет признаков самовольной постройки.
Представители третьих лиц – ЗАО «Казанский региональный центр экспертизы недр», Исполнительного комитета МО г. Казани и Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу абз. 1 ч. 1 и ч.2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 18 вышеуказанного Закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В силу ч.1-3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно ч.1 и ч.3, 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Установлено, что истец является собственником нежилых помещений, общей площадью 968,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес изъят>, на основании договора дарения нежилых помещений № 01-2007-18635 от 13.12.2007 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации прав 11.01.2008 года № 16-16-01/363/2007-460.
Собственниками части нежилых помещений в <адрес изъят> являются также ООО «Валюр» и ЗАО «Казанский региональный центр экспертизы недр».
Право собственности на земельный участок, занимаемый <адрес изъят> за собственниками здания, в том числе за истцом, не зарегистрировано, земельный участок находится в муниципальной собственности.
Ранее, земельный участок площадью 0,094 га предоставлялся ООО «Валюр» под строительство административного здания по ул. <адрес изъят> на основании Постановления Главы Администрации г. Казани от 11.12.2000 г. № 2439, на условиях аренды сроком на 5 лет.
1 октября 1999 года между Казанской государственной архитектурно-строительной академией (КГАСА) и ООО «Валюр» был заключен договор № 04 о долевом участии в строительстве.
В соответствии с указанным договором КГАСА (заказчик) поручило, а ООО «Валюр» (головной застройщик) обязался собственными и привлеченными силами выполнить работы по строительству офиса с гаражами по адресу : <адрес изъят>.
14 декабря 2000 года между КГАСА и ООО «Валюр» было заключено соглашение, в соответствии с которым КГАСА передала, а ООО «Валюр» приняло обязательства КГАСА, вытекающие из договора от 1 октября 1999 года. В соответствии с данным договором ООО «Валюр» приняло на себя обязательства данного объекта недвижимости.
8 февраля 2001 года между администрацией г. Казани и ООО «Валюр» был заключен договор об аренде земли, в соответствии с которым ООО «Валюр» стал арендатором земельного участка для строительства административного здания. Право аренды было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
На данном земельном участке ООО «Валюр» построило здание по адресу :<адрес изъят>.
2 октября 1999 года между КГАСА, ООО «Валюр» и ООО «Нефтехимпроект» был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ООО «Нефтехимпроект» обязался финансировать работы, связанные со строительством части площадей (620,25 кв.м).
После окончания строительства права на нежилые помещения были переданы ООО «Валюр» дольщикам, в том числе ООО «Нефтехимпроект». ООО «Нефтехимпроект» в дальнейшем реализовал свое право собственности ФИО, ФИО в последующем подарил принадлежащую ему недвижимость Газизову А.А. (истцу по делу).
3 июня 2009 года за ответчиком ООО «Валюр» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 1097,8 кв.м, инв. <номер изъят><номер изъят>, лит.А, находящийся по адресу: <адрес изъят>.
Право собственности ответчика зарегистрировано на основании договора об аренде земли № 4526 от 08.02.2001 года, дополнительного соглашения к договору об аренде земли № 4526 от 08.02.2001 г., разрешения на строительство от 31.12.2000 года №208, договора участия в долевом строительстве от 01.10.1999 г. № 04, дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве от 01.11.2000 № 04, соглашения от 14.12.2000 г., эскизного проекта, технического паспорта БТИ от 21.12.2007 г.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что незавершенный строительством объект не имеет признаков самовольной постройки, регистрация права собственности произведена в установленном законом порядке. Как следует из материалов регистрационного дела, оснований для отказа в государственной регистрации у регистрирующего органа не имелось, ответчиком на регистрацию были представлены все необходимые документы на объект недвижимого имущества, свидетельствующие о наличии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Земельный участок, на котором была создана постройка, был предоставлен ООО «Валюр» на основании договора об аренде земельного участка № 4526 от 08.02.2001 г., на незавершенный строительством объект получено разрешение на строительство.
14 октября 2009 года соглашением № 4526-рп договор об аренде земли от 08.02.2001 г. № 4526 (вместе с дополнительным соглашением) расторгнут в связи с изданием Постановления исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 23 июля 2009 г. № 6057 о предоставлении земельного участка площадью 0,1009 га по <адрес изъят> в аренду ООО «Валюр» на новый срок (11 месяцев), постановление Главы администрации г. Казани от 11.12.2000 г. № 2433 признано утратившим силу.
Доводы о нарушении ответчиком преимущественного права истца на заключение договора аренды являются несостоятельными, поскольку истец каких-либо прав на земельный участок, арендованный под строительство спорного незавершенного строительством объекта, не имеет.
Первоначальный договор аренды земельного участка был заключен с ООО «Валюр». В связи с возникновением права собственности за нежилые помещения, находящиеся по адресу: <адрес изъят>, у истца возникло преимущественное право на заключение нового договора аренды на часть земельного участка, занятого данным объектом недвижимости, либо на приобретение его в собственность.
Сопоставление планов земельных участков, предоставленных ответчику под строительство административного здания по <адрес изъят> и под незавершенный строительством объект по <адрес изъят>, позволяет сделать вывод о том, что в площадь вновь предоставленного земельного участка вошла часть земельного участка, ранее предоставленного на основании постановления Главы администрации г. Казани от 11.12.2000 г., но не занятого возведенным на этом участке объектом недвижимости.
Соответственно, предоставление земельного участка площадью 0,1009 га, занимаемого незавершенным строительством объектом, по <адрес изъят> в аренду ООО «Валюр» на новый срок (11 месяцев) Постановлением исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 23 июля 2009 г. № 6057, не затрагивает прав и интересов истца на приобретение части земельного участка, находящегося под его объектом недвижимости по <адрес изъят>.. Данное постановление вынесено государственным органом в пределах его компетенции, в связи с истечением срока договора аренды земельного участка, предоставленного ранее постановлением от 11.12.2000 г. № 2433.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Газизова А.А. к ООО «Валюр» о признании недействительным зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект, сносе самовольного строения и устранении препятствий в пользовании земельным участком, отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд РТ через Советский районный суд г. Казани в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: А.Г. Габидуллина
Мотивированное решение составлено 19 ноября 2010 года.
Судья: А.Г. Габидуллина