Дело №2-167/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 февраля 2011 года город Казань
Советский районный суд г. Казани в составе:
председательствующего судьи Р.Р. Минзарипова,
при секретаре судебного заседания С.М. Гатиятуллиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» к Иванов А.М., Иванова С.И., Давыдов А.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество, а также по встречному иску Иванова С.И. к ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом», ЗАО «КБ «Европейский трастовый банк» о расторжении кредитного договора,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском, указав, что <дата изъята> между истцом и ответчиками Иванов А.М., Иванова С.И., Давыдов А.Н. был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчикам предоставлен кредит в размере 4.000.000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес изъят>. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата изъята> произведена <дата изъята> Управлением Федеральной регистрационной службы по РТ. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником–залогодателем и выданной <дата изъята>. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с <дата изъята> ежемесячные платежи по погашению кредита и уплаты процентов за пользование им в нарушение условий кредитного договора ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им истец направил в адрес ответчиков уведомление о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако данное требование оставлено последними без удовлетворения. На основании изложенного истец просит обратить взыскание на заложенный жилой дом и земельный участок, определив размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 4.592.724 руб., а начальную продажную цену заложенного имущества – в размере 6.714.000 руб.
Определением суда от <дата изъята> в связи с передачей прав по закладной от ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» последнее допущено к участию в деле в качестве истца в порядке процессуального правопреемства (статья 44 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Впоследствии представитель истца исковые требования неоднократно уточнял: в окончательной редакции просил определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 5.331.191 руб. 77 коп., из них основной долг – 3.906.408 руб. 64 коп., проценты за пользование кредитом – 751.088 руб. 56 коп., начисленные пени – 673.694 руб. 57 коп.; обратить взыскание на заложенное имущество.
В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал.
Ответчица Иванова С.И. и ее представитель в судебном заседании иск не признали, пояснив, что фактически кредитный договор содержит кабальные для заемщиков условия, которые с учетом подлежащей уплате ежемесячно денежной суммы, начисляемых за просрочку уплаты сумм неустойки приводят к невозможности исполнения обязательств по договору. В свою очередь, ответчица предъявила к истцу и кредитной организации встречный иск о признании кредитного договора расторгнутым с <дата изъята>. В обоснование встречного иска указано, что заявляя требование о взыскании всей суммы задолженности, истец фактически прекратил какие-либо договорные отношения с ответчиками. Уведомление ответчикам направлено <дата изъята>, следовательно, кредитный договор подлежит признанию расторгнутым с этой даты. С этого же времени не подлежат начислению проценты за пользование кредитом и пени за нарушение обязательств по кредитному договору.
Ответчик Иванов А.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен. Заявление ответчика об отложении судебного заседания подлежит отклонению, так как невозможность участия в судебном заседания ввиду нахождения в служебной командировке какими-либо доказательствами не подтверждена; его же довод о намерении предъявить встречный иск не является основанием для отложения судебного заседания, так как в судебном заседании такой иск не предъявлен; следовательно, доказательства того, что такой иск будет предъявлен в будущем, также отсутствуют.
Ответчик Давыдов А.Н. в судебное заседание также не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Представитель ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» встречный иск не признал.
Представитель третьего лица по первоначальному иску, представитель ответчика по встречному иску – ЗАО «КБ «Европейский трастовый банк» - в судебном заседании первоначальный иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признал.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиками Иванов А.М., Иванова С.И., Давыдов А.Н. был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчикам предоставлен кредит в размере 4.000.000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес изъят>. При этом объекты недвижимости приобретались в собственность Иванов А.М.
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата изъята>, заключенного между продавцом Продавец и покупателем Иванов А.М., а также переход права собственности на объекты недвижимости произведены <дата изъята> Управлением Федеральной регистрационной службы по РТ (Управлением Росреестра по РТ).
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником–залогодателем и выданной <дата изъята>.
Законным владельцем закладной в настоящее время на основании договора купли-продажи закладных от <дата изъята> является ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом».
Согласно разделу 3 кредитного договора кредит подлежит погашению частями, а проценты за пользование кредитом – уплате ежемесячно. Размер ежемесячного платежа отражен в информационном расчете, подписанном ответчиками.
Условия кредитного договора ответчиками надлежащим образом не исполнялись. Сумма кредита в соответствии с условиями кредитного договора не погашалась, иные платежи, предусмотренные условиями кредитного договора, в установленном порядке не вносились.
Заключенный между сторонами кредитный договор является разновидностью договора займа (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с пунктом 2 статьи 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно расчетам истца задолженность ответчиков по состоянию на <дата изъята> составляет: основной долг – 3.906.408 руб. 64 коп., проценты за пользование кредитом – 751.088 руб. 56 коп., начисленные пени – 673.694 руб. 57 коп., а всего 5.331.191 руб. 77 коп. Суд соглашается с правильностью расчета задолженности.
В то же время, несмотря на то обстоятельство, что истцом требование о взыскании всей задолженности по кредитному договору не заявляется, при определении размера задолженности, подлежащей выплате из стоимости заложенного имущества, по мнению суда, возможно применение положений статьи 333 ГК РФ, устанавливающей возможность уменьшения размера неустойки при явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства. Применение этой статьи возможно потому, что целью и следствием обращения взыскания на заложенное имущество является удовлетворение имущественных требований залогодержателя, в том числе требований о взыскании неустойки, размер которой необходимо соотносить с последствиями нарушения обязательства. В свою очередь, реализация заложенного имущества приводит для должника к тем же последствиям имущественного характера, что и взыскание задолженности за неисполнение кредитного обязательства. Приходя к выводу о несоразмерности начисленной неустойки, размер которой составляет 673.694 руб. 57 коп., последствиям нарушения обязательств по кредитному договору, неустойка подлежит уменьшению до 120.000 руб.
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог объектов недвижимости (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно статье 3 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом, а также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
Нарушение ответчиками обязательства по возврату кредита в соответствии со статьями 50, 54.1 Закона об ипотеке является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд в соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке определяет сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 4.777.497 руб. 20 коп., способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, - с публичных торгов, начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6.714.000 руб., установленной соглашением сторон, т.е. по залоговой стоимости.
Обращение взыскания на заложенное имущество без предъявления требования о взыскании задолженности по кредитному договору, по мнению суда, возможно, так как нормы ГК РФ, устанавливающие способы обеспечения исполнения обязательств, возможность применения мер, направленных на обеспечение исполнения основного обязательства, без возложения на должника обязанности по исполнению основного обязательства, не ограничивают.
Оснований для удовлетворения встречного иска суд не усматривает.
Довод ответчицы о том, что заявляя требование о взыскании всей суммы задолженности, истец фактически прекратил какие-либо договорные отношения с ответчиками, является несостоятельным. Общие нормы ГК РФ, устанавливающие основания и порядок расторжения договора, а также специальные нормы, устанавливающие основания и порядок расторжения договора займа и кредитного договора как его разновидности, не содержат правил о прекращении кредитного договора в связи с заявлением кредитором требования об уплате всей задолженности по договору. Соглашаясь с доводом ответчицы, следовало бы согласиться и с тем, что требование кредитора о погашении задолженности привело бы к расторжению договора независимо то того обстоятельства, исполнено ли было это требование заемщиком или нет.
Статья 450 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Такое же соглашение между сторонами не заключалось.
Надлежащего исполнения обязательств, являющегося общим основанием прекращения обязательства (пункт 1 статьи 408 ГК РФ), со стороны заемщиков не имеется в силу наличия за ними задолженности по кредитному договору, в том числе просроченной.
Кроме того, из содержания пункта 2 статьи 407 ГК РФ следует, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Таковых же в данном случае также не усматривается.
Одновременно отмечается, что претензия (требование) о расторжении кредитного договора направлена ответчицей <дата изъята>. При этом пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Требование же о расторжении кредитного договора предъявлено в суд <дата изъята>, т.е. до истечения тридцатидневного срока.
Отклоняется и довод ответчицы о том, что условия кредитного договора являются для ответчиков кабальными. Из содержания пункта 1 статьи 179 ГК РФ следует, что кабальной является сделка, заключенная вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Условия кредитного договора действительно предусматривают необходимость уплаты заемщиками ежемесячно в счет погашения кредита и уплаты процентов за пользование им денежной суммы в размере чуть менее 49.000 руб. С этим условием заемщики согласились, подписав информационный расчет ежемесячных платежей. Однако это условие договора с учетом стоимости приобретенного на кредитные средства недвижимого имущества (жилого дома и земельного участка) не может свидетельствовать о кабальности сделки. Кроме того, как следует из возражений ответчицы, они с супругом имели намерение проживать своей семьей в отдельном жилом помещении; на момент заключения кредитного договора размер заработка Иванов А.М. позволял исполнять обязательства по погашению кредита и уплате процентов за пользование им в необходимом размере. Уменьшение же размера заработка Иванов А.М., хотя и может свидетельствовать об уважительности причин неисполнения обязательств по кредитному договору, все же не является обстоятельством, указывающим на кабальность сделки. Данное обстоятельство могло являться основанием для постановки заемщиками перед банком вопроса об изменении условий кредитного договора или его расторжении, что ответчиками после изменения материального положения Иванов А.М. сделано не было.
Кроме того, кабальность сделки предполагает наличие для стороны договора тяжелых и крайне невыгодных обстоятельств на момент заключения сделки, а не в период ее исполнения.
Довод ответчицы о невозможности начисления процентов за пользование кредитом и неустойки с момента предъявления требования о погашении всей задолженности также признается несостоятельным: согласно пункту 2 статьи 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа. Таким образом, начисление процентов за пользование займом возможно на сумму непогашенного кредита до его фактического полного возврата. При этом во внимание принимаются положения пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №14 от 08.10.1998 года, согласно которому при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.
Кредитный договор каких-либо специальных условий относительно порядка начисления процентов за пользование кредитом не предусматривает. Напротив, информационный расчет ежемесячных платежей предусматривает обязанность заемщиков уплачивать проценты за пользование кредитом одновременно с частичным погашением кредита, т.е. до его полного возврата.
Аналогичным образом возможно начисление неустойки до фактического исполнения денежного обязательства. Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитным договором (пункты 5.2 и 5.3) установлена ответственность заемщиков по уплате неустойки за просрочку возврата кредита и уплаты процентов за пользование им. Из содержания этих пунктов договора следует, что неустойка подлежит начислению за каждый календарный день просрочки, следовательно, до фактической уплаты просроченной денежной суммы.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчиков в порядке возврата подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4.000 руб.
Руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» удовлетворить частично.
Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес изъят>, определив сумму, подлежащую уплате ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» из стоимости заложенного имущества, в размере 4.777.497 руб. 20 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по возврату кредита в размере 3.906.408 руб. 64 коп., проценты за пользование кредитом в размере 751.088 руб. 56 коп., пени в размере 120.000 руб., а также начиная с <дата изъята> и по день реализации имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов за пользование им в размере 0,2% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 3.906.408 руб. 64 коп.; способ реализации заложенного имущества – с публичных торгов, и установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6.714.000 руб.
Иванова С.И. в иске к ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом», ЗАО «КБ «Европейский трастовый банк» о расторжении кредитного договора отказать.
Взыскать с Иванов А.М., Иванова С.И., Давыдов А.Н. государственную пошлину в пользу ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» в размере 4.000 руб. в равных долях с каждого.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней через Советский районный суд г. Казани.
Судья Р.Р. Минзарипов
Мотивированное решение составлено 24.02.2011 года, судья