Дело <номер изъят>
Р Е Ш Е H И ЕИменем Российской Федеpации
18 февраля 2011 года г. Казань
Советский районный суд г.Казани в составе:
председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,
при секретаре Фаизовой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гарифуллиной Н.И. к Гизатовой А.В. и Гизатову Л.Р. о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры,
У С Т А H О В И Л :
Истец Гарифуллина Н.И. обратилась в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли – продажи в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, в обоснование своих требований указав, что в ноябре 2006 года она получила денежную сумму в кассе взаимопомощи сроком на 6 месяцев. Своевременно погасить долг не смогла, были начислены проценты на эту сумму, задолженность составила 920000 рублей. Кредиторы стали требовать уплаты долга, угрожать расправой и она была вынуждена принять решение о залоге квартиры с целью погашения долга. С этим вопросом она обратилась к риэлтору Гизатовой А.В., с предложением выдачи денег под залог двухкомнатной квартиры в <адрес изъят>. Ответчик согласилась выдать деньги, но только по договору купли – продажи. В момент заключения сделки по продаже квартиры истец находилась в таком состоянии, что полностью надеялась на риэлтора, полагаясь на ее добросовестность, и таким образом выполняла все ее указания. Ответчик воспользовалась ее тяжелым положением и ввела в заблуждение относительно расчетов за приобретаемую квартиру. Так, 4 февраля 2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли – продажи двухкомнатной <адрес изъят>, общей площадью 43,3 кв.м, в том числе жилой площадью 28,1 кв.м, находящейся в <адрес изъят>, принадлежащей истцу на праве собственности. Согласно договору стоимость квартиры определили в 1700000 рублей. В соответствии с п.3.1.1 договора оплата покупателем квартиры должна производиться в два этапа: до подписания договора купли – продажи в сумме 340000 рублей и после подписания договора в сумме 1360000 рублей. Однако, передача первой суммы осуществлена не была. Ответчик убедила ее, что всю сумму 1700000 рублей она получит по ипотечному кредиту и внесет ее на лицевой счет истца в банке. После подписания договора и сдачи его на регистрацию перехода права собственности они вместе с ответчицей Гизатовой А.В. прибыли в банк, где ответчик предложила ей подписать заявление о снятии 1360000 рублей. Остальные деньги в сумме 340000 рублей якобы банк оставляет в качестве залога по ипотеке. Полученную истцом сумму 1360000 рублей ответчик забрала, из них 920000 рублей – в счет уплаты задолженности перед кассой взаимопомощи, а 440000 рублей как залог на период регистрации квартиры. Эту сумму ответчик оплатила в кассу взаимопомощи до подписания договора купли – продажи, так как на квартиру был наложен арест. Ответчик убедила ее, что оставшаяся сумма 340000 рублей будет находиться на ее лицевом счете и истец сможет ее получить после освобождения квартиры. Также ответчик убедила ее, что она обязана оплачивать ипотечный кредит, взятый ответчиком в банке на покупку квартиры. В течение 5 месяцев истец оплатила 88000 рублей. В марта 2010 года муж истицы был выселен из квартиры, но ответчик сумму в размере 440000 рублей ей не передала и отказалась ее выплачивать. Также она не возвратила сумму в 88000 рублей, оплаченную истцом по ипотечному кредиту. В апреле 2010 года истец в банке проверила свой лицевой счет и узнала, что сумма в 340000 рублей на ее счет также не поступала. Таким образом, истец недополучила от ответчиков по договору купли – продажи 780000 рублей и 88000 рублей, оплаченных по ипотечному кредиту. Незаконными действиями ответчика ей причинен моральный вред, который она оценивает в 500000 рублей. В начале ноября 2010 года истец обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора, ответчик ответила отказом. В связи с указанными обстоятельствами истица просит расторгнуть договор купли-продажи двухкомнатной <адрес изъят>, общей площадью 43,3 кв.м, в том числе жилой площадью 28,1 кв.м, находящейся в <адрес изъят>, признав сделку недействительной как совершенную при стечении тяжелых обстоятельств и злонамеренного поведения покупателя, привести стороны в первоначальное состояние.
В судебном заседании истец поддержала исковые требования и уточнила, что оспаривает сделку как совершенную при стечении тяжелых обстоятельств и просит ее расторгнуть в связи существенным нарушением ее условий.
Ответчик Гизатова А.В. иск не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве. Просила применить срок исковой давности к требованиям о признании сделки недействительной. В части требований о расторжении договора купли – продажи указала, что обязательства по договору, в том числе о передаче денежных средств, выполнены в полном объеме.
Ответчик Гизатов Л.Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки не сообщил.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РТ не явился, извещен.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч.1 ст. 554 и ч.1 ст. 555 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со ст. 179 ГПК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороны, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Судом установлено, что 04 февраля 2008 г. между истцом и ответчиками заключен договор купли- продажи квартиры, по условиям которого истец продает, а ответчики покупают в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, по цене 1 700000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РТ 08.02.2008 г.
Из объяснений истца установлено, что данный договор был заключен по ее инициативе, с целью продажи вышеуказанной квартиры по оговоренной в договоре цене и дальнейшего погашения задолженности по договору займа перед КПК «Казанская касса взаимопомощи» от 01 ноября 2006 года. Данная квартира находилась в залоге у КПК «Казанская касса взаимопомощи» в целях обеспечения по договору займа на основании договора залога недвижимого имущества № 157 от 01 ноября 2006 года. Согласно п. 1.3 данного договора, квартира была оценена в 600000 рублей. Оспариваемый договор купли – продажи был заключен истцом с целью получения большей суммы от реализации квартиры и погашения задолженности. Таким образом, при заключении договора купли –продажи стороны пришли к соглашению относительно его условий, заключили его добровольно, условия договора на момент его заключения были выгодны для истца, оснований для признания данного договора недействительным по указанным истцом основаниям не имеется.
Кроме того, судом принимаются доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с данными требованиями.
В соответствии со ст. 181 ч.2 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Договор купли- продажи заключен 04 февраля 2008 г., соответственно срок исковой давности по данному требованию истек 04 февраля 2009 года. Истица обратилась с иском в суд только 31 января 2011 г.
В судебном заседании истица ссылалась на то, что ей стало известно об обмане со стороны ответчиков в апреле 2010 года, когда она пошла в банк проверить свой лицевой счет и узнала, что сумма в размере 340000 рублей на ее счет не поступала, однако доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, не представила. Условия договора купли –продажи и порядок расчетов были известны истцу с момента заключения договора, обстоятельств, препятствующих истцу своевременно проверить исполнение условий договора в части перечисления денежных средств, не установлено. Кроме того, данное обстоятельство касается выполнения условий договора и не имеет правового значения для решения вопроса о признании сделки недействительной как заключенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях.
Также судом не усматривается оснований для расторжения договора купли – продажи квартиры по требованию продавца, поскольку доказательств существенного нарушения условий договора со стороны покупателей истцом не представлено.
В соответствии с разделом 3 договора купли – продажи, расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 1700 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого гр. Гизатовой А.В., Гизатову Л.Р. ипотечного кредита по кредитному договору. Уплата денежной суммы в размере 1700 000 рублей выплачивается в два этапа: При этом аванс в размере 340000 рублей уплачен покупателем наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. Окончательный расчет с продавцом производится в течение 11 рабочих дней с даты подписания настоящего договора и сдачи его на регистрацию за счет кредитных средств, путем перечисления денежных средств в сумме 1360000 рублей с рублевого счета Гизатовой А.В. в ОАО банк «Инвестиционный капитал» на рублевый счет Гарифуллиной Н.И., открытый в ОАО банк «Инвестиционный капитал».
Таким образом, аванс в сумме 340000 рублей выплачен ответчиками истцу до подписания договора купли - продажи. При подписании договора и сдаче его на регистрацию перехода права собственности в УФРС по РТ истец не заявляла о невыполнении условий об уплате аванса. Денежные средства в сумме 1360000 рублей поступили на указанный в договоре счет истца 04 февраля 2008 года и были ей выданы в тот же день, что подтверждается выпиской по счету, расходным кассовым ордером № 1 от 04.02.2008 г..
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с положениями ч.2 ст. 103 ГПК РФ, госпошлина, не доплаченная истцом при подаче иска, подлежит взысканию с истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Гарифуллиной Н.И. к Гизатовой А.В. и Гизатову Л.Р. о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры, отказать.
Взыскать с Гарифуллиной Н.И. государственную пошлину в доход государства в сумме 10000 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в Веpховный суд РТ в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.
Судья: А.Г. Габидуллина
Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2011 г.
Судья: А.Г. Габидуллина