Дело <номер изъят>
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 апреля 2011 года г. Казань
Советский районный суд г. Казань в составе
председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,
при секретаре судебного заседания Фаизовой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Курамшиной Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Курамшина М.Б., к Курамшину Б.И. и Дворецкой Л.В. о признании договора купли – продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора купли – продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств № 30-0688 от 27.08.2010 г. недействительным и обязании ответчика Курамшина Б.И. обеспечить иным жилым помещением ее и детей, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства. В обоснование своих требований истец указала, что 27 августа 2010 года между Курамшиным Б.И. и Дворецкой Л.В. был заключен договор купли – продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств, с указанным договором она не согласна, считает его не отвечающим требованиям действующего законодательства. Советским районным судом г. Казани было утверждено мировое соглашение, заключенное 10 ноября 2009 года между истцом и ответчиком Курамшиным Б.И., в соответствии с условиями которого она обязуется оплачивать расходы по содержанию жилого помещения и коммунальные услуги за квартиру по адресу: <адрес изъят>, а Курамшин Б.И. предоставляет ей право пользования данным жилым помещением при условии выполнения п.1 мирового соглашения, в случае возникновения задолженности по оплате за вышеуказанное помещение она обязуется выселиться из квартиры в течение 2-х месяцев с момента образования задолженности. Данное соглашение не обжаловано и вступило в законную силу, все условия мирового соглашения истцом выполняются. Договор купли – продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств между ответчиками заключен без ее согласия и участия. Более того, при подписании договора купли – продажи спорной квартиры не было учтено мировое соглашение, что противоречит п.4.1.1 данного договора (не обременять правами пользования членов семьи продавца согласно ст. 558 ГК РФ). На момент заключения договора спорная квартира уже была обременена правом пользования. С ответчиком Курамшиным Б.И. истец находится в разводе, от брака у них имеются два несовершеннолетних ребенка. С момента регистрации брака с Курамшиным Б.И. истец фактически проживала в спорной квартире, но вместе со старшим сыном Курамшиным Евгением была зарегистрирована в государственной двухкомнатной квартире по адресу: <адрес изъят>, где фактически проживают две семьи родственников Курамшиной Е.В. и где нет условий для ее проживания с детьми.
В судебном заседании истец уточнила исковые требования и просила признать договор купли – продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств № 30-0688 от 27.08.2010 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки. Также истец уточнила, что заявляет требования как в своих интересах, так и в интересах своего несовершеннолетнего сына Курамшина Максима, 09 октября 2004 года рождения, чьи права нарушены п. 5.7 договора купли – продажи, в соответствии с которым Курамшин Максим Борисович обязуется сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента заключения договора.
Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования, пояснив, что ответчик Курамшин Б.И. не имел права продать квартиру с зарегистрированным в ней ребенком, истицу о необходимости снять ребенка с регистрационного учета никто в известность не ставил.
Ответчик Курамшин Б.И. иск не признал, ссылаясь на то, что осуществил свои права собственника, ранее он предоставлял истице возможность проживать в спорной квартире, но она вела аморальный образ жизни, не осуществляла уход за детьми, сейчас они проживают с бабушкой по <адрес изъят>, находятся под присмотром.
Ответчик Дворецкая Л.В. и ее представитель ФИО2иск не признали, ссылаясь на то, что заключенное Курамшиными мировое соглашение не является обременением, переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с ч.1 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ч.1 и ч. 2 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
В силу ч.1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Судом установлено, что ответчик являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>. 23 января 2009 года брак между Курамшиной Е.В. и Курамшиным Б.И. расторгнут. Определением Советского районного суда г. Казани от 10 ноября 2009 года утверждено мировое соглашение между истцом и ответчиком Курамшиным Б.И., в соответствии с условиями которого Курамшина Е.В. обязуется оплачивать расходы по содержанию жилого помещения и коммунальные услуги за квартиру по адресу: <адрес изъят>, а Курамшин Б.И. предоставляет ей право пользования данным жилым помещением при условии выполнения п.1 мирового соглашения, в случае возникновения задолженности по оплате за вышеуказанное помещение она обязуется выселиться из квартиры по адресу: <адрес изъят>, в течение 2-х месяцев с момента образования задолженности.
Таким образом, между собственником жилого помещения и бывшим членом семьи заключено соглашение в порядке ч.4 ст. 31 ЖК РФ о сохранении права пользования жилым помещением. При этом срок сохранения права пользования жилым помещением соглашением не определен, в связи с чем право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение собственника Курамшина Б.И.
27 августа 2010 г. между Курамшиным Б.И. и Дворецкой Л.В. был заключен договор купли – продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств № 30-0688 от 27 августа 2010 года, в соответствии с условиями которого продавец (Курамшин Б.И.) обязуется передать в собственность покупателя (Дворецкой Л.В.), а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>. Данная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 13 ноября 1999 года. В соответствии с п. 1.5 указанного договора, продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными какими- либо обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой (за исключением указанных в п.5.7 настоящего договора), в том числе согласно ст. 292 и ст. 558 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
В соответствии с п. 5.7 договора купли – продажи, в указанной квартире проживает и зарегистрирован по месту жительства Максим Борисович, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора.
Доводы истца о том, что договор купли- продажи не соответствует требованиям закона, поскольку пункт 1.5 договора не соответствует действительности, суд находит не состоятельными. На момент заключения сделки ограничения (обременения) прав на спорное недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрированы не были, соглашение собственника с бывшим членом семьи о сохранении права пользования жилым помещением не является ограничением права на недвижимое имущество.
При этом указание в договоре купли – продажи истицы как имеющей право пользования жилым помещением не требовалось, поскольку в соответствии с вышеприведенными нормами ст. 558 ГК РФ, включению в договор подлежат лишь лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Регистрация и проживание в жилом помещении членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей собственника, также не препятствует в осуществлении прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества и не влечет недействительности сделки. Указание на то, что несовершеннолетний Курамшин М.Б. обязуется сняться с регистрационного учета, свидетельствует о прекращении у него права пользования жилым помещением после прекращения права собственности Курамшина Б.И. Данное условие договора не противоречит требованиям закона.
Согласно ст. 56 Семейного кодекса РФ, защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
Ответчик Курамшин Б.И., заключивший договор купли – продажи с условием с снятии с регистрационного учета Курамшина М.Б., является отцом последнего, в связи с чем наделен правом действовать с его интересах как законный представитель. Наличие согласия второго родителя не является обязательным. В настоящее время Курамшин М.Б. должен быть зарегистрирован по месту жительства одного из родителей.
Таким образом, оспариваемая сделка совершена в соответствии с требованиями закона и при ее совершении стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в котором ясно обозначена суть сделки – купля- продажа, договор подписан продавцом и покупателем, зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 38).
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Курамшиной Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Курамшина М.Б., к Курамшину Б.И. и Дворецкой Л.В. о признании договора купли – продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.
Судья: А.Г. Габидуллина
Мотивированное решение составлено 08 апреля 2011 г.
Судья А.Г. Габидуллина