Дело №2-98/10
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ7 апреля 2010г., г.Казань
Советский районный суд г.Казани в составе председательствующего судьи Б.Г.Абдуллаева,
с участием представителей ответчиков Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани В.В.Селиванова, ОАО «Миллениум Зилант-Сити» Д.В.Антонова, ООО «Лира-М» М.Х.Муртазина,
представителя третьего лица Татарстанской республиканской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и других локальных конфликтов А.Н.Зубцова,
при секретаре судебного заседания Ю.В.Волковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иманаева Р.М. к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, ОАО «Миллениум Зилант-Сити», ООО «Лира-М» о признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений на полуподвальные помещения дома, признании недействительным права собственности, утверждении состава общего имущества,
УСТАНОВИЛ:
Р.М.Иманаев обратился в суд с иском к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани (далее – Исполком), ОАО «Миллениум Зилант-Сити» (далее – Общество-1), ООО «Лира-М» (далее – Общество-2) о признании всех полуподвальных нежилых помещений дома <адрес изъят> общей долевой собственностью собственников жилых помещений дома, признании недействительным зарегистрированного права собственности Общества-1 на помещения №9, 10, 13-16, 18, 19, 23, 46 общей площадью 163,3кв.м. указанного дома и права собственности Общества-2 на помещения №28-30, 35 общей площадью 55,5кв.м. указанного дома, возложении на Исполком обязанности утвердить состав общего имущества помещений дома <адрес изъят>, исключив его из реестра муниципального имущества и из состава муниципальной казны г.Казани (в части нежилых помещений), списании его с баланса Комитета благоустройства и ЖКХ Исполкома, запрете ответчикам совершать какие-либо действия, направленные на отчуждение вышеупомянутых нежилых полуподвальных помещений, в том числе путём внесения их в уставной капитал организаций, заключения сделок.
В обоснование требований указано, что в полуподвальных помещениях <адрес изъят> сосредоточены инженерные коммуникации и оборудование, имеющие стратегическое значение для всего дома, обслуживающее все жилые квартиры. В этих помещениях располагаются коммерческие организации, что нарушает права собственников квартир дома, не позволяет зачастую перекрыть тот или иной вентиль в результате аварии, не позволяет пробраться к инженерным коммуникациям. Полуподвальные помещения дома принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Требования об утверждении состава общего имущества собственников помещений дома оставлены Исполкомом без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствие истца, извещённого о судебном заседании надлежащим образом через представителя Л.И.Каримову (т.2 л.д.58), поскольку представители ответчиков настаивали на рассмотрении дела по существу.
Представители ответчиков Исполкома, Общества-1, Общества-2 иск не признали, поскольку спорные полуподвальные помещения дома не являются общей долевой собственностью собственников помещений дома.
Представитель третьего лица Татарстанской республиканской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и других локальных конфликтов с иском не согласился по этим же основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан, ТСЖ «Центр», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Татарстанского регионального отделения всероссийской политической партии «Единство и Отечество» - Единая Россия, Комитета благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства Исполкома, извещённых о времени и месте разбирательства дела надлежащим образом.
Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с частью 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), введённого в действие с 1.03.2005г., собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Установлено, что Р.М.Иманаев на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 23.01.1996г. (т.1 л.д.20) является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят>.
Данный дом является жилым, многоквартирным, 1960г. постройки, в его составе имеются полуподвальные помещения (цокольный этаж) площадью всего 575,7кв.м., что подтверждается техническим паспортом дома, поэтажным планом цокольного этажа (полуподвала) и экспликацией к поэтажному плану строения (т.1 л.д.216-239, т.2 л.д.23-28).
Согласно выписке из реестра собственности г.Казани от <дата изъята> <номер изъят> (т.2 л.д.6) дом <адрес изъят> является муниципальной собственностью с 1.08.1993г. на основании государственного акта №7 о пообъектной передаче государственной собственности объектов жилищно-коммунального хозяйства и народного образования в коммунальную собственность г.Казани в соответствии с Постановлением Верховного Совета РТ от 4.03.1993г. <номер изъят> «О пообъектном составе коммунальной собственности в Республике Татарстан», утверждённого Госкомитетом Республики Татарстан по управлению госимуществом 29.07.1993г.
Общество-1 с 31.08.2007г. является собственником помещений полуподвала №9, 10, 13-16, 18, 19, 23, 46 дома <адрес изъят>. Данные помещения переданы Обществу-1 по цене 4083000руб. в качестве его уставного капитала единственным учредителем МУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома», что подтверждается Уставом Общества-1, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, распоряжениями председателя Комитета земельных и имущественных отношений от 26.06.2006г. №1441р, от 11.04.2007г. №1049р, постановлением руководителя Испокома от 7.03.2007г. №440, актом о приёме-передаче от 11.04.2007г., выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.169-183, 187, 205-211, 212-213, 214-215, 245).
Общество-2 с 27.03.2006г. является собственником помещений полуподвала №28-30, 35 дома <адрес изъят>. Данные помещения приобретены Обществом-2 у ООО «Фирма «Лимарс» за 185000руб. на основании договора купли-продажи от 28.02.2006г., передаточного акта (т.1 л.д.135-137).
Здесь необходимо отметить, что 7.05.2009г. были внесены записи о государственной регистрации прекращения права собственности Общества-1 и Общества-2 на спорные помещения, однако решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2010г. (т.2 л.д.61-69) соответствующие действия УФРС по РТ признаны незаконными, на Управление Росреестра по Республике Татарстан возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества-1 и Общества-2. Данная обязанность была выполнена Управлением Росреестра по Республике Татарстан, что подтверждается уведомлением о проведении государственной регистрации права Общества-1 от 26.01.2010г., выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.01.3010г. (т.2 л.д.70, 71).
В соответствии с техническим паспортом дома, поэтажным планом цокольного этажа (полуподвала) и экспликацией к поэтажному плану строения помещение полуподвала №44 дома <адрес изъят> площадью 16,1кв.м. является теплоузлом, то есть помещением специального технического назначения, предназначенным для обслуживания более одного помещения дома. Следовательно, теплоузел является общим имуществом многоквартирного дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома.
Другие помещения полуподвала не предназначены для обслуживания более одного помещения дома, не являются техническими помещениями, предназначенными для размещения инженерных коммуникаций, иное обслуживающее оборудования. Спорные помещения полуподвала, за исключением помещения №44, имеют специальное назначение – размещение организаций, торговых площадей.
Что касается довода иска, подтверждённого техническим обследованием ГУП «Татинвестгражданпроект» (т.1 л.д.51-65), о том, что в спорных полуподвальных помещениях находятся инженерные коммуникации, оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то данное обстоятельство не имеет значение для дела.
Во-первых, ст.36 ЖК РФ относит к общему имуществу в многоквартирном доме технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Однако спорные помещения находятся не в подвале, а в полуподвале.
Во-вторых, в соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 19.05.2009г. №489-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 ст.290 ГК РФ и части 1 ст.36 ЖКРФ.
Как уже было указано выше, полуподвальные помещения дома <адрес изъят> (за исключением помещения №44) не является техническими, органом технической инвентаризации они были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости. Истцом суду не представлено доказательств использования спорных нежилых помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме. Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении помещений №9, 10, 13-16, 18, 19, 23, 46, 28-30, 35 зарегистрировано право собственности Общества-1 и Общества-2.
Таким образом, спорные помещения полуподвала, за исключением помещения №44, являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Следует отметить, что право собственности Общества-1 и Общества-2 на помещения приобретены на основании сделок, которые истцом не оспорены, оснований для признания их ничтожными не имеется.
Кроме того, согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст.302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
И Общество-1, и Общества-2 являются добросовестными приобретателями помещений полуподвала дома <адрес изъят>, на момент их приобретения право муниципальной собственности на помещения не оспаривалось и недействительным не признавалось, указанные ответчики приобрели помещения по возмездным сделкам, поэтому предусмотренных законом обстоятельств, которые дают истцу право истребовать помещения у добросовестных приобретателей, не имеется, что также является основанием для отказа в удовлетворении иска к Обществу-1 и Обществу-2.
Что касается довода иска о том, что жильцам дома <адрес изъят> создаются препятствия в пользовании инженерными коммуникациями дома, находящимися в помещениях полуподвала, то он не подтверждён доказательствами. Более того, данный вопрос при необходимости может быть разрешён путём предъявления требования об устранении препятствий в пользовании имуществом, то есть инженерными коммуникациями, право общей долевой собственности собственников помещений дома на которое стороны не оспаривали.
При таких обстоятельствах иск удовлетворяется частично, помещение полуподвала №44 (теплоузел) площадью 16,1кв.м. дома <адрес изъят> признаётся общей долевой собственностью собственников помещений в доме <адрес изъят>. На Исполком возлагается обязанность исключить данное помещение (теплоузел) из реестра муниципальной собственности г.Казани, а также из муниципальной казны г.Казани, так как согласно ст.215 ГК РФ, решению Казанского Совета народных депутатов от 25.05.2005г. №46-23 «Об имущественной казне города Казани» муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну г.Казани.
Иск в части признания права общей долевой собственности собственников жилых помещений на все оставшиеся полуподвальные помещения дома <адрес изъят>, признания недействительным зарегистрированного права собственности Общества-1 и Общества-2 на помещения данного дома, запрета совершения действий, направленных на отчуждение нежилых полуподвальных помещений отклоняется.
Относительно требования о запрете совершении действий, направленных на отчуждение нежилых полуподвальных помещений, необходимо указать, что истцом не представлено доказательств совершения ответчиками данных действий в отношении теплоузла.
Суд отклоняет исковое требование о возложении на Исполком обязанности утвердить состав общего имущества дома <адрес изъят> на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, состав общего имущества определяется: а)собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в)органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью4 ст.161 ЖК РФ.
Таким образом, на Исполком как на орган местного самоуправления может быть возложена обязанность утвердить состав общего имущества дома только в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Однако данное исковое требование заявлено по иным основаниям, притом, что оснований для удовлетворения требования нет.
Ввиду отказа в удовлетворении требования об утверждении состава общего имущества дома, отсутствия у суда данных о составе такого имущества отклоняется требование об исключении общего имущества дома из реестра муниципальной собственности, из муниципальной казны г.Казани, о списании его с баланса Комитета благоустройства и ЖКХ Исполкома.
При этом требование о списании имущества с баланса должно быть заявлено Комитету благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства Исполкома как самостоятельному юридическому лицу (муниципальному учреждению). Однако истцом требование о привлечении данного лица к участию в деле как ответчика не было заявлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Признать нежилое помещение полуподвала №44 (теплоузел) площадью 16,1кв.м. дома <адрес изъят>, общей долевой собственностью собственников помещений дома <адрес изъят>.
Обязать Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани исключить нежилое помещение полуподвала №44 (теплоузел) площадью 16,1кв.м. дома <адрес изъят>, из реестра муниципальной собственности г.Казани и из муниципальной казны г.Казани.
Отказать в удовлетворении иска Р.М.Иманаева к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, ОАО «Миллениум Зилант-Сити», ООО «Лира-М» в части признания права общей долевой собственности собственников помещений на все оставшиеся помещения полуподвала дома, признания недействительным зарегистрированного права собственности на помещения полуподвала дома, запрета совершения действий, направленных на отчуждение помещений полуподвала, утверждения состава общего имущества дома, исключения всего общего имущества дома из муниципальной казны и списания общего имущества дома с баланса.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд г.Казани в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Б.Г.Абдуллаев