Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2011 года город Казань

Советский районный суд г. Казани в составе:

председательствующего судьи Р.Р. Минзарипова,

с участием прокурора С.И. Надыршиной,

при секретаре судебного заседания С.М. Гатиятуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Асхадуллина Г.И. к ООО «<данные изъяты> о признании публичных торгов недействительными, а также по иску Малов Д.А. к Асхадуллина Г.И., Зиганшин Д.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Асхадуллина Г.И. обратилась в суд с иском, указав, что решением Советского районного суда <адрес изъят> от <дата изъята> удовлетворены исковые требования ООО «<данные изъяты>» к Асхадуллина Г.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением было постановлено взыскать с Асхадуллина Г.И. задолженность по кредиту и обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>. Начальная продажная цена заложенного имущества установлена судом в размере 1600000 руб. На основании решения суда и исполнительного листа от <дата изъята> возбуждено исполнительное производство; жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, было передано на реализацию специализированной организации – ООО «<данные изъяты>». В нарушение требований законодательства ООО «<данные изъяты>» не опубликовало извещение о предстоящем проведении торгов. На основании изложенного истица просит признать недействительными публичные торги по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>.

Впоследствии истица основания иска дополнила, указав, что ответчиком не представлены доказательства соблюдения иных процедур при проведении публичных торгов. В частности, отсутствуют сведения о том, что в публичных торгах участвовало не менее двух лиц. Кроме того, отсутствуют сведения о том, что лица, участвовавшие в торгах, внесли задаток, являющийся обязательным условием для допуска к участию в публичных торгах.

Малов Д.А. обратился в суд с иском, указав, что на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <дата изъята> и акта приема-передачи объекта недвижимости от <дата изъята> он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>. В указанной квартире также зарегистрированы с <дата изъята> и проживают Асхадуллина Г.И. и Зиганшин Д.А. Право собственности на указанную квартиру у ответчицы Асхадуллина Г.И. прекращено. Однако Асхадуллина Г.И. и Зиганшин Д.А. в добровольном порядке с регистрационного учета в указанной квартире не снимаются. В то же время регистрация ответчиков в принадлежащем истцу на праве собственности жилом помещении чинит ему препятствия в пользовании квартирой. На основании изложенного Малов Д.А. просит признать Асхадуллина Г.И. и Зиганшин Д.А. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, выселить их без предоставления другого жилого помещения; обязать Отделение Управления Федеральной миграционной службы РФ по РТ в Советском районе г. Казани снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.

Определением Советского районного суда г. Казани от <дата изъята> гражданские дела по иску Асхадуллина Г.И. к ООО «<данные изъяты>» о признании публичных торгов недействительными и по иску Малов Д.А. к Асхадуллина Г.И., Зиганшин Д.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении были объединены в одно производство.

В судебном заседании истица Асхадуллина Г.И. исковые требования поддержала, исковые требования Малов Д.А. не признала.

Представитель Малов Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, исковые требования Асхадуллина Г.И. не признал.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты> в судебном заседании исковые требования Асхадуллина Г.И. не признал, иск Малов Д.А. поддержал.

Ответчик Зиганшин Д.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался.

Представитель ОАО «<данные изъяты>», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица определением суда от <дата изъята>, в судебном заседании разрешение исков Асхадуллина Г.И. и Малов Д.А. оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Отделения Управления Федеральной миграционной службы РФ по РТ в Советском районе г. Казани – в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался. Судом в порядке части 3 статьи 167 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Установлено, что решением Советского районного суда г. Казани от <дата изъята> удовлетворены исковые требования ООО «<данные изъяты>» к Асхадуллина Г.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением постановлено взыскать с Асхадуллина Г.И. в пользу ООО «<данные изъяты>» задолженность по кредиту в общем размере 1587722 руб. 79 коп.; проценты за пользование кредитом, начисляемых на сумму основного долга в размере 1391452 руб. 22 коп., за период с <дата изъята> по дату фактического возврата долга по ставке рефинансирования в размере 14% годовых; обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, принадлежащее на праве собственности ответчику с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 1600000 руб.

Решение в кассационном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.

Определением суда от <дата изъята> произведена замена взыскателя по исполнительному производству – ООО «<данные изъяты>» заменен на ООО «<данные изъяты>».

Определением суда от <дата изъята> произведена замена взыскателя по исполнительному производству – ООО «<данные изъяты>» - на ОАО «<данные изъяты>».

<дата изъята> судебным приставом-исполнителем Советского РОСП ГУ ФССП РФ по РТ возбуждено исполнительное производство.

В соответствии с государственным контрактом <номер изъят> от <дата изъята>, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РТ (Росимущество) и ООО «<данные изъяты>», общество приняло на себя обязательства совершать действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на заложенное имущество.

<дата изъята> судебным приставом-исполнителем Советского РОСП УФССП по РТ вынесено постановление о передаче для реализации путем проведения торгов в Росимущество <адрес изъят> с установлением начальной продажной цены в 1600000 руб.

Согласно сведениям, представленным Управлением Федеральной службы судебных приставов по РТ, извещение о проведении торгов арестованного имущества Асхадуллина Г.И. поступило в Управление из Территориального управления Росимущества <дата изъята>; проведение публичных торгов было назначено на <дата изъята>. Однако, как следует из протокола подведения итогов приема заявок от <дата изъята>, по окончании срока подачи заявок не поступило ни одной заявки, в связи с чем комиссией принято решение об объявлении торгов несостоявшимися.

По этой причине и в соответствии с частью 2 статьи 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем <дата изъята> вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15%. Согласно постановлению от <дата изъята> начальная продажная цена заложенной квартиры установлена в размере 1360000 руб.

На основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <дата изъята> Малов Д.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Право собственности Малов Д.А. на указанную квартиру зарегистрировано в установленном порядке <дата изъята>, выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно выписке из домовой книги по состоянию на <дата изъята> ответчики Асхадуллина Г.И. и Зиганшин Д.А. состоят на регистрационном учете по адресу: <адрес изъят>.

Из пояснений Асхадуллина Г.И. следует, что с Зиганшин Д.А. она состоит в фактических семейных отношениях. Как видно из домовой книги, на регистрационный учет ответчик поставлен после приобретения Асхадуллина Г.И. квартиры.

Оснований для удовлетворения иска Асхадуллина Г.И. не усматривается.

По общему правилу, содержащемуся в пункте 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.

Согласно специальному правилу, содержащемуся в пункте 3 статьи 57 Федерального закона от <дата изъята> №102-ФЗ «Об ипотеке», устанавливающего, в том числе порядок реализации заложенного недвижимого имущества, организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Официальными печатными органами органов исполнительной власти Республики Татарстан является: газеты «<данные изъяты>» и «<данные изъяты>», журнал «<данные изъяты>» (пункт 6 Указа Президента РТ от <дата изъята> <номер изъят> «<данные изъяты>»).

Извещение о проведении открытого аукциона, назначенного на <дата изъята> на 14 часов, размещено в газете «<данные изъяты>» от <дата изъята>. Таким образом, требование закона об извещении о предстоящих торгах не менее чем за 10 дней до их проведения в данном случае соблюдено.

Иные условия проведения публичных торгов также соблюдены. В частности, пункт 4 статьи 57 Федерального закона от <дата изъята> устанавливает, что лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно извещению о проведении открытого аукциона от <дата изъята> размер подлежащего внесению задатка составляет 5% от начальной цены предмета торгов, или 68000 руб. (1360000 * 5%), срок подачи заявок был установлен до <дата изъята>, а шаг аукциона – 1% от начальной продажной цены предмета торгов.

Как следует из протокола подведения итогов приема заявок от <дата изъята>, до окончания срока подачи заявок поступило 2 заявки: от Малов Д.А. и Участник торгов <дата изъята> Малов Д.А. и Участник торгов на счет ООО «<данные изъяты>» как организатора торгов перечислен задаток в размере 68000 руб. каждым.

Протокол заседания комиссии по определению победителя торгов по продаже арестованного имущества от <дата изъята> содержит сведения о том, что в ходе аукциона рассмотрены предложения обоих участников торгов; в ходе аукциона был сделан 1 шаг в размере 1% от начальной продажной цены жилого помещения (13600 руб.), а победителем торгов признан Малов Д.А.

Пункт 7 статьи 57 Федерального закона от <дата изъята> устанавливает, что лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается

Данное требование победителем торгов тоже соблюдено: согласно платежному поручению денежная сумма в счет оплаты стоимости реализованного имущества внесена Малов Д.А. <дата изъята>.

Согласно пункту 1 статьи 58 Федерального закона от <дата изъята> организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Статья 91 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указывает также на возможность признания торгов несостоявшимися в случае, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. Однако и это обстоятельство места не имело.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований как для объявления торгов несостоявшимися, так и для признания их недействительными.

Довод Асхадуллина Г.И. о том, что ей не была предоставлена возможность реализовать жилое помещение за более высокую цену иным лицам с согласия залогодержателя квартиры – ОАО <данные изъяты>», отклоняется. Действительно, представитель ОАО «<данные изъяты>» в судебном заседании пояснил, что банк как залогодержатель не возражал относительно продажи квартиры иным лицам по более выгодной цене, однако окончательное решение о даче согласия на реализацию квартиры банком дано не было; этот вопрос до настоящего времени не решен в связи с необходимостью проведения оценки рыночной стоимости квартиры. До принятия же окончательного решения о даче согласия на реализацию заложенного имущества публичные торги по продаже квартиры уже состоялись.

Поэтому признается установленным, что согласия на реализацию квартиры как заложенного имущества, требуемого в соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, в действительности банком не давалось. Письменные же заявления истицы в адрес ОАО «<данные изъяты>» и ЗАО «<данные изъяты>», действовавшего от имени банка по доверенности, которые, по мнению истицы, подтверждали факт обращения с просьбой дать ей согласие на реализацию квартиры, содержали лишь требования о подтверждении отсутствия задолженности по кредитному договору, об установлении окончательной суммы задолженности и о предоставлении ей стабилизационного кредита.

Даже в том случае, если бы банк дал согласие на реализацию квартиры иным лицам, это означало бы необходимость принятия судебным приставом-исполнителем решения об отложении исполнительных действий (статья 38 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), а в случае реализации жилого помещения постороннему лицу – решения о прекращении исполнительного производства. Однако ни взыскатель, ни должник с заявлениями об отложении исполнительных действий к судебному приставу-исполнителю не обращались.

Кроме того, наличие согласия на реализацию квартиры постороннему лицу означало бы возможность заключения Асхадуллина Г.И. договора купли-продажи жилого помещения. В подтверждение того обстоятельства, что покупатель квартиры был найден, истицей представлен предварительный договор купли-продажи, подписанный <дата изъята> Асхадуллина Г.И. и Продавец квартиры Согласно предварительному договору стороны обязались в течение 6 месяцев заключить основной договор купли-продажи с установлением продажной цены квартиры в 1600000 руб. Однако в 6-месячный срок после подписания договора основной договор между сторонами подписан не был.

Более того, согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со статьей 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в данном случае предварительный договор должен был быть зарегистрирован органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствие же такой регистрации означает его ничтожность.

В свою очередь, требования Малов Д.А. подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Право собственности Асхадуллина Г.И. на жилое помещение прекращено <дата изъята>.

Членом семьи нового собственника жилого помещения Малов Д.А., Асхадуллина Г.И. не является. Данное обстоятельство не позволяет разрешить вопрос о сохранении за истицей права пользования квартирой на определенный срок в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

Зиганшин Д.А., не обладавший и не обладающий вещными правами в отношении жилого помещения, права пользования квартирой также не имеет.

Регистрация ответчиков является препятствием в осуществлении Малов Д.А. принадлежащих ему правомочий собственника. Кроме того, необоснованно возлагает на него дополнительные обязанности, в частности, по осуществлению некоторых коммунальных платежей, взимаемых пропорционально количеству проживающих (зарегистрированных) в жилом помещении лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчиков Асхадуллина Г.И., Зиганшин Д.А. в пользу истица Малов Д.А. в порядке возврата подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Асхадуллина Г.И. в иске к ООО «<данные изъяты> о признании недействительными публичных торгов по продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, состоявшихся <дата изъята>, отказать.

Иск Малов Д.А. удовлетворить.

Признать Асхадуллина Г.И., Зиганшин Д.А. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, и выселить их из указанного жилого помещения.

Обязать отделение Управления ФМС по РТ в Советском районе г. Казани снять Асхадуллина Г.И., Зиганшин Д.А. с регистрационного учета по адресу: <адрес изъят>.

Взыскать с Асхадуллина Г.И., Зиганшин Д.А. в пользу Малов Д.А. государственную пошлину в размере 200 руб. в равных долях, т.е. по 100 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение 10 дней через Советский районный суд г. Казани.

Судья Минзарипов Р.Р.

Мотивированное решение составлено <дата изъята>, судья