Дело №2-401/12

02 марта 2012 г. г.Казань

Советский районный суд г.Казани в составе

председательствующего судьи Гараевой Р.С.,

при секретаре судебного заседания Сабаниной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фаттаховой С.В., Рашидова Э.З., Маджарян Д.А. к ЗАО «Аврора», ЗАО «Защита» о признании недействительным зарегистрированного права и об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Фаттахова С.В., Рашидов Э.З., Маджарян Д.А. обратились в суд с иском к ЗАО «Аврора» о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО «Аврора» на нежилые помещения <номер изъят> общей площадью <номер изъят> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес изъят>, об истребовании из владения ответчика данных помещений. В обоснование требований указано, что истцы являются собственниками квартир в жилом <адрес изъят>, дом передан в управление ТСЖ «Защита». На основании договора долевого участия, заключённых между ЗАО «Аврора» и ЗАО «Защита», ЗАО «Аврора» зарегистрировало право собственности на спорные помещения. Вместе с тем, спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного жилого дома, в составе которых они находятся, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома. Поэтому истцы просят признать недействительным зарегистрированное право собственности на спорные помещения и истребовать их из чужого владения.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ЗАО «Защита».

В судебном заседании представитель истцов требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков ЗАО «Аврора» и ЗАО «Защита», третьего лица Управление Россреестра по РТ, извещённых о судебном заседании надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 ст.290 Гражданского кодекса РФ, введённого в действие с 1.01.1995г., собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, введённого в действие с 1.03.2005г., собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Установлено, что Фаттахова С.В. является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят>, Рашидов Э.З. является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят>, Маджарян Д.А. является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес изъят>. Данный дом является жилым, многоквартирным, 2004г. постройки, переданы в управление ТСЖ «Защита». Строительство дома осуществлялось ЗАО «Защита».

В составе <адрес изъят> имеются помещения технического подполья <номер изъят> общей площадью <номер изъят> кв.м., в которые с верхних этажей спускаются канализационные стояки, так же через эти помещения проходит горизонтальная разводка и стояки системы водоснабжения, на которых установлена запорная арматура-вентили. Помещения являются вспомогательными и предназначены для обслуживания здания в целом, в помещениях проходит инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме и обеспечения его эксплуатационных возможностей, техническое обеспечение инженерных коммуникаций дома невозможно без использования технического подполья, то есть эксплуатация жилого дома невозможна без использования данных помещений, в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами такие помещения должны быть отнесены к объектам общей долевой собственности владельцев квартир.

Таким образом, спорные помещения по делу предназначенные для обслуживания более одного помещения в домах <номер изъят> по <адрес изъят>, являются техническими, в них расположены оборудование и инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в домах, поэтому спорные помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах.

Наличие спорных помещений дома по делу, назначение этих помещений (техническое подполье) было предусмотрено в проектных документах на дом. То есть, спорные помещения не предназначены и не были предназначены для самостоятельного использования.

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя истцов, свидетельствами о государственной регистрации права собственности истцов на квартиры, актами приёмки законченного строительством объекта приёмочной комиссии, актами приёма-передачи дома в управление, техническими паспортами на дома, рабочим проектом, пояснительными записками к рабочему проекту, планами помещений, экспертным заключением от 23.04.2010г. <данные изъяты>», проводившее исследование спорных нежилых помещений с целью определения их принадлежности к общей долевой собственности собственникам помещений.

С <дата изъята> нежилые помещения <номер изъят>, общей площадью <номер изъят> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес изъят>, принадлежат на праве собственности ЗАО «Аврора». Основаниями для приобретения ЗАО «Аврора» спорных помещений в собственность являются договора долевого участия в строительстве нежилого помещения от <дата изъята>, акты приёма-передачи законченного строительством нежилого помещения от <дата изъята>, заключённые между ЗАО «Защита» и ЗАО «Аврора».

Поскольку спорные помещения являются общим имуществом многоквартирных домов, находятся и находились в общей долевой собственности собственников помещений домов <номер изъят> по <адрес изъят>, они не могли являться предметом договоров долевого участия в строительстве нежилого помещения от <дата изъята>, заключённых между ЗАО «Защита» и ЗАО «Аврора», не могли быть переданы в собственность ЗАО «Аврора».

В силу части 4 ст.36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы иным лицам только в пользование, а не в собственность, только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, и только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Изложенное свидетельствует о том, что данные договора не соответствуют требованиям закона и в силу ст.168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) независимо от такового признания судом (пункт 1 ст.166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Ввиду этого зарегистрированное право собственности ЗАО «Аврора» на нежилые помещения, являющиеся предметом спора, признаётся недействительным (отсутствующим), соответствующее исковое требование удовлетворяется.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст.167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Согласно пунктам 34 – 36 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст.301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.301, 302 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковое требование в отношении ответчика ЗАО «Аврора» об истребовании указанных помещений и возлагает на ЗАО «Аврора» обязательство освободить помещения.

Суд учитывает, что спорные помещения <адрес изъят> выбыли из владения собственников помещений дома помимо их воли, что предоставляют право истребования имущества у добросовестного приобретателя имущества.

Кроме того, суд соглашается с доводом иска о безвозмездном приобретении ЗАО «Аврора» спорных помещений, поскольку ответчиками не было представлено доказательств, подтверждающих фактическую оплату ЗАО «Аврора» за помещения, то есть подтверждающих поставку строительных материалов согласно пункту 2.1 договоров долевого участия в строительстве нежилого помещения от 20.12.2004г.

В соответствии с пунктом 2 ст.302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198, 235 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности закрытого акционерного общества «Аврора» на нежилые помещения <номер изъят> общей площадью 1108, 50 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес изъят>.

Истребовать из владения закрытого акционерного общества «Аврора» нежилые помещения <номер изъят> общей площадью <номер изъят> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес изъят>, обязав освободить данные помещения.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Решение может быть также обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ через Советский районный суд г. Казани в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись

Копия верна