<данные изъяты> Дело №2-6492/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 августа 2012 года город Казань

Советский районный суд г. Казани в составе:

председательствующего судьи Р.Р. Минзарипова,

при секретаре судебного заседания З.Р. Сафиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Константа» к Нигматуллин К.Р. о взыскании денежных средств по предварительному договору,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Константа» обратилось в суд с иском, указав, что <дата изъята> общество заключило с ответчиком Нигматуллин К.Р. предварительный договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи двух квартир. По условиям договора стоимость <адрес изъят> определена в размере 3500100 руб., <адрес изъят> – в размере 4113000 руб. Основной договор купли-продажи ответчик обязался заключить после завершения строительства жилого дома и передать в собственность ответчика <адрес изъят>, общей площадью 116,67 кв.м., <адрес изъят>, общей площадью 137,1 кв.м., расположенные по строительному адресу: <адрес изъят>, <адрес изъят>. Стоимость жилых помещений ответчиком оплачена в полном объеме. Решением Вахитовского районного суда г. Казани от <дата изъята> за ответчиком признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую <адрес изъят>, общей проектной площадью 116,67 кв.м., по данным технического паспорта площадью 118,6 кв.м. с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, 114,1 кв.м. – без их учета; <адрес изъят>, общей проектной площадью 137,1 кв.м., по данным технического паспорта площадью 145,2 кв.м. с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, 140,7 кв.м. – без их учета. В соответствии с пунктом 3.5 предварительного договора общая стоимость квартир может быть изменена на суммы доплат (выплат) при фактическом увеличении (уменьшении) площадей квартир по результатам технической инвентаризации более чем на 1 кв.м. С учетом сведений, содержащихся в технических паспортах на квартиры, фактическая площадь <адрес изъят> больше проектной площади на 1,93 кв.м., фактическая площадь <адрес изъят> – на 8,1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. жилья по предварительному договору составляет 30000 руб. Таким образом, ответчик обязан произвести доплату стоимости квартир: <адрес изъят> – в размере 57900 руб., <адрес изъят> – в размере 243000 руб., а всего в размере 300900 руб. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в указанном размере.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, пояснив, что в предварительном договоре условие, по которому общая стоимость квартир может быть изменена на суммы доплат (выплат) при фактическом увеличении (уменьшении) площадей квартир по результатам технической инвентаризации более чем на 1 кв.м., отсутствует. Оплата стоимости квартир произведена им в полном объеме, правовых оснований для доплаты стоимости квартир не имеется. Кроме того, завершение строительства жилого дома производится за счет средств самих дольщиков.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд установил, что <дата изъята> между сторонами заключен предварительный договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи двух квартир.

По условиям договора предметом основного договора купли-продажи являются продажа <адрес изъят>, общей площадью 116,67 кв.м., и <адрес изъят>, общей площадью 137,1 кв.м., расположенных по строительному адресу: <адрес изъят>, <адрес изъят> Стоимость <адрес изъят> определена в размере 3500100 руб., <адрес изъят> – в размере 4113000 руб. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок не позднее <дата изъята>.

Стоимость жилых помещений ответчиком оплачена в полном объеме. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от <дата изъята> за ответчиком признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую <адрес изъят>, общей проектной площадью 116,67 кв.м., по данным технического паспорта площадью 118,6 кв.м. с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, 114,1 кв.м. – без их учета; <адрес изъят>, общей проектной площадью 137,1 кв.м., по данным технического паспорта площадью 145,2 кв.м. с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, 140,7 кв.м. – без их учета.

Решение суда вступило в законную силу <дата изъята>.

В предварительном договоре отсутствует условие, по которому общая стоимость квартир может быть изменена на суммы доплат (выплат) при фактическом увеличении (уменьшении) площадей квартир по результатам технической инвентаризации более чем на 1 кв.м. Доказательств заключения такого соглашения истцом не представлено. В то же время суд приходит к выводу, что в данном случае сбережение имущества в виде разницы в площадях жилых помещений является неосновательным обогащением.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Сбережение ответчиком имущества признается неосновательным обогащением в силу следующего.

Согласно предварительному договору предметом основного договора купли-продажи должны являться жилые помещения общей площадью 116,67 и 137,1 кв.м. соответственно.

Из пояснений представителя ответчика следует, что какое-либо приложение к предварительному договору с указанием площадей конкретных помещений квартир отсутствовало.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Следовательно, буквальное толкование предварительного договора позволяет предположить, что в площади, указанные в предварительном договоре, площади балконов и лоджий включению не подлежали.

В то же время суд признает установленным, что покупателям квартир, в том числе ответчику, не могли быть переданы жилые помещения без включения в состав помещений лоджий и балконов; очевидно, что проектной документацией строительство балконов и лоджий предусматривалось. Таким образом, общая площадь жилого помещения, указываемая в предварительном договоре, не являются общей площадью жилого помещения по смыслу статьи 15 Жилищного кодекса РФ, а включает в себя площадь лоджий и балконов.

По общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно специальному правилу, установленному статьей 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3).

Норма, предусмотренная подпунктом 3 пункта 1 статьи 1103 ГК РФ, подлежит применению в рассматриваемом случае, так как приобретение истцом прав на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую двум жилым помещением общей площадью 118,6 и 145,2 кв.м. соответственно, осуществлено в связи с предварительным договором, но не на основании его, так как договором не предусматривалась обязанность истца передать жилые помещения (заключить основной договор купли-продажи) именно с этими площадями. Иными словами, в данном случае истец вправе требовать не возврата исполненного по обязательству, а возврата исполненного, которое возникло в связи с этим обязательством, но выходит за рамки его содержания.

Принимается также во внимание, что основной договор купли-продажи жилых помещений не заключался, жилой дом в эксплуатацию не вводился, жилые помещения по акту приема-передачи истцом ответчику не передавались. Права на долю в объекте незавершенного строительства возникли у истца лишь на основании судебного решения ввиду неисполнения истцом обязательств по строительству жилого дома. Таким образом, истец согласия на передачу жилых помещений (доли объекта незавершенного строительства) с площадями, указанными в технических и кадастровых паспортах, не выразил.

Следовательно, истец, не имеющий возможности требовать возврата сбереженного имущества в натуре (статья 1104 ГК РФ) в связи с неделимостью жилого помещения, вправе в соответствии требовать возмещения стоимости неосновательного обогащения (статья 1105 ГК РФ).

То обстоятельство, что согласно пункту 3.3 предварительного договора стоимость квартир на момент заключения данного договора является фиксированной и не подлежащей изменению на основании соглашения от <дата изъята> о частичной уступке права требования по договору процентного денежного вклада от <дата изъята>, не означает, что истец не вправе требовать возмещения стоимости неосновательного обогащения. Содержание пункта 3.3 договора приводит к выводу лишь о том, что стоимость жилых помещений должна соответствовать стоимости уступленного права требования по соглашению от <дата изъята>, согласно которому право требования уступлено именно на сумму в 7613100 руб. (3500100 руб. + 4113000 руб.).

Довод ответчика о том, что завершение строительства жилого дома осуществляется за счет средств самих дольщиков, отклоняется, так как это обстоятельство не лишает ответчика права требовать от истца возмещения убытков, если эти убытки вызваны неисполнением обязательств по предварительному договору от <дата изъята>.

Довод ответчика о том, что жилой дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен, в связи с чем то обстоятельство, что площадь жилых помещений действительно составляет 118,6 и 145,2 кв.м. соответственно, нельзя считать установленным до фактического окончания строительства дома, также отклоняется. Сведения о площадях жилых помещений, имеющиеся в составленных по состоянию на <дата изъята> технических паспортах, полностью согласуются со сведениями о площадях жилых помещений, отраженных в составленных по состоянию на июль 2010 года кадастровых паспортах на квартиры.

В соответствии с предварительным договором стоимость квартир определена исходя из стоимости 1 кв.м. жилья в 30000 руб. Увеличение площади <адрес изъят> составляет 1,93 кв.м. (118, 6 кв.м. – 116,67 кв.м.), <адрес изъят> – 8,1 кв.м. (145,2 кв.м. – 137,1 кв.м.). Следовательно, стоимость возмещения неосновательного обогащения составит 300900 руб. (30000 руб. * 10,03 кв.м.).

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 209 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Нигматуллин К.Р. в пользу ООО «Константа» денежную сумму в размере 300 900 руб.

Взыскать с Нигматуллин К.Р. в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6209 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Мотивированное решение составлено 22.08.2012 года, судья