Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010г. Советский районный суд г.Самары в составе
Судьи Осиповой С.К.
При секретаре Заикиной Ю.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Фартусова А.В. к ООО «Торговая фирма «Самара-Продукт» о взыскании задолженности по арендной плате
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в сумме ... руб.... коп., ссылаясь на то, что по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г.Ульяновска им был приобретен объект недвижимого имущества, расположенный по адресу <адрес>: здание магазина общей площадью 1045,81 кв.м. На момент приобретения в собственность, указанное здание было обременено договором аренды, заключенным с ООО «Торговая фирма «Самара-продукт». Согласно договору аренды арендная плата составляет ... руб. в месяц. После государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание, ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено в адрес ответчика уведомление о смене собственника сдаваемого в аренду помещения и об увеличении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ... руб. за кв.м., что в твердом денежном выражении составляет ... руб. в месяц. Указанное письмо было получено ответчиком, но никакого ответа не последовало. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено повторное извещение об увеличении арендной платы. Размер арендной платы был установлен исходя из среднерыночного размера арендной платы за нежилые помещения под торговлю в <адрес>. Кроме того ответчиком была произведена самовольная перепланировка торгового помещения. В соответствии с п.1.1. договора аренды в аренду были переданы помещения площадью 509,56 кв.м., из которых 100,85 кв.м. - торговая и 408,71 кв.м. - складская, вспомогательная площадь. Фактически же, общая площадь торговых помещений составляет более 400 кв.м., а складских, вспомогательных около 100 кв.м. Таким образом арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб.
Затем истец исковые требования уточнил и просил взыскать с ответчика арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме ... руб. и возврат госпошлины.
В судебном заседании истец и представителя истца Бодров С.Ю. и Фирстаев В.С. исковые требования поддержали по основаниям указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика исковые требования не признала, указав, что с момента государственной регистрации права собственности на помещение ДД.ММ.ГГГГ, истец в силу закона занял место арендатора по договору аренды. Однако п.1 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку п.3.1 и 3.3. договора установлена строго определенная методика расчета арендной платы, то истец не вправе был изменять данную методику. Истец обратился к ответчику с требованием об установлении арендной платы в размере ... руб. в месяц, не обосновав при этом заявленный размер и дату повышения арендной платы соответствующим изменениям базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней, как это предусмотрено п.3.3 Договора. Указанный размер арендной платы не приемлем для ответчика, поскольку делает деятельность универсама «Копейка» убыточной. И являются экономически небоснованным.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № муниципального нежилого помещения, согласно которого арендодатель Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска сдал в аренду нежилое помещение площадью 509,56 кв.м. ( 100,85 кв.м. - торговая, 408,71 кв.м. - склад, вспомогательная), расположенное по адресу <адрес> арендатору ООО «Торговая фирма «Самара-Продукт», целевым назначением для использования под торговлю продовольственными товарами. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.3.1 Договора аренды арендная плата устанавливалась в сумме .... плюс НДС в размере, установленном действующем законодательством. Арендная плата перечисляется арендатору ежемесячно. НДС с арендной платы перечисляется платежным поручением в налоговую инспекцию.
Дополнительным соглашением между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г.Ульяновска и ООО «Торговая фирма «Самара-Продукт» от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п.1.1 договора и площадь арендованного помещения установлена 508,12 кв.м. в том числе 100,85 кв.м. - торговая, 407,27 кв.м. - складская, вспомогательная. Изменен п.3.1 договора и арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ установлена ... руб., а с ДД.ММ.ГГГГ - ... руб. в месяц. Дополнительное соглашение было зарегистрировано в УФРС по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ
Согласно договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению городским имуществом мэрии г.Ульяновска продал Фартусову А.В. недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес> - здание магазина общей площадью 1045,81 кв.м. (литера:А0 и земельный участок площадью 1180,5 по указанному адресу. Указанное имущество было передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на данное имущество было зарегистрировано истцом в УФРС по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Фартусов А.В. продал указанное помещение ООО «Домицилия», которое зарегистрировало право собственности в УФРС по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено в адрес ответчика письмо, в котором он сообщает о повышении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ исходя из среднерыночного размера арендной платы в сумме ... руб. за 1 кв.м. общей площади, что в месяц составляет ... руб ( 508,12 кв.м. х ... руб). Данное письмо было получено ООО «Самара-Продукт» ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось представителем ответчика.
ДД.ММ.ГГГГ истцом повторно направлено ответчику письмо с требованием об уплате арендной платы в месяц по ... руб. с ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца был направлен проект дополнительного соглашения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцом согласовывалась арендная плата в месяц в сумме ... руб.
Истец не согласный с данным размером арендной платы обратился в суд, указывая на то, что решения Ульяновской Городской Думы не могут выступать в качестве документов по определению размера арендной платы между двумя частными лицами, а поэтому необходимость руководствоваться п.3.1 Договора аренды отсутствует и цены должны определяться по среднерыночным - ... руб. с 1 кв.м. в месяц. По мнению истца в результате необоснованного отказа ответчика оплачивать арендную плату в размере, предлагаемом истцом, последний, как собственник имущества, лишен доходов, на которые он рассчитывал от использования здания. В обоснование своей позиции истцом предоставлены многочисленные договора аренды, заключенные между различными организациями, индивидуальными предпринимателя в г.Ульяновске.
Однако суд считает, что данные требования истца не основаны на законе.
В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Каких либо изменений в договор аренды стороны не вносили. Следовательно, несмотря на смену собственника, все условия договора аренды сохранили силу. До настоящего времени договор не изменен и не расторгнут и таких требований истцом не заявлено.
Ст.614 ГК РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п.3.1 Договора аренды расчет арендной платы за пользование зданием производится на основании решения Городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и опреределяется по формуле, с учетом базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в год, корректировочных коэффициентов и площади торговых и складских помещений. Согласно п.3.1 договора аренды и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата установлена в размере ... руб. ... коп. ежемесячно.
Пунктом 3.3. Договора аренды закреплены условия изменения размера арендной платы, тем самым односторонний пересмотр арендной платы ограничен определенными условиями. Изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней ( без изменения методики расчета), а также изменение получателя арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. Арендодатель вправе изменить в одностороннем порядке размер арендной платы.
А поэтому требования истца об увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы без учета изменения базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней, без учета методики расчета, противоречат требованиям договора.
В момент приобретения имущества истец знал о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы, и условии ее увеличения.
Истцом указывалось, что ответчиком без согласия истца была произведена перепланировки в связи с чем произошло изменение размера торговой и складской (вспомогательной) площади помещения. Представителем ответчика данное обстоятельство не оспаривалось. В подтверждение имеющихся площадей был предоставлен технический паспорт нежилого помещения по стоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого торговая площадь составляет 384,28 кв.м., а складская - 139,4 кв.м. Истец и представители ответчики размер данных площадей подтвердили.
Для определения площади торговой и складской площади представителем истца заявлялось ходатайство о запросе материалов проверки из ИФНС по Засвияжскому району г.Ульяновска. В удовлетворении данного ходатайства судом было отказано, поскольку истец и его представители против указанной площади, предоставленной ответчиком, не возражали.
Представитель ответчика не возражала о производстве доначислений по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с измененными размера торговой и складской площади согласно приведенной в договоре методики расчета, а также в связи с увеличением базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. с ... руб. до ... руб., что составляет за торговую площадь ... руб., а за складскую, вспомогательную - ... руб., итого ... руб. (... руб + ... руб). Данные обстоятельства подтверждаются направлением ответчиком в адрес истца проекта дополнительного соглашения от октября 2010г.
Суд находит данные расчеты обоснованными и считает, что ответчик должен был производить оплату арендной платы истцу по ... руб. в месяц.
Ответчик производил оплату истцу по ... руб, из которых ... были перечислены истцу, а остальная сумме 13% была перечислена в бюджет в качестве уплаты за Фартусова А.В. подоходного налога на дохода физических лиц, поскольку от Фартусова А.В. заявления об уплате им самостоятельно подоходного налога не поступало. ООО «ТФ «Самара-продукт» является налоговым агентом и обязана производить перечисление подоходного налога в соответствии с НК РФ.
Таким образом задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб. ( ... руб. - ... руб = ... руб : 30 дней х 32 дня).
Сумма задолженности ... руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО «Торговая фирма «Самара-Продукт» в пользу Фартусова А.В. задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме ... руб... коп. и возврат госпошлины в сумме ... руб. ... коп.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 06.12.2010г.
Судья: