Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 февраля 2011 года Советский районный суд г.Самары
В составе:
Судьи Родиной Т.А.
При секретаре Хохриной Т.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании
Гражданское дело №____ по иску Арефьева С.Н. к ЗАО «ПТС-Сервис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У с т а н о в и л :
Арефьев С.Н. обратился в суд с иском к ЗАО «ПТС-Сервис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование своих доводов истец указал, что он является собственником квартиры №____ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Самара, ____. Он производил оплату услуг в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом от 00.00.00. Договор от 00.00.00 заключен по результатам конкурса по отбору управляющей компании, проведенного 00.00.00 Администрацией Железнодорожного района, которая не обладала полномочиями на его проведение, поскольку не является органом местного самоуправления. Порок организатора конкурса обусловил недействительность результатов конкурса и договора от 00.00.00. Кроме того, в договоре не указаны цены на каждую работу и услугу. В договоре отсутствует такая работа, как подметание полов во всех помещениях общего пользования. Пункт 10.2 договора противоречит ст.161 п.4 ЖК РФ. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки -договора управления многоквартирным домом от 00.00.00 и взыскать с ЗАО «ПТС-Сервис» в порядке возврата суммы, выплаченной им по счетам на оплату «содержание жилья» в период с 00.00.00 по октябрь 2010, 00 руб.00 коп..
Исковое заявление поступило в Советский районный суд из Железнодорожного районного суда и принято к производству определением от 00.00.00.
В судебном заседании истец поддержал исковые требования, он также указал, что услуги по содержанию жилья, кроме текущего ремонта, ему не оказывались.
Представитель ответчика иск не признал и указал, что нарушений закона при проведении конкурса и заключении договора не допущено. Услуги по содержанию жилья предоставлялись.
Определением суда от 00.00.00 к участию в деле в качестве 3 лиц привлечены Администрация г.о.Самары и Администрация Железнодорожного района г.Самары.
Администрация г.о.Самары не направила в суд своего представителя, но направила отзыв, в котором просила в иске отказать.
Представитель Администрации Железнодорожного района иск не признала.
Определением суда от 00.00.00 в качестве 3 лица по делу привлечен Департамент управления имуществом г.о.Самары, который не направил в суд своего представителя, о дне слушания дела извещен надлежаще.
Заслушав стороны, 3 лицо, исследовав материалы дела, суд считает, что в иске истцу следует отказать.
В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ст.162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Установлено, что Арефьев С.Н. является собственником квартиры №____ дома №____ по ____ в Железнодорожном районе г.Самаре.
00.00.00 между ЗАО «ПТС-Сервис» и Арефьевым С.Н. заключен договор управления многоквартирным домом.
Данный договор заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору Управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Железнодорожного района г.о.Самары.
Согласно п.2.2 договора управляющая организация по заданию собственника в соответствии с приложениями к настоящему договору и в соответствии с условиями проведенного конкурса в течение согласованного срока, за плату, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственнику, а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Истец считает сделку - договор управления многоквартирным домом от 00.00.00- ничтожной, просит применить последствия недействительности данной сделки, основываясь на том, что Администрация Железнодорожного района не является органом местного самоуправления и не вправе была организовать конкурс по отбору управляющей компании.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установлено, что Распоряжением Главы городского округа Самары от 26.09.2007 №276-р утвержден план мероприятий по организации проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций в районах городского округа Самары /Железнодорожном, Кировском, Красноглинском, Куйбышевском, Ленинском, Октябрьском, Самарском/ для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых не выбрали способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления не были реализованы согласно приложению. Полномочия организатора открытых конкурсов по отбору управляющих организаций в вышеобозначенных районах г.о.Самары возложены за заместителей Главы г.о.Самары- глав соответствующих территориальных органов Администрации г.о.Самары.
Согласно протокола №____ конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 00.00.00, победителем конкурса признан участник конкурса -ЗАО «ПТС-Сервис».
00.00.00 между ЗАО «ПТС_Сервис» и Администрацией Железнодорожного района был заключен договор №____ управления многоквартирными домами.
Согласно ст.22 Устава г.о.Самары в структуру органов местного самоуправления г.о.Самары входит Администрация г.о.Самары как исполнительно-распорядительный орган.
Согласно ст.25 Устава г.о.Самары администрации районов г.о.Самары являются территориальными органами Администрации г.о.Самары.
Администрации районов г.о.Самары осуществляют свою деятельность на основании Положения «О территориальных органах Администрации г.о.Самары», утвержденного решением Думы г.о.Самары от 31.05.2007 №435.
Истец в своем исковом заявлении ссылается на решение Ленинского районного суда г.Самары от 00.00.00, которым признаны противоречащими закону и недействующими с момента принятия указанного решения п.п.3.6,3.8,3.10.9,3.10.10,3.10.14 Положения «О территориальных органах Администрации г.о.Самары», утвержденного решением Думы г.о.Самары от 31.05.2007 №435.
Однако, в решении указано, что недействующими указанные пункты Положения признаны с момента принятия решения суда.
3 лицом суду представлено определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 00.00.00, которым отменено решение Ленинского районного суда от 00.00.00, принято новое решение о признании недействующими и противоречащими закону п.п.4.1,9.2 в части, допускающей участие в качестве продавцов муниципального имущества иных юридических лиц, Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью городского округа Самары», утвержденного Постановлением Самарской Городской Думы от 30.05.2002 №154 / в редакции Постановлений Самарской Городской Думы от 29.10.2004 №18, от 27.06.2005 №136, Решений Думы г.о.Самары от 23.03.2006 №245, от 6.07.2007 №451/ со дня вступления решения суда в законную силу.
В определении судебной коллегии по гражданским делам также указано, что недействующими данные пункты признаны со дня вступления решения суда в законную силу.
Таким образом, на момент проведения конкурса и на дату заключения договора управления многоквартирным домом действовало постановление Самарской городской Думы от 30.05.2002 №154 «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.о.Самары», и администрация Железнодорожного района г.о.Самары действовала на основании вышеуказанных правовых актов.
00.00.00 был заключен договор управления многоквартирным домом между ЗАО ПТС-Сервис» и Департаментом управления имуществом, являющимся органом местного самоуправления и обладающим полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом г.о.Самары.
Согласно п.2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 №75, конкурс- форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
Согласно п.5 указанных Правил нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Согласно ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Однако, результаты конкурса по отбору управляющей организации не признаны недействительными. Истец таких требований не выдвинул.
В силу вышеизложенного не имеется оснований для применения последствий недействительности договора, заключенного между истцом и ответчиком.
Суд считает несостоятельными доводы истца о том, что договор управления многоквартирным домом от 00.00.00 противоречит п.83 Правил проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.
Пунктом 83 Правил предусмотрено, что организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом.
При этом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам конкурса и подлежащих указанию в договорах управления многоквартирным домом, подлежит перерасчету исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.
Согласно ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы: порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В договоре управления многоквартирным домом от 00.00.00 указан перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, состав общего имущества, периодичность выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В договоре также указан размер платы за помещение соразмерно доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в размере 00 руб. в месяц за один квадратный метр общей площади помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным уполномоченными органами в соответствии с действующим законодательством.
Согласно ст.432 ГКРФ существенным условием договора является предмет, который указан в пункте 2.2 договора
Согласно ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены /тарифы, расценки, ставки и т.п./, устанавливаемые уполномоченными государственными органами.
Не указание стоимости каждой работы и услуги вызвано тем, что в проекте договора управления, содержащегося в конкурсной документации, установлен только порядок определения платы за коммунальные услуги. Обязанность победителя конкурса подписать договор управления многоквартирным домом в течение возложена на него п.91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Отсутствие в договоре цены каждой работы и услуги не свидетельствует о противоречии договора от 00.00.00 закону или иным правовым актам и не может явиться основанием для признания ничтожным договора от 00.00.00 и применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Стоимость услуг за содержание жилья и коммунальные услуги указывается в квитанциях на оплату.
Истец указал, что услуги по содержанию жилья ему не были предоставлены, и это он указал одним из оснований для возврата ему денежной суммы в размере 00 руб. 00 коп. за содержание дома, уплаченных им с 00.00.00 по октябрь 2010 года..
В соответствии со ст.11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах»а»-д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Ответчиком представлены суду отчеты о выполнении работ по текущему ремонту за 2008, 2009, 2010 г.г. по жилому дому №____ по ____, из которых следует, что ответчиком выполнены работы по ремонту подъезда, межпанельным швам, ремонту кровли, систем ГВС и ХВС, ЦО, канализации, тепловому вводу, выпуску канализации, электроснабжению, козырьковому освещению, ремонту асфальтового покрытия.
Истец подтвердил факт выполнения указанных работ, также он подтвердил, что производится уборка придомовой территории в летнее время, зимой с крыш убирается снег, подтвердил факт вывоза мусора, факт освещения мест общего пользования.
Доводы истца о том, что содержание жилья ответчиком вообще не производилось, истцом не доказаны.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец указал, что 00.00.00 и 00.00.00 он обращался к ответчику с заявлениями об устранении протечек в его квартире, однако, протечки устранены не были.
Факт не выполнения ответчиком конкретных работ и услуг по содержанию дома не является основанием для возврата истцу денежных средств за содержание дома, поскольку содержание дома включает в себя ряд мероприятий. Истец не оспаривает факт выполнения ряда мероприятий, входящих в понятие «содержание жилья». А невыполнение отдельных мероприятий может явиться основанием для обращения истца в суд с требованием о выполнении отдельной работы или услуги или компенсации ущерба.
В договоре от 00.00.00 не указана такая услуга, как подметание полов во всех помещениях общего пользования, и данный довод истец приводит в качестве одного из оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В Приложении №2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом указана такая услуга, как подметание полов.
Однако, не указание данной услуги в договоре от 00.00.00 не является основанием считать данный договор противоречащим закону или иных правовым актам и для признания его ничтожным.
Также не является основанием для применения последствий недействительности ничтожной сделки указание в п.10.2 договора от 00.00.00 на его пролонгацию.
В договоре указано, что данный договор может быть пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях по решению общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного в соответствии с действующим законодательством-п.10.2 договора.
В соответствии со ст.162 п.5,6 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не боле 5 лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
На основании изложенного и руководствуясь ст.161,162 ЖК РФ, Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
В иске Арефьева С.Н. к ЗАО «ПТС-Сервис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании уплаченных сумм отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней.
Судья: