Дело №2-1189/11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 30 мая 2011 года Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Тиракьянц Т.И. при секретаре Омельяненко С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Игнатьевой З.И. к ООО «Управляющая организация ЖКХ – Дом4» о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом, У С Т А Н О В И Л: Игнатьева З.И. обратилась в Советский районный суд г. Ростова-на-Дону с указанным иском, ссылаясь на то, что она является собственником жилого помещения расположенного по адресу «…», на основании свидетельства о государственной регистрации права серия «…» от «…». «…» собственниками помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: «…», на общем собрании собственников помещения дома было принято решение о выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4», утверждены основные условия договора управления «…» между истицей и ООО «Управляющая организация ЖКХ - 4» был заключен договор управления, утвержденный на общем собрании собственников помещений дома. Разделом «…» Договора стороны определили их права в рамках принятых обязательств по Договору. Пунктом «…» Договора управления стороны закрепили права управляющей организации ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4»: «Управляющая организация имеет право распоряжаться средствами, полученными за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг «…»до конца финансового года. При составлении сметы расходов на последующий год могут направляться на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, коммунальных и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных Управляющей организацией в общее имущество средств, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, ликвидации аварий. «…» средств полученных в результате экономии используются в качестве вознаграждения Управляющей организации.». Истец считает что, пункт «…» договора управления многоквартирным домом от «…» противоречит Закону «О защите прав потребителей», ущемляет ее права как потребителя услуг по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей На основании изложенного, истица просила суд признать п. «…» договора управления многоквартирным домом расположенного по адресу«…» недействительным. В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. Представитель истца Щегров И.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал и просил суд их удовлетворить. Представитель ответчика Найденова Т.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Пояснила, что действительно «…» собственниками помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: «…», на общем собрании собственников помещения дома было принято решение о выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4», утверждены основные условия договора управления. «…» между истицей и ООО «Управляющая организация ЖКХ - 4» был заключен договор управления, утвержденный на общем собрании собственников помещений дома. Разделом «…» Договора стороны определили их права в рамках принятых обязательств по договору управления многоквартирным домом. Пунктом «…» договора стороны закрепили права управляющей организации ООО «Управляющая организация – Дом4». Считает, что Закон "О защите прав потребителей" к спорным правоотношениям не применим, права истца спорным пунктом договора не нарушаются, ООО «Управляющая организация ЖКХ - А» надлежащим образом исполняет условия договора на управление многоквартирным домом, за счет собственных денежных средств приобрело, установило на многоквартирный дом общедомовой узел учета тепловой энергии, осуществляет ежемесячное обслуживание узла учета тепловой энергии, выполняет иные не включенные в договор дополнительные работы и услуги по содержанию и текущему ремонту дома. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему. Согласно пункта 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.1994г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» следует, что в тех случаях, когда отдельные виды гражданско-правовых отношений с участием потребителей, помимо норм ГК РФ, регулируются и специальными законами Российской Федерации, то к отношениям, вытекающим из таких договоров, Закон РФ "О защите прав потребителей" может применяться в части, не противоречащей ГК РФ и специальному закону. Указанная выше позиция нашла свое отражение в решении Верховного суда РФ от 28.04.2004г. № ГКПИ04-418. Учитывая изложенное, правоотношения связанные с управлением многоквартирным домом регулируются законом о защите прав потребителей в части не противоречащей ГК РФ и специальному закону. В соответствии с п.п.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Пункты 1, 4 ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Условия пункта «…» договора управления многоквартирным домом определяют "направление средств в результате их компенсации на обслуживание и ремонт дома, включая установку приборов учета в интересах жильцов дома, что не ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 27 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 установлено, что величина, полученная в результате корректировки размера платы за коммунальные услуги, учитывается при начислении платы за коммунальные услуги, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее 1 месяца после перерасчета. Способ компенсации определен сторонами в «…» в виде направления средств на нужды «…»дома в интересах собственника, соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ и не ущемляет права потребителя услуг. Таким образом, договор на управление многоквартирным домом, заключенный истцом с ООО «Управляющая организация ЖКХ – Дом4» и его условия являются действительными, соответствуют требованиям закона. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой-природе-является-особым-видом-договораг-в-отношении-которого действует специальный режим правового регулирования. Согласно пункту 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Принятие решений о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2 ст. 5 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 6 Постановления правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» разъяснения по применению Правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации. В соответствии с Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006г. № 14314 - РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 ЖК РФ). Учитывая изложенное, условия утвержденного на общем собрании собственников помещений дома договора управления многоквартирным домом являются типовыми, одинаковыми и обязательными для всех собственников помещений дома, действия которого распространяются на всех собственников, независимо от его подписания конкретным собственником. Судом установлено, что «…» собственниками помещений многоквартирного дома расположенного по адресу«…», на общем собрании собственников помещения дома было принято решение о выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом ООО «Управляющая организация ЖКХ Дом 4», утверждены основные условия договора управления. «…» между истицей и ООО «Управляющая организация ЖКХ - 4» был заключен договор управления, утвержденный на общем собрании собственников помещений дома. Собственники помещений многоквартирного дома участвуют в управлении многоквартирным домом через орган управления многоквартирного домом - общее собрание собственников помещений дома, посредством принятия решений на общем собрании собственников помещений дома. Требования истца о признании условий договора управление многоквартирным домом недействительными фактически направлены на изменение условий такого договора, затрагивают права остальных жильцов дома, противоречат смыслу ст. 44, 46, 162 ЖК РФ. Следовательно, вне зависимости от того подписали или нет договор граждане, проживающие в многоквартирном доме, но не голосовавшие на собрании или голосовавшие, но оставшиеся в меньшинстве за условия договора - они обязаны подчиниться большинству. Договор управления носит для меньшинства - публичный характер и в не зависимости о наличия письменной формы распространяет свое действие на всех жильцов дома. Истцом не оспаривается тот факт, что ООО «Управляющая организация ЖКХ – Дом4» надлежащим образом исполняет условия пункта «…» договора управления многоквартирным домом, ответчик за счет собственных денежных средств приобрел, установил на многоквартирный дом общедомовой узел учета тепловой энергии, осуществляет ежемесячное обслуживание узла учета тепловой энергии, выполняет иные дополнительных работы и услуги по содержанию и текущему ремонту дома. Учитывая изложенное, условия «…» договора на управление многоквартирным домом от «…» года, заключенного между Игнатьевой З.И. и ООО «Управляющая организация ЖКХ – Дом4» являются действительными, соответствуют требованиям закона. Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Игнатьевой З.И. о признании недействительным «…» договора управления многоквартирным домом расположенного по адресу: «…» от «…»отказать. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней. Судья не вступило в законную силу