РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 марта 2012г. Советский районный суд г.Ростова-на-Дону
в составе: председательствующего судьи Афанасьевой С.И.
при секретаре Никульниковой А.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова Л.В., Авдеева Л.П. к Открытому Акционерному Обществу «ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону», Сипатов Б.Л., третье лицо Управляющая Компания Общество с ограниченной ответственностью «Запад» о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в Советский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ответчикам ОАО «ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону», Сипатов Б.Л. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что они являются собственниками квартир многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.
<данные изъяты> им стало известно, что подвал, в котором имеются инженерные коммуникации был продан. Продавцом по данной сделке является ОАО «ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону», а покупателем Сипатов Б.Л.
Как указали истцы, нежилое помещение, комнаты № общая площадь которого составляет № кв.м расположено в техническом подвале, что по их мнению является нарушением законодательства, а именно, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа.
Истицы считают, что если право собственности не будет признано за собственниками, то они будут лишены права пользования общедомовым имуществом, что является нарушение их прав и законных интересов.
На основании изложенного истцы просили суд признать договор купли-продажи между ОАО «ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону» и Сипатов Б.Л., зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ за № недействительным. Признать право собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес>.
В отношении истца Авдеева Л.П. дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ, извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление.
В отношении истца Соколова Л.В. дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ, извещалась о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, однако конверт вернулся с пометкой «истек срок хранения», что суд расценивает неполучение судебного извещения как форму реализации истцом своего права на личное участие в деле, а именно нежелание явиться в суд в указанное в судебном извещении время.
В настоящем судебном заседании представитель ответчика ОАО «ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону» Федорина Г.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения.
В отношении ответчика Сипатов Б.Л. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении просил дело рассмотреть без его участия.
В отношении представителя третьего лица ООО «Запад» дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Сделками, в силу положений ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).
Судом установлено, что спорное нежилое помещение расположено в подвале <данные изъяты>этажного многоквартирного дома, по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> Правообладателем является Сипатов Б.Л., что подтверждается <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года. На даный объект установлена ипотека в силу закона по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО ««ЖКХ <адрес>» <данные изъяты>
В <данные изъяты> году спорный объект недвижимого имущества включен в реестр объектов муниципальной собственности города на основании Постановления Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
В <данные изъяты> <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ передано в собственность открытого акционерного общества «Жилищно-коммунальное хозяйство <адрес>». В отношении нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., проведен <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> г.Ростова-на-Дону» зарегистрировано право собственности <данные изъяты>
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорного объекта соответствует требованиям ст. 549-558 ГК РФ, регулирующим продажу недвижимости.
Оспариваемый договор купли-продажи соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения и каких-либо нарушений при заключении оспариваемой сделки в действиях сторон не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
По смыслу положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществ у собственников помещений в жилом доме относятся помещения, которые имеют исключительно технический характер, то есть, предназначены только для обслуживания более одного помещения жилого дома, и не могут использоваться как самостоятельные помещения.
Между тем материалами дела подтверждается, что спорное помещение было изначально сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества; технические характеристики помещения позволяют его использовать как самостоятельный объект прав. До совершения сделки купли- продажи помещение сдавалось в аренду для использования в целях, не связанных с техническим обслуживанием других помещений в доме. Помещение является нежилым, имеет отдельный вход.
Доказательств опровергающих установленные обстоятельства, суду не представлено.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ обязанность доказывания соответствия помещений совокупности признаков, определяющих статус помещений как предназначенных для обслуживания всего домовладения, лежит на истце, однако истцы данное обстоятельство не доказали.
Спорное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и имеет свой кадастровый номер. Ссылка истцов на тот факт, что в указанном помещении имеются инженерные коммуникации, само по себе не является основанием для отнесения их к общей собственности.
Изначально право собственности города Ростова-на-Дону на спорное помещение возникло согласно пункту 3 статьи 6 Закона РФ от 28.08.1995 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», в соответствии с которым жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов отнесены к муниципальной собственности.
Спорное помещение сформировано как нежилое, учтено в установленном порядке в качестве объекта недвижимости, находилось в собственности открытого акционерного общества «Жилищно-коммунальное хозяйство Советского района г.Ростова-на-Дону», и, соответственно, Общество вправе было распорядиться им по своему усмотрению в соответствии со статьей 209 ГК РФ и на основании статьи 129 ГК РФ Общество осуществило отчуждение объекта недвижимости. Технические характеристики помещения позволяют его эксплуатировать как самостоятельное помещение, помещение не связано с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи. Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.
Статьи 218, 549, 551 ГК РФ определяют, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.
Кроме того, защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
На основании изложенного суд считает заявленные исковые требования о признании договора купли-продажи недействительными не основанными на законе, не доказанными и не подлежащими удовлетворению. В связи с чем требование о признании права собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома также не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Соколова Л.В., Авдеева Л.П. к Открытому Акционерному Обществу «ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону», Сипатов Б.Л., третье лицо Управляющая Компания Общество с ограниченной ответственностью «Запад» о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 21 марат2012 года.
Судья
Решение не вступило в законную силу