РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Г.Рязань 11 июля 2011 года Судья Советского районного суда г.Рязани Прошкина Г.А., При секретаре Поповой Д.А., С участием представителя истца Королевой Н.В., действующей на основании доверенности, Представителя ответчика ООО «Северная Компания» Мониной Е.А., действующей на основании доверенности, Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по иску Хахликовой В.Г. к ООО «Северная Компания» о признании договора недействительным и взыскании денежной суммы, УСТАНОВИЛ: Хахликова В.Г. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что 28 января 2008 года между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Предметом договора являлась обязанность Застройщикасвоими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом, состоящий из двух блоков (А и В), с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой по адресу: г. Рязань,на земельном участке по адресу: г. Рязань, земельном участке по адресу: город Рязань, земельном участке по адресу: г. Рязань, земельном участке по адресу: г. Рязань, земельном участке по адресу: г. Рязань, земельном участке по адресу: г. Рязань, земельном участке по адресу: г. Рязань. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию ей, как участнику должна была быть передана трехкомнатная квартира, проектной площадью 128,89 кв.м, включающей в себя общую площадь квартиры и площадь лоджий (балконов, веранд и террас), расположенная на 4 (четвертом) этаже блока В указанного дома. Согласно п.11 Договора цена договора составляла рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади. Она свои обязательства по договору выполнила. Пункт 13 Договора предусматривал, что в случае если в результате строительно-монтажных работ, выполненных Застройщиком, произойдет увеличение или уменьшение проектной площади указанной квартиры более чем на 4 % от ее размера, указанного в договоре, то производятся, соответственно, доплата средств Участником или возврат средств Участнику; размер доплаты или возврата денежных средств определяется сторонами на основании данных обмера, производимого государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, по внутреннему периметру площади всех помещений квартиры; обмер производится по окончании строительства дома; при этом стороны для проведения взаиморасчета при подсчете площади эркеров, зимних садов и лоджий (балконов, веранд и террас) применяют коэффициент «1». Предметом договора установлена цена одного квадратного метра квартиры в сумме руб., а пункт 13 договора фактически изменяет цену квадратного метра квартиры. Таким образом, стоимость одного квадратного метра квартиры стала составлять руб. 98 коп., что является нарушением ее прав, как потребителя, поскольку переданная ей по акту приема-передачи от 27 июля 2010 г. квартира имеет площадь не 128,89 кв.м., как предусмотрено договором, а 126,2 кв.м., т.е. на 2,69 кв.м меньше, что подтверждается техническим паспортом от 23.08.2010г. В результате чего стоимость переданной квартиры из расчета руб. за один квадратный метр составляет руб., т.е. на рублей меньше оплаченной ею суммы. Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства; цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика; по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Считая, что условия п.13 нарушают ее права потребителя, поскольку ответчик фактически получил с нее денежную сумма в размере руб. за работы и услуги, которые не выполнял, просила суд признать недействительным п.13 Договора и взыскать с ответчика в ее пользу руб. 00 коп.» Истица Халикова В.Г., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствии. Представитель истицы Королева Н.В.в судебном заседании иск Хахликовой В.Г. поддержала и просила его удовлетворить. Представитель ответчика ООО «Северная Компания» Монина Е. А. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что оспариваемый пункт договора не ущемляет прав Хахликовой В.Г., как потребителя, и находится в рамках принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. Причем, по договору долевого участия ООО «Северная Компания» обязалось выполнить строительные работы без выполнения оштукатуривания стен и в результате строительных работ построить квартиру площадью 128, 89 кв.м. Согласно данным инвентаризации от 20 мая 2010 года, без оштукатуривания стен построенная квартира имела площадь 128, 2 кв.м., а разница в 0,6 кв.м. являлось допустимой погрешностью при строительстве. Оштукатуривание стен ООО «Северная Компания» осуществило для Хахликовой В.Г. за свой счет и безвозмездно и только после этого образовалась разница в 2 кв. м. Кроме того, ст. 16 Закона о Защите прав потребителей допускает возможность признания недействительным действующего договора, однако, с момента подписания сторонами договора акта приема-передачи, договор прекратил свое существование. Просила в иске отказать. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему. В судебном заседании установлено: 28 января 2008 года между Хахликовой В.Г.(участник долевого строительства) и ООО «Северная компания» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве. Предметом договора являлась обязанность Застройщикасвоими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом, состоящий из двух блоков (А и В), с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой по адресу: г. Рязань. Согласно п.1 Договора, застройщик обязался после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику трехкомнатную, проектной площадью 128,89 кв.м., включающей в себя общую площадь квартиры и площадь лоджий (балконов, веранд и террас), расположенную на 4 (четвертом) этаже блока В указанного дома (п.1), а участник, в свою очередь, уплатить обусловленную в договоре цену и принять квартиру. 27 июля 2010 года ООО «Северная компания» и Халикова В.Г. подписали акт приема-передачи, согласно которому застройщик передал, а участник приняла трехкомнатную квартиру, общей площадью 113, 8 кв.м., расположенную на 4-м этаже блока В многоквартирного жилого дома по адресу: г.Рязань, (по данным БТИ), тем самым подтвердив, что расчеты между сторонами произведены полностью, а обязательства по договору участия в долевом строительстве от 28.01.2008 года исполнены. Данные обстоятельства подтверждаются материалами и сторонами не оспаривались. Обратившись в суд с рассматриваемым иском, Хахликова В.Г. ссылалась на то, что п.13 Договора противоречил положениям ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома». Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости. В соответствии подп. 1, 3 ч. 4 ст. 4Федерального закона, договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости; цену договора. Исходя из п. 2 ст. 2 Федерального закона, объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящиеся (создаваемые) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 5Федерального закона, под подлежащей указанию в договоре ценой договора, подразумевается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. По смыслу данных норм цена договора, как и предмет договора, является существенным условием договора участия в долевом строительстве и устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. При этом, статья 5 Закона реализует правило п. 2 ст. 424 ГК РФ, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке, поскольку допускает возможность изменения первоначальной цены договора, как в стороны повышения, так и в сторону понижения. Такое изменение может иметь место, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены. Таким образом, ст. 5 Закона содержит лишь одно ограничение - односторонне увеличение стоимости предмета договора в процессе строительства. Из содержания оспариваемого Договора усматривается, что пунктом 11 Договора сторонами была согласована цена договора - руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади указанной квартиры и одного квадратного метра площади лоджий (балконов, веранд, террас) - руб. В пункте 12 Договора стороны предусмотрели возможность изменения цены договора, пропорционально увеличению стоимости одного квадратного метра площади квартиры, а в оспариваемом п. 13 Договора оговорили, что в случае если в результате строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком, произойдет увеличение или уменьшение площади квартиры более чем на 4 % от ее размера, указанного в договоре, то производится, соответственно, доплата средств Участником или возврат средств Участнику (размер доплаты или возврата денежных средств определяется сторонами на основании данных обмера, производимого государственным органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, по внутреннему периметру площади всех помещений квартиры; обмер квартиры производится по окончанию строительства дома; при этом сторона для проведения взаиморасчета при подсчете площадей эркеров, зимних садов и лоджий (балконов, веранд и террас) применяется коэффициент «1»). Таким образом, стороны предусмотрели в договоре возможность изменения цены договора, как того требует ст. 5 Закона, а п.13 Договора установил порядок ее изменения в определенном случае: в случае увеличения или уменьшения площади квартиры в результате строительно-монтажных работ относительно ее размера указанного в договоре. Следовательно, вопреки утверждению истца, п.13 Договора положениям ст. 5 Закона не противоречит. Причем, фактически все доводы истицы сводятся к незаконности отказа застройщика возвратить ей денежные средства, из расчета разницы в площадях квартиры. Однако, что касается площади объекта долевого строительства, то застройщик указал такую площадь согласно проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, т.к. из иных источников не представлялось возможным определить данные характеристики, а в п.13 Договора предусмотрел определение характеристик и площади объекта долевого строительства после окончания строительства и проведения обмеров органами Ростехинвентаризации. При этом довод истицы о том, что поскольку общая площадь переданного ему объекта долевого строительства не соответствует п. 1 договора, то ответчик обязан вернуть ей разницу, рассчитанную по цене одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п.11 Договора, не может быть принят судом во внимание, поскольку, напротив, это влечет изменение цены договора, которая в силу ст.5 Закона может быть изменена по соглашению сторон. Однако стороны не достигли обоюдного соглашения об изменении цены договора в ином порядке, помимо указанного в п.13 Договора, то есть в случае увеличение или уменьшение площади квартиры более чем на 4 %. Кроме того, как установлено в судебном заседании, п.15 Договора было предусмотрено, что квартира передается участнику без отделки (в том числе без оштукатуривания и грунтования стен, без производства любых других отделочных работ). Согласно справке ФГУ «Ростехинвентаризация», после окончания строительства площадь квартиры без отделки (без оштукатуривания стен) с учетом лоджий составила 128, 2 кв.м. Уменьшение же впоследствии общей площади квартиры, переданной Хахликовой В.Г. по акту приема-передачи, до 126, 2 кв.м (с учетом площади лоджий как это установлено в п.1 Договора) произошло в результате выполнения отделочных работ, связанных с оштукатуриванием стен. Принимая во внимание, что разница в общей площади объекта долевого строительства в том состоянии, которое предусматривалось договором, составила всего 0,69 кв.м., что в соответствии со справкой ООО «Мосгражданпроект» является допустимой строительной погрешностью, обусловленной применением при ведении работ по возведению конструкций нормативно установленных интервалов, суд приходит к выводу о том, что объект по своим размерам был построен в полном соответствии с проектной документацией. Выполнение ООО «Северная компания» своих обязательств перед Хахликовой В.Г. также подтверждается актом передачи квартиры, подписанной Хахликовой В.Г. Таким образом, на день подачи иска, договорные отношения между истцом и ответчиком были прекращены в силу исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств, что соответствует нормам ч.3 ст.425 и ч.1 ст. 408 ГК РФ. Данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют об отсутствии законных оснований для удовлетворения требования Хахликовой В.Г. о признании условий договора участия в долевом строительстве недействительными и взыскании с ООО «Северная компания» в ее пользу руб. Руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, судья РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Хахликовой В.Г. к ООО «Северная Компания» о признании договора недействительным и взыскании денежной суммы - отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течении 10 дней с момента изготовления решения в мотивированной форме. Судья ( подпись) Решение вступило в законную силу 31.08.11 г.