РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 декабря 2010 года город Орел
Советский районный суд города Орла в составе:
председательствующего судьи Гапоновой Е.М.
при секретаре Фроловой Ю.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Ткаченко Андрея Валерьевича к ООО «Орелстройинвест» о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ и компенсации морального вреда, суммы неосновательного обогащения,
у с т а н о в и л:
Ткаченко А.В. обратился в суд с иском к ООО «Орелстройинвест» о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ и компенсации морального вреда, суммы неосновательного обогащения. В обоснование своих требований указал, что на основании Договора №*** о долевом участии в строительстве от 31 октября 2005 года он приобрел право требования на получение в собственность квартиры общей проектной площади 77,38 кв.м. на 5 этаже в осях 1-4, К-Р по адресу: <...>. Стоимость договора о долевом участии в строительстве составила 1183914 рублей. Согласно карточки-реестра, являющейся приложением №*** к Договору №***, оплата произведена в полном объеме на 15 ноября 2005 года и тем самым выполнены все обязательства по договору в полном объеме. Согласно условиям договора ответчик обязался в срок до 2 квартала 2008 года передать квартиру по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. В соответствии с Дополнительным соглашением №*** от 31 октября 2005 года площадь квартиры увеличилась до 83,05 кв.м., в связи с чем истцу было предложено произвести доплату за 5. 67 кв.м. из расчета 37 000 рублей - кв.м., т.е. сумму в размере 209 7 90 рублей, которая была произведена истцом в полном объеме. Истец полагает, что доплата должна быть произведена из расчета 15 300 рублей, т.е. в сумме 86 751 рубль. На сегодняшний день, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию дольщики доплачивают за излишнюю площадь, исходя из названной суммы за 1 кв.м. Таким образом, сумма в размере 123 039 рублей является суммой неосновательного обогащения и должна быть возвращена истцу. Полагает, что со стороны ответчика имеется ненадлежащее исполнение обязательства, которое выразилось в нарушении сроков. На 01 октября 2010 года просрочка исполнения обязательства по передаче квартиры под отделку составила 24 месяца - 720 дней. В связи с изложенным, просил суд взыскать с ООО «Орелстройинвест» неустойку в размере 1 393 704 рублей, сумму неосновательного обогащения в размере 123039 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., расходы по оплате услуг представителя и государственную пошлину в доход государства.
В судебном заседании истец Ткаченко А.В. и его представитель по ордеру Кузьмичева О.В. исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить, при этом просили не рассматривать требование истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя, данное требование истец будет заявлять отдельно после рассмотрения настоящего гражданского дела.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Евтодиенко Д.Е. исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что истец неосновательно утверждает о наличии просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика, так как помимо договора №*** от 31.10.2005г. сторонами заключались дополнительные соглашения к данному договору, согласно которым сроки передачи квартиры ответчику под отделку и ввода дома в эксплуатацию переносились. Основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения отсутствуют, т.к. истец добровольно согласился с условиями Дополнительного соглашения №***, которым был изменен первоначальный уровень цен и исполнил взятые на себя обязательства в полном объеме. Поскольку истец не обосновал факт нарушения обязательств со стороны ответчика, основания для взыскания морального вреда отсутствуют. Доводы истца о причинении ему морального вреда должным образом не подтверждены. В случае удовлетворения требований истца о взыскании неустойки, просил суд применить положение ст.333 ГК РФ, т.е. уменьшить размер взыскиваемой неустойки. Просил в иске отказать в полном объеме.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что 31.10.2005г. Ткаченко А.В. заключил с ООО «Орелстройинвест» договор №*** о долевом участии в строительстве 2 очереди жилого дома по адресу: <...>, квартал 523. Долей дольщика является двухкомнатная квартира в осях К-Р, 1-4, этаж 5, общая проектная площадь 77,38 кв.м. (п.1.2).
По условиям Договора (пункт 1.6) плановое завершение работ «застройщиком» и передача указанных в п.1.2 площадей «дольщику» под завершение работ - 2 квартал 2008г., т.е. до 30.06.2008г..
Согласно п.1.7 ввод дома в эксплуатацию осуществляется в течение квартала с момента, указанного в п.1.6.
Согласно п.3.1. договора ответчик обязался обеспечить передачу дольщику площадей, определенных Договором не позднее срока указанного в п.1.6 Договора.
Таким образом, ответчик обязан был передать квартиру истцу в срок до 30.06.2008 г..
Цена договора с Ткаченко А.В. составила 1183 914 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади 15 300 рублей.
Как следует из карточки-реестра истец оплатил 31 октября 2005г. 500000руб. за 32,68 кв.м., исходя из стоимости 1 кв.м. 15300руб., 8 ноября 2005г. – 500000руб. за 32,67 кв.м., исходя из стоимости 1 кв.м. 15300руб., 14 ноября 2005г. - 183914 руб. за 12,3 кв.м., исходя из стоимости 15300руб., на 15.11.2005 г. оплата согласно договору №*** К от 31.10.05г. произведена полностью.
Таким образом, по состоянию на 15.11.2005 г. истцом было оплачено 77,38 кв.м., что фактически составляет площадь квартиры оговоренную в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома.
В карточке-реестре о произведенных платежах указано, что эта карточка является приложением №*** и неотъемлемым приложением к договору №*** К о долевом участии в строительстве жилого дома от 31.10.2005 г., заключенному между истцом и ответчиком, о чем свидетельствуют подписи сторон.
11.07.2007г. сторонами было заключено дополнительное соглашение №*** к Договору о долевом участии в строительстве жилья от 31.10.2005 г. №*** К, согласно которому предметом соглашения является выполнение дополнительных работ по остеклению лоджии одинарным стеклом с оцинкованным отливом, стоимость работ составляет 35800 руб.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №*** от 12.07.2007г. и чеку Ткаченко А.В. оплатил 35800 руб. на основании дополнительного соглашения №*** от 11.07.07г..
22.12.2008г., (то есть после истечения срока передачи квартиры истцу – 30.06.08г.) сторонами было заключено дополнительное соглашение №*** к Договору №*** о долевом участии в строительстве жилого дома от 31.10.2005 г., согласно которому, в связи с увеличением общей площади квартиры по обмерам БТИ внесены изменения в п.1.2 и 2.2 Договора, а именно долей дольщика является строящаяся двухкомнатная квартира в осях 1-4, к-Р на 5 этаже общей площадью 83,05 кв.м.; стоимость оплаченной площади (77,38 кв.м) в сумме 1183914 руб. фиксируется. Стоимость увеличения общей площади квартиры на 5,67 кв.м. по обмерам БТИ составляет 209790 руб. при цене 1 кв.м. 37000руб. на момент заключения настоящего Соглашения и фиксируется при 100% оплате до 25 декабря 2008г. В п. 3 данного соглашения предусмотрено следующее: внести изменения в п. 1.6 Договора, изложив его в следующей редакции: «Плановое завершение работ «застройщиком» и передача указанных в п. 1.2 площадей «Дольщтку» под завершение работ – 2 –ое полугодие 2008 года», то есть по 31.12.2008г.. Данное дополнительное соглашение было согласовано и подписано обеими сторонами.
Согласно карточке-реестру и квитанции к приходному кассовому ордеру №*** 24.12.2008г. истцом было оплачено 209790 руб. за 5,67 кв.м., исходя из стоимости за 1 кв.м. 37 000руб., на 24.12.2008г. истцом оплачено 83,05 кв.м. по данным обмера БТИ. Карточка-реестр является приложением №*** и неотъемлемым приложением к соглашению №*** от 22.12.2008г. и договору №*** К о долевом участии в строительстве жилого дома от 31.10.2005г., заключенному между истцом и ответчиком, о чем свидетельствуют подписи сторон.
Таким образом, суд полагает, что условия договора по оплате были выполнены истцом в том объеме, в котором это предлагалось ответчиком.
03.07.2009г., то есть после истечения срока - 31.12.2008г., сторонами было заключено дополнительное соглашение №*** к договору №*** о долевом участии в строительстве от 31.11.2005г. о передаче квартиры для производства работ, из которого следует, что застройщик передает, а дольщик принимает площади, указанные в п.1.2 договора в жилом доме по <...>, квартал 523 осях 1- 4, К-Р на 5 этаже, общей проектной площадью 83,5 кв.м. для выполнения работ обусловленных договором о долевом участии. Стороны констатировали, что договорные обязательства по передаче дольщику площадей для дальнейшего производства работ выполнены. Дата подписания настоящего соглашения является установленным сроком передачи площадей для дальнейшего производства работ согласно п.2 настоящего соглашения.
К дополнительному соглашению №*** были приняты замечания и дополнения, по которым дольщик досрочно принял согласно п.3.2 договора квартиру для производства работ с недоделками. Все недоделки обязался устранить в ближайшее время в соответствии с п.3.2 договора и передать дольщику квартиру по акту выполненных работ.
Дополнительное соглашение №*** к договору, замечания и дополнения подписаны сторонами.
25 сентября 2010г. стороны заключили дополнительное соглашение №*** к договору №*** о долевом участии в строительстве от 31.11.2005г., согласно которому в абз.2 п.3.2 договора о долевом участии внесены изменения, а именно в течение 12 месяцев после приемки выполненных работ от застройщика, завершить комплекс работ оговоренных в п.1.5 и сдать их застройщику для последующего предъявления приемочной комиссии.
Согласно акту прием квартиры для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию состоялся 09.04.2010г. истцом с замечаниями: не установлены электроразетки.
Разрешение на ввод объекта : 2-я очередь жилого дома по <...> в эксплуатацию выдано 5 августа 2010г.
В настоящее время, ответчик обязательства по передаче квартиры истцу выполнил.
Согласно статьям 330 и 332 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Принимая во внимание, что ООО «Орелстройинвест», заключая договор с истцом, действовал в качестве коммерческой организации, оказывающей услуги по строительству жилого дома неопределенному кругу лиц, а истец заключал договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу, что между сторонами возникли отношения регулируемые Федеральным Законом «О защите прав потребителя».
Нормы Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяются на данные правоотношения, поскольку они возникли до введения его в действие.
В силу ч.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги).
Пунктом 1 статьи 314 ГК Российской Федерации предусмотрено, в частности, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.
Иными словами, днем исполнения обязательства является день, в который обязательство должно быть исполнено.
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Таким образом, требование Ткаченко А.В. о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства является обоснованным.
Суд полагает необходимым исчислять неустойку из цены договора 1393 704 рублей. При этом, период просрочки исполнения обязательства, предусмотренного п.1.6 договора следующий: с 30.06.08г. по 22.12.08г., то есть 5 месяцев 22 дня, а также с 31.12.08г. по 03.07.09г., то есть 6 месяцев 3 дня, а всего 355 дней.
Таким образом, 1393704 х 3% х 355 дней = 14842947,60 рублей.
За указанный период размер неустойки неоднократно превышает цену договора с Ткаченко А.В..
Размер неустойки не может превышать цену договора, то есть 1393 704 рублей.
Истец самостоятельно уменьшил неустойку, и просит взыскать ее в сумме 1393 704 рублей.
Между тем руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 200 000 рублей. При этом суд учитывает, что неустойка в сумме 1393704 рублей явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Таким образом, доводы ответчика о том, что им не были нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи истцу построенных площадей не нашли своего подтверждения в судебном заседании, при этом суд учитывает, что возлагая на дольщика выполнение отдельных видов работ, застройщик, таким образом, злоупотребляет своим правом и ущемляет права дольщика, перекладывая на них часть ответственности по своевременной сдаче дома в эксплуатацию. В то же время, являясь специализированной организацией в области строительства жилья и предоставляя услуги потребителям, ответчик обязан был при той степени предусмотрительности, которая от него требовалась предусмотреть всевозможные негативные последствия таких обязательств, о которых дольщики не могли и не должны были знать в силу отсутствия такой обязанности в действующем законодательстве.
Согласно ст.15 Федерального Закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации моральный вред.
Как установлено в судебном заседании, в результате действий ответчика, выразившихся в нарушении сроков выполнения работ, были нарушены права потребителя (истца) установленные Федеральным Законом «О защите прав потребителей», нарушение которых, по мнению суда, способны причинить нравственные страдания обусловленные невозможностью использования принадлежащего ей жилого помещения.
В связи с чем, требования истца о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. Однако, суд находит размер исковых требований в части компенсации морального вреда в размере 100000 рублей завышенным и подлежащим частичному удовлетворению и находит разумным взыскание компенсации морального вреда в размере 60 000 рублей.
Одновременно, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в его пользу суммы неосновательного обогащения по следующим основаниям.
В силу ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В судебном заседании установлено, что между сторонами было достигнуто двустороннее соглашение относительно стоимости дополнительных площадей в размере 37000 рублей за 1 кв.м., о чем было составлено дополнительное соглашение №*** от 22.12.2008г.. Каких-либо замечаний истец относительно завышенной стоимости 1 кв.м. при заключении дополнительного соглашения не указывал и согласился с ними.
Суд принимает довод представителя ответчика о том, что в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, и полагает необходимым не принимать во внимание достигнутые соглашения между ответчиком и другими дольщиками относительно стоимости 1 кв.м. за дополнительно застроенные площади и считает, что в удовлетворении требования истца о взыскании в его пользу с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 123039 рублей необходимо отказать.
Учитывая, что истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в рамках Закона о защите прав потребителей, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход муниципального образования «г.Орел» в размере 5400 рублей (5200 руб. за удовлетворение требований имущественного характера и 200 руб. по требованиям неимущественного характера).
руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Ткаченко Андрея Валерьевича удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Орелстройинвест» в пользу Ткаченко Андрея Валерьевича 200 000 рублей 00 копеек в качестве неустойки за просрочку исполнения обязательства, 60000 рублей в счет компенсации морального вреда, а всего взыскать 260000 (двести шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
В остальной части иска Ткаченко А.В. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Орелстройинвест» в доход муниципального образования «Город Орел» госпошлину в размере 5400 рублей путем перечисления через ИФНС России по Советскому району г.Орла.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Орловский областной суд в 10-дневный срок с момента вынесения мотивированного текста решения путем подачи кассационной жалобы через районный суд.
Мотивированный текст решения будет изготовлен 12.12.2010г.
Председательствующий: