Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 марта 2011 года город Орел
Советский районный суд г.Орла в составе
председательствующего судьи Лигус О.В.
при секретаре Исайкиной Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Гущина А.А. к Бологовой Г.М., Шаромову В.А. о признании общего собрания собственников жилья недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Гущин А.А. обратился в суд с иском к Бологовой Г.М., Шаромову В.А. о признании общего собрания собственников жилья недействительным. В обоснование своих требований указал, что он является собственником ? доли <...>. От соседей ему стало известно, что с 20 по 29 сентября 2010 г. было проведено общее собрание собственников многоквартирного <...>, на котором решался вопрос о выборе управляющей организации. Полагал, что процедура проведения данного собрания была нарушена, так как он не был уведомлен о проведении данного собрания, не соблюдена процедура уведомления собственников о проведении собрания, кроме того, полагал, что собрание было проведено в отсутствие необходимого кворума. В связи с этим, просил признать общее собрание собственников помещений многоквартирного <...> недействительным.
В судебное заседание истец Гущин А.А., извещенный надлежащим образом не явился.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Кузнецова А.В. исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске. Кроме доводов изложенных в иске, просила суд принять во внимание, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Полагала, что это обстоятельство собственники не учли и поскольку управляющая кампания ЗАО «ЖРЭО №1» в полном объеме выполняет свои обязанности, это является еще одним из оснований для признания решения недействительным.
Ответчик Шаромов В.А. исковые требования не признал, полагал, что общее собрание собственником многоквартирного дома было проведено без нарушения установленной процедуры и решение о выборе иной управляющей кампании было принято обоснованно, поскольку ЗАО «ЖРЭО №1» не выполняет свои обязанности по договору управления.
Ответчик Бологова Г.М. извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица МУП ЖРЭП (Заказчик), Блажко О.Г. возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель третьего лица ЗАО «ЖРЭО №1» Жилин В.Г. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Выслушав мнение участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Согласно ч.1,3 ст. 48 ЖК РФ Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
На основании ст.46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Согласно ч. 8.2. ст.162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Судом установлено, что 20 сентября 2010 г. было проведено общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме по адресу: <...>, на котором был избран председатель Шаромов В.А. и секретарь Бологова Г.М.
Повестка дня была : участие в программе капитального ремонта, выбор управляющей кампании и иные вопросы, о чем не позднее, чем за 10 дней были вывешены объявления на входных дверях подъездов, на досках объявлений внутри подъездов и в лифтах. (л.д.115)
То обстоятельство, что собственниками был принят такой порядок предупреждения о предстоящем общем собрании как вывешивание объявлений, подтверждается протоколом общего собрания многоквартирного дома <...> от 27.08.2007 г., где в п.4 указано, что о проведении следующих собраний, собственники решили уведомлять путем вывешивания объявлений на доске объявлений (л.д.113)
В судебном заседании допрошенные в качестве свидетелей гр. Ц., гр. Н., гр. У., гр. Е., гр. К. подтвердили суду факт оповещения собственников дома не позднее чем за 10 дней о предстоящем 20 сентября 2010 г. общем собрании путем вывешивания объявлений на входных дверях подъездов, на досках объявлений внутри подъездов и в лифтах. Показания свидетелей являются последовательными, согласованными между собой и материалами дела, в связи с чем у суда нет оснований подвергать их сомнению.
Таким образом, суд полагает, что ответчиками не была нарушена процедура извещения собственников о дате, времени, месте общего собрания и его повестки.
В период с 20 по 29 сентября 2010 г. было проведено общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме по адресу: <...> в форме заочного голосования по вопросу расторжения договора управления с ЗАО «ЖРЭО №1» и выбора управляющей организации МУП ЖРЭП (Заказчик), что подтверждается протоколом от 01.10.2010 г. (л.д.64)
Как следует из решений собственников помещений многоквартирного дома пер.Ягодный,6, в голосовании приняло участие 137 собственников, в том числе представитель администрации г.Орла Швец Д.В. от имени собственника помещений находящихся в муниципальной собственности. (л.д.131-165)
По результатам голосования, было принято единогласное решение о расторжении договора управления с ЗАО «ЖРЭО №1» и выборе управляющей организации МУП ЖРЭП (Заказчик).
Исследовав в судебном заседании сведения ОГУП «Недвижимость» о собственниках помещений многоквартирного дома (принадлежащих им долях в праве собственности на квартиры), и сопоставив их со сведениями об участвовавших в голосовании лицами, суд приходит к выводу о том, что решение общего собрания было принято при наличии кворума.
Так, 33 квартиры общей площадью 1877,9 кв.м. находятся в муниципальной собственности и от имени собственника этих помещений, в голосовании принял участие представитель администрации г.Орла, проголосовав за выбор управляющей организации МУП ЖРЭП (Заказчик) (л.д.105,127,131).
67 квартир находятся в единоличной собственности лиц принявших участие в голосовании и их общая площадь составляет 3490,4 кв.м.
132 квартиры принадлежат лицам принявшим участие в голосовании на праве общей долевой собственности и пропорционально принадлежащим им долям, площадь составляет 1515,9 кв.м.
Таким образом, общая площадь по результатам голосования составила 6884,2 кв.м.
Как следует из технического паспорта, общая площадь помещений многоквартирного дома составляет 11754,1 кв.м.
Следовательно, кворум составил 58,57 % (6884,2 х100 : 11754,1 ).
Довод истца о том, что собственниками не было принято во внимание, что управляющая организация ЗАО «ЖРЭО №1» в полном объеме выполняет условия договора управления, суд находит необоснованным.
Так, в судебном заседании истец не отрицал, что ни разу не обращался в управляющую кампанию по вопросам содержания общего имущества либо по иным вопросам возникающим у собственников многоквартирного дома, что свидетельствует об отсутствии у истца объективных данных свидетельствующих о качестве оказываемых услуг.
В то же время, количество собственников, принявших участие в голосовании и принявших решение о выборе иной управляющей организации, свидетельствует о том, что у них имелись достаточные основания для принятия такого решения, поскольку именно собственники заинтересованы в качественном выполнении услуг со стороны управляющей организации.
Данный вывод суда основан не только на количественном критерии оценки участников голосования, но и на показаниях допрошенных в судебном заседании свидетелей гр. Ц., гр. Н., гр. У., гр. Е., гр. К., которые являясь собственниками квартир, указали суду, что неоднократно обращались в управляющую организацию ЗАО «ЖРЭО №1» по вопросам качества технического обслуживания и управления домом, однако за период фактического управления с 2007 по 2010 года, техническое состояние многоквартирного дома не улучшилось и качество оказываемых услуг находится на низком уровне.
Показания данных свидетелей согласуются с имеющимися в материалах дела заключением о техническом состоянии многоквартирного дома по <...> от 11.11.2010 г. выполненного Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции по Орловской области. Согласно которого, жилой <...> не соответствует требованиям правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. №170 и требуется ремонт инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и фасада дома (межпанельных швов) (л.д.54)
Между тем, в силу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., обязанность по техническому обслуживанию многоквартирного дома, возлагается на организацию обеспечивающую его техническое обслуживание.
Из анализа норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 (зарегистрированные в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. N 5176) следует, что техническое обслуживание многоквартирного дома включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Кроме того как следует из указанных Правил, техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.
В силу вышеуказанных Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние всех имеющихся систем и конструкций.
Как следует из заявлений представленных ответчиками, жильцы <...> неоднократно обращались в ЖЭУ №9 с которой ЗАО «ЖРЭО №1» заключен договор на техническое обслуживание <...>, указывая на неприятный запах из подвала, утечку канализационных стоков. Как следует из этих заявлений, меры на протяжении длительного времени не принимались (л.д.55-62)
Кроме того, как следует из ответов Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Орловской области и администрации г.Орла, жильцы <...>, обращались в данные органы и указывали на ненадлежащее оказание услуг управляющей кампанией в области начисления платы электроэнергии мест общего пользования (л.д.52-53)
Довод представителя истца о том, что решение принималось в форме очного голосования основан на неправильном анализе представленных доказательств, поскольку как следует из протокола общего собрания от 20.09.2010 г., было принято решение провести заочное голосование. То обстоятельство, что в протоколе указано на выбор способа управления не влечет недействительность принятых решений, поскольку в последних определенно указано, что собственниками решался вопрос о расторжении договора управления с ЗАО «ЖРЭО №1» и о выборе управляющей организации МУП ЖРЭП (Заказчик).
При указанных обстоятельствах, решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <...> принятое в форме заочного голосования с 20 по 29 сентября 2010 г. и оформленное протоколом от 01.10.2010 г. принято без нарушения установленной процедуры и является обоснованным, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Гущина А.А. к Бологовой Г.М., Шаромову В.А. о признании общего собрания собственников жилья недействительным оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в 10-дневный срок с момента изготовления полного текста решения через районный суд. Полный текст решения будет изготовлен 14 марта 2011 года.
Председательствующий: О.В.Лигус