Дело №***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2011 г. город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Коротковой О.И.,

при секретаре Павловой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Козловского Константина Евстафиевича к МУП ЖРЭП (Заказчик), Голубевой Людмиле Людвиговне, Голубеву Геннадию Андреевичу, Черкасовой Нине Алексеевне, Жук Наталье Михайловне, Шалимовой Нине Александровне, Нелько Наталье Валентиновне, Первых Лидии Николаевне, Аникутиной Надежде Дмитриевне, Князеву Владимиру Леонидовичу, Князеву Юрию Леонидовичу, Чекольских Александру Николаевичу о признании недействительным договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Козловский Константин Евстафиевич обратился в суд с иском к МУП ЖРЭП (Заказчик), Голубевой Людмиле Людвиговне, Голубеву Геннадию Андреевичу, Черкасовой Нине Алексеевне, Жук Наталье Михайловне, Шалимовой Нине Александровне, Нелько Наталье Валентиновне, Первых Лидии Николаевне, Аникутиной Надежде Дмитриевне, Князеву Владимиру Леонидовичу, Князеву Юрию Леонидовичу, Чекольских Александру Николаевичу о признании недействительным договора управления многоквартирным домом.

В обоснование требований указал, что с 01.02.2008 г. до настоящего времени ЗАО «ЖРЭУ - 1» осуществляет управление многоквартирным домом №*** по <...> в <...> на основании договоров управления от 04.04.2008 г. и от 10.11.2010 г., заключенных ЗАО «ЖРЭУ - 1» с собственниками помещений в указанном доме.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.09.2010г. в качестве управляющей организации было выбрано МУП ЖРЭП (Заказчик).

На основании данного решения МУП ЖРЭП (Заказчик) заключил с собственниками договор управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.05.2011 г., было отменено решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 30.09.2010 г. о выборе в качестве управляющей организации МУП ЖРЭП (Заказчик).

ЗАО «ЖРЭУ-1» было признано действующей управляющей организацией многоквартирного <...> в <...>. Истцом, как секретарем собрания, проводимого в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.05.2011 г., в адрес МУП ЖРЭП (3) и ЗАО «ЖРЭУ-1» было направлено уведомление о решениях, принятых на данном собрании.

Волеизъявление собственников на расторжение заключенного с ЗАО «ЖРЭУ-1» договора управления домом отсутствовало.

Ссылается, что договор управления от 01.02.2011 г. МУП ЖРЭП (Заказчик) не были заключены с каждым собственником помещений в доме <...>.

МУП ЖРЭП (3аказчик) не приступило к исполнению обязательств по договору управления от 01.02.2011г. с собственниками многоквартирного <...>.

МУП ЖРЭП (3) не является управляющей организацией и не может быть стороной договора управления многоквартирным домом №*** по <...>.

В связи с этим, истец просит суд признать договор управления многоквартирным домом от 01.02.2011г., заключенный между собственниками многоквартирного <...> и МУП ЖРЭП (Заказчик), недействительным.

В судебное заседание истец Козловский К.Е. не явился, был извещен о месте и времени слушания дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель истца по доверенности Медолазов К.Л. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика МУП ЖРЭП (Заказчик) по доверенности Михалин Д.А. суду пояснил, что считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании ответчик Нелько Н.В. требования истца не признала, просила суд отказать в их удовлетворении.

Ответчик Голубева Л.Л. и её представитель по доверенности Блажко О.Г. в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени слушания дела надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в их отсутствии и отказать в удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Ответчики Голубев Г.А., Черкасова Н.А., Жук Н.М., Шалимова Н.А., Первых Л.Н., Аникутина Н.Д., Князев В.Л., Князев Ю.Л., Чекольских А.Н. в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени слушания дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ЗАО «ЖРЭУ № 1» по доверенности Пучков А.А. полагал о необходимости удовлетворения заявленных требований.

Выслушав стороны, представителей третьих лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 9 той же статьи установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с п. 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Из материалов дела следует, что по договору управления многоквартирным домом от 04.04.2008г., заключенному ЗАО «ЖРЭУ – 1» с собственниками жилых помещений, расположенных по адресу: <...>, ЗАО «ЖРЭУ – 1» приняло на себя полномочия по управлению многоквартирным домом по указанному адресу за счет средств собственников сроком с 01.02.2008г. на 1 (один) год и с указанием на то, что после указанного срока договор считается пролонгированным на 1 год, при условии, если решением собственников на общем собрании не будет принято решение о расторжении договора (т. 1 л.д. 15-27).

Согласно п. 8.4 раздела 8 договора, он может быть прекращен до истечения срока его действия на основании решения общего собрания собственников о выборе способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом Управляющей организации за 60 дней с предоставлением решений собственников и Протокола общего собрания собственников.

Впоследствии между ЗАО «ЖРЭУ – 1» и собственниками жилых помещений расположенных по адресу: <...> был заключён договор управления многоквартирным домом от 10.11.2010г. (т. 1 л.д. 28-36).

По условиям заключённого договора ЗАО «ЖРЭУ – 1» приняло на себя полномочия по управлению многоквартирным домом по указанному адресу за счет средств собственников сроком на 1 год с 01.02.2008г. с указанием о том, что после указанного срока договор считается пролонгированным на 1 год, при условии, если решением собственников на общем собрании не будет принято решение о расторжении договора (п. 8.1 раздела 8 договора).

В обоснование управления указанным многоквартирным домом ЗАО «ЖРЭУ-1» представило договора на обслуживание (т. 1 л.д. 88-244, т. 2 л.д. 1-78).

При рассмотрении спора судом установлено, что 01 февраля 2011 года договор управления многоквартирным домом (т. 1 л.д. 9-14) был заключен собственниками Голубевой Л.Л., Голубевым Г.А., Черкасовой Н.А., Жук Н.М., Шалимовой Н.А., Нелько Н.В., Первых Л.Н., Аникутиной Н.Д., Князевым В.Л., Князевым Ю.Л., Чекольских А.Н. с МУП ЖРЭП (Заказчик).

Предмет договора состоит в том, что собственник поручает, а управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, организовать обеспечение предоставления коммунальных услуг собственнику и иным пользователям, на законных основаниях пользующихся помещением собственника, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.3.1 раздела 3 договора).

В силу пп. 4.1.1 п. 4.1 раздела 4 договора управления многоквартирным домом от 01 февраля 2011 года управляющая организация обязуется приступить к выполнению договора не позднее, чем через 30 дней со дня его подписания, осуществлять оформление платежных документов, осуществлять прием платежей, открыть лицевой счёт на дом.

Пунктом 10.1 раздела 10 договора установлен срок его действия в течение трёх лет начиная с 01 февраля 2011 года.

Согласно п. 1.1 раздела 1 указанного договора, договор заключён на основании ст.ст. 161-163 ЖК РФ, решения общего собрания собственников жилого дома (протокол от 30 сентября 2011 года.), проведенного в форме заочного голосования.

Как следует из материалов дела, в период с 19 сентября 2010г. по 20 сентября 2010г. проводилось общее собрание собственников помещений <...> в <...> в форме заочного голосования по выбору способа управления домом.

Решением общего собрания собственников помещений <...> МУП ЖРЭП (Заказчик) было избрано управляющей компанией.

Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений по выбору управляющей компании многоквартирного дома по адресу: <...> (т. 1 л.д. 37).

Из протокола от 30 мая 2011г. усматривается, что в период с 19 мая 2011 года по 29 мая 2011 года собственниками помещений указанного дома было проведено собрание в форме заочного голосования. По результатам данного собрания принято решение о выборе новой управляющей организации ЗАО «ЖРЭУ № 1», об отмене решения общего собрания, оформленное протоколом от 30.09.2010г. о выборе в качестве управляющей организации МУП ЖРЭП (Заказчик) и т.д.

Данный факт подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, проведенного в форме заочного голосования (т. 1 л.д. 38-39).

Вместе с тем, решением Советского районного суда г. Орла от 25 августа 2011 года по делу №*** требования Голубевой Л.Л. к Козловскому К.Е., Сиротининой Е.Н. о признании недействительными протокола и решения общего собрания собственников помещений многоквартирного <...> в г. Орле от 30 мая 2011 года, проведённого в форме заочного голосования удовлетворены. Протокол и решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <...> в <...> от 30 мая 2011 года, проведённого в форме заочного голосования признаны недействительными.

Кроме того, судом при рассмотрении спора установлено, что решением Советского районного суда г. Орла от 06 апреля 2011 года признаны незаконными действия ЗАО «ЖРЭУ № 1» по отказу в передаче вновь избранной управляющей компании технической документации на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

Суд своим решением обязал ЗАО «ЖРЭУ № 1» в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать МУП «ЖРЭП» (Заказчик) техническую документацию на многоквартирный, в том числе: технический паспорт на многоквартирный жилой дом, копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма, перечень граждан, пользующихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальными услугами; копии уведомлений предприятий - поставщиков, которые направлены в их адрес, о прекращении договорных отношений в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами в связи с выбором собственниками иного способа управления; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года, сведения о составе общего имущества многоквартирного дома, акт технического состояния многоквартирного дома на момент передачи документации (т. 2 л.д. 175-177).

Согласно кассационному определению Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 08 июня 2011 года решение Советского районного суда <...> от 06 апреля 2011 года оставлено без изменения (т. 2 л.д. 178-180).

Из представленных в материалы дела квитанций об оплате коммунальных услуг за период с февраля 2011 года, усматривается, что коммунальные платежи оплачиваются гражданами как в ЗАО «ЖРЭУ № 1», так и в МУП «ЖРЭП» (Заказчик) (т. 2 л.д. 188-195, т. 3 л.д. 2-5, 50-61).

С июля 2011 года по настоящее время МУП «ЖРЭП» (Заказчик) были направлены обращения в специализированные организации о включении в существующие договоры на многоквартирный <...> в г. Орле в связи с выбором собственниками управляющей компании МУП «ЖРЭП» (Заказчик) на предоставление услуг (т. 3 л.д. 6-10, 65).

МУП «ЖРЭП» (Заказчик) в отношении спорного дома были заключены дополнительные соглашения от 26 августа 2011 года к договору на оказание услуг по техническому обслуживанию котельной от 01.05.2011 года с ООО «Тепло+», от 01 сентября 2011 года к договору энергоснабжения № 70 от 01.01.2011 года с ОАО «ИНТЕР РАО ЕЭС».

Как усматривается из письма ОАО «ИНТЕР РАО ЕЭС» от 19 августа 2011 года №***, многоквартирный <...> по состоянию на 19 августа 2011 года не исключён из договора энергоснабжения с управляющей организацией ЗАО «ЖРЭУ-1» и не соблюдён регламент перехода жилых домов из одной управляющей организации в другую (т. 3 л.д. 63).

Из письма МПП ВКХ «Орёлводоканал» от 13 июля 2011 года №*** также следует, что для решения вопроса о заключении договора необходимы копии актов приема-передачи имущества, информация о количестве граждан, проживающих (зарегистрированных) в многоквартирном доме, степени благоустройства жилых помещений (т. 3 л.д. 69).

Судом установлено, что судебным приставом - исполнителем Советского районного отдела судебных приставов исполнительное производство, возбуждённое на основании исполнительного листа по решению Советского районного суда г. Орла об обязании передать техническую документацию, окончено 25 августа 2011 года (т. 3 л.д. 71).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что по причине несвоевременного исполнения ЗАО «ЖРЭУ-1» обязанности по передачи соответствующих документов на спорный жилой дом повлекло несвоевременное заключение МУП «ЖРЭП» (Заказчик) соответствующих договоров.

В связи с изложенным, доводы истца о том, что МУП «ЖРЭП» (Заказчик) не своевременно приступило к управлению многоквартирным домом не могут повлечь признание договора управления многоквартирным домом от 01 февраля 2011 года, заключенного между собственниками многоквартирного <...> в <...> и МУП ЖРЭП (Заказчик) недействительным.

Ссылки представителя истца на применение в рассматриваемом случае письма Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 года №***-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом», в котором указано, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, также не может служить основанием для удовлетворения требований истца, поскольку способ управления в данном случае не менялся.

Поскольку в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений, а согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений, в спорном случае не имеет правового значения, подписали или не подписали отдельные собственники помещений договор управления с управляющей организацией.

В связи с этим, отказ от заключения такого договора одним из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая организация не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от 01 февраля 2011 года, заключенного между собственниками многоквартирного <...> в г. Орле и МУП ЖРЭП (Заказчик), удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Козловского Константина Евстафиевича к МУП ЖРЭП (Заказчик), Голубевой Людмиле Людвиговне, Голубеву Геннадию Андреевичу, Черкасовой Нине Алексеевне, Жук Наталье Михайловне, Шалимовой Нине Александровне, Нелько Наталье Валентиновне, Первых Лидии Николаевне, Аникутиной Надежде Дмитриевне, Князеву Владимиру Леонидовичу, Князеву Юрию Леонидовичу, Чекольских Александру Николаевичу о признании договора управления многоквартирным домом от 01 февраля 2011 года, заключенного между собственниками многоквартирного <...> в г. Орле и МУП ЖРЭП (Заказчик) недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения, который будет изготовлен 12 сентября 2011 года.

Судья О.И. Короткова