Дело № 2-1229 (2011)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2011 г.
Советский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Харламовой О.А.
при секретаре Бородиной В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Журавлева А.И. к Милютиной М.В. о признании сделки недействительной,
установил:
Журавлев А.И. обратился к Милютиной М.В. с иском о признании договора купли-продажи недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав в обоснование заявленных требований, что 25 мая 2010 г. продал ответчице квартиру адрес.
Договор купли-продажи был заключен сторонами для вида, отчуждать квартиру Журавлев А.И. не намеревался, так как жилое помещение являлась единственным жильем дочери истца – Журавлевой И.А., фактически договор купли-продажи обеспечивал исполнение договора займа, заключенного между Журавлевой И.А. и Левановичем В.В.
Поскольку сделка носит мнимый характер – покупатель перед совершением договора квартиру не осматривала, документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, были представлены не в полном объеме, денежные средства по договору купли-продажи продавцу не передавались, в дальнейшем Милютиной М.В. никаких действий по владению, пользованию и распоряжению квартирой не предпринимала, т.е. последствия, характерные для данного вида договора, не наступили, просил признать договор купли-продажи квартиры адрес, заключенный 25 мая 2010 г. с Милютиной М.В., недействительным и применить последствия недействительности сделки, возвратив объект недвижимости в собственность Журавлева А.И. (л.д.2-5).
В судебном заседании Журавлев И.А. заявленные требования поддержал, дополнительно пояснив, что продал спорный объект недвижимости по просьбе дочери – Журавлевой И.А., нуждавшейся в срочном получении денежных средств.
По устной договоренности между Журавлевой И.А. и Левановичем В.В., предоставившим необходимую сумму, договор купли-продажи должен был являться обеспечением возврата заемных средств, в связи с чем, и договор займа дочери с Левановичем В.В., и договор купли-продажи истца с Милютиной М.В. были заключены в один день и в одном месте, при этом деньги заемщику были переданы только после подписания договора купли-продажи и передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности.
Указал, что не имел намерений отчуждать квартиру, при подписании договора купли-продажи неоднократно выяснял, что Леванович В.В. не претендует на жилье, после исполнения Журавлевой И.А. обязательств по договору займа квартира будет возвращена в собственность истца путем выкупа с использованием ипотечного кредита.
Заявил, что никаких переговоров относительно условий продажи квартиры с Милютиной М.В. не вел, денег за проданный объект недвижимости от покупателя не получал, ключей от жилого помещения ответчице не передавал, подписание акта приема-передачи жилья носило формальный характер. Более того, поскольку для регистрации перехода права собственности был представлен не полный пакет документов (технический паспорт имел истекший срок действия, справки об отсутствии обременений объекта недвижимости отсутствовали), полагал, что данное обстоятельство будет являться основанием для отказа в совершении регистрационных действий.
Дальнейшее поведение сторон также подтверждает мнимый характер сделки, поскольку Милютина М.В. в квартиру не вселялась, жильем продолжает пользоваться Журавлева И.А., ответчица также не несет бремя содержания объекта недвижимости, не оплачивает коммунальные услуги. То, что Милютина М.В. не была намерена осуществлять права владения, пользования и распоряжения квартирой, также подтверждается тем, что в июле 2010 года ответчица разместила объявления о продаже объекта недвижимости, выдав ФИО7 доверенность на представление интересов продавца.
Представитель истца – адвокат Трофимова Л.Н., действующая на основании ордера от 26 апреля 2011 г. (л.д.42), требования своего доверителя поддержала, дала пояснения, аналогичные содержанию искового заявления.
Милютина М.В., её представитель Черненко М.В., действующий на основании доверенности от 21 сентября 2010 г. (л.д.135), также представляющий интересы третьего лица Леванович В.В. на основании доверенности от 21 сентября 2010 г. (л.д.136), в судебном заседании иск не признали, указав, что квартира приобреталась с целью вложения денежных средств, дальнейшей сдачи жилья в аренду, в связи с чем ответчица дала поручение ФИО7 на подыскание возможных вариантов объектов недвижимости. 25 мая 2010 г. узнав в первой половине дня о продаже спорной квартиры и собрав необходимые деньги, около 16 часов Милютина М.В. приехала в Советский филиал УФРС по Омской области для заключения договора купли-продажи. Пояснили, что Милютина М.В. действительно не осматривала квартиру, поскольку полностью доверяла ФИО13., по просьбе продавца разрешила на непродолжительное время проживание Журавлевой И.А., в настоящее время предпринимает действия по исполнению решения суда о выселении третьего лица.
Третьи лица Журавлева И.А., Журавлева Е.В., поддержав в судебном заседании требования о признании договора купли-продажи недействительным, заявили, что сделка заключалась без намерений создать какие-либо правовые последствия по фактическому отчуждению квартиры, все действия продавца и покупателя носили формальный характер, совершением сделки стороны обеспечивали исполнение договора займа, заключенного между Левановичем и Журавлевой И.А., убежденные в том, что после возврата заемных средств квартира будет возвращена в собственность Журавлева А.И.
Третье лицо Леванович В.В. в судебном заседании пояснил, что действительно, 25 мая 2010 г. по просьбе Журавлевой И.А., нуждавшейся в денежных средствах, осмотрел спорную квартиру, но от приобретения объекта недвижимости отказался, сообщив о возможной продаже жилья ФИО7
При заключении договора займа с Журавлевой И.А. никаких договоренностей о передаче спорного жилья в обеспечение исполнения обязательств не имелось. Поскольку сделка по отчуждению объекта недвижимости не находится во взаимосвязи с получением третьим лицом заемных средств, просил в иске отказать.
Представители Управления Росреестра по Омской области, своевременно уведомленные о месте и времени рассмотрения гражданского дела (л.д.134), в судебном заседании участия не принимали.
Заслушав пояснения сторон, третьих лиц, обозрев материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Как следует из копии договора купли-продажи от 31 августа 2004 г., собственником квартиры адрес являлся Журавлев А.И. (л.д.75-76).
Спорное жилое помещение 25 мая 2010 г. было отчуждено Милютиной М.В., что подтверждается договором купли-продажи, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 июня 2010 г., номер регистрации <данные изъяты> (л.д.67-68).
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерений создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Таким образом, по смыслу действующего законодательства стороны должны совершить сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена, при совершении мнимой сделки стороны преследуют иные цели, нежели это предусмотрено в договоре.
В силу положений ст. 454, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество покупатель обязан принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Обосновывая требования о признании недействительным договора купли-продажи от 25 мая 2010 г., Журавлев И.А. указывал на отсутствие фактической передачи денежных средств при исполнении договора.
В соответствии со ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации в простой письменной форме должны совершаться сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях предусмотренных законом – независимо от суммы сделки.
Согласно положений ст. ст. 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости доложен предусматривать цену этого имущества.
Согласно ст.162 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка заключена с нарушением простой письменной формы, то в случае спора стороны лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства.
Статья 60 ГПК РФ устанавливает, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Договор купли-продажи был заключен сторонами в письменной форме, содержит подпись истца и запись о том, что «Расчет по договору произведен полностью» (л.д.68).
Доказательства не исполнения условий договора в части оплаты, суду должен был представить Журавлев А.И. При этом в силу ст.162 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе ссылаться на любые доказательства, за исключением свидетельских показаний. Допустимых доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, Журавлев А.И. суду не представил, напротив, признал, а суд в соответствии со ст. 68 ГПК РФ принял признание того факта, что запись в договоре от 25 мая 2010 г. о произведенном расчете исполнена им собственноручно (л.д.53).
Доводы истца об отсутствии у Милютиной М.В. финансовых возможностей на заключение сделки купли-продажи на указанных в договоре условиях при принятии судом вышеназванного факта юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют.
При таких обстоятельствах, оценив доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что получение продавцом от Милютиной М.В. денежных средств в размере, установленном договором купли-продажи, нашло свое подтверждение.
Обосновывая требования о признании договора купли-продажи мнимой сделкой, истец также ссылался на то, что не имел намерений по отчуждению спорного объекта недвижимости.
Данные доводы опровергаются действиями как самого истца, подписавшего договор купли-продажи, акт приема-передачи и заявление о государственной регистрации перехода права собственности (л.д.71 об.), представившего правоустанавливающие документы на регистрацию, так и действиями третьего лица Журавлевой Е.В., выдавшей 25 мая 2010 г. нотариально удостоверенное согласие на отчуждение Журавлевым А.И. квартиры адрес за цену и на условиях по усмотрению истца (л.д.9). При этом Журавлевой Е.В. нотариусом были разъяснены последствия выдачи такого согласия, частности то, что согласие не может быть отозвано, изменено или отменено после нотариального удостоверения и государственной регистрации договора отчуждения упомянутого выше имущества.
К материалам гражданского дела приобщены копии журнала «<данные изъяты>» за август-сентябрь 2010 года №№ 33-35, из которых усматривается, что спорная квартира предложена к продаже, от имени продавца выступает агентство недвижимости «<данные изъяты>» (л.д.96-102). В судебном заседании Милютина М.В. поясняла, что действительно через указанное агентство выставляла объект недвижимости на продажу.
Кроме того, 07 июля 2010 г. ответчицей на имя ФИО7 выдана нотариальная доверенность, из которой следует, что поверенная представляет интересы Милютиной М.В. во всех предприятиях, учреждениях, организациях по вопросу продажи квартиры адрес (л.д.11). Также Милютиной М.В. 06 сентября 2010 г. составлено нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения спорной квартиры ответчица в браке не состояла, зарегистрированные брачные отношения отсутствуют также и на момент составления заявления (л.д.10).
В судебном заседании третье лицо Журавлева И.А. подтверждала, что августе 2010 года получала от Милютиной М.В. правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости для заключения договора купли-продажи квартиры с возникновением ипотеки в силу закона. Также для указанной цели ответчица разрешила третьему лицу произвести оценку недвижимости.
Оценив указанные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку объект недвижимости приобретался ответчицей не для личного проживания, а с целью вложения денег и извлечения материальной выгоды, после государственной регистрации перехода права собственности Милютина М.В. совершала действия, направленные на фактическое владение и распоряжение квартирой, данные обстоятельства не могут свидетельствовать об отсутствии у ответчицы намерений создать правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи.
Ссылки истца на заключение договора купли-продажи исключительно в целях обеспечения исполнения Журавлевой И.А. обязательств по возврату заемных средств также не могут служить основанием для признания сделки мнимой.
Каких-либо достоверных доказательств взаимосвязи договора купли-продажи, заключенного между Милютиной М.В. и Журавлевым А.И., и договора займа, состоявшегося между Левановичем В.В. и Журавлевой И.А., в судебном заседании не добыто, заключение двух разных по своей правовой природе сделок в один и тот же день не может свидетельствовать о мнимости какой-либо из них.
Поскольку при рассмотрении настоящего гражданского дела достоверных доказательств, подтверждающих мнимость договора купли-продажи от 25 мая 2010 г., не добыто, суд не находит оснований для удовлетворения требований, заявленных Журавлевым А.И.
Определением Советского районного суда г. Омска от 30 марта 2011 г. запрещены заключение и регистрация сделок, направленных на отчуждение квартиры, расположенной по адресу: адрес (л.д.26). Согласно положений ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по инициативе судьи или суда, определение об отмене мер по обеспечению иска может быть вынесено одновременно с принятием решения. Учитывая, что после вступления решения в законную силу основания для применения обеспечительных мер отпадут, суд полагает отменить меры по обеспечению иска, разрешить заключение и регистрацию сделок, направленных на отчуждение квартиры адрес.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований Журавлева А.И. о признании договора купли-продажи квартиры адрес, заключенного 25 мая 2010 г. с Милютиной М.В., – отказать.
Со дня вступления в законную силу решения суда отменить меры по обеспечению иска, примененные определением Советского районного суда г. Омска от 30 марта 2011 г., разрешить заключение и регистрацию сделок, направленных на отчуждение квартиры адрес.
Решение может быть обжаловано в течение 10-ти дней в Омский областной суд через Советский районный суд г. Омска.
Судья
Копия верна.