дело №2-2160/11

Р Е Ш Е Н И Е

Советский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Пшиготского А.И., при секретаре Стеняевой М.П., рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июля 2011 года в г. Омске гражданское дело по иску Калистратова А. Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа – 21 век» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

Установил:

Калистратов А.Б. обратился в Советский районный суд г. Омска с иском к ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» о признании собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительном объекте, указав, что … года между ним и ООО «МИГ-21 век» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого многоквартирного кирпичного дома по ул. …, д. № (почтовый адрес). ООО «МИГ-21» обязалось передать до … г. в его собственность квартиру №№, состоящую из № комнаты, общей площадью … кв.м. Денежные средства в размере … рублей по данному договору были оплачены. До настоящего времени ответчик не исполнил свои обязательства. Просит признать право собственности на … долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный кирпичный жилой дом по адресу: г. Омск, ул. …, д. №, что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать № комнатной квартире №№ площадью … кв.м.

В судебном заседании истец Калистратов А.Б. исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что первоначально договор с ответчиком об участии в долевом строительстве был заключен в … году. В … году стороны расторгли договор, заключили новый, поскольку регистрирующий орган не принимал первоначальный договор. Денежные средства в сумме … рублей за квартиру были уплачены в … году. В … году при расторжении договора эти деньги по его совместному решению с руководителем ООО «МИГ-21 век» Титовым пошли в счет оплаты по договору от … года, о чём ему ФИО была выдана справка и квитанция к приходному кассовому ордеру.

В судебном заседании представитель ответчика – Кухтей Н.В. исковые требования не признала, представила суду отзыв, в котором указала, что … г. между истцом и ООО «МИГ-21 век» был заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого истец обязуется внести денежные средства за квартиры на расчетный счет ответчика или иным, не противоречащим законом РФ способом. Указанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Омской области … года. Представленная истцом справка о полном расчете не соответствует требованиям п.2 ст. 2 положения об осуществлении наличных денежных расчетов без применения контрольно-кассовой техники, утвержденным постановлением Правительства РФ № 359 от 06.05.2008 г., ФЗ от 22.05.2003 г. №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчеты с использованием платежных карт», в связи, с чем не подтверждает факт поступления денежных средств в ООО «МИГ-21 век».

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (п.1 ст.130 ГК РФ).

Согласно ч.3 ст.7 Закона РФ от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций (п.5 ст. 5 обозначенного Закона).

По правилам ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом инвесторы одновременно могут быть пользователями объектов капитальных вложений (п.5 ст.4 приведенного Федерального закона), из чего следует, что граждане, которые вкладывают свои средства в строительство дома, становятся, как правило, не только участниками инвестиционной деятельности (соинвесторами), но и будущими пользователями объекта.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Перечисленные выше положения действующего законодательства также закреплены в заключенном сторонами договоре.

В судебном заседании установлено, что …. года между ООО «МИГ-21» в лице генерального директора ФИО и Калистратовым А.Б. был заключен договор № № о долевом участии в инвестиции строительства «Жилого квартала по ул. … в Советском административном округе г. Омска »

… года между ООО «МИГ-21» и Калистратовым А.Б. было подписано соглашение о расторжении договора № № от … г. о долевом участии в инвестировании строительства «Жилого квартал по ул. …. в Советском административном округе г. Омска». Согласно п. 2 соглашения ООО «МИГ-21» возвращает Калистратову А.Б. все документы, полученные Калистратовым в подтверждение обязательств ООО «МИГ-21» по передаче квартиры №№ (строительный), общей проектной площадью … кв.м., расположенной на четвертом этаже жилого дома (строение №1) в жилом квартале по ул. …. в Советском административном округе г. Омска. Согласно п. 3 соглашения ООО «МИГ-21» в порядке возврата внесенного инвестором инвестиционного взноса уплачивает в пользу Калистратова А.Б. – … рублей.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что он денежные средства в сумме 600000 рублей, ранее переданные им по договору от … года, направил в счет оплаты нового договора от … года. У него забрали старую квитанцию и выдали новую от … г, деньги были оплачены по новому договору путём их зачисления от договора … года по обоюдному решению истца и руководителя ответчика ФИО.

… года между ООО «МИГ-21» и Калистратовым А.Б. был заключен договор участия в долевом строительстве «жилого квартала по ул…. г.Омска», предметом которого являлось долевое участие в инвестировании строительства и вводе в эксплуатацию жилого квартала по ул…. в г.Омске с целью получения инвестором в собственность однокомнатной квартиры за номером №, расположенной на № этаже указанного дома. Общая площадь квартиры по проекту составляет … кв.м. Согласно п.3.2. данного договора ООО «МИГ-21 век» обязалось передать истцу указанную квартиру в срок до …г. (л.д. 8-11). На основании п.5 договора Калистратовым А.Б. была оплачена сумма в размере … рублей.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

ООО «Московская инвестиционная группа-21 век» («МИГ-21») является застройщиком указанного жилого дома.

По условиям п. 2.1 договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, а участник обязуется выплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно п.2.2 договора участник долевого строительства инвестирует объект строительства в части квартиры свободной планировки, имеющей проектную характеристику: квартира № №, № этаж, общая площадь … кв.м.

Пунктом 3.2. договора установлено, что заказчик обязался передать участнику долевого строительства квартиру в срок до …г. по передаточному акту

Однако, ООО «МИГ-21» принятых на себя обязательств по договорам долевого участия не исполнило, жилой дом в эксплуатацию не введен, строительство не завершено, жилые помещения истцу не переданы до настоящего времени.

Согласно п. 5.1 договора стоимость участия в долевом строительстве согласована сторонами в размере … рублей.

Факт оплаты истцом по договору подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от … года (л.д. 59) на сумму … рублей, где основанием указано: договор участия в долевом строительстве №№ от … г. по ул. …, д. №, кВ. №; справкой от … года (л. д.12), подписанной директором ООО «МИГ-21» и главным бухгалтером ФИО о том, что квартира № № (строительный), общей площадью … кв.м., расположенная на № этаже жилого дома, расположенного по адресу: ул. …, д. № в сумме …рублей оплачена полностью по договору участия в долевом строительстве №№ от … года.

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривала подпись ФИО на справке и квитанции к приходному ордеру, выданному истцу, то, что ФИО в это время был руководителем организации; она также не оспаривает, что ООО «МИГ-21 век» не возвращало истцу … рублей по договору от … году, у неё нет доказательств этого. Доводы по неоплате по договору от … года суд считает надуманными, не соответствующими представленным доказательствам.

Свое обязательство по внесению денег за квартиру Калистратов исполнил. Доводы представителя ответчика о том, что истец не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве – не внес ООО «МИГ-21» денежные средства на строительство жилого дома не подтверждены. То, что представитель ответчика решил принять в зачёт договора от … года уплаченные ранее истцом деньги по договору от … года, который стороны расторгли, не может ограничить право истца на такой способ оплаты денег, так как с этим согласился ответчик, выдав ему указанные в решении квитанцию и справку.

Из материалов регистрационного дела следует, что договор долевого участия от … года был подан на регистрацию в УФРС … года по заявлению истца и полномочного представителя ответчика по доверенности, что также подтверждает факт отсутствия претензий со стороны ответчика по его оплате. Данный договор был зарегистрирован … года.

Из материалов дела усматривается, что строительство жилого дома на земельном участке общей площадь … кв.м., кадастровый номер №№, расположенном по адресу: ул.. .. в Советском административном округе г. Омска разрешено ООО «МИГ-21» Разрешением на строительство от … г. № №, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска (л.д. 31).

Указанный земельный участок предоставлен ООО «МИГ-21» в аренду на 3 года в соответствие с договором аренды от …. г. № №, заключенном между департаментом недвижимости администрации г. Омска и ООО «МИГ-21» (л.д.24-27).

Из информации о техническом состоянии жилого дома представленной Главным управлением жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области справки следует, что объект строительства имеет следующие показатели:. . этажей, … квартир, общая площадь 5660,25 кв.м. (л.д. 32).

По состоянию на 27 декабря 2010 г. в жилом доме выполнен каркас 9 этажей, кирпичная кладка 9 этажей, установлены оконные блоки 2-5 этажей(-30%), к монтажу внутренних сетей инженерно-технического обеспечения(водопровод, канализация, теплоснабжение, электроснабжение), разводке систем инженерно-технического обеспечения в подвальном помещении с устройством теплового узла и водомерной рамки не приступали, к прокладке наружных сетей инженерно-технического обеспечения(водопровод, канализация, теплоснабжение, электроснабжение) не приступали.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июля 2010 г. по делу №А41-2185/2010 в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа – 21 век» введена процедура банкротства - наблюдение. При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права дольщика. Кроме того, поскольку застройщик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, не исключена вероятность расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке и перепродажи квартиры, не исключено, что дом может быть продан на торгах для удовлетворения требований кредиторов в связи с процедурой банкротства. Это нарушает права истца на получение в собственность жилого помещения по договору.

При этом при определении размера доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде простой правильной дроби суд полагает возможным вынести решение об указании в числителе такой доли площадь причитающихся истцу по договору помещения(… кв.м.), а в знаменателе – общую площадь всех помещений в доме(… кв.м.), поскольку в любом случае после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию объектом прав истца будет являться конкретное (определенное) жилое помещение, а именно: квартира, расположенная в первом подъезде, на девятом этаже, с левой стороны от лестничного пролета.

Учитывая, что заявленные исковые требования не противоречат условиям договора и закону, а также ст. ст. 244, 252, 309, 310 ГК РФ, в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца как участника инвестиционной деятельности, исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 12 ГК РФ, предусматривающей одним из способов защиты права признание права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Калистратова А. Б. удовлетворить.

Признать за Калистратовым А. Б. право собственности на … доли в общей долевой собственности на незавершенный строительный объект – многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по почтовому адресу: г. Омск, ул. …, д.№, строительный адрес: г. Омск, ул. …, что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать квартире № № (строительный номер) общей площадью … кв.м., расположенной в № подъезде на № этаже дома.

Решение может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд путем подачи жалобы в Советский районный суд г. Омска в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 июля 2011 года.

Судья А. И. Пшиготский