Дело № 2- 201/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2012 года г. Омск

Советский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Лисовец И.В. при секретаре судебного заседания Ефремовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Панову Н.В., Панову В.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерный Банк «ГПБ-Ипотека» (ОАО) обратился в суд с иском к Панову Н.В., Панову В.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований, указав, что 09.08.2006 года между ОАО «Сибирский банк развития бизнеса» и заемщиком Пановым Н.В. был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) ----. 19.10.2006 года в соответствии с условиями договора заемщику был предоставлен кредит в сумме 300 000 рублей сроком на 240 месяцев с целевым назначением – приобретение в общую долевую собственность квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, ------. Квартира была приобретена на основании договора купли-продажи с возникновением ипотеки в силу закона, в связи с чем, на нее была установлена и зарегистрирована ипотека. Первоначальным залогодержателем квартиры и кредитором по кредитному договору являлся ОАО «Сибирский банк развития бизнеса», права которого как залогодержателя и кредитора удостоверены в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке закладной, оформленной заемщиком и выданной 15.08.2006 года. Залогодержателем и кредитором в настоящее время является истец, что подтверждается отметкой о текущем владельце закладной. В связи с просрочкой оплаты заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредитному договору более чем на 30 календарных дней, решением Советского районного суда г. Омска от 02.03.2009 года вступившим в законную силу 17.03.2009 года постановлено взыскать с Панова Н.В. основной долг в размере 270379 рублей 26 копеек, пени за просроченный к уплате основной дог в сумме 14326 рублей 45 копеек, пени за просроченные к уплате проценты в сумме 2661 рубль 01 копейка, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6993 рубля 67 копеек, всего на сумму 294300 рублей 39 копеек, проценты за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 270379 рублей 26 копеек за период с 07.10.2008 года по дату фактического возврата суммы кредита. Определением Советского районного суда г. Омска от 17.03.2010 года в решении суда от 02.03.2009 года исправлена описка. Суд определил взыскать с Панова Н.В. в пользу истца сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 295837 рублей 79 копеек, за период с 06.10.208 года по 08.12.2008 года, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 279379 рублей 26 копеек, за период с 09.12.2008 года по 20.01.2009 года, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 274379 рублей 26 копеек, за период с 21.01.2009 года по 05.02.2009 года, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 270379 рублей 26 копеек за период с 06.02.2009 года по дату возврата суммы кредита включительно. После получения исполнительных листов, они были предъявлены в ОСП по САО г. Омска УФССП России по Омской области для исполнения. В период с 17.03.2009 года по настоящее время было произведено удержаний денежных средств из заработной платы ответчика на сумму 169005 рублей 35 копеек, иных платежей заемщик не производил. Таким образом, по состоянию на 21.12.2011 года размер задолженности по кредитному договору ------ от 09.08.2006 года составляет 264632 рубля 84 копейки, из них: 247645 рублей 38 копеек – сумма основного долга; 14326 рублей 45 копеек – пени за просроченный к уплате основной долг; 2661 рублей 01 копейка – пени за просроченные к уплате процентов. Таким образом, в связи с неисполнением заемщиком условий кредитного договора и судебного решения, владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Просил обратить взыскание на предмет ипотеки – жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. ---------, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену данного жилого помещения для реализации с публичных торгов, для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности по кредитному договору в размере 264632 рубля 84 копейки, взыскать с Панова Н.В. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.

В ходе рассмотрения гражданского дела представитель истца – Орловский А.В., действующий на основании доверенности (л.д.22), в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил заявленные требования (л.д.131-132) просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в виде жилого помещения для реализации с публичных торгов в сумме 1310 000 рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности установленной решением Советского районного суда г. Омска от 02.03.2009 года, взыскать с Панова Н.В., Панова В.Н. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, а так же расходы понесенные истцом при составлении отчета об оценке в размере 1200 рублей.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности – Орловский А.В., заявленные исковые требования поддержал, по доводам, изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении, просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчики Панов В.Н., Панов Н.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявили.

Представитель ответчика Панова Н.В., действующий на основании доверенности – Бабыкин К.С. (л.д.23) в судебном заседании исковые требования признал частично, указал, что стоимость заложенного имущества, а именно жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ------- истцом значительно занижена, не возражал против удовлетворения требований истца об обращении взыскания на квартиру, путем продажи с торгов, просил определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1465000 рублей.

Выслушав стороны, специалистов, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 22 ГК РФ (заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Решением Советского районного суда г. Омска от 02.03.2009 года вступившим в законную силу 17.03.2009 года постановлено взыскать с Панова Н.В. основной долг в размере 270379 рублей 26 копеек, пени за просроченный к уплате основной дог в сумме 14326 рублей 45 копеек, пени за просроченные к уплате проценты в сумме 2661 рубль 01 копейка, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6993 рубля 67 копеек, всего на сумму 294300 рублей 39 копеек, проценты за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 270379 рублей 26 копеек за период с 07.10.2008 года по дату фактического возврата суммы кредита.

Определением Советского районного суда г. Омска от 17.03.2010 года в решении суда от 02.03.2009 года исправлена описка. Суд определил взыскать с Панова Н.В. в пользу истца сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 295837 рублей 79 копеек, за период с 06.10.2008 года по 08.12.2008 года, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 279379 рублей 26 копеек, за период с 09.12.2008 года по 20.01.2009 года, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 274379 рублей 26 копеек, за период с 21.01.2009 года по 05.02.2009 года, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 16% годовых, начисляемых на сумму 270379 рублей 26 копеек за период с 06.02.2009 года по дату возврата суммы кредита включительно.

В соответствии с ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

04.05.2009 года на основании исполнительного листа ------ от 02.03.2009 года, выданного Советским районным судом г. Омска возбуждено исполнительное производство в отношении должника Панова Н.В., в пользу взыскателя Газпромбанк Моргидж Фандинг 1 С.А., о взыскании задолженности в сумме 294300 рублей 39 копеек.

Определением Советского районного суда г. Омска от 02.02.2012 года произведена замена взыскателя в исполнительном производстве правопреемником АБ «ГПБ Ипотека» (ОАО) (л.д.86).

Из справки БУЗОО «------» следует, что Панов Н.В. работает в данном лечебном учреждении в должности фельдшера. По постановлению о производстве удержаний из заработка должника ------- с ноября 2009 года в пользу взыскателя Газпромбанк Моргидж Фандинг удержано и перечислено в полном объеме 177542 рубля 05 копеек, остаток долга на 01.01.2012 года составил 137439 рублей 37 копеек (л.д.136-137).

В соответствии со сведениями АБ «ГПБ Ипотека» о поступивших платежах заемщика Панова Н.В. видно, что сумма полного досрочного погашения составляет 230024 рубля 36 копеек, из которых 213 036 рублей 90 копеек сумма основного долга, 14326 рублей 45 копеек пени за просроченный к уплате основной долг; 2661 рублей 01 копейка – пени за просроченные к уплате проценты.

Исходя из ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 349 ч.1 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества.

В силу ч. 1, 2 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.446 ГПК РФ взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрены ст. 54.1 Федерального закона от 16июля1998года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно п.1 которой обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие требования: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В судебном заседании представитель ответчиков не возражал против удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом суд не находит основанных на законе оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку сумма неисполненного обязательства 230024,36 рублей, что составляет более 20% от размера оценки ипотеки по договору об ипотеке.

Таким образом, суд считает необходимым обратить взыскание на предмет залога – квартиру -------- в г. Омске, принадлежащую Панову В.Н., Панову Н.В. на праве общей долевой собственности.

На основании ст. 350 ч.1, ч. 3 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Из свидетельств о государственной регистрации права от 15.08.2006 года следует, что Панов Н.В., Панов В.Н. на основании договора купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) от 09.08.2006 года приобрели в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждый, жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, -------- (л.д.8-9).

Согласно отчету ------- об определении рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, --------, составленному ООО «-----», представленному истцом, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 10.01.2012 года составляет 1310000 рублей, ликвидационная стоимость – 990000 рублей (л.д.87-126).

В ходе рассмотрения дела ответчиком в обоснование возражений относительно рыночной стоимости заложенного имущества предоставлен отчет об оценке ----- об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры ------- составленный ООО «Региональный центр оценки «-------», согласно которому рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет – 1465000 рублей (л.д.33-84).

В соответствии с ч.3 ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Нарушение требований ч.3 ст.350 ГК РФ может привести к существенному ущемлению имущественных прав сторон в процессе последующей реализации заложенного имущества.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Решение суда в части указания начальной продажной цены должно быть документально обоснованно.

Опрошенный в судебном заседании в качестве оценщика в ООО « Региональный Центр Оценки «-----» Канивец А.А., суду пояснил, что по заданию заказчика Панова Н.В. им определена рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, ул. ------- в размере 1465000 рублей. При проведении оценки использовался сравнительный подход, а именно были взяты во внимание уровень цен объектов в указанном районе, выбраны аналоги, находящиеся рядом с объектом оценки ( в локальном районе), квартиры с балконами, такой же отделкой и на том же этаже, с такой же площадью, в крупнопанельных домах. Пояснил, что оценщик сам определяет те факторы стоимости, которые по его мнению влияют на стоимость объекта, обязательных правил на применение корректировки при оценке нет. Стоимость квартиры в размере 1350 000 рублей – это нижний порог диапазона стоимости аналогов. В отчете постарались отразить объективную стоимость оцениваемой квартиры. Корректировку на цену предложения брали из своих же наработок. Величина сотавляется с учетом опыта и профессиональных знаний оценщика. Конец прошлого года был характерен тем, что выдавалось большое количество кредитов, было большое количество сделок и продавцы не торговались при продаже квартир. При оценке имеющиеся обременение на квартиру не учли, так как квартира пойдет на торги по рыночной стоимости. Рыночная стоимость квартиры не может быть определена с каким бы- то ни было обременением -это нарушение основных трактовок и понятий рыночной стоимости.

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста директор ООО «-------» Иванов Д.Д., пояснил, что определяя рыночную стоимость спорной квартиры, учитывалось наличие обременения, поскольку при реализации имущества по решению суда через УФССП России по Омской области срок экспозиции квартир от 3 месяцев и выше. Судебный пристав-исполнитель в эти сроки не укладывается, не все участники рынка успевают получить информацию об объекте. При составлении отчета использовался сравнительный подход, по заданию заказчика квартира не осматривалась. Считает, что состояние отделки квартиры из практики влияет на ее стоимость только в случае необходимости проведения капитального ремонта в квартире, в данном случае состояние не учитывалось, взяты аналоги квартир стоимостью от 1350 000 до 1439 000 рублей в удовлетворительном состоянии. При составлении отчета применены возможные корректировки (на этажность, материалы стен, наличие балконов), в частности 0,92 (поправка на уторговывание).

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, суд находит объективным отчет об оценке спорной квартиры, составленный ООО «Региональный Центр Оценки «--------» в размере 1465000 рублей, поскольку он более достоверно отражает рыночную стоимость предмета залога на момент рассмотрения дела, которая должна учитываться при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в частности в рамках сравнительного подхода исследован рынок продаж, из которого определены в качестве объектов-аналогов квартиры наиболее схожие с объектом оценки (в крупнопанельных домах, практически равной площади, с балконом, в удовлетворительном состоянии), при этом находящиеся в непосредственной близости с объектом оценки (л.д.41), с ценой предложения от 1 350 000 рублей до 1 670 000 рублей.

Вместе с тем, при наличии на рынке достаточного количества предложений по продаже жилых помещений в САО г. Омска ООО «----» в качестве объектов-аналогов выбраны квартиры в диапазоне цен от 1 350 000 рублей до 1 439 000 рублей, несмотря на наличие объектов-аналогов с более высокими ценами предложения.

Более того, суд не может согласиться с примененной ООО «Консалтинговый ----» корректировкой цены предложения 0,92% (практически максимальной 10%), поскольку находит некорректным ссылку оценщика на информацию (л.д.106), полученную из источника журнал «Недвижимость» ------4 (709) от 20.04.2009 года

С учетом применения такого высокого корректирующего коэффициента на уторговывание цена объекта настоящей оценки, по мнению ООО «---------», 1310000 рублей, что ниже нижнего порога стоимости объектов-аналогов 1350000 рублей, что в действительности не соответствует уровню цен в выбранном районе и суд находит ее явно заниженной.

Суд отмечает, что доводы представителя истца о том, что установление начальной продажной цены заложенного имущества в более высокой цене, чем предложено ООО «------» может затруднить исполнение решения суда в части обращения взыскания, основаны только на предположениях и не могут быть приняты во внимание. При этом права взыскателя на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику в сумме 230024 рубля 36 копеек ни чем не нарушаются.

В качестве способа реализации квартиры --------- суд определяет - публичные торги, установив начальную продажную цену заложенного имущества (квартиры), при его реализации, определенную оценкой ООО «Региональный ---------»» от 27.01.2012 года, которая составляет 1465 000 рублей.

Иных доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, сторонами суду не представлено.

В силу ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

При подаче в суд данного искового заявления, истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 4 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями ------ от 16.05.2011 года (л.д.6), расходы по уплате которой, он просит при вынесении решения возложить на ответчиков.

В соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи, с чем с ответчика следует взыскать в пользу истца 4000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В счет погашения задолженности по кредитному договору --------- от 09 августа 2006 года обратить взыскание на принадлежащее Панову Н.В., Панову В.Н. заложенное имущество – ------ в г. Омске, определив способ реализации квартиры в виде публичных торгов и установив начальную продажную цену указанной квартиры в сумме 1465000 (один миллион четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей.

Взыскать с Панова Н.В. в пользу Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Советский районный суд г. Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.В. Лисовец