дело № 2–80/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 февраля 2011 года
Советский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Колядова Ф.А.,
при секретаре судебного заседания Инютиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости «ОНИКС» к Ковальченко ТД о взыскании оплаты за оказанную услугу и неустойки за отказ заказчика от заключения договора купли-продажи недвижимости, если покупатель найден исполнителем, взыскании судебных расходов, встречное исковое заявление Ковальченко ТД к ООО АН «ОНИКС» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным выше исковым заявлением, ссылаясь на то, что между ООО АН «ОНИКС» и Ковальченко Т.Д. был заключен договор № от .... об оказании услуги по продаже объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры по адресу: адрес по цене 1 550 000 руб. со сроком действия до .... Согласно п. 6.2 договора в случае отказа заказчика от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, если покупатель найден исполнителем, то заказчик обязан уплатить исполнителю неустойку в размере 3 % от суммы указанной в п.2.2 и п. в 2.3 договора. Кроме того, п. 10.1 договора предусмотрено, что ответчик обязуется уплатить истцу вознаграждение в размере 50 000 руб. за оказанные услуги. Истец исполнил свои обязательства в полном объеме. Покупатель (ММВ был найден, с которым был заключен договор от .... о покупке квартиры по цене 1 530 000 руб. ММВ. на основании заключенного с ней договора внесла 10 000 руб., которые агентство возвратило по соглашению от .... в связи с отказом собственника продать квартиру. Ссылаясь на ст.ст. 420 ч.1, 421 ч.1,4, 431 ч.1, 779-783, и 330ч.1 ГК РФ просит взыскать с Ковальченко Т.Д. в пользу ООО АН «ОНИКС» 50 000 руб. за оказанную услугу по договору, 46 500 руб. неустойку за отказ заказчика от заключения договора купли-продажи недвижимости, если покупатель найден исполнителем и взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину.
В последующем истец дополнил исковые требования и просил взыскать с ответчика в пользу ООО АН «ОНИКС» фактически понесенные расходы, связанные с исполнением договора № от .... об оказании услуги по продаже объекта недвижимости, а именно, 18 000 руб. - расходы по оплате услуг риэлтора, 300 руб. – по оплате квитанций по коммунальным платежам, 4 650 руб. – за размещение рекламы в печатном издании (л.д.116).
От Ковальченко Т.Д. поступило встречное исковое заявление к ООО АН «ОНИКС», согласно которому в связи с заключением договора между ней и ООО АН «ОНИКС» от .... последнему были предоставлены оригиналы документов: свидетельство о государственной регистрации собственности, технический паспорт, договор дарения. В связи с недобросовестностью исполнения обязательств со стороны ООО АН «ОНИКС» в августе 2010 года указанный договор был расторгнут. Ковальченко Т.Д. обратилась в агентство с требованием о возврате документов, однако ей было отказано, так как по условиям заключенного договора (п.7.3) – при расторжении договора по инициативе заказчика исполнитель имеет право удерживать документы в качестве гарантии исполнения заказчиком обязанности по выплате неустойки, предусмотренной п. 6.2 договора. Считает, что п. 7.3 договора является недействительным и ограничивает ее права как собственника имущества. По поводу незаконного удержания документов она обращалась в милицию, однако, было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и рекомендовано обратиться в суд. .... направила претензию в адрес ООО АН «ОНИКС», но документы возвращены не были. В связи с незаконным удержанием документов ООО АН «ОНИКС» не может распорядиться своим имуществом. Претерпевает физические и нравственные страдания из-за чего у нее произошел нервный срыв по поводу которого она находилась на амбулаторном лечении. Просит истребовать из чужого незаконного владения у ООО АН «ОНИКС» оригиналы документов по адрес в адрес: свидетельство о государственной регистрации собственности, технический паспорт, договор дарения, взыскать с ООО АН «ОНИКС» компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб., расходы на оказание юридической помощи – 4 000 руб. (л.д.26-27).
Представители истца по основному иску, ответчика по встречному ООО АН «ОНИКС» - Плесовских А.П., действующая на основании доверенности (л.д.18) и директор Трубилина О.В. (л.д.23-25) заявленые исковые требования поддержали с учетом дополнений. Пояснили, что оригиналы истребованных документов были возвращены Ковальченко Т.Д. Встречные исковые требования не признали.
Ответчик по основному иску, истец по встречному иску Ковальченко Т.Д. в судебном заседании участия не принимала о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя. Ранее суду поясняла, что не согласна с исковыми требованиями ООО АН «ОНИКС», считает, что ООО АН «ОНИКС» не выполнило свои обязательства по договору. Не возражала оплатить фактически понесенные расходы агентством. Указала, что показывала квартиру 2 покупателям. Один из них просил снизить цену, с чем она (Ковальченко Т.Д.) не согласилась. М. показывала квартиру летом, узнала от нее, что часть денег внесет наличными, а остальную часть с помощью ипотеки, однако, Ковальченко это не устраивало, так как она хотела продать квартиру и одновременно купить другую (л.д.109). Также представила письменные возражения на исковое заявление ООО АН «ОНИКС» (л.д.42-43).
Представитель Ковальченко Т.Д. – Ткачева Л.В. участвующая в судебном заседании на основании доверенности (л.д.19) исковые требования ООО АН «ОНИКС» признала в части, а именно, не возражала возместить фактически понесенные расходы агентством по подбору покупателя в размере 3 635 руб. В остальной части исковые требования не признала, считает, что договор купли-продажи не был заключен, день совершения сделки не назначен, кроме того, цена квартиры была снижена без уведомления продавца, а значит обязательства со стороны ООО АН «ОНИКС» не были надлежащим образом исполнены. Подтвердила, что оригиналы истребованных документов возвращены ответчику, поэтому на рассмотрении встречных исковых требований в указанной части не наставала, так как они удовлетворены в добровольном порядке. В части взыскания с ООО АН «ОИКС» в пользу Ковальченко Т.Д. компенсации морального вреда в размере 5 000руб. и судебных расходов встречные исковые требования поддержала.
Допрошенная в судебном заседании .... свидетель ГЛВ пояснила, что работала риэлтором в ООО АН «ОНИКС» не официально, за работу по продаже адрес в адрес получила вознаграждение в размере 18 000 руб. Указала, что покупателей было много, но после осмотра квартиры все отказывались, так как квартира находилась в плохом состоянии. Квартиру показывала сама (Г.), дверь ей открывали квартиранты. Ей известно, что Ковальченко проживает в другой квартире, а квартиру по адрес она хотела продать, чтобы купить другую. М. хотела купить квартиру по цене 1 490 000 руб., почему Ковальченко отказалась заключать договор купли-продажи ей неизвестно(л.д.75-76).
Свидетель МЕВ в судебном заседании .... показала, что хотела приобрети адрес в адрес по цене 1 490 000 руб. Видела собственницу квартиры Ковальченко только один раз. Часть денег хотела внести от продажи своей двухкомнатной квартиры, а остальную часть с помощью ипотеки в Сбербанке РФ. При этом ипотеку должен был получить ее муж. Свидетель оплатила оценку адрес и тогда же пояснила Ковальченко, что хотела бы часть денег внести с помощью ипотеки. Заключила договор с ООО АН «ОНИКС» и внесла аванс 10 000 руб. Пояснила, что М. работала в ее интересах риэлтором (л.д.76-77)
Свидетель КЛБ в судебном заседании от .... пояснила, что знакома с Ковальченко около 20 лет, знает, что последняя, хотела продать квартиру по адрес и приобрести квартиру меньшей площади для проживания. Ковальченко жаловалась ей, что ООО АН «ОНИКС» без ее ведома, уменьшают продажную цену квартиры. Иногда ходила вместе с Ковальченко смотреть квартиры для покупки. Агентство не могло найти покупателя, который бы мог приобрести квартиру на адрес за наличный расчет, а Ковальченко хотела продать квартиру именно за наличный расчет, чтобы сразу приобрести другую (л.д.77).
Свидетель ММВ в судебном заседании пояснила, что работала риэлтором в интересах М. и присутствовала при оценке квартиры по адрес Ковальченко согласилась снизить цену квартиры до 1 490 000 руб. Почему в последующем отказалась от сделки ей неизвестно. Подтвердила, что М. предупреждала Ковальченко о том, что часть денег при покупке квартиры она хочет оплатить с помощью ипотеки.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, свидетелей, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что .... между ООО АН «ОНИКС» в лице директора Трубилиной О.В. и Ковальченко Т.Д. был заключен договор № (эксклюзивного права продажи объекта недвижимости) (л.д.6).
Согласно п. 2.1 объект недвижимости, подлежащий продаже – трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: адрес.
Сумма, запрашиваемая заказчиком составляет 1 450 000 руб. в последующем была изменена на 1 550 000 руб. (п.п. 2.2, 2.3 договора).
Договор был заключен на срок до .... (п.9.1 договора).
Согласно п. 10.1 договора заказчик обязуется уплатить исполнителю вознаграждение в размере 50 000 руб.
Согласно п. 6.2 договора заказчик выплачивает исполнителю неустойку в размере 3% от суммы, указанной в п.2.2 и в п.2.3 настоящего договора в случаях, нарушения обязательств предусмотренных п. 6.1., п.2.2, а также при отказе от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, если покупатель найден исполнителем, в случае непредставления требуемых для оформления сделки документов в срок, предусмотренный договором.
Исходя из условий договора от .... заключенного между ООО АН «ОНИКС» и Ковальченко Т.Д. суд считает, что фактически указанный договор является договором возмездного оказания услуг, а значит, отношения, возникшие между исполнителем и заказчиком должны регулироваться по правилам главы 39 ГК РФ.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ч.1 ст. 779 ГК РФ).
Пункт 3 ст. 154 ГК РФ устанавливает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Пункт 1 ст. 161 ГК РФ предусматривает, что сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: в том числе сделки юридических лиц между собой и с гражданами.
Статья 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Предмет договора возмездного оказания услуг - совершение услугодателем действий (определенной деятельности) по заданию заказчика. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
По мнению суда, исполнитель имеет право требовать оплаты предоставленных услуг заказчику только в случае за надлежащее совершение действий (надлежащее осуществление деятельности), вне зависимости от достижения их полезного эффекта.
Исходя из имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о предоставлении услуг ООО АН «ОНИКС» ненадлежащего качества.
Так согласно копиям объявлений о продаже адрес в адрес цена, установленная договором от .... неоднократно была снижена (л.д.86,87,98,99,100), при этом как следует из показаний Ковальченко Т.Д. согласие на снижение цены она не давала.
Кроме того, из показаний Ковальченко Т.Д. следует, что она отказалась продавать квартиру М. в связи с тем, что последняя не могла оплатить стоимость квартиры наличными деньгами, а собиралась внести часть в счет стоимости путем оформления ипотеки, на что также не была согласна Ковальченко, так как после продажи адрес, сразу же хотела приобрести другую.
Показания Ковальченко Т.Д. подтверждаются показаниями свидетелей МЕВ ММВ., которые показали, что при оценке квартиры сообщили Ковальченко Т.Д. о том, что часть денег в счет стоимости квартиры будет внесена путем ипотеки.
В договоре заключенном между ООО АН «ОНИКС» и Ковальченко Т.Д. .... отсутствуют условия о возможной продаже квартиры путем ипотечного кредитования. Предварительный договор купли-продажи квартиры Ковальченко Т.Д. не подписывала (л.д.71-72).
На основании изложенного, суд считает необходимым отказать ООО АН «ОНИКС» в удовлетворении требований о взыскании с Ковальченко Т.Д. 50 000 руб. за оказанную услугу по договору от ....
В соответствии с ч.1 ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данное правило закреплено императивной нормой и не может быть изменено договором. Право заказчика на отказ следует рассматривать как безусловное. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, является недействительным.
В связи с изложенным, суд считает необходимым отказать ООО АН «ОНИКС» также во взыскании с Ковальченко Т.Д. неустойки в размере 46 500 руб. за отказ заказчика от заключения договора купли-продажи недвижимости.
ООО АН «ОНИКС» просит взыскать с Ковальченко Т.Д. фактически понесенные расходы, связанные с исполнением договора № от .... об оказании услуги по продаже объекта недвижимости, а именно, 18 000 руб. - расходы по оплате услуг риэлтора, 300 руб. – по оплате квитанций по коммунальным платежам, 4 650 руб. – за размещение рекламы в печатном издании.
Суд считает подтвержденными расходы ООО АН «ОНИКС» по оплате квитанций по коммунальным платежам в размере 300 руб. (л.д.64), а также расходы по размещению рекламных объявлений о продаже квартиры в размере 3 635 руб.
Согласно прайс-листу на услуги по размещению рекламы в еженедельном журнале «Недвижимость» стоимость от 1 до 4 строк составляет 220 руб. Количество объявлений 10 шт. (№№8,29,14,15,17,20,24,25,27,28). 10*220 руб. =2 200 руб.
Согласно прайс-листу на услуги по размещению рекламы в специализированной газете «Рынок недвижимости» стоимость 1-4 строк составляло 205 руб. Количество объявлений - 7 шт. (№№7,8,14,15,17,24,27). 7шт. * 205 руб. = 1 435 руб.
Следовательно, за фактически понесенные расходы исполнителя в связи с отказом заказчика от исполнения договора с Ковальченко Т.Д. в пользу ООО АН «ОНИКС» надлежит взыскать 3 965 рублей, что соответствует представленным ООО АН «Оникс» доказательствам.
Что касается встречного искового заявления Ковальченко Т.Д. к ОО АН «ОНИКС» суд приходит к следующему.
В судебном заседании было установлено, что требование Ковальченко Т.Д. об истребовании имущества из чужого незаконного владения было удовлетворено ООО АН «ОНИКС» добровольно. Ковальченко Т.Д. возвращены оригиналы документов по адрес в адрес: свидетельство о государственной регистрации собственности, технический паспорт, договор дарения.
Кроме того, Ковальченко Т.Д. просит взыскать с ООО АН «ОНИКС» компенсацию морального вреда обосновывая заявленные требования тем, что по поводу незаконного удержания документов испытывала физические и нравственные страдания.
В связи с истечением срока договора Ковальченко Т.Д. письменно потребовала вернуть ей подлинники представленных документов, что подтверждается претензией представленной ООО АН «ОНИКС» (л. д. 7). Очевидно, что по истечении срока договора ответчик обязан был вернуть истцу переданные им документы.
Также Ковальченко Т.Д. обращалась в ОМ № УВД по адрес (л.д.44-48) с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении директора агентства Трубилиной О.В. в связи с незаконным удержанием подлинников документов.
Указанное свидетельствует об умышленном незаконном удержании ООО АН «Оникс» документов Ковальченко Т.Д., в связи с чем суд считает требования Ковальченко Т.Д., о компенсации морального вреда подлежащими частичному удовлетворению.
Согласно ст. 151 ГК РФ, при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные обстоятельства, в том числе суд учитывает степень нравственных и физических страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. Истцом заявлены требования о денежной компенсации морального вреда в размере 5000 рублей. В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Исходя из смысла указанной нормы закона, принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого дела, учитывая требования разумности и справедливости, характер физических и нравственных страданий, суд определил размер денежной компенсации причиненного морального вреда в 500 рублей.
На основании ст. 100 ГПК РФ суд взыскивает в пользу Ковальченко Т.Д. с ответчика ООО АН «ОНИКС» расходы на оплату услуг представителя, учитывая при этом сложность и объём дела, количество заседаний суда, то, что иск удовлетворен частично, уменьшает данные расходы, которые подтверждаются квитанцией (л.д.33) до 3000 рублей, что считает разумным.
На основании ст.98 ГПК РФ с ООО АН «ОНИКС» подлежит взысканию государственная пошлина в пользу Ковальченко Т.Д. в размере 200 рублей, оплата которой подтверждается квитанцией и чеком-ордером (л.д.34,35)
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194 – 197, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО АН «ОНИКС» удовлетворить частично.
Взыскать с Ковальченко ТД в пользу общества с ограниченной ответственностью агентства недвижимости «ОНИКС» фактически понесенные расходы, связанные с исполнением договора № от .... об оказании услуги по продаже объекта недвижимости в размере 3 965 (три тысячи девятьсот шестьдесят пять рублей) рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ООО АН «ОНИКС» - отказать.
Встречные исковые требования Ковальченко ТД удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью агентства недвижимости «ОНИКС» в пользу Ковальченко ТД компенсацию морального вреда в размере 500 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 3 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Омский областной суд через Советский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня его вынесения.
СудьяФ.А. Колядов