Дело № 2-291/2011 годР Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
Советский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Пшиготского А. И., при секретаре Альжановой А.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 28 февраля 2011 года гражданское дело по иску Черняка А. В. к ООО «Экострой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, о признании незаконным одностороннего расторжения договора об участии в долевом строительстве,
У С Т А Н О В И Л:
Черняк А.В. обратился в Советский районный суд г. Омска с исковым заявлением, указав, что .... г. он заключил договор №№ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с Обществом с ограниченной ответственностью «Экострой», предметом которого являлась квартира №№, расположенная на четвертом этаже, подъезд №№ в девятиэтажном жилом доме по адресу: адрес.
Согласно договору Застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой дом в 4 квартале 2008 г. Цена договора составила 1547000 рублей, и должна была производиться путем внесения платежей в день заключения-30 % от суммы договора, 20 % от суммы договора - после регистрации в ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области, и в течение 30 дней после внесения 20 %-должна была быть внесена оставшаяся сумма.
Денежная сумма в размере 30% от оговоренной была внесена истцом в момент заключения договора. До настоящего времени ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по передаче в собственность истца указанного объекта недвижимого имущества. Считает, что признание права на 1/3 доли в праве долевой собственности на фактически возведенный объект незавершенного строительства является единственным способом защиты его нарушенных прав как лица, вложившего денежные средства в объект строительства и не получившего в собственность до настоящего времени указанный объект недвижимого имущества.
Просит признать за собой право собственности на 1/3 доли в праве долевой собственности на фактически возведенный объект незавершенного строительства по адресу: адрес, что в ценовом выражении соответствует денежному размеру задолженности ООО «Экострой» перед ним.
После принятия иска истец Черняк А.В. обратился в Советский районный суд г. Омска с исковым заявлением, в котором указал, что в январе 2011 г. ответчик в одностороннем порядке расторг договор участия в долевом строительстве №№ от .... г., просил признать уведомление о .... г. об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве от .... г. незаконным, признать сделку от .... г. по одностороннему расторжению договора №№ от .... г. в связи с односторонним отказом от исполнения договора ООО «Экострой» недействительной как мнимую и противоречащую закону на основании ст. 168, п.1 ст. 170 ГК.
Определением Советского районного суда г. Омска дела по исковым заявлениям Черняка А.В. к ООО «Экострой» объединены в одно производство.
В судебном заседании истец Черняк А.В. поддержал заявленные исковые требования, представил уточненное исковое заявление, в котором отказался от требования признать уведомление о .... г. об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве от .... г. незаконным. Указал, что ему известно, что на месте предполагаемого дома в настоящее время вырыт котлован, вбиты сваи и поставлен забор. Он не желает расторгать договор с ответчиком, хотя знает, что тот банкрот и не ведёт строительство дома.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Экострой» ФИО2 исковые требования не признал. Указал, что ответчик является банкротом, давно не ведёт строительство в дома на ул. адрес в г. Омске, там, в настоящее время только вырыт котлован, забиты сваи и огорожен забор, поэтому не на что признавать право собственности истцу. Так как истец оплатил только 30 % стоимости квартиры по договору долевого участия, то их организация правомерно расторгла с ним этот договор, направив ему уведомление об этом нет, они неоднократно ему предлагали вернуть деньги и сейчас имеют такую возможность, но Черняк всячески уклоняется от этого.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд отказывает в удовлетворении исковых требований по следующим причинам.
Судом установлено, что .... г. между истцом и ООО «Экострой» был заключён договор №№ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлась квартира №№, расположенная на № этаже, подъезд №№ в девятиэтажном жилом доме по адресу: адрес.(л. д. 44-46). Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области на основании решения Советского районного суда г. Омска от 31 августа 2010 года (л. д. 47-48).
Согласно договору Застройщик ООО «Экострой» обязуется в предусмотренный срок построить многоквартирный жилой дом №№ по адресу: адрес, имеющего почтовый адрес: адрес (кадастровый номер по договору аренды земельного участка № от .... г., зарегистрированному ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области), передать, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, объект долевого строительства – однокомнатную квартиру № №, расположенную на № этаже подъезд №№ по указанному адресу, планируемой общей площади 42,15 кв.м.
По указанному договору застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой дом в 4 квартале 2008 года.
Разрешение на строительство получено ООО «Экострой» 27 августа 2007 г. (л. д. 53).
Цена договора составила 1547000 рублей, и должна была производиться путем внесения платежей в день заключения-30 % от суммы договора, 20 % от суммы договора - после регистрации в ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области, и в течении 30 дней после внесения 20 %-должна была быть внесена оставшаяся сумма.
В соответствии с условия оплаты по договору, .... г. истцом Черняк А.В. были внесены денежные средства в сумме 464100 рублей, что соответствовало 30% от установленной цены по договору. Это подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №№ от .... г. (л. д. 9).
Из пояснений сторон известно, что застройщик прекратил строительство жилого дома в 2008 г.
В июле 2010 г. ООО «Экострой» подало в Арбитражный суд Омской области заявление о своей несостоятельности. 16 сентября определением Арбитражного суда в отношении ответчика была введена процедура наблюдения.
18 января 2011 г. решением Арбитражного суда Омской области ООО «Экострой» было признано банкротом (л. д. 73-76).
Согласно ст.12. ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав.
По правилам ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
На основании п. 10 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Определяя недвижимость как все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства.
Ввиду отсутствия нормативного закрепления минимума изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства, суд полагает, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда. При приобретении объектом свойств недвижимой вещи возникает новый самостоятельный и целостный объект права.
На основании информации о техническом состоянии жилого дома по адресу: адрес, предоставленной суду Главным управлением жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, по состоянию на 25 января 2011 г. выполнено ограждение строительной площадки, выполнен котлован и выполнено свайное поле (л. д. 68,70). Стороны также подтвердили указанное состояние объекта строительства.
Согласно сообщению ГП Омской области «Омский центр ТИиЗ» в данной организации строение по адрес не значится (л. д. 129).
На основании полученной информации о техническом состоянии объекта договора долевого участия в строительстве с истцом суд приходит к выводу о фактическом отсутствии объекта незавершенного строительства. Застройщиком не созданы конструктивные элементы жилого дома, отсутствует фундамент или каркас здания, невозможно определить основные параметры строящегося объекта. Котлован и свайное поле не могут быть признан объектом незавершенного строительства оттого, что они не обладают индивидуальными признаками, позволяющими рассматривать его в качестве объекта недвижимости, право на который может быть признано в судебном порядке
Таким образом, право собственности ни на несуществующий объект, ни на его часть не может быть установлено.
Кроме того, в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.
По общему правилу ч. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации. Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По п. 2 ст. 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, незавершенное строительство становится объектом гражданского оборота как недвижимость только после регистрации права собственности на него.
Поскольку суду не представлены доказательства регистрации в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке указанного объекта в качестве объекта незавершенного строительства, у истца не может возникнуть право собственности на долю в объекте недвижимости ввиду отсутствия как такового недвижимого имущества.
Суд приходит к выводу о том, что недоказанность наличия общей собственности на спорный объект исключает определение его долей до приобретения объектом строительства статуса объекта недвижимости. При отсутствии регистрации права собственности на весь объект строительства требование о признании права собственности на долю в этом объекте удовлетворению не подлежит. Кроме того право собственности не может быть признано за истцом и по причине того, что им оплачено только 30 % от стоимости квартиры по договору долевого участия.
При рассмотрении требования истца признать сделку по одностороннему расторжению договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора ООО «Экострой» недействительной, суд установил следующее.
Договор №№ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома был подписан сторонами .... г. Согласно п.8.1 договора он подлежит государственной регистрации в течение 10 дней с момента подписания его сторонами и считается заключенным с момента регистрации. Однако, после подписания договора ООО «Экострой» не предоставлял необходимые документы, уклонялся от государственной регистрации договора. Поэтому 26 октября 2010 года по решению Советского районного суда г. Омска от 31 августа 2010 г., Управлением Росреестра по Омской области произведена государственная регистрация договора №№ между Черняк А.В. и ООО «Экострой».
В соответствии с условиями оплаты, оговоренными в договоре, истцом после осуществления государственной регистрации договора в ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области должны были быть внесены денежные средства в размере 20 % от суммы договора, а в течение 30 дней после внесения 20 %-должна была быть внесена оставшаяся сумма. Указанные денежные средства истцом внесены не были.
Согласно договору №№ от .... г. Застройщик ООО «Экострой» обязуется в 4 квартале 2008 года срок построить многоквартирный, кирпичный, девятиэтажный жилой дом №№ по адресу: адрес, передать истцу после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, объект долевого строительства – однокомнатную квартиру № №, расположенную на № этаже подъезд №№ по указанному адресу, планируемой общей площади 42,15 кв.м.
Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Обязательства застройщика по ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, ни одна из сторон договора не исполнила свои обязательства в полном объеме.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п.5 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона.
В соответствии со ст.9 ФЗ от 30.12.2004 N 214 в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
23 декабря 2010 г. истец получил письмо с предупреждением о необходимости погашения задолженности по договору №№ об участии в долевом строительстве от .... г. за подписью директора ООО «Экострой» ФИО3 (л. д. 137-139). Задолженность определялась в размере 309400 рублей и должна была быть погашена в семидневный срок. Данное извещение было отправлено ответчиком заказным письмом с описью 16 декабря 2010 года ( л. д. 136).
27 декабря истец направил на имя директора ООО «Экострой» требование о производстве взаимозачета встречных требований. Направление такого письма не может служить доказательством оплаты по договору.
17 января 2011 г. на имя истца было направлено письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора №№ об участии в долевом строительстве от .... г. (л. д. 133-135).
Таким образом, суд признает, что расторгнув в одностороннем порядке договор об участии в долевом строительстве №№ от .... г. ООО «Экострой» не вышло за пределы правомочий по действующему законодательству. Также, нет оснований и для признания в пользу истца права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом истец не лишён возможности в случае нарушения своего права на возврат денег по договору долевого участия обратиться с иском в суд.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л :
отказать Черняку А.В. в удовлетворении его иска к ООО «Экострой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес
отказать Черняку А.В. в удовлетворении его иска к ООО «Экострой» о признании незаконным одностороннего расторжения .... года договора № № об участии в долевом строительстве от .... года.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи жалобы в Советский районный суд г. Омска в 10 дневный срок с момента его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2011 г.
Судья А. И. Пшиготский