Дело № 2-113/11
Дело № 2-521/11
Поступило: 11.01.2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«15» февраля 2011 года г.Новосибирск
Советский районный суд г.Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи: Нефедовой Е.П.
При секретаре: Подчасовой О.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ТСЖ «На Пирогова» к Андрушкевичу Михаилу Михайловичу о взыскании сумм неосновательного обогащения, встречное исковое заявление Андрушкевича Михаила Михайловича к ТСЖ «На Пирогова» о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Истец ТСЖ «На Пирогова» обратился в суд с иском, в котором указал, что ответчик является владельцем нежилых помещений общей площадью 444 кв.м., расположенных <адрес>. Указанные площади приобретены Андрушкевичем М.М. в соответствии с договором уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ и переданы ему по акту ДД.ММ.ГГГГ
В связи с техническими особенностями здания жилые этажи и нежилые помещения 1-го этажа имеют общие системы коммуникаций, договоры на энергоснабжение и обслуживание заключены на все здание истцом, расходы на содержание многоквартирного дома оплачивает ТСЖ за счет средств, вносимых собственниками квартир жилого дома.
Поскольку нежилые помещения 1-этажа не эксплуатируются, то фактические затраты составляют: оплата теплоснабжения, затраты на содержание прилегающей территории, текущий и капитальный ремонт общих площадей, обслуживание пожарной сигнализации и техническое обслуживание коммуникаций.
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ обращалось к владельцу помещений Андрушкевичу М.М. с просьбой внести сумму затрат по 1 этажу, однако, до настоящего времени задолженность не погашена.
Считают, что ответчик, являясь титульным владельцем нежилых помещений, неосновательно сберегает те суммы, которые должны быть им затрачены на содержание принадлежащего ему имущества. Затраты, направленные на сохранение имущества Андрушкевича М.М. фактически вынуждены нести другие лица, а именно, собственники квартир <адрес>.
Просят суд взыскать с Андрушкевича М.М. затраты на содержание помещений общей площадью 444 кв.метров,расположенных <адрес> в размере 201424,98 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22763,77, в счет оплаты услуг представителя 3000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 3841,90 рублей.
В ходе рассмотрения дела ТСЖ «На Пирогова» уточнили заявленные требования, т.к. общая площадь застройки объекта незавершенного строительства согласно выписки из ЕГРПН составляет 769,1 кв. м., в связи с чем просят взыскать неосновательное обогащение в сумме 484263 рублей 70 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6000 рублей, расходы на оказание услуг представителя 3000 рублей, государственную пошлину за подачу иска в суд 8102 рублей 63 копеек.
Представители ТСЖ «На Пирогова» в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик Андрушкевич М.М. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Представитель ответчика по доверенности иск не признал, т.к. истцом не доказан факт отопления объекта незавершенного строительства в указанный период. При осмотре судом отопительной системы установлено, что на месте примыкания труб отопления объекта ответчика к общей системе отопления установлены запорные вентили, изолирующие системы друг от друга, следовательно, отопление дома в целом не зависит от отопления объекта незавершенного строительства. Не доказан факт неосновательного обогащения в виде сбережения расходов на оплату пожарной сигнализации, т.к. при осмотре объекта в выездном судебном заседании было установлено отсутствие элементов пожарной сигнализации на объекте. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих расходы по содержанию дома, текущему ремонту,капитальному ремонту, обслуживанию приборов тепла в размере, предъявляемом к возмещению. Просит в иске отказать.
Андрушкевичем М.М. подан встречный иск к ТСЖ «На Пирогова» о взыскании сумм неосновательного обогащения в размере 483630 рублей. Свои требования мотивировал тем, что ТСЖ «На Пирогова» для осуществления своей деятельности использовал часть объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу. ТСЖ «На Пирогова» путем закладки дверного проема выделил в объекте незавершенного строительства помещение общей площадью 23,5 кв.м. с отдельным входом, произвел в полученном помещении косметический ремонт. После получения объекта Андрушкевичем М.М., ответчик был поставлен в известность о том, кто является собственником объекта, однако, не освободил объект в добровольном порядке и не прекратил использование обособленной части объекта. Между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения относительно использования части объекта ответчика. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «На Пирогова» без правовых оснований использует часть объекта истца, сберегая денежные средства, которые он бы потратил на аренду подобного помещения. Средняя стоимость аренды рассматриваемой части объекта на момент окончания его использования составляла не менее 735 рублей за 1 кв.м. в месяц.
Ответчик ТСЖ «На Пирогова» не признали встречный иск в полном объеме, пояснив, что право собственности Андрушкевича М.М. на некий незавершенный объект общей площадью застройки зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Ранее названной даты какой-либо объект недвижимого имущества с названными характеристиками не существовал и ответчику не принадлежал. Не пользовалось ТСЖ «На Пирогова» никаким объектом Андрушкевича М.М. и после ДД.ММ.ГГГГ, т.к. объект не введен в эксплуатацию, не завершен строительством, в связи с чем он не может использоваться под любую деятельность, в том числе торговую. Объект незавершенного строительства не соответствует проектной документации, т.к. имеются расхождения с рабочим проектом (446 кв.м.), экспликацией к поэтажному плану зданий от ДД.ММ.ГГГГ (470,1 кв.м.) и кадастровым паспортом (769,1 кв.м.), следовательно, объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки, не может являться объектом гражданских прав, в т.ч. и арендных правоотношений. Несуществующий объект не может участвовать в гражданском обороте и быть объектом оценки, в связи с чем не может быть принят в качестве доказательств стоимости арендной платы представленный истцом отчет ООО <данные изъяты> №. Просят в иске отказать.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему.
В соответствии со ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу ч.2 ст.1005 ГК РФ лицо, несновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Судом установлено, что на основании акта государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ принята в эксплуатацию жилая часть 12-этажного жилого дома <адрес>.
ТСЖ «На Пирогова» осуществляет управление и обеспечивает эксплуатацию комплекса недвижимого имущества по <адрес>, действует на основании Устава, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Новосибирской городской палате.
На основании договора уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Автономной некоммерческой организацией предоставления услуг в области науки и информационных технологий <данные изъяты> (Цедент) и Андрушкевичем М.М. (Цессионарий), Андрушкевич вправе требовать от <данные изъяты> после сдачи в эксплуатацию 12-этажного жилого дома в <адрес> передачи ему нежилого помещения общей площадью 444 кв.м., расположенного на 1 этаже указанного дома.
По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ между Андрушкевичем М.М. и ФГУП «<данные изъяты>», ответчику в связи со сложившейся обстановкой и текущими обстоятельствами нежилое помещение по <адрес> будет передано по акту приема-передачи в текущем состоянии, «как есть», т.е. в недостроенном виде. ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение общей площадью 444 кв.м. в <адрес> передано Андрушкевичу М.М.
Право собственности Андрушкевича М.М. на объект незавершенного строительства (вторая очередь строительства здания-жилой дом <данные изъяты>), общей площадью застройки 769,1 кв.м., степень готовности 98% зарегистрировано УФРС по НСО ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Андрушкевич М.М. заключил с С.В. договор купли-продажи спорного объекта недвижимости (т.2 л.д.202-204).
Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию.
Пунктом 1 ст.39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Часть 1 ст.158 ЖК РФ устанавливает обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие. Установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Пунктами 5.1.3, 5.1.4, 6.5,8.2 Устава ТСЖ «На Пирогова» установлено, что его высшим органом управления является общее собрание членов товарищества, к компетенции которого относится, в том числе, и установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, что соответствует положениям пп.4 п.2 ст.145 ЖК РФ.
Согласно ч.1 ст.157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета.
Статья 153 ЖК РФ предусматривает обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу п.14 ст155 ЖК РФ лица. единовременно и (или) неполностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные слуги (должники) обязаны уплачивать кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006г., предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, поскольку ответчик как собственник помещения в доме, обязан исполнять свои обязанности по содержанию принадлежащего ему помещения и общего имущества в усыновленные Жилищным кодексом сроки, для чего, действуя добросовестно и надлежаще проявляя заботу о своем интересе, должен был либо вступить в члены ТСЖ, либо обратиться в ТСЖ по вопросу заключения между ними соответствующего договора, при этом неиспользование им своего помещения не является основанием для невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. Уклоняясь от участия в содержании своего помещения, а именно, от участия в несении расходов по оплате общего теплоснабжения дома при наличии общих инженерный коммуникаций, проходящих через помещение ответчика и общего имущества в доме, плата за которое была осуществлена за счет средств других собственников, поступающих в ТСЖ, ответчик по смыслу ст.1102 ГК РФ неосновательного обогатился на счет истца.
Данные выводы суд подтверждаются следующими доказательствами.
Согласно ответа начальника инспекции <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, ввод в эксплуатацию встроенной поликлиники будет возможен только после отделения системы отопления поликлиники от системы отопления жилой части дома и установки автономного узла учета и регулировки тепловой энергии для встроенных помещений. В сложившейся ситуации до ввода в эксплуатацию поликлиники, в соответствии с требованиями СНиП 2.04.05.-91* ст.3.15 и СНиП41-01-2003 ст.6.1.1 учет расхода теплоты должен осуществляться по общему счетчику для здания в целом с организацией поквартирного учета тепла пропорционально отапливаемой площади квартир и встроенных помещений (л.д.165).
В ходе осмотра доказательств на месте, судом было установлено, что жилые этажи и нежилое помещение, принадлежавшее ответчику, имеют общие коммуникации, а также единые счетчик тепла, узел управления, водомерный узел, установленный в подвальном помещении, что подтверждается имеющимися в деле фотографиями (т.2 л.д.47-53, 62-70). Доказательств, подтверждающих, что имеющимися в нежилом помещении запорными устройствами было ограничено поступление тепла на незавершенный строительством обьект не представлено.
Расходы ТСЖ «На Пирогова» с поставщиками и исполнителями услуг подтверждаются соответствующими договорами на техническое обслуживание с ООО <данные изъяты> (л.д.49-54), на отпуск и потребление тепловой энергии и теплоносителя с <данные изъяты> (т.1 л.д.55-61, т.2 л.д.6-12 ), на техническое обслуживание пожарной сигнализации и автоматизации дымоудаления с В.М. (л.д.62-67), справками о взаиморасчетах по химической очищенной воде с <данные изъяты> (л.д.68-68), по теплу с <данные изъяты> (л.д.236-242). Размер расходов с 2007г. по 2009г. на содержание дома утвержден сметами, приобщенными к материалам дела (л.д.87-92).
Истцом на имя ответчика неоднократно направлялись уведомления об оплате задолженности по жилищно-коммунальным услугам (л.д.37,103), однако, какие-либо действии по гашению долга произведены не были.
Суд соглашается в правильностью расчета размера неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, представленными истцом, при этом учитывая, что ответчиком не представлен собственный контрасчет либо доказательства неверности исчисления указанных сумм. При этом суд считает, что должна быть принята площадь помещений объекта незавершенного строительства 769,1 кв.м., указанная в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку именно на обьект с указанной площадью зарегистрировано право ответчика.
Таким образом, суд взыскивает с Андрушкевича М. М. в пользу ТСЖ «На Пирогова» неосновательное обогащение в сумме 484263 рублей 70 копеек.
В соответствии со ст.395 ГПК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.
Определяя размер неустойки суд считает целесообразным снизить ее с 79157,39 рублей до 6000 рублей, т.к. она явно несоразмерна последствиям не исполнения обязательств по несению бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Руководствуясь ст.100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика расходы за оказание услуг представителя в сумме 3000 рублей, поскольку они подтверждены документально.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца государственная пошлина за подачу иска в суд пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 8102,63 рублей.
Подлежит удовлетворению в части встречное исковое заявление Андрущкевича М.М. к ТСЖ «На Пирогова».
В судебном заседании установлено, что в принадлежащем истцу объекте незавершенного строительства был заложен дверной проем в помещении № общей проектной площадью 23,3 кв.м., в результате чего образовано обособленное помещение с отдельным входом. В данном помещении ответчиком произведен косметический ремонт, после чего помещение использовалось ответчиком как домоуправление. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «На Пирогова» использовало часть объекта незавершенного строительства,принадлежавшего Андрушкевичу М.М.,сберегая денежные средства, которые ответчик потратил бы на аренду подобного помещения.
Факт использования обособленной части объекта подтверждается ежегодными сметами расходов ТСЖ, показаниями свидетеля И.В., пояснившего, что с 2006г. по 2010г. именно в данном помещении осуществляло свою деятельность ТСЖ, расчетом за жилищно-коммунальные услуги для членов ТСЖ «На Пирогова» где включена плата за ремонт и содержание помещения домоуправления ( т.2 л.д.211-229).
Также в ходе осмотра судом доказательств на месте во время выездного судебного заседания, было установлено, что указанное помещение имеет отдельный вход, в нем выполнен ремонт, стоят стол,стулья, диван, стеллаж с документацией ТСЖ «На Пирогова».
При определении размера неосновательного обогащения суд считает наиболее достоверным экспертное заключение № (по форме отчета), составленное ООО <данные изъяты> (л.д.160-176), которым установлен размер арендной платы для спорного помещения в размере 50 рублей за 1 кв.м.,поскольку при составлении указанного заключения учитывались характерные особенности данного помещения, а именно: помещение является частью незавершенного строительством объекта,, частичное выполнение ремонта за счет средств ТСЖ, отсутствие водоснабжения и канализации, проем в стене (т.е. помещение не изолировано). Обьект не отвечает санитарно-гигиеническим и техническим требованиям для офисных помещений, что препятствуют сдаче данного помещения в аренду как административно-офисного.
Следовательно размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика по встречному иску составляет 33046 рублей, исходя из следующего расчета: 23,3 кв.м. (площадь помещения) х 50 рублей за 1 кв.м. ( стоимость аренды) х 28м. 11 дней (период пользования).
Поскольку встречный иск направлен к зачету требований по первоначальному исковому заявлению, суд считает возможным произвести зачет требований сторон и взыскать с Андрушкевича М. М. в пользу ТСЖ «На Пирогова» неосновательное обогащение в сумме 451217 рублей 70 копеек (484263 рублей 70 копеек -33046 рублей), проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6000 рублей, расходы на оказание услуг представителя 3000 рублей, государственную пошлину за подачу иска в суд 8102 рублей 63 копеек.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ТСЖ «На Пирогова» удовлетворить частично.
Взыскать с Андрушкевича Михаила Михайловича в пользу ТСЖ «На Пирогова» неосновательное обогащение в сумме 484263 рублей 70 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6000 рублей, расходы на оказание услуг представителя 3000 рублей, государственную пошлину за подачу иска в суд 8102 рублей 63 копеек.
Исковые требования Андрушкевича М.М. удовлетворить частично.
Взыскать с ТСЖ «На Пирогова» в пользу Андрушкевича Михаила Михайловича неосновательное обогащение в размере 33046 рублей.
Произвести зачет требований сторон и взыскать с Андрушкевича Михаила Михайловича в пользу ТСЖ «На Пирогова» неосновательное обогащение в сумме 451217 рублей 70 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6000 рублей, расходы на оказание услуг представителя 3000 рублей, государственную пошлину за подачу иска в суд 8102 рублей 63 копеек
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Председательствующий Нефедова Е.П.