Дело № 2-302/11.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«12» июля 2011 года. г. Новосибирск.
Советский районный суд г. Новосибирска Новосибирской области, в составе:
Председательствующего судьи - Мулярчика А.И.,
При секретаре - Рыбаковой Т.Г.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «МДМ Банк» к Колобовой Ольге Владимировне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «МДМ Банк» обратился в суд с иском к Колобовой О.В. и указал, что между истцом и ответчицей был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчица получила от истца кредит в размере 3 833 335 рублей сроком на 324 месяца под 15,9 % годовых. По условиям договора, ответчица должна была возвращать кредит и проценты ежемесячно, однако не исполняет принятые на себя обязательства. За нарушение сроком платежей, предусмотрена неустойка. Кроме того, кредит предоставлялся для целевого использования – на строительство квартир № и № дома № по <адрес> и имущественные права на указанные квартиры были переданы в залог истцу (л.д. 2-7). С учетом увеличенных исковых требований, истец просил взыскать с ответчицы в его пользу задолженность в размере 4 632 840,71 руб., а так же обратить взыскание на принадлежащие ответчице имущественное право требования к ЗАО «СМУ-17», вытекающее из договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиры № и № в доме по <адрес> (строительный номер дома – № установив начальную продажную стоимость имущественных прав на квартиру № в размере 1 610 000 руб., а на квартиру № в размере 940 000 руб. (л.д. 204-205).
В судебном заседании представитель истца – Никитина Ю.А., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 200), доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, на иске настаивала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчица в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 215), ранее направляла в суд отзыв, согласно которого она не согласна с расчетом цены иска. Кроме того, соглашение о залоге не прошло государственную регистрацию, в связи с чем является недействительным, а следовательно, на ее имущественные права не может быть обращено взыскание. Так же ответчица просила применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки, как явно несоразмерную последствиям нарушенного обязательства. Просила в иске отказать и рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие (л.д. 197-199).
Третьи лица – ЗАО «СМУ-17» и Управление Росреестра по НСО, в суд своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 213, 216), о причинах неявки суду не сообщили.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, проверив доводы отзыва, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ меду ОАО «<данные изъяты>» и ответчицей был заключен кредитный договор, согласно которого банк обязуется предоставить ответчице кредит в сумме 3 450 000 руб., на 324 месяца, под 15,9 % годовых, а ответчица обязуется погасить кредит, а так же проценты на сумму кредита согласно графику погашения кредита и уплаты процентов, внося ежемесячно равные платежи в размере 45 691 руб. (л.д. 9-22).
Банк исполнил свои обязательства и предоставил ответчице вышеуказанный кредит, что подтверждается договором банковского счета с дополнительным соглашением (л.д. 40-44), выпиской по счету ответчицы и платежными поручениями (л.д. 220-222).
Из представленных в суд учредительных и регистрационных документов истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ наименование истца изменилось с ОАО «<данные изъяты>» на ОАО «МДМ Банк», что не влечет изменение как обязательств истца перед иными лицами, так и обязательств иных лиц перед истцом (л.д. 48-52).
В соответствии с п. 2 ст. 819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора. Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно выписки по счету (л.д. 25-29), ответчица ненадлежащим образом исполняла свои обязательства. Последний платеж в счет погашения задолженности по кредитному договору был ей внесен в ДД.ММ.ГГГГ года, в результате чего у ответчицы образовалась задолженность перед банком.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Истец вручал ответчице требование о досрочном возврате кредита в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45), однако к указанному сроку задолженность не погашена.
Из выписок по счетам (л.д. 17-22), а так же из расчета задолженности (л.д. 206-209), проверенного судом при рассмотрении дела, следует, что остаток задолженности ответчицы по кредиту на момент вынесения решения суда составляет 3 432 180 руб. 14 коп., а задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 921 584 руб. 14 коп.
Ответчицей не представлено доказательств оплаты кредита и процентов по нему в большем размере. Таким образом, требование истца о взыскании с ответчицы вышеуказанных сумм является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктами 5.2 и 5.3. кредитного договора установлена пеня в размере пятикратной ставки процентов за кредит или в размере 79,5 % (5 Х 15,9) годовых от суммы просроченного кредита и 0,3 % от суммы просроченных процентов за каждый календарный день просрочки (или 109,5 % годовых). Из расчета задолженности по кредитному договору, проверенному судом при рассмотрении дела, следует, что истец при расчетах использовал меньшую неустойку – 52,4 % годовых от суммы просроченного кредита и 36,5 % годовых от суммы просроченных процентов (л.д. 206-209). Добровольное уменьшение неустойки является правом истца. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчицей числится задолженность по уплате неустойки, начисленной в связи с нарушением срока возврата кредита и процентов по нему, в общей сумме 279 076 руб. 43 коп.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Несмотря на добровольное уменьшение неустойки истцом, суд считает, что с учетом конкретных обстоятельств дела, подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и полагает необходимым снизить размер неустойки в 2 раз до суммы 139 538 руб. 22 коп. Таким образом, указанная сумма неустойки так же подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.
В соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ полностью отвечает требованиям названного закона и прошел государственную регистрацию (л.д. 31-35, 170-194).
Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. При этом залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение квартиры.
Из текста кредитного договора (л.д. 9), из текста договора участия в долевом строительстве (л.д. 32), из платежного поручения (л.д. 221), следует, что кредит предоставлялся и был направлен на приобретение ответчицей вышеуказанных прав на строящиеся квартиры.
Кроме того, в обеспечение исполнения ответчицей своих обязательств по кредитному договору, между истцом, ответчицей и ЗАО «СМУ-17» (застройщик) ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о залоге, по условиям которого имущественные права ответчицы по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиры № и № в доме по <адрес>, перешли в залог истцу (л.д. 31-38).
Доводы ответчицы о том, что соглашение о залоге является недействительной сделкой, поскольку не прошло государственную регистрацию, а следовательно, банк не вправе требовать обращения взыскания на ее имущественные права, не обоснованы, поскольку как указано выше, залог банка возник не только в силу соглашения, но и в силу закона, поскольку имущественные права ответчицы были приобретены на заемные денежные средства банка.
Кроме того, абз. 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым в совокупности со ст. 10 указанного закона, установлена обязательная государственная регистрация договоров залога имущественных прав на строящиеся квартиры, вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 8 Федерального закона РФ № 324-ФЗ. Соглашение же о залоге было заключено ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу требования о его обязательной государственной регистрации.
При заключении соглашения о залоге стороны должны были руководствоваться требованиями действующего в тот период законодательства, в частности ст.ст. 335-336 ГК РФ и ст. 6 Закона РФ «О залоге», согласно которых предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), а залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. При этом, в ситу требований ст. 339 ГК РФ и ст. 11 Закона РФ «О залоге», до ДД.ММ.ГГГГ не требовалось государственной регистрации договоров залога имущественных прав, возникших из договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Такого условия в вышеуказанном законе не предусмотрено.
Таким образом, соглашение о залоге не является ничтожной сделкой, поскольку было заключено в предусмотренной в период его заключения форме, а следовательно, имущественные права ответчицы по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиры № и № в доме по <адрес> (строительный номер дома – №), находятся в залоге истца и обеспечивают исполнение обязательств ответчицы по кредитному договору. При этом указанный дом в эксплуатацию не введен и права собственности на квартиру не зарегистрированы (л.д. 148, 202-203).
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в том числе определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что допущенное ответчицей нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца. При таких обстоятельствах, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является законным, обоснованным и суд определяет способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
При определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, суд руководствуется заключением судебной экспертизы (л.д. 124-144), поскольку это наиболее приближенная к дате вынесения решения суда стоимость имущественных прав, экспертиза проводилась на основании определения суда и эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, суд определяет начальную продажную стоимость имущественных прав на квартиру № в размере 1 950 000 руб., а на квартиру № в размере 1 260 000 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истец понес судебные расходы по оплате госпошлины в размере 27 372,65 руб. Таким образом, указанные расходы подлежат взысканию с ответчицы в пользу истца.
Как указано выше, судом по делу назначалась экспертиза для определения рыночной стоимости предмета ипотеки (л.д. 120). Оплата экспертизы была возложена на ответчицу, по ходатайству которой и назначалась экспертиза. Однако экспертиза не была оплачена (л.д. 163). В силу абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ. Указанное требование закона было выполнено экспертом и направлено ходатайство о взыскании расходов по проведению экспертизы в размере 18 000 руб. (л.д. 163). Таким образом, указанные расходы подлежат взысканию с ответчицы в пользу ООО «<данные изъяты>», специалистами которой проводилась экспертиза.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Колобовой Ольги Владимировны в пользу ОАО «МДМ Банк» сумму основного долга в размере 3 432 180 руб. 14 коп., проценты, начисленные за пользование денежными средствами, в размере 921 584 руб. 14 коп., пени в размере 139 538 руб. 22 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 27 372 руб. 65 коп., а всего 4 520 675 руб. 15 коп.
Обратить взыскание задолженности на принадлежащее Колобовой Ольге Владимировне имущественное право требования к Закрытому акционерному обществу «СМУ-17», вытекающее из договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру № в доме по <адрес> (строительный номер дома – №), определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и определив начальную продажную стоимость в размере 1 950 000 руб.
Обратить взыскание задолженности на принадлежащее Колобовой Ольге Владимировне имущественное право требования к Закрытому акционерному обществу «СМУ-17», вытекающее из договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру № в доме по <адрес> (строительный номер дома – №), определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и определив начальную продажную стоимость в размере 1 950 000 руб.
Взыскать с Колобовой Ольги Владимировны пользу ООО «<данные изъяты>» расходы на проведение экспертизы в размере 18 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: Мулярчик А.И.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ