Дело №2-1761/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 ноября 2011 г г.Новосибирск
Федеральный суд Советского района г.Новосибирска, в составе:
Председательствующего судьи- Протопоповой Е.Р.
При секретаре- Косых Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Короткова Евгения Васильевича к Ромашко Ларисе Николаевне, Ромашко Николаю Дмитриевичу и Дубчаку Сергею Викторовичу о признании права отсутствующим и понуждении к заключению договора,
Установил:
Коротков Е.В. первоначально обратился в суд с иском к Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. В ходе рассмотрения дела исковые требования дополнил, предъявив также требования к ответчику Дубчаку С.В.
В обоснование иска истец указал, что между истцом и ответчиками Ромашко ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности. Данный предварительный договор содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договоров данного вида и по условиям договора стороны обязались заключить договор –купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ В момент заключения предварительного договора ответчики получили от истца 100 000 рублей в качестве аванса, оставшуюся сумму в размере 4200 000 рублей истец обязался передать до подписания основного договора купли- продажи. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам предложение о заключении договора купли-продажи квартиры на согласованных условиях, с приложением проекта договора купли-продажи. В ответ на указанное предложение ДД.ММ.ГГГГ истец получил уведомление от первого ответчика Ромашко Л.Н. об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора, что противоречит условию предварительного договора, согласно которого расторжение может быть лишь по обоюдному согласию сторон. На основании положений ст.421,429,445 ГК РФ он полагает, что имеет право требовать от ответчиков заключения договора купли-продажи квартиры, на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Также истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. с одной стороны и Дубчак С.В. с другой стороны, были заключены договоры, в соответствии с которыми к Дубчаку С.В. перешло право собственности на спорную квартиру. Полагает, что ответчики не имели права заключить указанные договоры, поскольку определением <данные изъяты> районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, подлежащим немедленному исполнению, на квартиру, являющуюся предметом спора был наложен арест, запрещено совершение сделок и регистрационных действий. В соответствии со ст.142 ГПК РФ определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно и в силу п.2 ст.13 ГПК РФ является обязательным для всех. Сделки, заключенные между Ромашко Л.Н., Ромашко Н.Д. и Дубчак С.В. вопреки принятым на тот момент обеспечительным мерам являются недействительными в силу ничтожности на основании ст.168 ГК РФ, как противоречащие ст.13 ГПК РФ и не влекут правовых последствий. Истец не является сторон ничтожных сделок, тем не менее право собственности Дубчака С.В. нарушает законные интересы истца, поскольку исключает возможность понудить Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. к заключению договора, в связи с чем право Дубчака С.В. подлежит признанию отсутствующим.
Просит суд признать отсутствующим право собственности Дубчака Сергея Викторовича на квартиру, расположенную по <адрес>, запись регистрации № ; понудить Ромашко Ларису Николаевну и Ромашко Николая Дмитриевича заключить с Коротковым Евгением Васильевичем договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> на условиях предварительного договора, заключенного между Ромашко Николаем Дмитриевичем, Ромашко Ларисой Николаевной и Коротковым Евгением Васильевичем ДД.ММ.ГГГГ по цене 4 300 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца Заречнева О.А. заявленные исковые требования подержала.
Ответчик Ромашко Л.Н. в судебном заседании с иском не согласна и пояснила, что действительно между ней и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, но за неделю до заключения основного договора к ней обратился другой риэлтер и сказал, что есть желающий купить квартиру дороже. Где –то ДД.ММ.ГГГГ к ней пришел покупатель Дубчак и предложил другую цену-4 400 000 руб, она сказала, что уже договорилась с другим покупателем, Дубчак не настаивал и они ни о чем не договорились. В этот-же день она пошла в агентство недвижимости и предложила расторгнуть договор с Коротковым и вернуть ему аванс, на что Коротков не согласился. ДД.ММ.ГГГГ она получила от Короткова письмо с предложением заключить основной договор, проект договора с предложением явиться в 14 часов ДД.ММ.ГГГГ для заключения основного договора. ДД.ММ.ГГГГ она пришла на сделку в 13-45, находилась на 1-ом этаже, подождала 30 минут и в 14-15 ушла. Второй продавец –Ромашко Н.Д. в юстиции не был, он был дома на телефоне и ждал звонка, подошел к юстиции позже. Вечером, после 18 часов, она позвонила Дубчаку, а на следующий день они заключили с Дубчак договор купли-продажи квартиры за 4 400 000 рублей. Дубчак С.В. за квартиру рассчитался полностью.
Ответчик Ромашко Н.Д. в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассматривать дело в его отсутствие.
Ответчик Дубчак С.В в судебном заседании с иском не согласен, поддержал ранее данные суду пояснения. Ранее в судебном заседании Дубчак С.В. пояснил, что считает себя добросовестным приобретателем, он оплатил стоимость квартиры полностью и зарегистрировал свое право собственности. Он нашел спорную квартиру на сайте НГС, обратился в агентство недвижимости «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ он встретился с продавцом квартиры, посмотрел квартиру, обсудил условия покупки и они обменялись телефонами. Потом ему позвонили из Агентства и сказали, что квартира продана, но вечером ДД.ММ.ГГГГ ему позвонила Ромашко Л.Н., они встретились, у него была полностью вся сумма для оплаты и ДД.ММ.ГГГГ заключили сделку купли-продажи.. О взаимоотношениях между Ромашко и Коротковым он ничего не знал, знал только, что покупатель не явился в юстицию для заключения договора Приобретенную квартиру он намерен вывести из жилого фонда в нежилое для предпринимательской деятельности. В настоящее время квартирой он не пользуется.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области представителя не направили, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Выслушав представителя истца, ответчика Ромашко Л.Н. и её представителя Новикова, ответчика Дубчак С.В., заслушав свидетеля Н.К., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ромашко Николаем Дмитриевичем, Ромашко Ларисой Николаевной и Коротковым Евгением Васильевичем был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения.- двухкомнатной квартиры, площадью 53.6 кв.м., расположенной на 1-ом этаже 4-х этажного жилого дома по <адрес>, определив стоимость квартиры в 4 300 000 рублей, с обязательством сторон заключить основной договора до ДД.ММ.ГГГГ (включительно). Для организации заключения основного договора стороны договорились явиться лично с паспортом с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области по адресу : г. Новосибирск, ул.Терешковой, д.21а. В счет причитающих платежей по договору покупатель передал продавцу аванс в сумме 100 000 рублей. (л.д.13)
ДД.ММ.ГГГГ покупатель Коротков Е.В. направил продавцам – Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. предложение о заключении договора купли-продажи квартиры и проект договора купли-продажи. Для организации заключения договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию он предложил явиться ДД.ММ.ГГГГ к 14 часам с паспортом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, по <адрес>, а также предупредив, что в случае отказа от заключения договора и неявке для сдачи документов он будет вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении убытков. Данные предложения были им направлены ответчикам по почте, что подтверждается квитанциями с описью вложения (л.д.14-18).
Как пояснила в судебном заседании Ответчик Ромашко Л.Н. данное письмо она получила ДД.ММ.ГГГГ
Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ответчик Ромашко Л.Н. направила на имя Короткова письменное уведомление, что в связи с изменением обстоятельств предварительный договор просит считать расторгнутым, полученный аванс возможно получить в агентстве недвижимости (л.д.19).
Данное уведомление Ромашко Л.Н. в ходе судебного разбирательства не оспаривала.
ДД.ММ.ГГГГ покупатель Коротков Е.В. направил в суд <адрес> исковое заявление к Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. о понуждении к заключению договора (л.д.4-5), а также ходатайство о принятии обеспечительных ме<адрес> суда от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство Короткова было удовлетворено и судом приняты обеспечительные меры в виде ареста квартиры, расположенной по <адрес>, судом запрещено совершение регистрационных действий с указанной квартирой, а также её продажа или отчуждение любым способном (л.д.22)
В период нахождения вышеуказанного спора в суде, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ромашко Л.Н. продала, принадлежащую ей на праве собственности 1\3 долю в квартире <адрес> ответчику Дубчак С.В. за 320 000 рублей, при этом покупателем ей в оплату передано до подписания договора 190 000 рублей, оставшаяся сумма-190000 рублей должна быть передана до ДД.ММ.ГГГГ включительно, продавец гарантировал покупателю, что на дату заключения договора квартира не обременена и не находится в споре, на неё отсутствуют притязания третьих лиц, в этот- же день между сторонами договора составлен акт приема-передачи квартира (л.д.109), а ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода право собственности и Дубчаку С.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности с ипотекой в силу закона. Также- ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ромашко Н.Д. продал принадлежащие ему на праве собственности 2\3 доли в квартире <адрес> ответчику Дубчак С.В. за 4 080 000 рублей, при этом покупателем ему в оплату передано до подписания договора 510 000рублей, оставшаяся сумма-3 570 000 рублей должна быть переданы Продавцу до ДД.ММ.ГГГГ включительно, продавец гарантировал покупателю, что на дату заключения договора квартира не обременена и не находится в споре, на неё отсутствуют притязания третьих лиц, в этот- же день между сторонами договора составлен акт приема-передачи (л.д.111), а ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода право собственности и Дубчаку С.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности с ипотекой в силу закона.
В связи с наличием ипотеки в силу закона регистрация сделок произведена в сокращенный срок- 5 дней.
Таким образом, общая цена квартиры проданной ответчиками Ромашко Дубчаку С.В. составила 4 400 000 рублей, что на 100 000 рублей больше чем цена квартиру по условиям предварительного договора с Коротковым.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Проанализировав все представленные сторонами доказательства суд приходит к выводу о том, что Ромашко Л.Н. и Ромашко Н Д. неправомерно уклонились от своих обязательств по предварительному договору передать в будущем в собственность истца спорное недвижимое имущество. Основной договор купли-продажи не был заключен в срок, предусмотренный предварительным договором по обстоятельствам, зависящим от воли продавцов Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.В., с целью получения ими большей денежной суммы от продаваемой квартиры.
Данный факт подтвержден письменным уведомлением ответчика Ромашко Л.Н. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, её письмом о возврате документов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.118) и другими доказательствами.
Довод ответчика Ромашко Л.Н. и её представителя о том, что покупатель Коротков ДД.ММ.ГГГГ к 14 часам не явился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, по адресу г.Новосибирск, ул.Терешковой 21а, опровергается пояснениями истца Короткова данными в судебном заседании, а также показаниями свидетеля Н.К., которая пояснила, что она работает в Агентстве недвижимости <данные изъяты> и работала по сделке между истцом Коротковым и ответчиками Ромашко. После заключения предварительного договора, покупатель был готов рассчитаться сразу и заключить основной договор, но у Ромашко не были готовы все документы и был предоставлен 1 месяц для оформления документов. Где-то ДД.ММ.ГГГГ Коротков сообщил, что готов рассчитаться и заключить сделку. ДД.ММ.ГГГГ была организована встреча между продавцом и покупателем, на которой Ромашко Л.Н. не отказывалась от заключения основного договора, но конкретного «Да» не сказала. После чего Коротков направил продавцам проекты договора и письменные предложения. ДД.ММ.ГГГГ Ромашко Л.Н. пришла в Агентство и написала заявление о расторжении договора, а ДД.ММ.ГГГГ забрала в агентстве все документы. Они сообщили Короткову об уведомлении, но она на расторжение предварительного договора не согласился. ДД.ММ.ГГГГ в 13-30 час Коротков заехал за ней в агентство и они приехали в юстицию на Терешковой 21 а, были на 1-ом и 2-ом этажах, постояли на улице, но продавцов не увидели и где-то в 14 час 15 мин. уехали.
Не доверять данным показаниям свидетеля у суда нет оснований.
В свою очередь ответчики, в нарушение ст.56 ГПК РФ не представили суду доказательств подтверждающих факт их явки в регистрационной орган.
Таким образом суд считает исковые требования Короткова о понуждении ответчиков к заключению договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, обоснованными.
Также суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования в части признания отсутствующим права собственности Дубчака С.В. на спорное помещение,, поскольку исходя из положений ст.168 ГПК РФ сделки по купле-продаже долей, заключенные между Ромашко Л.Н. и Дубчак С.В. и Ромашко Н.Д. и Дубчак С.В. ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными.
Определением суда <данные изъяты> района г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры по иску Короткова Е.В. к Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. о понуждении к заключению договора и наложен арест на квартиру <адрес>, в том числе запрещено совершение регистрационных действий с указанной квартирой и совершение с ней сделок. (л.д.22).
В соответствии с ч. 1 ст. 142 ГПК РФ определение суда об обеспечении иска, к числу которых согласно ч. 1 ст. 140 ГПК РФ относится наложение ареста на имущество, приводится в исполнение немедленно, то есть обладает юридической силой с момента его издания.
Как следует из материалов дела по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, Ромашко Л.Н. и Ромашко Н.Д. являлись собственниками долей в праве собственности на арестованную квартиру. Договоры купли-продажи между ними и Дубчаком С.В. были зарегистрированы только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после принятия судом обеспечительынх мер и в момент нахождения спора в суде.
Таким образом, сделки совершены с арестованными имуществом, о чем все участники этих сделок знали или должны были знать, в период возбуждения в суде дела по спорному имуществу..
Как пояснила в судебном заседании Ромашко Л.Н. она знала о том, что Коротков не согласен на расторжение договора, ДД.ММ.ГГГГ они получили от него предложение о заключении основного договора и проект договора, о том, что у неё имеется первоначальный покупатель она сказала Дубчаку С.В.
В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, неисполнение судебного постановления влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.
В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" вступившие в законную силу постановления федеральных судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, неисполнение постановления суда влечет ответственность, предусмотренную федеральным законом.
В п.52 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.»
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Дубчака Сергея Викторовича на квартиру, расположенную по <адрес>, запись регистрации №.
Понудить Ромашко Ларису Николаевну и Ромашко Николая Дмитриевича заключить с Коротковым Евгением Васильевичем договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> на условиях предварительного договора, заключенного между Ромашко Николаем Дмитриевичем, Ромашко Ларисой Николаевной и Коротковым Евгением Васильевичем ДД.ММ.ГГГГ по цене 4 300 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной в срок 10 дней.
Председательствующий- (подпись) Е.Р.Протопопова
Копия верна: судья- Е.Р.Протопопова