Дело № 2-2094/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 ноября 2011 г. г. Новосибирск
Суд общей юрисдикции Советского района г. Новосибирска Новосибирской области, в составе:
Председательствующего судьи - Мащенко Е.В.
При секретаре - Денещик М.В.
Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попель Александра Викторовича, Жук Ольги Владимировны, Шилибольского Станислава Олеговича о признании незаконным решения общего собрания собственников дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,
УСТАНОВИЛ:
Шилибольский С.О., Жук О.В. и Попель А.В. обратились в суд с иском к ТСЖ «Вымпел» о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-9)
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили требования (л.д.60-62), указали, что каждый из истцов является собственником нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес>, и членом ТСЖ «Вымпел». С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе правления ТСЖ «Вымпел» проводилось общее собрание собственников помещений в <адрес> в форме заочного голосования, в результате которого было принято Решение от ДД.ММ.ГГГГ, которым: Утверждено Положение № «о составе общего имущества собственников дома»; Утверждено Положение № «о составе общего имущества собственников жилых помещений дома»; Утверждено Положение № «о составе общего имущества собственников нежилых помещений дома»; Утверждено Положение № «об определении зон ответственности собственников жилых и нежилых помещений дома за содержание придомовой территории».
Истцы с принятым решением не согласны. Истцы Жук О.В. и Шилибольский С.О, голосовали против утверждения положений. Истец Попель А.В., в голосовании участия не принимал. Решением осуществлен выдел долей в праве общей собственности на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, изменен размер долей общего имущества истцов, что повлекло увеличение бремени содержания общего имущества для истцов. Решением, из состава общего имущества дома истцов в нарушении ст. 290 ГК РФ исключены некоторые помещения и инженерные сети. Размер общего имущества истцов принятым решением уменьшен и осуществлен выдел в натуре долей в праве общей собственности для собственников жилых и нежилых помещений. Истцы указывают, что данный выдел долей ущемляет их права так как, теряя все права на имущество, которое согласно утвержденному Положению № относится к общему имуществу собственников жилых помещений, истцы лишатся возможности контролировать использование и содержание данного имущества. Плохое содержание имущества собственников жилых помещений, может негативно отразиться на состоянии имущества, которое Решением отнесено к общему имуществу истцов. ТСЖ перекладывает на отдельных собственников помещений без их согласия ответственность за содержание определенных зон придомовой территории, при этом размер этих зон не соответствует размеру их долей в праве общей собственности на общее имущество (приложение №). В нарушение законодательства между собственниками произведен в натуре раздел придомовой территории, размер выделенных зон не соответствует размеру долей в праве общей собственности на общее имущество. На собственников нежилых помещений, имеющих долю в праве общей собственности 12,11%, возлагается ответственность за содержание 36,7% придомовой территории. Положения № утверждены Решением общего собрания незаконно, поскольку данные вопросы не входят в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ( п.2 ст. 44 ЖК РФ). Истцы просят: признать незаконным Решение общего собрания собственников дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, т. е признать недействительными Положения №, утвержденные Решением
общего собрания собственников дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;
В судебном заседании истцы Жук О.В., Попель А.В. и их представитель Киселева Т.С. поддержали исковые требования, поросли удовлетворить. Истец Шилибольский С.О.в суд не явился, его интересы в суде представляли Жук О.В. и Киселева Т.С. на основании доверенностей, которые доводы иска поддержали.
Ответчик ТСЖ «Вымпел», представители Козлова Н.А., Терентьев А.Н., Оленев И.О., с иском не согласились, указали, что товарищество осуществляет управление имуществом многоквартирного жилого дома со встроенными офисами по <адрес>. В состав жилого дома входят помещения, предусмотренные проектом строительства, принципиально разного назначения: жилые помещения (квартиры), используемые собственниками жилых помещений для проживания, и нежилые помещения цокольного этажа, используемые собственниками нежилых помещений для размещения магазинов и офисов. Правовой статус нежилого помещения отличается от статуса жилого помещения и, соответственно, собственник нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, в автоматическом порядке приобретает ряд обременении, которые направлены на обеспечение прав собственников жилых помещений». Согласно Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Жильцы получают коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а истцы использует принадлежащие им помещения в предпринимательской деятельности, а не для проживания, поэтому на них не распространяется действие Постановления № 307, а значит ТСЖ не обязано предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, а также оказывать услуги по распределению между ними коммунальных платежей, оформления счетов на оплату, производить контроль и сверку произведенных платежей и т.д. (дополнительные бухгалтерские услуги). Согласно положений Постановления Правительства РФ от 13.08.06 г № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества» управляющая компания обязана обеспечить «постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг». Истцы не проживают в данном доме их помещения не предназначены и не пригодны для проживания, на них не распространяются данные обязательства ТСЖ. Представители ответчиков считают, что истцы, для получения коммунальных услуг вместе с другими собственниками нежилых помещений обязаны самостоятельно заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (стать их абонентами), и. как Абоненты, за свой счет содержать внутренние инженерные сети, поставляющие им коммунальные услуги (Постановление Правительства РФ от 12.02.99 г № 167, ПП РФ от 31.08.06 г № 530, ст. 539, 543 ГК РФ), заключив договор с ТСЖ на обслуживание своих инженерных сетей, по которым Истцам поставляются коммунальные услуги, либо заключить с ТСЖ договор и на предоставление коммунальных услуг и на обслуживание сетей. Так как, принадлежащие Истцам помещения не являются жилыми, то на них не распространяется действие Постановления РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», т. е. ТСЖ не вменяется в обязанность быть исполнителем услуг для собственников нежилых помещений по уборке территории, эксплуатируемой истцами вместе с другими собственниками нежилых помещений. Обязательными для ТСЖ являются услуги только в отношении собственников жилья. Собственникам нежилых помещений услуги по предоставлению коммунальных ресурсов, по уборке территории со стороны цоколя, обслуживанию инженерных сетей ТСЖ должно оказывать на основании договоров. В связи с этим возникла необходимость определить состав общего имущества, за содержание и обслуживание которого ТСЖ, как эксплуатирующая организация, несет ответственность, согласно действующих Постановлений, а также состав общего имущества, за содержание и эксплуатацию которого, в соответствии с Постановлениями, ТСЖ несет ответственность только при наличии соответствующего договора с собственниками нежилых помещений. Членами Правления были разработаны Положения о составе общего имущества собственников дома и определении зон ответственности собственников за уборку придомовой территории. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ утверждение Положений было вынесено на заочное голосование общего собрания собственников дома. Большинством голосов собственников (более 86%) Положения были утверждены. Голоса истцов, проголосовавших «против» составляют 27 % о числа голосов собственников цоколя что соответствует 3,8 % от числа собственников дома. Представители ответчика указывают, что доля голосов истцов не является существенной в общем числе голосов собственников дома, голосование проведено в соответствии с законодательством, оснований для отмены решение не имеется.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, отзывы сторон, выслушав пояснения свидетеля И.М., приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Истец Жук О.В. с ДД.ММ.ГГГГ является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности – оптовая торговля одеждой, включая нательное белье и обувью.
Истец Попель А.В. с ДД.ММ.ГГГГ является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности – розничная торговля в неспециализированных магазинах преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки и табачные изделия.
Истец Шилибольский С.О. с ДД.ММ.ГГГГ является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности – сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.
Судом установлено, что истцы являются собственниками нежилых помещений на основании договоров об инвестиционной деятельности в цокольном этаже по <адрес>.
Так Истцу Жук О.В. с ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью 25, 9 кв.м. № в поэтажном плане 61, и площадью 26, 4 кв.м., № в поэтажном плане 34, в цокольном этаже по <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности 264/2009 принадлежат нежилые помещения общей площадью 97, 7 кв.м. номера в поэтажном плане 17-18, 27-29, 32 в цокольном этаже по <адрес>. (л.д.28-29, 63-75).
Истцу Попель А.В. с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ? доля на нежилые помещения площадью 19, 9 кв.м. № в поэтажном плане 23, в цокольном этаже по <адрес>. (л.д.30).
Истцу Шилибольскому С.О. с ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью 18, 5 кв.м. № в поэтажном плане 65, площадью 15, 5 кв.м. № в поэтажном плане 66, площадью 27, 1 кв.м. № в поэтажном плане 69, площадью 27, 9 № в поэтажном плане 76, в цокольном этаже по <адрес>. (л.д.32-34, 36). С ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 28, 0 кв.м. № в поэтажном плане 79, в цокольном этаже по адресу: <адрес>. (л.д.39). И с ДД.ММ.ГГГГ принадлежат Шилибольскому О.С. на праве собственности нежилые помещения площадью 15, 8 кв.м. № в поэтажном плане 70, площадью 63, 3 кв.м. № в поэтажном плане 77, площадью 21, 0 кв.м. № в поэтажном плане 78, в цокольном этаже по <адрес>. (л.д.35, 37-38).
Истцы Жук О.В., Попель А.В. и Шилибольский С.О. собственниками жилых помещений в доме по <адрес> не являются, при этом истцы являются членами ТСЖ «Вымпел». Данный факт обеими сторонами признается. Согласно новой редакции Устава ТСЖ «Вымпел», утвержденного заочным голосованием собственников помещений жилого дома по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ. протокол №. Предметом деятельности Товарищества, п. 2.1 Устава, является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>.
Такого предмета деятельности как «Управление имуществом многоквартирного жилого дома со встроенными офисами по <адрес>», Устав ТСЖ «Вымпел» не содержит.
Довод ответчика, о том, что правовой статус собственника нежилого помещения отличается от статуса собственника жилого помещения, закону не соответствует, так как право общей долевой собственности на общее имущества принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обжалуемом истцами Решении от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен выдел долей в праве общей собственности на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, изменен размер долей общего имущества истцов без их согласия.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество (не пропорциональный площади находящихся в собственности помещений), если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Таким образом, изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания не допускается.
Определение состава общего имущества дома требуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. При этом законодатель не требует от собственников помещений распределения состава общего имущества в зависимости от статуса помещений (жилые, либо не жилые помещения).
Так, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, ст. 39, ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Часть 2 ст. 39 ЖК РФ определяет, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. А, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, закон не разделяет собственников жилых помещений и собственников нежилых помещений на две категории собственников помещений, тем более собственников помещений в одном доме, управляемом одним ТСЖ и являющихся членами ТСЖ.
При решении вопроса о законности проведения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, следует основываться на положениях главы 8 Устава ТСЖ «Вымпел», в котром определено, что органами управления ТСЖ, являются общее собрание членов Товарищества и Правление Товарищества.
Согласно положений Устава, вопросы, указанные в повестке собрания относятся к полномочиям общего собрания сособственников. При этом, в силу п. 8.10 Устава ТСЖ, общее собрание членов Товарищества правомочно (имеет кворум) если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей, а их правомочия устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ.
Статьей 45 ЖК РФ определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Ответчиком представлено в суд Объявление, уведомляющее собственников помещений дома <адрес> о проведении в срок с с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе Правления ТСЖ «Вымпел», общего собрания в форме заочного голосования со следующей повесткой дня:
1. Утверждение Положения № о составе общего имущества дома.
2. Утверждение Положения № о составе общего имущества собственников жилых помещений дома.
3. Утверждение Положения № о составе общего имущества собственником нежилых помещений дома.
4. Утверждение Положения № об определении зон ответственности собственников жилых и собственников нежилых помещений дома за содержание придомовой территории.
В объявлении указано, что бюллетени можно получить в офисе ТСЖ и проголосовать в срок, с необходимыми для голосования материалами можно ознакомиться в офисе, либо по электронной почте.
Ответчиком представлены в суд Реестр бюллетеней переданных 18 членам ТСЖ нежилых помещений и бюллетени голосования от собственников нежилых помещений в количестве 8 штук. Весь список членов ТСЖ не представлялся.
Судом установлено, что истцы получили бюллетени для голосования, под роспись. Проголосовали два истца, истица Жук О.В., голосовала по всем вопросам «Против» и истец Шилибольский С.О. проголосовал по всем вопросам «против». Истец Попель А.В. участие в голосовании не принял. Данное обстоятельств подтверждено пояснениями сторон, бюллетенями (цокольный этаж) и реестром выдачи бюллетеней (для собственников цокольного этажа).
Документы по подсчету результатов голосования ответчиков в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлялись. Реестр собственников, членов ТСЖ не представлялся.
О результатах голосования ответчик указывает в отзыве на иск с ссылкой на протокол от ДД.ММ.ГГГГ заочного голосования общего собрания, где указывает, что в голосовании приняли участие 86, 2 % собственников, проголосовали «за» 85, 2%, «против»-4, 2%; воздержались-0,8%. Все собственник жилья, принявшие участие в голосовании, проголосовали «За» утверждения Положений. Голоса собственников цоколя распределились следующим образом: «за»-0,5 % (66,5 кв.м.); «против»-4, 2 % (476, 9 кв.м.); воздержались- 8% (91, 2)кв.м.
Ответчик, самостоятельно, разделяя собственников помещений в доме, на собственников жилых помещений и собственников нежилых помещений, представляет бюллетени голосования на общем собрании только собственников цокольного этажа, при этом полагает, что поскольку собственники жилых помещений проголосовали по повестке собрания «за» единогласно, то представление документов по результатам голосования не требуется. Данный вывод ответчика является ошибочным, поскольку ТСЖ «Вымпел» управляет одним объектом недвижимости многоквартирным жилым домом, согласно Устава. Суд, приходит к выводу, что доказательств проведения собрания в соответствии с требованиями установленными к порядку его созыва и проведения, ответчиком не предоставлено, что на собрании приняты решения противоречащие положениям ст. 36-39, 158 ЖК РФ и ст. 21, 249, 290 ГК РФ и допущенные нарушения являются существенными поскольку нарушают прав истцов на определение состава общего имущества собственников помещении многоквартирного дома, поэтому суд удовлетворяет исковые требовании истцов о признании решения общего собственников дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаконным. Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Попель А.В., Жук О.В., Шилибольского С.О. удовлетворить.
Признать незаконным решение общего собрания собственников дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок 10 дней.
Председательствующий Е.В. Мащенко
Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2011 г.