Дело№2-
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 января 2011 гг.Новосибирск
Суд Советского района г.Новосибирска, в составе:
Председательствующего судьи- Протопоповой Е.Р.
При секретаре- Косых Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочетовой Надежды Владимировны к Дударевой Елене Георгиевне и Молодцовой Татьяне Николаевне о расторжении договора и признании договора недействительным,
Установил:
Кочетова Н.В. обратилась в суд с иском к Дударевой Е.Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
В ходе рассмотрения дела истица исковые требования уточняла, предъявив также требования к ответчику Молодцовой.
В обоснование иска истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком Дударевой Е.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером № земли населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома. Согласно условий договора в обязанность ответчика входило оплатить вышеуказанный земельный участок, стоимость которого была определена в 200 000 рублей. В момент подписания настоящего договора денежные средства ответчик не оплачивала, сообщив, что деньги будут переданы после сдачи вышеуказанного договора на регистрацию и получения свидетельства о праве собственности на спорный земельный участок. Однако расчет по договору ответчик не произвела. ДД.ММ.ГГГГ истица направила ответчику уведомление о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий, согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ ответчица отказалась в добровольном порядке расторгать вышеуказанный договор, а ДД.ММ.ГГГГ продала спорный земельный участок Молодцовой Т.Н.
На основании ст.166,168,301-304, 308,309,450,452,1102, 1103, 1104 ГК РФ, Постановления Пленума ВС РФ №120 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.10 просит суд:
- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный между Кочетовой Надеждой Владимировной в лице Захаровой Евгении Андреевны и Дударевой Еленой Георгиевной;
-признать недействительным договор купли-продажи земельного участка расположенного по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Дударевой Еленой Георгиевной и Молодцовой Татьяной Николаевной;
-восстановить запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию права собственности Кочетовой Надежды Владимировны на земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером №;
-истребовать из чужого незаконного владения Молодцовой Татьяны Николаевны земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью 928 кв.м.;
-взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.
В судебное заседание истица не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.(л.д.89-90)
Представитель истицы Горбунов в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик Дударева Е.Г. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Представитель ответчика Когай Н.А. в судебном заседании с иском не согласна по тем основаниям, что расчет по договору произведен с представителем истицы –Захаровой Е.А. в полном объеме, что подтверждается указанием в договоре, актом приема-передачи а также распиской. В связи с тем, что у мужа Дударевой ухудшилось состояние здоровья она была вынуждена продать спорный земельный участок Молодцовой.
Ответчик Молодцова Т.Н. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие (л.д.92). Представитель ответчика Скорицкая Н.А. в судебном заседании с иском не согласна по тем основаниям, что Молодцова Т.Н. является добросовестным приобретателем и выполнила все необходимые действия как покупатель, произвела расчет по сделке.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области представили отзыв, в котором просят дело рассмотреть в их отсутствие.
Третье лицо Захарова Е.А. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена по месту проживания, ранее по указанному адресу неоднократно извещалась судом, об изменении адреса суду не сообщила и в соответствии со ст.118 ГПК РФ считается надлежащим образом извещенной о рассмотрении дела. При таких обстоятельствах суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие третьего лица, признав причины её неявки в суд неуважительными.
Выслушав представителей сторон, огласив отзыв, исследовав материалы дела,суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что истица Кочетова Н.В., являющаяся ветераном Великой отечественной войны имела право на предоставление ей собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст.4 Закона Новосибирской области «О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан, проживающих в Новосибирской области».
До момента предоставления земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ, Кочетова Н.В., выдала доверенность Захаровой Е.А. на осуществление юридических действий по оформлению земельного участка, в том числе с правом продать принадлежащий истице на праве собственности земельный участок № по <адрес>, с правом самостоятельного определения условий договора в том числе формы и порядка расчетов по договору и получения причитающих денег. (л.д. 68 ).
Распоряжением Мэрии г.Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ ей предоставлен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 928 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес> (л.д.180).
ДД.ММ.ГГГГ между истицей Кочетовой Н.В., в лице представителя Захаровой Е.А. и ответчиком Дударевой Е.Г. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, в соответствии с которым истица продала ответчику земельный участок за твердую продажную цену в размере 200 000 рублей. Данная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. (л.д.64).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик Дударева Е.Н. продала спорный земельный участок Молодцовой Т.Н. за 250000 рублей по договору купли-продажи (л.д. ), данная сделка также зарегистрирована.
Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ,во требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано в п. 65 Постановлении Пленума ВС РФ №10 и Пленуме ВАС РФ №22 от 29.04.10 г «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - «Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца».
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Проанализировав все представленные сторонами по делу доказательства суд считает, что ответчиком Дударевой Е.Г. не доказан факт надлежащего исполднения обязательства -оплаты по договору купли-продажи продавцу Кочетовой Н.В..
В ходе судебного разбирательства расписки Кочетовой Н.В. о получении денежных средств от покупателя Дударевой Е.Г. суду не представлено.
В обоснование своих возражений представитель ответчика Дударевой Е.Г.ссылалась на то, что денежные средства в сумме 200 000 рублей были переданы представителю продавца Захаровой Е.А, до подписания договора, что указано в п. 3 договора купли-продажи и в пункте 2 Акта приема-передачи.
Однако расписки от Захаровой Е.А. в получении денег от Дударевой Е.Г.также не представлено.
Кроме того, указанная доверенность от имени Кочетовой Н.В. не содержит полномочий Захаровой Е.А. на определение цены земельного участка, а предоставляет право только определить форму и порядок расчетов.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
В соответствии со ст.183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.(п.4)
Из материалов дела видно, что рыночная стоимость земельного участка на момент совершения сделки составляет 1 260 000 рублей (л.д.95-116), свое волеизъявление на продажу спорного земельного участка за 200 000 рублей Кочетова Н.В. не выразила и полномочий Захаровой Е.А. на определение стоимости земельного участка в 200 000 рублей она не девала, впоследствии сделку не одобрила и поставила вопрос о её расторжении.
Как следует из материалов возбужденного уголовного дела в отношении Захаровой Е.А. фактически Кочетова Н.В. доверенности на имя Захаровой Е.А. не выдавала, в администрацию <данные изъяты> района г.Новосибирска с заявлением о предоставлении земельного участка как ветерану ВОВ не обращалась, денежные средства за проданный земельный участок не получила. (л.д.140).
Таким образом суд считает, что поскольку расчет по договору надлежащим образом не произведен, что является существенным нарушением договора со стороны покупателя, суд считает исковые требования о расторжении договора купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу положений ст. 1102, 1104 ГК РФ Кочетова вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как указано в Постановлении Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.10 г «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» -« Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ».
Поскольку договор между Кочетовой Н.А. и Дударевой Е.Г. расторгнут, обязательства по нему прекращены, Кочетова Н.А. имеет право истребовать принадлежащее ей имущество, последующая сделка купли-продажи земельного участка совершенная ДД.ММ.ГГГГ между Дударевой Е.Г. Молодцовой Т.Н является ничтожной в соответствии со ст. 168. ГК РФ как сделка, как не соответствующая требованиям закона.
На основании распоряжения Мэрии г.Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ Кочетова Н.А. является собственником земельного участка, её право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
В пункте 13 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.10 г «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что
« В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.»
« В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.»
Кроме того суд,исходя из установленных судом обстоятельств считает также, что Молодцова Т.Н., приобретая спорный земельный должна была усомниться в правомочности продавца исходя из того, что за период с момента выделения земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) по момент приобретения – ДД.ММ.ГГГГ, то есть фактически за 1 год, земельный участок продавалась второй раз, как следует из фотографий приложенных к отчету оценщика, участок не огорожен, его границы в натуре не определены, участок продается по явно заниженной от рыночной стоимости.. Доказательств того, что ответчик Молодцова Т.Н.. приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца, отсутствие спора по нему и претензий бывшего собственника на данный земельный участок, суду не представлено.
Сама по себе запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Требования истца о восстановлении записи регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Кочетовой Надежды Владимировны на спорный земельный участок суд считает не требующими отдельной судебной защиты и отказывает в их удовлетворении поскольку судебный акт по делу является основанием для внесения записи в ЕГРП
В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истицы расходы по оплате госпошлины.
Руководствуясь ст.стю194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный между Кочетовой Надеждой Владимировной в лице Захаровой Евгении Андреевны и Дударевой Еленой Георгиевной.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка расположенного по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Дударевой Еленой Георгиевной и Молодцовой Татьяной Николаевной.
Истребовать из чужого незаконного владения Молодцовой Татьяны Николаевны земельный участок, расположенноый по <адрес>, площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером №.
Взыскать с Молодцовой Татьяны Николаевны и Дударевой Елены Георгиевны в пользу Кочетовой Надежды Владимировны расходы по госпошлине в сумме 5200 рублей в равных долях.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок 10 дней.
Председательствующий-Е.Р.Протопопова
Мотивированное решение
Изготовлено 27.01.11г