Дело № 2-140/11г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 марта 2011 г.
Федеральный Советский районный суд общей юрисдикции г. Новосибирска
в составе:
председательствующегоШевниной Г.И.
при секретареГорбатовой А.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» к Сурник Ирине Анатольевне о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, суд
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» обратилось в суд с иском к Сурник И.А. о взыскании задолженности по кредиту и об обращении взыскания на предмет ипотеки. В в заявлении истец указал следующее.
По договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю Сурник Ирине Анатольевне Открытым акционерным обществом «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (далее – ОАО «НОАИК») предоставлен займ в размере 4 000 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчицы квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из 3 (трех) комнат, общей площадью 100,1 кв.м., в том числе жилой площадью 58,6 кв.м., расположенной на 7-м этаже 7-8-9-ти этажного жилого дома.
Займ в сумме 4 000 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Сурник И.А.
По состоянию на момент заключения Договора займа Квартира, в соответствии с соглашением между Ответчиком и Залогодержателем была оценена в 5 611 000 рублей, что указано в разделе 5 Закладной.
Государственная регистрация права собственности Ответчика произведена Управлением федеральной регистрационной службы по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № выдано свидетельство 54-АГ 632529.
Права первоначального залогодержателя по Договору займа, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником-залогодателем, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, первоначальному залогодержателю – ОАО «НОАИК» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.
Законным владельцем Закладной и, соответственно, займодавцем и залогодержателем по Закладной в настоящее время является ОАО «НОАИК.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной, Договора займа, ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ст. 50, 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ответчиком не производятся.
В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Договором займа и Закладной.
В соответствии с пунктом 4 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке» ДД.ММ.ГГГГ Сурник И.А. вручено требование № от ДД.ММ.ГГГГ о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.
До настоящего времени Ответчиком не исполнено указанное законное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 14.1. Закладной и п. 4.4.3. Договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.
В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1. ФЗ «Об ипотеке», пунктом 4.4.3 Договора займа допущение Заемщиком систематического нарушения сроков внесения периодических платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, является основанием для обращения взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составлял 4 772 195 рублей 49 коп, в том числе:
остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 3 991 875 рубль 43 коп,
сумма начисленных процентов за пользование займом – 589 570 рублей 30 копеек,
начисленные пени в размере – 190 749 рублей 76 копеек.
Кроме того, до момента полного исполнения Ответчиком обязательства по полному возврату займа в соответствии с условиями Договора займа и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 16,87 % процентов годовых.
Начальная продажная цена Квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой, указанной в Закладной в размере 5 611 000 рублей.
В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Полагаем возможным реализовать Предмет ипотеки на открытом аукционе.
В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
В период рассмотрения дела истец уточнял исковые требования с учетом времени неисполнения ответчицей денежного обязательства и в связи с переоценкой заложенной квартиры на момент рассмотрения дела. Кроме того, истцом представлено доказательство об изменении начальной продажной стоимости предмета ипотеки на момент рассмотрения дела.
В судебном заседании уточненные исковые требования поддержаны представителем истца Михайловым С.Г..
Ответчица Сурник И.А. не отрицала наличие задолженности по договору займа. Образование задолженности ответчица объяснила изменившейся семейной ситуацией, в том числе в связи с рождением третьего ребенка. Она также считает сумму неустойки чрезмерно завышенной.
Выслушав пояснения участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.819 ГК РФ применяются и к отношениям по кредитному договору.
В ходе рассмотрения дела установлено, что по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю Сурник Ирине Анатольевне Открытым акционерным обществом «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (ОАО «НОАИК») предоставлен займ в сумме 4 000 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчицы квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из 3 (трех) комнат, общей площадью 100,1 кв.м., в том числе жилой площадью 58,6 кв.м., расположенной на 7-м этаже 7-8-9-ти этажного жилого дома.
Сумма займа 4 000 000 рублей зачислена ДД.ММ.ГГГГ на счет Сурник И.А., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на л.д.24.
По состоянию на момент заключения Договора займа Квартира, в соответствии с соглашением между Ответчиком и Залогодержателем была оценена в 5 611 000 рублей, что указано в разделе 5 Закладной (л.д.25-39).
Государственная регистрация права собственности Сурник И.А. на основании оговора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50-53) произведена Управлением федеральной регистрационной службы по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № выдано свидетельство № (л.д.48,49).
Права первоначального залогодержателя по Договору займа, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником-залогодателем, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, первоначальному залогодержателю – ОАО «НОАИК» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.
Законным владельцем Закладной и, соответственно, займодавцем и залогодержателем по Закладной в настоящее время является ОАО «НОАИК».
Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-Ф3, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п. 3. ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем Закладной – ОАО «АИЖК» (л.д.54-61).
График и расчет ежемесячных платежей сторонами договора займа был согласован и подписан заемщиком Сурник И.А. (л.д.40-44). Однако, начиная с сентября 2009 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной, Договора займа, ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ст. 50, 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ответчицей не производятся, что она не оспаривала в ходе судебного разбирательства.
В связи с неисполнением Ответчицей обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Договором займа и Закладной.
В соответствии с пунктом 4 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке» ДД.ММ.ГГГГ Сурник И.А. вручено требование № В961/ос от ДД.ММ.ГГГГ о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д.46).
Однако, до настоящего времени Ответчицей не исполнено указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 14.1. Закладной и п. 4.4.3. Договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.
В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1. ФЗ «Об ипотеке», пунктом 4.4.3 Договора займа допущение Заемщиком систематического нарушения сроков внесения периодических платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, является основанием для обращения взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Сумма задолженности, подлежащей уплате из стоимости Квартиры, указанная истцом в уточненном исковом заявлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 5 317 481,83 руб, в том числе:
остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 3 991 875 рубль 43 коп,
сумма начисленных процентов за пользование займом – 884 243 рублей 65 копеек,
начисленные пени в размере – 441 362 рублей 75 копеек.
Кроме того, до момента полного исполнения Ответчиком обязательства по полному возврату займа в соответствии с условиями Договора займа и Закладной на остаток задолженности по основному долгу истец просит начислять проценты в размере 16,87 % процентов годовых. Истец также требует взыскивать с ответчицы пеню в размере 0,2% за каждый день просрочки по день фактического возврата долга.
Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Согласно п. 7.2. Закладной требования владельца Закладной из стоимости Квартиры удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по обязательству, начисленные проценты за пользование денежными средствами, неустойку, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации Квартиры, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиками своих обязательств по Закладной и проведением процедуры обращения взыскания на Квартиру и отселению Заемщиков.
В целях реализации заложенного имущества и во избежание нарушения прав кредитора и должника в ходе осуществления исполнительного производства, является обоснованным установление начальной продажной цены залогового имущества, в размере рыночной стоимости имущества. В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Рыночная стоимость имущества определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЭ от 29.07.1998г., стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.01г., федеральному стандарту оценки, утвержденному приказами Минэкономразвития РФ № №254, 256 и № 255 от 20.07.2007г.
Квартира как предмет ипотеки в силу закона на момент заключения договора займа и оформления ипотеки была оценена в 5 611 000 рублей.
В период рассмотрения дела на основании определения суда произведена переоценка заложенного имущества. В материалах дела имеется отчет ООО Консалтингового центра «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107-129), согласно которому рыночная стоимость заложенной квартиры определена в 5 122 000 рублей.
Ответчицей представленный отчет не был оспорен и не опровергнут.
Рассматривая вопрос об определении начальной продажной цены заложенной квартиры, суд считает возможным положить в основу решения отчет ООО Консалтингового центра «<данные изъяты>», т.к. этот отчет составлен с учетом результатов осмотра оценщиком заложенной квартиры и состояния оцениваемого объекта недвижимого имущества.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В период рассмотрения дела ответчицей не производилось гашение задолженности по основному долгу и процентам, что видно из представленной выписки по счету. Свое тяжелое материальное положение ответчица объяснила также наличием у нее на иждивении трех несовершеннолетних детей.
В соответствии с ч. 5 ст. 350 Г К РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Стоимость заложенного имущества на момент рассмотрения дела не покрывает сумму долга и понесенных взыскателем убытков.
С учетом всех обстоятельств данного дела суд считает исковые требования в части размера неустойки 441 362, 75 руб чрезмерно завышенными и не соответствующими последствиям неисполнения денежного обязательства и находит целесообразным применить ст.333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки (пени) до 100 000 рублей и размер неустойки 0,2%, подлежащий начислению до полного возврата долга, суд также считает необходимым уменьшить до 0,02%.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ. В данном случае исковые требования о начислении процентов по договору займа до полного возврата долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Расходы истца на уплату госпошлины подлежат возмещению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований за счет ответчика, т.к. подтверждены платежным поручением.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Открытого акционерного общества «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» удовлетворить частично.
Взыскать с Сурник Ирины Анатольевны в пользу ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4 976 118 руб 43 коп (Четыре миллиона девятьсот семьдесят шесть тысяч сто восемнадцать рублей 43 копеек), состоящую из 3 991 875 руб 43 коп основного долга, 884 243 руб 65 коп процентов по договору, 100 000 руб пени, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического возврата суммы долга включительно взыскивать проценты за пользование займом в размере 16.87% годовых и пени в размере 0,02% от суммы основного долга 3 991 875 руб 43 коп за каждый день просрочки.
Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности Сурник Ирине Анатольевне квартиру (предмет ипотеки), расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 3 комнат общей площадью 100,1кв.м, в том числе жилой площадью 58,6 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 54:54:01/173/2009-062, путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену недвижимого имущества, с которой будут начинаться торги, в размере 5 122 000 рублей (Пять миллионов сто двадцать две тысячи рублей 00 копеек).
Взыскать с Сурник Ирины Анатольевны в пользу Открытого акционерного общества «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» расходы на уплату госпошлины в сумме 36 060 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 30.03.11г
Федеральный судья: