Дело №2-3172/2010РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(дата) Советский районный суд г. Нижнего Новгород в составе
Председательствующего судьи Крестовцева В.М.,
При секретаре Шурыгиной Е.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцева И.И. к Зайцеву С.И. о признании зарегистрированного права недействительным
УСТАНОВИЛ:
Зайцев И.И. обратился в Советский районный суд г. Н.Новгорода с иском к Зайцеву С.И. о признании зарегистрированного права недействительным. В исковом заявлении указал следующее.
25 января 2010 года Зайцев И.И. (Продавец) заключил с Зайцевым С.И. (Покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1. указанного договора (с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2010 г.) Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель покупает у Продавца следующие объекты недвижимости:
- Отдельностоящее здание-..., назначение: нежилое, ..., общая площадь 28 кв.м., лит. ..., адрес объекта ...; Условный номер: ...;
- ... (нежилое), площадь 2478,10 кв.м., инвентарный номер: ..., литер: ..., этажность: ...; Адрес объекта: ...; Условный номер: ...;
- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь 1432 кв.м., адрес объекта: ...; Кадастровый номер ...; особый режим использования: историческая территория «...» (решение Нижегородского Областного Совета народных депутатов от 30.11.93 г. №...);
- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь 3812 кв.м., адрес объекта: ...; Кадастровый номер ...; особый режим использования: историческая территория «...» (решение Нижегородского Областного Совета народных депутатов от 30.11.93 г. №...).
Указанные объекты недвижимости были переданы по акту от 25 января 2010 г.
Для того, что не регистрировать залог в силу закона согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, стороны договора указали в п. 2.2. Договора от 25.01.2010 г. об оплате цены договора покупателем в полном объеме, а в п. 2. Акта от 25.01.2010 г. об отсутствии претензий Продавца перед покупателем по оплате.
Однако, до подписания Договора от 25.01.2010 г. фактически Покупателем денежные средства переданы не были Продавцу, а Покупатель написал продавцу расписку, что обязуется оплатить всю цену объектов недвижимости по договору в размере 377 878 160 руб.57 коп. после регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя.
Переход права собственности на все четыре объекта недвижимости на Покупателя был зарегистрирован 11.02.2010 г., о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре и свидетельстве о регистрации права.
Однако после регистрации перехода права собственности оплата Покупателем произведена не была.
19 февраля 2010 г. Зайцев И.И. предъявил Зайцеву С.И. претензию, в которой потребовал погасить задолженность по Договору от 25.01.2010 г. в полном объеме в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии. Однако претензия исполнена не была, в связи со встречными претензиями Зайцева С.И. по техническому состоянию здания.
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Ввиду того, что неоплата Покупателем большей части долга по договору купли продажи является существенным нарушением договора купли-продажи 02.03.2010 г. Зайцев И.И. направил Зайцеву С.И. предложение о расторжении (изменении) договора в котором предложил расторгнуть (изменить) Договор от 25.01.2010 г. в части продажи здания ... площадью 2478,10 кв.м. и земельного участка площадью 1432 кв.м.
Зайцев С.И. фактически согласился расторгнуть (изменить) договор от 25.01.2010 г. в части продажи здания ... площадью 2478,10 кв.м. и земельного участка площадью 1432 кв.м., поскольку не был доволен качеством здания.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, в настоящий момент Зайцев И.И. и Зайцев С.И. не могут соглашением сторон отменить регистрационную запись №... от 12.02.2010 г. о переходе права собственности от Зайцева И.И. к Зайцеву С.И. на земельный участок и №... от 12.02.2010 г. о переходе права собственности от Зайцева И.И. к Зайцеву С.И. на здание ....
Как разъяснено в п. 55 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.
Согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
В связи с чем истец просит суд:
- признать недействительным зарегистрированное право Зайцева С.И. на ... (нежилое), общая площадь 2478,10 кв.м., инвентарный номер: №..., литер: ..., этажность: ...; Адрес объекта: ...; Условный номер: №..., регистрационная запись №... от 11.02.2010 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 11.02.2010 г., восстановить запись о праве Зайцева И.И.;
- признать недействительным зарегистрированное право Зайцева С.И. на Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь 1432 кв.м., адрес объекта: ...; Кадастровый номер №..., регистрационная запись №... от 11.02.2010 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 11.02.2010 г., и восстановить запись о праве Зайцева И.И..
Истец Зайцев И.И. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в направленном в суд ходатайстве просит рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Маслова А.А.
Представитель истца Зайцева И.И. по доверенности Маслов А.А. в судебном заседании требования своего доверителя поддержал и просил их удовлетворить.
Ответчик Зайцев С.И. в судебном заседании пояснил, что действительно не произвел оплату по договору от 25 января 2010 г. в части здания ... и земельного участка под ним ввиду претензий по качественному состоянию указанного здания. Считает, что при наличии встречных претензий сторон, стороны не имеют возможности расторгнуть договор во внесудебном порядке.
Просил удовлетворить иск Зайцева И.И. в полном объеме.
Заслушав доводы представителя истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
25 января 2010 года истец (Продавец) заключил с ответчиком (Покупателем) договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1. указанного договора (с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2010 г.) Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель покупает у Продавца следующие объекты недвижимости:
- Отдельностоящее здание-..., назначение: нежилое, ..., общая площадь 28 кв.м., лит. ..., адрес объекта ...; Условный номер: №...;
- ... (нежилое), площадь 2478,10 кв.м., инвентарный номер: №..., литер: ..., этажность: ...; Адрес объекта: ...; Условный номер: №...;
- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь 1432 кв.м., адрес объекта: ...; Кадастровый номер №...; особый режим использования: историческая территория «...» (решение Нижегородского Областного Совета народных депутатов от 30.11.93 г. №...);
- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь 3812 кв.м., адрес объекта: ...; Кадастровый номер №...; особый режим использования: историческая территория «...» (решение Нижегородского Областного Совета народных депутатов от 30.11.93 г. №...).
Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Обязательства по передаче объектов истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 25 января 2010 г. Однако впоследствии у ответчика возникли претензии по качеству переданного здания ..., что допускается в соответствии со ст. 557 ГК РФ.
Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком 04 февраля 2010 г., что подтверждается выданными УФРС по Нижегородской области свидетельствами о регистрации права.
В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В п. 2.2. Договора от 25 января 2010 г. и п. 2 Акта от 25 января 2010 г. Продавец указал на отсутствие претензий по оплате к Покупателю, однако при этом 25 января 2010 г. ответчик написал расписку, которой подтвердил задолженность перед истцом по оплате продаваемых объектов недвижимости.
С учетом изложенного, обязанность ответчика по оплате объектов недвижимости нельзя признать исполненной в полном объеме.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец направил ответчику 02 марта 2010 г. предложение расторгнуть (изменить) договор в части здания ... площадью 2478,10 кв.м., литер ... и земельного участка под ним 1432 кв.м., кадастровый номер №..., расположенных по адресу: .... Ответчик против расторжения договора не возражает.
Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Соглашение сторон о расторжении договора после регистрации права представляет собой оспаривание зарегистрированного права, в связи с чем его заключение и признание таким образом недействительного зарегистрированного права ответчика невозможно во внесудебном порядке.
При указанных обстоятельствах, истец не может защитить свое право во внесудебном порядке даже при наличии согласия ответчика на расторжения договора в части спорных объектов недвижимости, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
1. Признать недействительным зарегистрированное право Зайцева С.И. на ... (нежилое), общая площадь 2478,10 кв.м., инвентарный номер: №..., литер: ..., этажность: ...; Адрес объекта: ...; Условный номер: №..., регистрационная запись №... от 11.02.2010 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 11.02.2010 г., восстановить запись о праве Зайцева И.И..
2. Признать недействительным зарегистрированное право Зайцева С.И. на Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь 1432 кв.м., адрес объекта: ...; Кадастровый номер №..., регистрационная запись №... от 11.02.2010 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 11.02.2010 г., и восстановить запись о праве Зайцева И.И..
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в срок 10 дней через Советский районный суд г. Н.Новгорода.
Судья В.М. Крестовцев