Дело №
№
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Советский городской суд Калининградской области
в составе:
председательствующего судьи — Зайцевой Е.С.,
при секретаре — Кочетковой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» к ФИО21, ФИО22, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и Администрации муниципального образования «Советский городской округ» <адрес> о признании недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее <данные изъяты> обратилось в суд с названным выше иском к ФИО21 и ФИО22 В обоснование исковых требований указало, что оно общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес> по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ выбрано в качестве управляющей компании этого многоквартирного дома. Большинство собственников помещений, в том числе ФИО20 заключили с <данные изъяты> договор управления многоквартирным домом. ДД.ММ.ГГГГ ответчиками инициировано проведение внеочередного общего собрания собственников помещений указанного дома в форме заочного голосования, на котором приняты решения о признание работы <данные изъяты>» как управляющей организации неудовлетворительной; о расторжении договора управления с <данные изъяты> о выборе в качестве управляющей организации ООО «Жилсервис»; об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт в размере 6 рублей 26 копеек за кв. м. Истец считает принятые решения собственников помещений спорного дома незаконными, безосновательными, нарушающими права Общества. Из содержания протокола общего собрания собственников не усматривается в чем, когда и при каких обстоятельствах имело место неисполнение или ненадлежащее исполнение <данные изъяты> условий договора управления многоквартирным домом. В течение срока управления многоквартирным домом от ответчиков и иных собственников помещений дома в адрес управляющей организации никаких претензий в указанной части не поступало. Основываясь на положениях пунктов 8 и 8.2 ст.162 ЖК РФ, ст.ст.450-452 ГК РФ истец считает, что оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом у ответчиков и иных собственников не имелось. <данные изъяты> полагает, что в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, как сторона договора управления многоквартирным домом имеет право оспаривать в судебном порядке решение о расторжении договора управления, принятое собственниками помещений, в том числе и в силу ст. 11 ГК РФ. Решения собственников многоквартирного жилого дома нарушают права управляющей организации, так как поставлена под сомнения её добросовестность, наносится ущерб деловой репутации, возникает обязанность по передаче технической документации на дом новой управляющей организации и необходимость корректировки планов её хозяйственной деятельности в связи с незапланированным выбытием из управления жилого многоквартирного дома. Истец <данные изъяты> просит суд признать недействительными названные выше решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по <адрес>, принятые ДД.ММ.ГГГГ.
Судом к участию в деле привлечены в качестве ответчиков собственники помещений названного выше многоквартирного жилого дома ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО33., ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, Администрация муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области, участвующие во внеочередном собрании ДД.ММ.ГГГГ и поддержавшие оспариваемое истцом решение, и в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, собственники помещений этого же дома ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, и ФИО28
В судебном заседании представители <данные изъяты>» ФИО29 и адвокат Брык О.И. поддержали его исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что условия договоров управления многоквартирным домом <адрес> по <адрес>, заключённых с собственниками помещений этого дома, <данные изъяты>» исполняло надлежащим образом. Более того, обществом были оказаны услуги по содержанию этого жилого дома по стоимости, превышающей произведённую собственниками оплату. Жилой дом довоенной постройки и требует на его содержание больших вложений. Собственники помещений жилого дома на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ приняли решение о проведении его капитального ремонта и долевом финансовом участии в его проведении. Вследствие чего проведение текущего ремонта жилого дома, который осуществляется по решению собственников помещений жилого дома, нецелесообразно. Кроме того, до истечения предусмотренного пунктом 8.3 договора управления срока в 60 дней с момента предупреждения о расторжении договора, 1 ДД.ММ.ГГГГ года собственниками были заключены договора управления с другой управляющей организацией. Данное обстоятельство также является основанием для признания оспариваемых решений недействительными.
ФИО20 ФИО6, которая также является представителем ФИО20 ФИО21, ФИО22 и представителем третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» (далее ООО «Жилсервис»), ФИО20 ФИО7 и ФИО13 исковые требования <данные изъяты> не признали. В обоснование своих возражений указали, что <данные изъяты> которому в 2008 году жилой дом № 4 по <адрес> был передан в управление ФИО20 городского округа по результатам конкурса, и которое с ДД.ММ.ГГГГ управляло данным жилым домом на основании решения собственников помещений данного жилого дома и заключенных с ними договоров управления, не выполняло или ненадлежащим образом выполняло условия этих договоров, что и явилось основанием для принятия собственниками помещений многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ решения о смене управляющей организации. От жильцов дома в адрес <данные изъяты> неоднократно в течении 2009-2010 годов поступали письменные заявления, в которых собственники просили, в частности, решить вопрос с обрезкой деревьев на придомовой территории, представляющих опасность ввиду вероятности падения, об установке козырьков над входом в подъезд дома для исключения попадания в него атмосферных осадков, о проведении ремонта желобов, о замене полностью изношенной двери первого подъезда, двери входа в подвал, об устранении течи кровли дома. Управляющей организацией никаких мер по этим заявлениям принято не было, что повлекло обращение жильцов к главе администрации Советского городского округа для разрешения указанных вопросов. Устные обращения жильцов, связанные с содержанием жилого дома и поддержанием его в допустимом состоянии, не разрешались, либо работы по устранению неисправностей проводились некачественно и с нарушением срока их выполнения. Подвальные и чердачные помещения не убирались, захламлены. Утепление трубопроводов не производилось. В зимний период снег с придомовой территории не убирался. Бездействие ФИО34 привело к недопустимому состоянию ряда основных и несущих конструкций. Оспоренные истцом решения приняты в соответствии с требованиями закона, с соблюдение порядка проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, по вопросам, относящимся к его компетенции. Ни один из собственников помещений спорного жилого дома эти решения не оспорил, управляющая организация нормами законодательства данным правом не наделена. Доказательства нарушения своих прав и законных интересов решениями, принятыми собственниками помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ, истец не представил. Задолженность собственников помещений многоквартирного дома по оплате услуг ФИО35» незначительна. Во исполнение данного решения собственниками заключены договора управления с вновь избранной управляющей организацией ООО «Жилсервис», которая приступила к управлению многоквартирным домом и за период управления предоставила ощутимый объём услуг.
Остальные названные выше ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте рассмотрения дела были извещены судом надлежащим образом.
Ответчик Администрация Советского городского округа, представив в суд заявление, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Третьи лица ФИО31, ФИО27 исковые требования не признали, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чём представили в суд заявление.
ФИО20 ФИО22, ФИО3, ФИО4, ФИО36ФИО37., ФИО15, ФИО17, участвующие в ранее состоявшихся судебных заседаниях, исковые требования <данные изъяты> <данные изъяты> не признали. ФИО20 ФИО22 обосновал свои возражения указанными выше доводами.
Исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований <данные изъяты>
В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Причём по смыслу закона, собственники помещений многоквартирного дома вправе выбрать не только способ управления многоквартирным домом, но и управляющую организацию. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из исследованных доказательств установлено, что с 2008 года на основании заключённого с Администрацией муниципального образования «Советский городской округ» по результатам конкурса договора управления многоквартирными жилыми домами, многоквартирный жилой дом <адрес> по <адрес> в <адрес> был передан в управление <данные изъяты> что подтверждается объяснениями представителей истца и ответчиков.
Как следует из материалов дела, по результатам проведённого ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по <адрес> принято решение о выборе способа управления многоквартирного дома — управление управляющей компанией, в качестве управляющей организации избрано <данные изъяты> Срок заключения договора с управляющей организацией решением общего собрания не определён.
С собственниками помещений указанного многоквартирного дома (некоторыми из них) <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ заключило в письменной форме договора управления многоквартирным домом сроком на 2 года. Плата по договору за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определена в размере тарифа 6 руб. 26 коп. за 1 кв.м. помещения.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений этого же дома от ДД.ММ.ГГГГ, проведённым с участием 76,04 голосов в форме заочного голосования, 69,81 голосами работа <данные изъяты>» как управляющей организации признана неудовлетворительной. В связи с чем, собственники одновременно приняли решение о расторжении договора управления с <данные изъяты> <данные изъяты> и избрали новую управляющую компанию ООО «Жилсервис», а также утвердили тариф на содержание и текущий ремонт в размере 6 рублей 26 копеек за кв.м.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам повестки дня, относящимся к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Во исполнение спорного решения общего собрания собственников помещений названного выше многоквартирного дома они ДД.ММ.ГГГГ заключили договора управления этого дома с <данные изъяты> которое приступило к управлению домом, что подтверждается актами выполненных работ за период с апреля по ДД.ММ.ГГГГ
Управляющая организация в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, которая расширенному толкованию не подлежит, и других норм жилищного законодательства, не вправе оспорить решение собственников помещений многоквартирного дома. Данным правом она не обладает, поскольку не является собственником помещений многоквартирного дома и, соответственно, не вправе вмешиваться в решения, принимаемые органом управления домом, а также их обжаловать. Таким правом обладают только собственники помещений многоквартирного жилого дома. В связи с чем, суд не может согласиться с доводами истца и его представителей о возможности оспаривания в судебном порядке такого решения иными лицами, в том числе управляющей организацией.
Собственниками помещений спорного многоквартирного дома названное выше решение их общего собрания не оспорено.
Вместе с тем, названным выше решением собственники помещений по существу отказались от договора управления, заключённого с <данные изъяты>», следовательно, истец был вправе, как сторона такого договора, оспорить односторонний отказ собственников от его исполнения.
Частью 8 ст.162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к данной норме закона право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств.
Собственники помещений спорного многоквартирного жилого дома реализовали своё право на односторонний отказ от договоров, заключённых с <данные изъяты> посредством проведения общего собрания.
Вопрос о ненадлежащем исполнении управляющей организацией <данные изъяты> принятых ею обязательств по управлению спорным жилым домом и о расторжении договора управления с данной организацией по этому основанию, по сути об отказе от услуг истца по управлению жилым домом был включён в повестку дня общего собрания собственников помещений этого жилого дома и рассмотрен ими по существу. О принятом решении общего собрания <данные изъяты>» было уведомлено незамедлительно.
Согласно ч. 2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
По условиям заключённых собственниками помещений спорного многоквартирного дома с <данные изъяты>» договоров управления этим домом, данная управляющая организация приняла на себя предусмотренные ч.2 ст.162 ЖК РФ обязательства в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ст.ст. 55, 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В подтверждение отсутствия у ответчиков оснований для расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, истец в подтверждение надлежащего выполнения им своих обязательств по договорам на управление и текущее обслуживание общего имущества жилого дома, заключённым с ответчиками, представил опись проведенных работ за период с сентября 2008 года и 30 марта 2011 год, данные журналов выполненных работ, в том числе по устранению аварийных ситуаций за 2009-2010 года, справки по стоимости выполненных работ и оказанных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, отчёт о выполнении договора управления многоквартирным домом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составленные истцом в одностороннем порядке, акты выполненных работ за этот же период, из которых следует, что истцом производились некоторые работы по содержанию и ремонту общего имущества спорного жилого дома в течении 2009-2011 годов, ведомости начислений и внесения платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, документы, по оплате услуг других организаций, связанных с содержанием общего имущества дома, счета по оплате потреблённой электроэнергии в местах общего пользования, договора за период с 2008 по 2010 г., заключённые <данные изъяты> с другими организациями-исполнителями.
Из этих документов усматривается, что истцом выполнялись в некоторой степени обязательства по управлению многоквартирным домом <адрес> по <адрес>, по текущему обслуживанию и содержанию мест общего пользования этого дома, предусмотренные договором управления.
Однако, данные доказательства не подтверждают факт надлежащего исполнения этих обязательств и условий договора управления многоквартирным домом. Истцом не представлены доказательства выполнения всех обязательных работ и предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества этого жилого дома, входящих в тариф по оплате данных работ и услуг, установленный сторонами договора. Данный объём обязательных работ и услуг определен положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
В частности, нет доказательств проведения уборки чердачных и подвальных помещений, обрезки, вырубки деревьев на придомовой территории; регулярных, по мере необходимости, замены разбитых стёкол, ремонта окон и дверей и помещениях общего пользования, утепления трубопроводов, текущего ремонта конструктивных элементов здания. Тогда как, ответчики утверждают, что на протяжении всего периода управления домом истцом с 2008 года данные услуги не оказывались, работы не производилась, либо осуществлялись с ненадлежащим качеством и не по мере необходимости, то есть несвоевременно, что подтверждают неоднократные обращения жильцов дома к <данные изъяты>» по вопросам содержания и текущего обслуживания общего имущества жилого дома и последующие обращения к главе муниципального образования.
Напротив, по результатам частичного обследования основных и вспомогательных конструкций и элементов, а также внешнего состояния спорного жилого дома специалистами <данные изъяты>, которые отражены в справке от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что основные и вспомогательные конструкции жилого дома находятся как в работоспособном, так и в ограниченно работоспособном, аварийном, недопустимом состоянии. В том числе в недопустимом состоянии находятся дверные и оконные блоки в местах общего пользования, помещения лестничных клеток. По мнению специалистов этой организации, данное состояние жилого дома вызвано не только длительным сроком его эксплуатации, но и не соблюдением правил содержания и обслуживания многоквартирных жилых домов, а именно тем, что не проводятся текущий ремонт мест общего пользования, включая косметический ремонт. Аналогичные результаты обследования отражены в технических заключениях <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования спорного жилого дома в декабре 2010 г.
Суд не может принять во внимание и находит несостоятельными доводы представителей истца об отсутствии необходимости в проведении текущего ремонта конструкций спорного жилого дома в связи с принятием ДД.ММ.ГГГГ собственниками его помещений решения о проведении капитального ремонта общего имущества жилого дома и участии в его долевом финансировании. Принятие такого решения собственниками помещений жилого дома не является основанием для устранения управляющей организации от надлежащего исполнения обязательств по текущему обслуживанию и содержанию мест общего пользования. С учётом технического состояния спорного жилого дома, и во избежание дальнейшего разрушения, его своевременное обслуживание жизненно необходимо для поддержания строения в допустимом для использования под жильё состоянии.
При изложенных обстоятельствах суд считает, что у собственников помещений указанного дома были достаточные основания для признания работы управляющей организации <данные изъяты>» неудовлетворительной.
У суда нет оснований считать, что решение собственников о признании неудовлетворительным исполнения управляющей компанией своих договорных обязательств носит безосновательный характер.
Порядок расторжения договоров на обслуживание многоквартирного дома, заключённых с <данные изъяты>», который предусмотрен названными выше нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюдён.
Несоблюдение собственниками помещений предусмотренного п.8.3 договора управления срока предупреждения управляющей организации о расторжении договора, носит формальный характер, поскольку не повлекло за собой нарушение прав и законных интересов истца, причинения истцу убытков.
Кроме того, в силу ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов.
При обращении в суд и разрешении спора истец не доказал тот факт, каким образом его права и охраняемые законом интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для признания незаконным одностороннего отказа собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по <адрес> в <адрес> от заключённых с <данные изъяты>» договоров на управление этим домом.
На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к ФИО21, ФИО22, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20 муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области о признании недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по <адрес> в <адрес>, принятые ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение судом составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья - Е.С.Зайцева