Дело № 2- 495
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2010 года г. Иваново
Советский районный суд г. Иваново в составе
председательствующего судьи Афониной Л.И.
при секретаре Макаровой Л.В.
с участием представителя истца Царевой Т.Л.
третьего лица Середкиной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании 27 августа 2010 года дело по иску Ворониной Л.В. к Середкину С.А., Администрации г. Иваново о признании договора аренды земель в г. Иваново № …, заключенный Администрацией г. Иваново с Середкиным С.А. хх.хх.хххх года, недействительным и прекратить его действие на будущее время.
у с т а н о в и л:
Воронина Л.В. обратилась в суд с иском к Середкину С.А., Администрации г. Иваново о признании договора аренды земель в г. Иваново № …, заключенный Администрацией г. Иваново с Середкиным С.А. хх.хх.хххх года, недействительным и прекратить его действие на будущее время.
Исковые требования обоснованы тем, что ей принадлежит 28/100 долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. …, ул. …, д. №….
Желая оформить право на земельный участок, занятый домовладением, хх.хх.хххх года она обратилась в Администрацию г. Иваново с заявлением о приватизации земельного участка.
В ходе рассмотрения этого заявления, ей стало известно, что хх.хх.хххх года совладельцем домовладения Середкиным С. А. без ее ведома был заключен договор аренды на часть земельного участка площадью 513 кв. м. В Администрации г. Иваново ей также сообщили, что заявлений от Середкина С. А. о предоставлении всего земельного участка не поступало.
В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку раздел земельного участка, а также перераспределение или выдел земельных участков под их домовладением не производился, считает, что земельный участок является неделимым.
В соответствии с ч. 3 ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета. Следовательно, действующее законодательство допускает только оформление права на весь земельный участок.
Положения Договора аренды, закрепляющие за Середкиным С. А. право владения и пользования частью юридически неделимого земельного участка, противоречат требованиям ЗК РФ. Наличие оспариваемого Договора аренды нарушает ее права, поскольку исключает возможность оформления ее прав на владение и пользование земельным участком.
Просит признать договор аренды земель в г. Иваново, заключенный Администрацией г. Иваново с Середкиным С.А. от хх.хх.хххх года, недействительным и прекратить его действие на будущее время.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила основание исковых требований. Указала, что в ходе судебного разбирательства Администрацией г. Иваново и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Ивановской области были представлены следующие документы: постановление Главы администрации г. Иваново от хх.хх.ххххх года № … «О закреплении в аренду участка земли за К.С.В.», мировое соглашение по разделу земельного участка № … по ул. …, между владельцами И.В.И. ( 33/100), Ворониной Л.В. (28/100), К.С.В. (39/100) площадью 1237 кв.м. и заявление Середкиной Н. В. без даты в адрес Городской думы отдел архитектуры и землеустройства города, в котором указано, что «земельные границы не нарушают. По продаже споров препятствий нет».
В связи с чем, указала, что о существовании мирового соглашения ей ничего не было известно, её подписи на указанном документе не имеется, также как, и подписи И.В. И. Документ подписан только одним лицом – К.С. В.
Полагает, что данный документ составлен с нарушением порядка, установленного ст. 432 РФ и ч. 2 ст. 434 ГК РФ.
Кроме того, мировое соглашение не позволяет установить разрешенный режим использования земельного участка ею и И.В.И., поскольку сервитут на них указан неверно.
Площадь части земельного участка (513 кв. м.), выделенная для передачи в аренду К.С. В. на основании Постановления № …, установлена на основании мирового соглашения. Полагает, что данное постановление также является недопустимым доказательством, поскольку основывается на документах, созданных с нарушением требований действующего законодательства.
С заявлением о разделе земельного участка она никуда не обращалась. Межевание земельного участка, занятого домовладением, и раздела земельного участка не производилось. Заявление Середкиной Н. В. не может подтвердить ее намерение произвести раздел (или межевание) земельного участка, поскольку его содержание не позволяет установить ни заявителя (заявителей), ни действия, о совершении которых она просит, ни лицо, которому направлено заявление, ни дату его составления. Считает, что какого-либо юридического значения такой документ не имеет.
Полагает, что договор аренды № … земель в г. Иваново, заключенный Администрацией г. Иваново с Середкиным С.А., от хх.хх.хххх года заключен в связи со сменой собственника части домовладения, расположенного на участке, следовательно, также содержит недостоверные данные.
Считает, что при передаче указанного земельного участка в аренду нарушены нормы Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства РФ от 02 февраля 1996 г. № 105. Поскольку на момент заключения договора аренды земель в г. Иваново № 03-1107 с Середкиным С. А., закон исходил из единого целевого назначения земельного участка занятого домовладением, то есть из его юридической неделимости.
Причем граница переданного в аренду земельного участка проходит через дом, нарушая ст. 81 Земельного кодекса РСФСР, постановляющую, что «земельные участи предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно - хозяйственных строений».
Считает, что передача земельного участка гражданину на любом праве (в том числе и в аренду) могла быть осуществлена только после межевания. При межевании пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно извещаются о проведении межевых работ. Таких действий ни при заключении Договора аренды № …, ни после не производилось.
Полагает, что предметом договора аренды на момент заключения договора аренды земли мог быть только весь земельный участок, а не его часть.
В соответствии с ч. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Земельные участки с номерами №… и №… спорного домовладения площадью 867 и 373 кв. м. соответственно, указанные в выписке из государственного кадастра недвижимости под порядковыми номерами 3 и 7, не соответствуют нормам действующего законодательства в части целевого использования земель, поскольку границы этих участков проходят через расположенное на них здание и объекты недвижимости на этих участках не располагаются и не могут быть расположены.
Она является собственником 28/100 долей в праве на домовладение по адресу г. …, ул. …, д. №…, с хх.хх.хххх г. С указанной даты она добросовестно, открыто и непрерывно пользуется земельным участком под данным домовладением, как своим собственным, уплачивает земельный налог.
Установить вид права, на котором земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства домовладения № … по ул. …, г. …, не представляется возможным.
Закон «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в п. 9.1 ст. 3 ФЗ РФ признает за ней право собственности на долю указанного земельного участка с учетом долей в праве собственности на здание.. Считает, что закон признает за ней идеальную долю в размере 28/100 в праве собственности на земельный участок площадью согласно кадастрового плана территории 1240 (867+373) кв. м., занятый домовладением № … по ул. …, г. ….
В судебное заседание истец не явилась. Ее представитель, по доверенности Царева Т.Л., уточненные исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика Администрации г. Иваново и третье лицо Мизгирева Е.В. в судебное заседание не явились. Просят рассмотреть дело без их участия.
Ответчик Середкин А.С. и третье лицо, представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседании не явились по неизвестной суду причине. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третье лицо Середкина Н.В. в судебном заседании исковые требования не поддержала. Находит их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Суд, выслушав пояснения представителя истца Царевой Т.Л., третьего лица Середкиной Н.В., изучив материалы гражданского дела, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что хх.хх.хххх года между бывшими сособственниками И.В.И., Ворониной Л.В. и К.С.В. заключено мировое соглашение по разделу земельного участка, из которого следует, что земельный участок был разделен между сособственниками следующим образом. К.С. В. выделен земельный участок площадью 513 кв.м, Г.В.П.- 370 кв.м, Ворониной Л.В. - 354. кв.м., общая площадь земельного участка составляет 1237 кв. м.
Согласно справки ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» Ивановский филиал от хх.хх.хххх года за № … (л.д.237) в результате зарегистрированных переходов прав на момент заключения мирового соглашения в … году спорное домовладение принадлежало на праве общей долевой собственности Ворониной Л..В. – 28/100 доли, Г.В.П. – 33/100 доли, К.С.В.-39/100 доли.
Анализируя данное мировое соглашение, суд считает, что оно заключено с нарушением требований действующего законодательства.
При решении вопроса об утверждении мирового соглашения между сторонами необходимо выяснить, не противоречат ли эти действия закону, не нарушаются ли при этом права и охраняемые законом интересы других лиц. Кроме того, мировое соглашение должно быть подписано всеми сторонами. Как следует из мирового соглашения, с ним была согласна только К.С.В., которая его подписала. Подписи других сособственников на мировом соглашении отсутствуют, следовательно, данное мировое соглашение является не заключенным.
Согласно технической инвентаризации домовладения № … по ул. …, г. … на хх.хх.хххх года фактическая площадь земельного участка составляла 1195 кв.м, по документам - 1178 кв. м. (л.д.77).
Из технического паспорта на индивидуальный жилой дом № …, по ул. … г. … на хх.хх.хххх года, следует, что фактическая площадь земельного участка также составляла 1195 кв.м, по документам -1178 кв.м (л,д.80-82).
В техническом паспорте на жилой дом № … индивидуального жилищного фонда по ул. … на хх.хх.хххх года фактическая площадь земельного участка указана 1195 кв.м, по документам 1178 кв.м.
Из мирового соглашения следует, что между сособственниками делился земельный участок площадью 1237 кв.м., которого по документам в то время не существовало.
Часть земельного участка площадью 116 кв.м, выделенных Г.В.П. и Ворониной Л.П. по мировому соглашению, обременена правом других лиц использовать данную территорию для прохода, проезда и других общественно –хозяйственных нужд.
На земельном участке, выделенном К.С.В., правом других лиц (совладельцев) использовать совместно данную территорию для проезда, прохода и других общественно хозяйственных нужд обременена только часть земельного участка площадью 0, 7 кв. м
Таким образом, земельные участки, выделенные Ворониной Л.В. и Г.В.П., были значительно уменьшены.
Суд полагает, что постановление главы Администрации г. Иваново от хх.хх.хххх года за № … «О закреплении в аренду участка земли за К.С.В.» согласно которого за К.С.В. закреплен земельный участок площадью 513 кв.м. вынесено не обосновано (л.д. 172).
Как установлено в судебном заседании, в добровольном порядке сособственниками указанного домовладения порядок пользования земельным участком не определялся.
Согласно ст. 36 ЗК РСФСР для жилищного строительства, предпринимательской деятельности, а также для иных несельскохозяйственных целей размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности, либо в соответствии с проектно - технической документацией.
Учитывая, что в проектно-технической документации домовладения № … по ул. … г. … земельный участок площадью 1237 кв.м. не значился, в основу мирового соглашения заложен земельный участок, которого не существовало.
При оформлении в аренду К.С.В. земельного участка под частным домовладением, границы и площадь участка определялась не по техническому паспорту домовладения, что не соответствовало требованиям действующего в то время законодательства, следовательно, договор аренды, заключенный между К.С.В. и Администрацией г. Иваново, не соответствовал требованиям действующего законодательства.
В … году К.С.В. подарила Середкину С.А. 39/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора дарения №… от хх.хх.хххх года.
В соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Аналогичные правила содержатся и в ст. 271 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора.
хх.хх.хххх года К.С.В. обратилась к Главе Администрации г. Иваново с заявлением о перерегистрации земельного участка по адресу: г. …, ул. …,, д. № (л.д.198), где указала, что споров между соседями не имеется, что не соответствовало действительности, поскольку ни при заключении договора аренды, ни при перерегистрации договора аренды Воронина Л.В. в известность не была поставлена.
хх.хх.хххх года между Середкиным С.А. и Администрацией г. Иваново был заключен договор аренды земель в г. Иваново (л.д.192). Согласно данному договору аренды Середкину С.А. был передан в аренду земельный участок площадью 513 кв.м.
Учитывая, что договор аренды с К.С.В. заключен с нарушением действующего законодательства, по тем же основания договор аренды, заключенный с Середкиным С.А., должен быть признан недействительным.
В настоящее время домовладение № …, по ул. …, г. … принадлежит на праве общей долевой собственности Ворониной Л.В. в размере 28/100 доли, Середкину С.А. - 39/100 доли, Середкиной Н.В. – 17/100 доли, Мизгиревой Е.В.-16/100 доли.
В соответствии с абз.2 ст. 37 ЗК РСФСР в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Учитывая, что сособственники периодически менялись, порядок пользования земельным участком между ними не сложился. Таким образом, порядок пользования земельным участком должен был определяться с учетом долей в праве собственности на здание.
Ворониной Л. В. на основании договора купли-продажи принадлежит 28/100 доли в праве собственности на домовладение, следовательно, у нее имеется право пользования земельным участком с учетом ее доли в праве собственности на домовладение.
Из кадастрового плана территории (л.д.75) следует, что по ул. …, д. №…, г. … зарегистрировано два земельных участка с разным режимом разрешенного использования. На кадастровом учете земельный участок площадью 1237 кв.. не значится, также как и не значится земельный участок площадью. 513 кв.м.
В кадастровом квартале (л.д.75) зарегистрирован земельный участок № … площадью 867 кв.м, обремененный правом аренды, и земельный участок № … площадью 373 кв.м, без обременения, находящийся в государственной собственности.
Площадь земельного участка, занятого домовладением № … по ул. …, г. …, составляет 1240 кв. м. Таким образом, она имеет право пользоваться 28/100 долями земельного участка, занятого указанным домовладением. Суд полагает, что наряду с Земельным кодексом РСФСР к рассматриваемым правоотношениям должны применяться части 1 и 2 ГК РФ, которые на дату заключения спорного договора вступили в силу и действовали.
Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. .. которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Из ч.3 ст. 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд полагает, что предмет договора аренды, заключенного между К.С.В. и Администрацией г. Иваново, а впоследствии и между Середкиным С.А. и Администрацией г. Иваново, не согласован, поскольку данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в нем отсутствуют.
Так в соответствии с п. 1.1 договора № … от хх.хх.хххх года (л.д.199) заключенного с К.С.В. в аренду передавался земельный участок общей площадью 513 кв. м по ул. …, №…. При этом в соответствии с п. 1.2 договора границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка графически.
Приложение № 1 договора содержит план земель предоставленных в аренду, из которого следует, что в аренду предоставляется не «земельный участок», как указано в п. 1 договора, а часть этого участка, выделенного на плане посредством закрашивания. Таким образом, положения п. 1 спорного договора входят в противоречие с приложением №1 этого же договора, что делает невозможным установить предмет этого договора, нельзя однозначно определенно установить, что же является предметом аренды - земельный участок или его часть.
В соответствии со ст. 110 ЗК РСФСР государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.
Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.
Следовательно, предмет договора аренды должен соответствовать данным земельного кадастра. Как следует из материалов кадастрового дела, исследованном в судебном заседании, на кадастровом учете земельный участок площадью 513 кв. м. не значится, также, как не значится и земельный участок площадью 1237 кв. м.
При переходе права собственности на 39/100 долей в праве собственности домовладения №.., по ул. …, г. … от К.С.В. к Середкину С.А.. С ним был заключен аналогичный договор аренды земель в г. Иваново № … от хх.хх.хххх года. Предметом указанного договора также являлся земельный участок площадью 513 кв.м., который в … году на кадастровом учете не значился.
Как установлено в судебном заседании мировое соглашение является единственным правоустанавливающим документом, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка площадью 513 кв. м с К.С.В., а в последующем и с Середкиным С.А.
Учитывая, что мировое соглашение является недействительным, таким образом, предмет договора аренды необходимым правоустанавливающим документом не подтвержден.
При таких обстоятельствах требования истца о признании договора аренды земель в г. Иваново № …, заключенного хх.хх.хххх года Администрацией г. Иваново с Середкиным С.А., недействительным и прекращении его действия на будущее время является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Ворониной Л.В. к Середкину С.А., Администрации г. Иваново о признании договора аренды земель в г. Иваново № … заключенного хх.хх.хххх года Администрацией г. Иваново с Середкиным С.А. недействительным и прекращении его действия на будущее время удовлетворить.
Признать договор аренды земель в г. Иваново № … заключенный хх.хх.хххх года между Администрацией г. Иваново и Середкиным С.А. недействительным и прекратить его действие на будущее время.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение 10 дней.
Судья подпись Л.И. Афонина