Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дело №-2-607 г.Иваново
29 ноября 2010 года
Советский районный суд г.Иваново в составе председательствующего судьи Ступникова В.Н., при секретаре Матвеевой О.В., с участием истца-ответчика Грудкина В.Я. его представителя Володиной В.В., представителя ответчика-истца Администрации г.Иваново Вороновой В.В., представителя третьего лица ЗАО «Ивбакалея» - Володиной В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грудкина В.Я. к Администрации г.Иваново о признании права собственности на объект недвижимости и встречному иску Администрации г.Иваново к Грудкину В.Я. о сносе самовольного строения,
У С Т А Н О В И Л :
Грудкин В.Я. обратился в суд с иском к Администрации г.Иваново о признании права собственности на объект недвижимости. Свои требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 04.09.2008г. он приобрел в свою собственность у ЗАО «Ивбакалея» земельный участок пл. 270 кв.м. с расположенным на нём зданием магазина общей площадью 29,2 кв.м. по адресу: г.Иваново, ул.. .., д..... Кроме того, согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи ЗАО «Ивбакалея» передало Грудкину В.Я. проектно-сметную документацию на строительство трехэтажного с мансардным этажом магазина с офисными помещениями. Получив в собственность земельный участок и весь объем проектно-сметной документации, Грудкин В.Я. возвёл на нём магазин общей площадью 1105,2 кв.м. При вводе данного объекта в эксплуатацию потребовали разрешение на его строительство. Однако ему в этом отказали, поскольку размещение указанного объекта на данном земельном участке противоречит Правилам землепользования и застройки города Иванова. Также указал, что возведённое строение соответствует градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан. На основании изложенного истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание магазина общей площадью 1105,2 кв.м (инвентарный номер. ..) по адресу: г.Иваново, ул.. .., дом. ..(л.д.-6-7).
Не согласившись с предъявленным иском Администрация г.Иваново подала в суд встречное исковое заявление к Грудкину В.Я. о сносе самовольного строения. Свои требования мотивировала тем, что строительство офисного здания велось без разрешения органа местного самоуправления. Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности разработан ООО «…» и последнее выявило ряд нарушений пожарной безопасности. Однако Грудкин В.Я. не принял меры по их устранению. Возведение здания осуществлялось в отсутствие строительного надзора, с нарушением норм пожарной безопасности и свидетельствует о том, что здание является потенциально опасным для жизни и здоровья граждан. Отмечено, что Грудкину В.Я. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 270 кв.м., а он фактически пользуется 277,2 кв.м. Земельный участок, на котором осуществлена постройка, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Иванова(утв. решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694), расположен в пределах территориальной зоны многоэтажной жилой застройки Ж-3 и строительство магазина не соответствует установленному для нее градостроительному регламенту, что свидетельствует о нарушении градостроительных норм. Более того, в период строительства им неоднократно нарушались строительные нормы и правила, ответчик дважды привлекался к административной ответственности в области строительства. На основании изложенного Администрация г.Иваново просила отказать в удовлетворении первоначального иска Грудкина В.Я. и обязать Грудкина В.Я. за его счет полностью осуществить снос нежилого офисного здания общей площадью 1105,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Иваново, ул.. .., д.. ..(л.д.-121-123).
Истец Грудкин В.Я. и его представитель Володина В.В. в судебном заседании поддержали иск по доводам, указанным в заявлении. Со встречным иском не согласились. Володина В.В. указала, что ЗАО «Ивбакалея» приобрело у Администрации г.Иваново земельный участок и проектно-сметную документацию на строительство магазина пл. 1105,5 кв.м. Однако оно по независящим причинам не смогло реализовать данный проект, а выстроило другой объект пл.29 кв.м и продало его с земельным участком Грудкину В.Я. Впоследствии на приобретённой земле он за свой счёт возвел магазин в отношении которого имелись проектно-сметные документы от 2006г., оформленные на ЗАО «Ивбакалея». Если площадь земельного участка не соответствует запроектированному объекту, то это не вина Грудкина. Администрация формировала данный земельный участок, ставила на кадастровый учет, согласовывала проект. Встречное исковое заявление не содержит каких-либо существенных доводов и доказательств по позиции Администрации. Не представлено ни одного документа о наличии каких-либо нарушений при строительстве объекта либо противопожарной безопасности. Возведенное строение полностью соответствует разрешенному виду использования земельного участка при его отводе. Грудкин привлекался к административной ответственности только за отсутствие разрешения на строительство. Довод о том, что ООО «…» разработало перечень мероприятий противопожарной безопасности, не соответствует действительности. Перечень противопожарных мероприятий был в составе основного проекта, разработан еще в 2006г. и согласован с управлением архитектуры и градостроительства. ООО «…» не участвовало в разработке данного проекта. Администрация г.Иваново не представила доказательства в подтверждение своей позиции(л.д.-148-150, 219).
Представитель ответчика-истца Администрации г.Иваново Воронова В.В. с первоначальным иском не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве, которые аналогичны доводам встречного искового заявления. Встречный иск поддержала в полном объеме(л.д.-219-220).
Выслушав Грудкина В.Я., его представителя и представителя третьего лица Володину В.В., представителя Администрации г.Иванова, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу о правомерности заявленных требований по первоначальному иску.
В судебном заседании установлено, что 04.09.2008г. Грудкин В.Я. приобрел в собственность у ЗАО «Ивбакалея» нежилое здание пл.29,2 кв.м с земельным участком пл. 270 кв.м.(кадастровый номер …) по адресу: г. Иваново, ул.. ..,. ... Данный факт подтверждается договором купли-продажи (л.д.-87), передаточным актом(л.д.-88) и свидетельствами о государственной регистрации от 9 октября 2008г. № 37-АА 359506, от 08 октября 2008 года № 37-АА 308200 (л.д.- 85,86). Указанный договор купли-продажи в установленном законом порядке незаконным не признан.
Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи ЗАО «Ивбакалея» передало Грудкину В.Я. проектно-сметную документацию на строительство трехэтажного с мансардным этажом магазина с офисными помещениями (л.д.-13). Указанная проектная документация была разработана в отношении объекта, строительство которого предполагалось на земельном участке, предоставленном ЗАО «Ивбакалея» на основании договора аренды земельного участка № С-2/02-1089 от 04.10.2006(л.д.-84). Однако ЗАО «Ивбакалея» построила другой объект (здание магазина общей площадью 29,2 кв.м. кадастровый номер …) на отведенном обществу в аренду земельном участке, который и был впоследствии приобретен истцом вместе с землёй в собственность. Получив в собственность земельный участок и весь объем проектно-сметной документации, Грудкин В.Я. снёс ранее возведённый объект и осуществил строительство другого нежилого здания магазина общей площадью 1105,2 кв.м. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом здания и техническим паспортом на здание от 26.02.2010г. (л.д.-14-15,16-32).
Однако при подготовке технической документации для ввода данного объекта в эксплуатацию у Грудкина В.Я. было затребовано разрешение на его строительство, но его не оказалось. В связи с этим он обратился с заявлением к Администрации г.Иваново о его выдаче, но ему в этом было отказано(л.д.-10). Однако письмом от 14.05.2010г. № 0302-1130 за подписью заместителя Главы администрации города заявителю было разъяснено, что выдача разрешения на строительство не представляется возможным, поскольку размещение указанного объекта на данном земельном участке противоречит Правилам землепользования и застройки города Иванова(утв. решением Ивановской городской Думой четвёртого созыва тридцать второго заседания от 27 февраля 2008г. N 694). Между тем ссылка ответчика на данные правила является неправомерной, поскольку на момент их издания уже имелись Постановление Главы г.Иваново от 21.06.2006г. №-1710 о формировании земельного участка по указанному адресу(л.д.-144), Постановление «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства магазина по ул...., г.Иваново(у дома №-10) от 31.08.2006г. №-2485»(л.д.-146). Обратной силы этими Правилами не придано и указанные постановления на момент рассмотрения спора в установленном законом порядке не отменены.
В то же время из п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской РФ от 29.04.10 N 10/22 следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку и суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Между тем из вышеназванных заявлений видно, что истец принимал меры по легализации спорного строения. Поэтому ссылка ответчика на отсутствие у истца разрешения на строительство магазина не может быть принята во внимание.
Также из ст.222 ГК РФ и п. 26 вышеназванного Постановления следует выяснить на каком праве предоставлен земельный участок, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно данным требованиям судом установлено, что спорное здание было возведено на земельном участке, принадлежащем Грудкину В.Я. на праве собственности. Разрешенное использование земельного участка соответствует назначению возведенного на нем здания. Согласно проектным документам (архитектурно-планировочному заданию/л.д.-141-143, постановлениям Главы города Иваново/л.д.-141,146/, проекта границ земельного участка для строительства магазина по ул.. .. у дома 10/л.д.-145/, свидетельству о государственной регистрации права от 9 октября 2008г. № 37-АА 359506/л.д.-86), земельный участок площадью 270 кв.м. предназначен для использования под магазин. Следовательно, нарушений в части соблюдения разрешенного использования земельного участка не допущено. Однако согласно техническому паспорту от 26.02.2010г. здание фактически занимает 277,2 кв.м.(л.д.-16-32). В тоже время данное нарушение суд считает несущественным по следующим основаниям. В частности, в схеме генерального плана к проекту, который 07.12.2006г согласован с главным архитектором города, имеется запись последнего о необходимости увеличения земельного участка(л.д.-67). Также 12.03.2010г. Грудкин В.Я. обратился в Администрацию г.Иваново с заявлением о рассмотрении вопроса о продаже или выделении дополнительного земельного участка в количестве семи квадратных метров по ул.. ... ..(л.д.-217), однако ответа не получил. Указанный факт представителем ответчика не отрицался. Ссылка ответчика-истца на то, что спорное здание выступает за границы земельного участка на 7,2 кв.м., не может быть принята во внимание и по той причине, что такая ошибка произошла при изготовлении проектной документации не по вине истца. Кроме того, вопрос о передаче Грудкину В.Я. в собственность указанных метров может быть решён в административном порядке после вынесения настоящего судебного решения.
Одновременно в судебном заседании было выяснено, что здание магазина возведено с соблюдением градостроительных норм и правил, что подтверждается архитектурно-планировочным заданием, утвержденным начальником управления архитектуры и градостроительства г. Иваново 28.12.2006 г.(л.д.-80-81). Из санитарно-эпидемиологического заключения по отводу земельного участка под строительство № 152 от 25 апреля 2007г., следует, что земельный участок пригоден для строительства спорного объекта (л.д.-82). Положительное заключение ОГУ «…» №-130071.1 от 04.07.2007г. подтверждает, что проектом предусмотрены все необходимые противопожарные мероприятия и все необходимые мероприятия по охране окружающей среды соответствуют экологическим требованиям(л.д.-50-56).
Согласно техническому заключению ООО «...» «О состоянии основных несущих строительных конструкций магазина по адресу: Ивановская область, г.Иваново, ул.. .., д. «...», выстроенное здание обладает достаточной, надежной способностью, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм, обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья эксплуатацию объекта, соответствует требованиям пожарной безопасности на момент возведения строения(л.д.-33-49). Указанная организация имеет свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства(л.д.-34). Из заключения о проведении независимой оценки рисков (пожарный аудит) в области обеспечения пожарной безопасности(л.д.-154-174) и заключения ООО «...» от 24.11.2010г. об оценке пожарных рисков (л.д.185-216) следует, что пожарный риск здания не превышает допустимого значения, установленного ФЗ №-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и, что существенных нарушений, которые имеют достаточное воздействие на людей и материальные ценности в случае возникновения и развития пожара, не выявлено. В этой связи ссылка представителя ответчика на то, что возведение магазина производилось в отсутствие строительного надзора, не может быть принята во внимание, поскольку отсутствие такового не является прямым доказательством нарушения противопожарных норм и, что здание является потенциально опасным для жизни и здоровья граждан опровергается. Кроме того, отсутствие нарушений норм противопожарной безопасности и угрозы для жизни и здоровья граждан подтверждается вышеназванными заключениями.
Суждение Администрации г.Иваново о том, что имеющееся строение нарушает права и законные интересы владельцев смежных участков, судом проверено и признано несостоятельным, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ ею не представлено доказательств того, что сохранение имеющегося объекта нарушает права и законные интересы владельцев смежных участков. Тот факт, что отдельные архитектурные элементы здания выходят за границы земельного участка, принадлежащего истцу-ответчику на праве собственности, не свидетельствует о нарушении прав владельцев смежных участков.
Довод Администрации г.Иваново о неисполнении Грудкиным В.Я. акта авторского надзора ООО «…» от 02.04.2010г. по обеспечению пожарной безопасности, не может быть принят во внимание по следующим основаниям. В частности, согласно п/п. 3 п.2 ст.2 N 384-ФЗ от 30.12.2009г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под авторским надзором понимается контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации. Однако Администрацией г.Иваново не представлено документов, свидетельствующих о том, что ООО «…» разрабатывало проектную документацию в отношении построенного здания и осуществляло авторский надзор за его строительством. Между тем из договора № 22 п-12/09 от 22.12.2009г. (л.д.-153-158) видно, что он заключён между ООО «…» и ЗАО «Ивбакалея» и на момент совершения сделки последнее не являлось собственником земли и владельцем строящегося объекта. Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что строительство объекта осуществлял Грудкин В.Я., который не являлся стороной по договору. Поэтому факт осуществления авторского надзора ООО «…» суд считает не доказанным. Кроме того, истцом-ответчиком представлены вышеуказанные доказательства, подтверждающие отсутствие нарушений градостроительных норм, норм пожарной безопасности, санитарных правил и т.п. В тоже время ответчик-истец в свою очередь не опроверг представленные доказательства.
Суждения Администрации г.Иваново о неоднократном привлечении истца к административной ответственности за нарушение истцом строительных норм и правил в период возведения магазина, проверены и признаны не состоятельными. Действительно установлено, что Грудкин В.Я. привлекался к административной ответственности за совершение административных правонарушений в области строительства, что подтверждается постановлениями № 19 от 27.02.2009 и № 79 от 08.07.2009(л.д.-126, 127). Однако из них следует, что Грудкин В.Я. привлекался к ответственности за ведение строительства в отсутствие разрешения на строительство. Иных нарушений строительных норм и правил в названных постановлениях не содержится.
Ссылка Вороновой В.В. на то, что согласно ст.452 ГК РФ дополнительное соглашение по передаче проектной документации не прошло государственную регистрацию, а потому является незаключённым, признана неправомерной, поскольку данная норма предусматривает соблюдение формы соглашения (письменной или устной) об изменении или расторжении договора, а не соблюдение регистрации. В то же время в случае необходимости такой регистрации по закону, то стороны по договору не лишены такой возможности после вынесения решения по делу произвести такую регистрацию. Кроме того, следует отметить, что указанное соглашение в установленном законом порядке недействительным не признано.
Довод представителя ответчика о том, что Грудкин В.Я. вместо 3 этажей возвёл 4, не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не доказано, что всё спорное здание в целом нарушает противопожарные, санитарные нормы, угрожает жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах судом установлено, что спорное здание выстроено в основном на земельном участке, принадлежащем Грудкину В.Я., и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Существенных нарушений, допущенных при строительстве спорного здания, не установлено и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому суд пришёл к выводу о возможности признания за Грудкиным В.Я. права собственности на самовольно выстроенный объект.
При таких обстоятельствах иск Грудкина В.Я. к Администрации г.Иваново о признании права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска Администрации г.Иваново к Грудкину В.Я. о сносе самовольного строения следует отказать
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Грудкина В.Я. к Администрации г. Иваново о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.
Признать за Грудкиным В.Я. право собственности на нежилое здание магазина общей площадью 1105,2 кв.м (инвентарный номер 24:401:002:...) по адресу г. Иваново, улица. .., дом. ...
В удовлетворении встречного иска Администрации г.Иваново к Грудкину В.Я. о сносе самовольного строения отказать
Взыскать с Администрации города Иваново в пользу Грудкина В.Я. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37925 руб. 50 копеек.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд г.Иваново в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий: В.Н. Ступников.
Мотивированное решение изготовлено 10.12.2010г. РЕШЕНИЕ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ