Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело №

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Судья Советского районного суда <адрес> ФИО12, при секретаре Братковой А.А., с участием истца ФИО8, её представителя ФИО9, представителя ответчиков ФИО11, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 и ФИО7 к ФИО1 и ФИО10 о признании преимущественного права покупки доли жилого дома в общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО8 и ФИО7, обращаясь в суд с вышеуказанным иском к ФИО1 и ФИО10, свои требования мотивировали тем, что они (истцы) являются собственниками комнат … и.. в коммунальной квартире №-… по адресу: <адрес>, ул. …, д. …, кв... . Собственником комнаты №-… является ФИО10 … года из письменного уведомления им стало известно, что ФИО10 решила продать свою комнату за 250тыс.руб. Они были согласны купить это помещение за данную сумму, что подтверждается письменными уведомлениями. Однако, не дожидаясь ответов от них, ФИО10 продала свою комнату ФИО1 в нарушение требований ст. 250 ГК РФ. В силу ст. 42 ЖК РФ они имеют право преимущественной покупки. На основании изложенного, они просили признать за ФИО7 и ФИО3 преимущественное право покупки комнаты №, в коммунальной квартире № …, дома №.. . по ул. …, <адрес>, принадлежавшей ФИО10, перевести на ФИО7 и ФИО8 права и обязанности покупателя комнаты №, в коммунальной квартире …, дома № …, по ул. …, <адрес> по договору купли-продажи заключенного между ФИО10 и ФИО1, признать за ФИО7 и ФИО8 право общей долевой собственности на комнату № …, кв…, дома № … по ул. …, <адрес> (т.1,л.д-9-10).

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования. В конечной редакции просили суд признать за ФИО8 и ФИО7 преимущественное право покупки комнаты №-… коммунальной квартиры №-… дома №-… по ул…., принадлежавшей ФИО10, стоимостью 250000 руб. Перевести права и обязанности покупателя с ФИО1 на ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., принадлежавшей ФИО10 стоимостью 250000 руб.

- Заменить покупателя ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи от …г. комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…, принадлежавшей ФИО10, стоимостью 250000 руб.

- Признать за ФИО8 и ФИО7 право общей долевой собственности в равных долях на комнату№ коммунальной квартиры №-…, дома №-…. по ул….,<адрес>.

- Внести в запись о праве в Едином государственном реестре прав о замене покупателя ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи от …г. комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., стоимостью 250000 руб.

- Взыскать с ФИО8 и ФИО7 по 125000 (сто двадцать пять тысяч)руб. с каждого в пользу ФИО1, уплаченных ею по договору купли-продажи от. г. комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…..

ФИО7 просил взыскать в его пользу с ФИО10 и ФИО1 расходы по госпошлине в сумме 3050 руб., за услуги представителя - 5500 руб., комиссию банка за перечисление средств на депозит судебного департамента в сумме 2000 руб., расходы за получение доверенности в сумме 1200 руб.

ФИО8 просила взыскать с ФИО10 и ФИО1 расходы по госпошлине в сумме -3050руб., за услуги представителя -5500 руб., комиссию банка за перечисление средств на депозит судебного департамента в сумме 2000 руб., расходы за выдачу доверенности в сумме 500 руб.(т.2,л.д.-27,28).

Представитель истцов ФИО9 пояснила, что истцы являются собственниками комнат № … и … в коммунальной квартире№-2 по адресу: <адрес>, ул. …, д. …, кв... . Собственником комнаты № являлась ФИО10, которая решила её продать. Истцы согласны были приобрести указанную комнату по цене ответчика за 250 тыс.руб., что подтверждается письменными ответами от 08 июня и ДД.ММ.ГГГГ Однако, не дождавшись ответа, ФИО10 … г. заключила с ФИО1 договор купли- продажи указанной комнаты. В силу ч.2 ст. 250 ГК РФ истцы имеют преимущественное право покупки комнаты. Из письменных извещений о продаже комнаты от ДД.ММ.ГГГГ следует ФИО10 уведомляет истцов ФИО8 и ФИО7 о намерении приобрести комнату за 250тыс.руб. Именно данные извещения представлены …г. в УФРС по <адрес> для регистрации сделки, в которой принимали лично ответчики ФИО10 и ФИО1 Более того, истцы имели в наличии 250 тыс.руб. Вопрос о взыскании денежной суммы в размере 90000руб. ответчики должны решать между собой, поскольку цена в сумме 250тыс.руб. установлена условиями договора купли-продажи комнаты, который является заключенным (т.2,л.д.39,42-44).

Представитель ответчиков ФИО11 в судебном заседании иск не признал. Указал, что заявленные требования являются необоснованными. ФИО10 продала свою комнату ФИО1 за 340 тыс.руб., а не за 250 тыс.руб. Они ошибочно не указали в договоре, что в марте 2010г. в качестве аванса ФИО1 заплатила ФИО13 90 тыс.руб. Данный факт подтверждается свидетелями. По судебным расходам указал, что они являются завышенными, поскольку дело не представляло никакой сложности (т.1,л.д.-128,т.2,л.д.-40).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился. В письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие и указал, что …г. с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности на комнату № …, расположенную в квартире …, дома …, по ул…., <адрес>, обратились ФИО10 и ФИО1, на которую были оформлены все необходимые документы, в том числе извещения ФИО7 и ФИО8 от ФИО10 о намерении продать свою комнату. Основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации отсутствовали, так как сторонами по сделке были соблюдены требования ГК РФ и ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 обратилась в Управление с заявлением не совершать никаких регистрационных действий с объектом недвижимости по указанному адресу, так как она выразила желание её приобрести. ДД.ММ.ГГГГ заявительнице было дано письменное разъяснение положений ст. 250, статей 19 и 24 Закона о регистрации (т.1,л.д.-81).

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании установлено, что истцы ФИО7 и ФИО8, являются собственниками комнат № … и … в коммунальной квартире №-… по адресу: <адрес>, ул. …, д….. Указанные факты подтверждаются справкой МУ «ЦУРГ» (т.1,л.д.-14,16), свидетельствами о государственной регистрации права (т.1,л.18,20), договором передачи жилого помещения в собственность граждан (т.1, л.д.-19), договором купли-продажи (т.1, л.д.-21). Собственником другой комнаты № … в этой коммунальной квартире являлась ФИО10, которая решила продать данное помещение истцам. Письменными уведомлениями от …г. она сообщила, что намерена продать свою комнату за 250 000 руб. в коммунальной квартире № … дома № …, по ул. … <адрес> (л.д.-28,29). Указанные уведомления отправлены ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими квитанциями (т.1, л.д.-32-35). Однако ФИО10, не дожидаясь письменного ответа от истцов о согласии или об отказе от покупки комнаты, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи спорной комнаты с ФИО4(л.д.-110), а …г. данный договор уже был зарегистрирован в УФРС <адрес>, о чём свидетельствует штамп на этом договоре. За проданную комнату ФИО10 получила 250 тыс.руб.

Проверив действия ФИО10 при продаже спорной комнаты, суд признал их неправомерными, по следующим основаниям. Так, согласно ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

С учётом данных требований установлено, что письменные уведомления о продаже вышеуказанной комнаты истцы получили 18 и ДД.ММ.ГГГГ, о чём свидетельствует исковое заявление и показания ФИО8 Данные обстоятельства ответчиками не оспаривались. Поэтому в силу ч.2 ст. 250 ГК РФ истцы имеют преимущественное право покупки комнаты и в силу закона должны были в период с … по … г. известить продавца о покупке ими спорной комнаты. Истцы воспользовались своим правом преимущественной покупки и согласны были приобрести указанную комнату за установленную цену и на указанных условиях, что подтверждается отправленными … ФИО8 и …г. ФИО7 письменными уведомлениям. ( т.1, л.д.-32,33,34). Данные письма ответчик ФИО10 получила в сроки, установленные законом - ДД.ММ.ГГГГ( т.1, л.д.-32,34). Факт получения ФИО10 почтовой корреспонденции ДД.ММ.ГГГГ, также подтверждается ответом зам. начальника ОСП Ивановский почтамт(т.1, л.д.-119). Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии следует, что для регистрации сделки между ФИО10 и ФИО1 были представлены именно извещения о продаже комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, направленные истцам (т.1,л.д.-81). С целью предотвращения совершения незаконной сделки ФИО8 г. написала письмо в регистрационную службу с просьбой не совершать регистрационных действий с объектом недвижимости по адресу: <адрес>, ул…., д…., кв…., поскольку она имеет право преимущественной покупки. В ответ на это обращение регистрационная служба письмом от …г. разъяснила ей основания приостановления регистрации и предложила обратиться в суд в случае нарушения её права на преимущественную покупку (т.1.л.д.-30).

Доводы ФИО11 о том, что цена по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ составляла 340тыс.руб., а не 250 тыс.руб., проверены и признаны необоснованными по следующим основаниям. Так, в силу ч.1 ст. 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. С учётом указанных требований и условий зарегистрированного договора следует, что на согласованных сторонами условиях, стоимость проданной комнаты составила 250тыс.руб.

Также, проверив указанные доводы, выяснено, что ФИО1 обращалась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ФИО5 об изменении условия о цене продажи в договоре купле-продаже недвижимости. Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т.1,л.д.222-225), оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (т.1,л.д-226-228) в удовлетворении заявленных требований было отказано. По данному спору в качестве 3-х лиц принимали участие ФИО7 и ФИО8 В указанном решении суд тщательно проверил доводы ФИО1 о покупке комнаты за 340 тыс.руб. и признал их неправомерными(т.1,л.д.-204-206). При разрешении указанного спора судом были опрошены свидетели М.В., Т.А. и А.В. Их показаниям была дана оценка в соответствии с обстоятельствами, установленным по делу, и также суд дал оценку распискам на получение денежных средств ФИО10 в сумме 90 тыс. руб. и 250 тыс. руб.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ также был оставлен без удовлетворения иск ФИО10 к ФИО1 о признании незаключённым договора купли-продажи недвижимости от 18. 05.2011<адрес> этом судом проверялись доводы ФИО10 о том, что комната была продана за 340 тыс.руб., а не за 250тыс.руб., и признаны неправомерными(т.2,л.д.35-38). Данное решение определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. Поэтому следует отметить, что согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В этой связи доводы ФИО11 о продаже спорной комнаты за 340 тыс.руб. и его ссылки на расписки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты во внимание, поскольку уже были предметом судебного разбирательства по вышеуказанным искам.

Показания свидетелей А.В., М.В. и Т.А. также не могут быть приняты во внимание, поскольку содержат существенные противоречия. Так, свидетель М.В. говорила, что 250 тыс. руб. передавались в управлении регистрационной службы, т.е….г., свидетель А.В. указала, что деньги переданы ДД.ММ.ГГГГ(т1.л.д.-144-145), свидетель Т.А. говорила, что договор заключался в июне 2010г. (т.1.л.д.-144). В самом же договоре указано, что деньги получены до подписания договора. Других доказательств, подтверждающих соблюдение порядка продажи спорной комнаты, ответчики не представили.

Также следует отметить, что указание в расписке от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО10 от ФИО1 аванса в сумме 90 тыс.руб. за продаваемую комнату, является свидетельством того, что ФИО10 уже в марте 2010г. имела намерение продать комнату ФИО1, а не ФИО7 и ФИО8

С учётом вышеизложенных обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что ответчиком ФИО6 при продаже своей комнаты не выполнены требования ст. 250 ГК РФ, вследствие чего истцы имеют право преимущественной покупки на комнату № …, в коммунальной квартире № …, по ул. …, <адрес> и, следовательно, на них должны быть переведены права и обязанности покупателей по договору купли-продажи от … года на ФИО7 и ФИО8

В силу п. 3. ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. С учётом данной нормы установлено, что узнав о нарушении своего права преимущественной покупки, истцы обратились в суд с заявлением ДД.ММ.ГГГГ (т.1,л.д.-9-10), соответственно трехмесячный срок для обращения в суд за защитой их нарушенного права преимущественной покупки не пропущен. Также согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

С учётом данных требований в судебном заседании установлено, что в подтверждение платёжеспособности истцы представили копию сберкнижек, на котором хранится 250000руб.(т.1,л.д.-123,124). Впоследствии указанные средства истцы перевели на депозит судебного департамента, что подтверждается соответствующими квитанциями (т.2,л.д.-29,30,31). Поэтому суд считает возможным признать за ФИО8 и ФИО7 преимущественное право покупки комнаты №-… коммунальной квартиры №-… дома №-… по ул…., стоимостью 250000 руб., принадлежавшей ФИО10, произвести замену покупателя с ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 в договоре купли - продажи от …<адрес> права и обязанности покупателя с ФИО1 на ФИО8 и ФИО7 по договору купли- продажи комнаты. Заменить покупателя ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты №-… коммунальной квартиры №-.., дома №-… по ул…., стоимостью 250000руб. Признать за ФИО8 и ФИО7 право общей долевой собственности в равных долях на комнату№-… коммунальной квартиры по указанному адресу. Внести в запись о праве в Едином государственном реестре прав о замене покупателя ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи от …г. комнаты №-… коммунальной квартиры, стоимостью 250000 руб. Также взыскать с ФИО8 и ФИО7 в пользу ФИО1 по 125 тыс.руб. с каждого., уплаченных ею по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, а также по 1 тыс.руб. с каждого за государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату.

В силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по госпошлине с ФИО10 в пользу ФИО8-2950 руб., за комиссионный сбор 2 тыс. руб., 500руб. за выдачу нотариальной доверенности.

В счёт возмещения расходов по госпошлине взыскать с ФИО10 в пользу ФИО7- 3150руб., 1200руб за выдачу нотариальной доверенности, 2 тыс. руб. за комиссионный сбор.

В силу ст.100 ГПК РФ с учётом требований разумности и справедливости, а также, принимая во внимание однородность заявленных требований взыскать с ФИО10 в пользу ФИО7 за услуги представителя- 3 тыс.руб., взыскать с ФИО13 в пользу ФИО8 за услуги представителя- 3 тыс.руб.,

При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о том, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.250 ГК РФ, ст.ст.98,100,194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО8 и ФИО7 к ФИО1 и ФИО10 о признании преимущественного права покупки доли жилого дома в общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя, удовлетворить частично.

Признать за ФИО8 и ФИО7 преимущественное право покупки комнаты № коммунальной квартиры №-… дома №-… по ул…., принадлежавшей ФИО10, с инвентарным номером: …, стоимостью 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Перевести права и обязанности покупателя с ФИО1 на ФИО8 и ФИО7 по договору купли- продажи комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., принадлежавшей ФИО10, с инвентарным номером: …, стоимостью 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Заменить покупателя ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи от …г. комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., принадлежавшей ФИО10, с инвентарным номером: …, стоимостью 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Признать за ФИО8 и ФИО7 право общей долевой собственности в равных долях на комнату №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., <адрес>, с инвентарным номером: …

Внести в запись о праве в Едином государственном реестре прав о замене покупателя ФИО1 на покупателей ФИО8 и ФИО7 по договору купли-продажи от …г. комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., с инвентарным номером: …, стоимостью 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО8 и ФИО7 по 125000(сто двадцать пять тысяч) руб. с каждого в пользу ФИО1, уплаченных ею по договору купли-продажи от …г. комнаты №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., с инвентарным номером:.. . Указанная сумма денежных средств находится на счёте УФК Минфина России по <адрес> (Управление судебного Департамента в <адрес> Л/С №-… ИНН-…, КПП … открытым ФИО7 и ФИО8 и подлежит выдаче ФИО1

Взыскать с ФИО8 и ФИО7 в пользу ФИО1 по 1 (одной тысяче) руб. с каждого за государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату №-… коммунальной квартиры №-…, дома №-… по ул…., с инвентарным номером: …..

В счёт возмещения расходов по госпошлине взыскать с ФИО10 в пользу ФИО8 2950 руб.

В счёт возмещения расходов по госпошлине взыскать с ФИО10 в пользу ФИО7 3150руб.

Взыскать с ФИО10 в пользу ФИО7 за услуги представителя - 3 тыс.руб., 2 тыс. руб. за комиссионный сбор и 1200руб. за выдачу нотариальной доверенности.

Взыскать с ФИО10 в пользу ФИО8 за услуги представителя- 3 тыс.руб., 2 тыс. руб. за комиссионный сбор, 500руб.за выдачу нотариальной доверенности

В удовлетворении остальной части заявленных требований к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение 10 дней, со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: ФИО12.

С удалением персональных данных.

Для опубликования на сайте.

Судья: