Дело № 2-685/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Иваново

в составе председательствующего судьи АртёменкоЕ.А.,

при секретаре БратковойА.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Иваново 26декабря2011года гражданское дело по иску КИТ Финанс Капитал (ООО) к Скаленко Н.Н. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней,

установил:

ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк обратился в суд с иском к СкаленкоН.Н. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней, мотивируя требования тем, что 23апреля2007года между ОАО «Башэкономбанк» и Скаленко Н.Н. был заключен кредитный договор № …, согласно которому истец предоставил ответчику кредит в размере 2160000руб. сроком на 180 месяцев, путем перечисления денежных средств на счет ответчика по платежному поручению № 1 от 23апреля2007года. Кредит был предоставлен для целевого использования – приобретения квартиры, расположенной по адресу: г. Иваново, ул…, д…, кв... Обеспечением исполнения обязательств СкаленкоН.Н. по кредитному договору является ипотека указанной квартиры. Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной от 28мая2007года.

29мая2007года между ОАО «Башэкономбанк» и ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк заключен договор купли-продажи закладных № …, в соответствии с которым к ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк перешли все удостоверенные закладной права в их совокупности.

Согласно п. 3.1 кредитного договора за пользование кредитом СкаленкоН.Н. обязалась уплачивать проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5% годовых. Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 28142руб. В силу п..п. 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Скаленко Н.Н. обязана уплатить неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Скаленко Н.Н. допустила нарушения сроков оплаты: 21, 22, 23, 24 платежей каждый в размере 28142руб. 25марта2009года ответчику было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № 3707-000/00299И от 23апреля2007года, которое вернулось в связи с истечением срока хранения. 20августа2009года ответчику было направлено повторно требование о досрочном погашении кредита, по истечении срока для погашения кредита, указанного в требовании, задолженность не погашена.

Сумма неисполненного СкаленкоН.Н. обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеки, что является основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

На основании изложенного ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк просит взыскать со СкаленкоН.Н. в пользу ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк сумму задолженности по кредиту, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней по кредитному договору в размере 3178265,40руб., из которых 2080247руб. – сумма просроченного основного долга, 113283,22руб. – сумма просроченных процентов по кредиту, 922081,16руб. – сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита, 62654,02 руб. – сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, находящуюся по адресу: г. Иваново, ул…, д…, кв… условный номер …; определить начальную продажную цену заложенного имущества – квартиры в размере 2410000руб.; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 21991,33руб.

Определением судьи Советского районного суда г. Иваново от 15августа2011года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена дочь СкаленкоН.Н. – СкаленкоЕ.А., …года рождения, зарегистрированная в квартире, расположенной по адресу: г.Иваново, ул… д… кв… (т. 2 л.д. 194-195).

Определением Советского районного суда г. Иваново от 31августа2011года по заявлению КИТ Финанс Капитал (ООО) была допущена замена истца (ответчика по встречному иску) КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) его правопреемником – КИТ Финанс Капитал (ООО) (т. 3 л.д. 24-25).

Скаленко Н.Н. обратилась в суд со встречным иском о признании кредитного договора частично недействительным. Встречное исковое заявление обосновано тем, что истица считает условия кредитного договора, предусматривающие ответственность за неисполнение его условий в виде выплаты неустойки, противоречащими Закону «О защите прав потребителей». Просит признать п.п.3.3.1, 4.1.14, 4.4.1, 5.2,5.3 кредитного договора от 23апреля2007года, заключенного между ней и ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк, недействительными.

Определением Советского районного суда г. Иваново от 26декабря2011года встречный иск СкаленкоН.Н. к КИТ Финанс Капитал (ООО) о признании кредитного договора частично недействительным, взыскании компенсации морального вреда оставлен без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК РФ.

В судебное заседание представитель ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела без участия представителя, в котором сообщил, что исковые требования поддерживает в полном объеме (т. 4 л.д.33).

Ответчик СкаленкоН.Н. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом (судебная повестка получена ответчиком 22декабря2011года). 21сентября2011года представила в суд возражения на иск, из которых следует, что исковые требования она не признает. В период с декабря2008года она допустила неисполнение погашения кредита по выплате ежемесячных платежей. Однако указанное неисполнение произошло по вине кредитора. В соответствии с п. 3.3 кредитного договора она была обязана погашать кредит путем внесения равных ежемесячных платежей в размере 28142руб. При этом кредитный договор предусматривал следующий порядок оплаты: ответчица должна была зачислять сумму на открытый в ОАО «Башэкономбанк» расчетный счет, а данный банк до последнего числа расчетного месяца списывал ее в безакцептном порядке. Другого порядка погашения кредита договором не предусматривалось, она о нем не знала, и банк ничего иного ей не сообщал. На момент подписания кредитного договора ОАО «Башэкономбанк» находился в г. Санкт-Петербург. В Иваново по адресу: ул. Варенцовой, д.13 находилось его представительство. После заключения кредитного договора она надлежащим образом исполняла его условия – выплачивала банку ежемесячно с апреля 2007года по декабрь2008года денежную сумму в размере 28142руб., которую она зачисляла на расчетный счет, открытый на ее имя, а в дальнейшем денежные средства списывались банком-1 с данного счета. Ей известно, что банку-1 была выдана закладная, удостоверяющая права данного банка по кредитному договору и законной ипотеке квартиры. Согласно уведомлению от 30мая2007года ОАО «Башэкономбанк» права по закладной были переданы КИТ Финанс. При этом каких-либо документов, удостоверяющих переход прав по закладной к нему, ей представлено не было. Согласно данному уведомлению ОАО «Башэкономбанк» указал СкаленкоН.Н., что дальнейшее исполнение условий кредитного договора должно осуществляться в прежнем порядке – путем зачисления денежных средств на открытый в нем расчетный счет. До декабря2008года она выплачивала сумму кредита и зачисляла ее на открытый в ОАО «Башэкономбанк» расчетный счет. Однако в январе 2009года она обнаружила, что его филиал в г. Иваново закрылся и фактически прекратил свою деятельность. Тогда же она попыталась перечислить деньги на расчетный счет через другой банк. В процессе перевода ей стало известно, что расчетный счет закрыт. В связи с эти она не могла исполнять свои обязанности по погашению кредита. В ходе рассмотрения дела ей стало известно, что ОАО «Башэкономбанк» был переименован в ОАО «Мой Банк. Ипотека» и сменил свое местонахождение на г. Уфу. О смене наименования и месте своего нахождения, а также о дальнейшем порядке погашения кредита ее никто не известил. Таким образом, ОАО «Башэкономбанк» была допущена просрочка кредитора, а поскольку его права по закладной перешли к КИТ Финанс, последний как правопреемник, также является просрочившим кредитором. Таким образом, у истца отсутствует право потребовать от СкаленкоН.Н. досрочного исполнения кредитного договора, а погашение кредита должно осуществляться в соответствии с графиком, против чего ответчица не возражает. Поскольку просрочка кредитора продолжается до настоящего времени в связи с тем, что истец не признает ее право на погашение кредита путем внесения равных ежемесячных платежей, она не обязана выплачивать проценты за пользование кредитом. Основания для обращения взыскания на заложенное имущество также отсутствуют (т. 3 л.д. 75-78).

Ранее по указанному делу выносилось заочное решение (т. 1 л.д. 187-189), которое было отменено определением Советского районного суда г. Иваново от 12августа2010года (т. 1 л.д. 201-202).

В соответствии со ст. 243 ГПК РФ в случае неявки ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, принятое при новом рассмотрении дела решение суда не будет заочным. Ответчик не вправе повторно подать заявление о пересмотре этого решения в порядке заочного производства

Таким образом, суд полагает, что в настоящее время отсутствуют основания для рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Третье лицо СкаленкоЕ.А. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом по месту жительства. Судебные извещения в соответствии с ч. 2 ст. 116 ГПК РФ вручались члену семьи СкаленкоЕ.А.(матери СкаленкоН.Н.). О перемене своего адреса во время производства по делу СкаленкоЕ.А. суду не сообщала, в связи с чем, с учетом положений ст. 118 ГПК РФ, суд считает ее надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика и третьего лица по доверенности КорниловЭ.Г. в судебное заседание не явился, сообщил суду о расторжении соглашения об оказании юридических услуг, заключенного со СкаленкоН.Н. и СкаленкоЕ.А.

Представитель третьего лица ОАО «Башэкономбанк» (ныне ОАО «Мой Банк. Ипотека» г. Уфа) в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом (т. 4 л.д. 22).

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, находит требования истца обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Судом установлено, что 23апреля2007года между ОАО «Башэкономбанк» и СкаленкоН.Н. был заключен кредитный договор № …, по условиям которого банк предоставил ответчице денежные средства в размере 2160000руб. сроком на 180 месяцев путем перечисления денежных средств на счет ответчика по платежному поручению № … от 23апреля2007года (т. 1 л.д. 20-31).

В данном кредитном договоре, содержится условие о целевом использовании кредита, а именно, на приобретение в собственность СкаленкоН.Н. квартиры, расположенной по адресу: г. Иваново, ул…, д…, кв...

Пунктом 1.3 договора предусмотрен полный и своевременный возврат кредита; уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог банку квартиры, на приобретение которой Скаленко Н.Н. был предоставлен кредит.

Согласно платежному поручению от 23апреля2007года № … денежные средства в размере 2160000руб. были перечислены ОАО «Башэкономбанк» на расчетный счет ответчика (т. 1 л.д.40).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по кредитному договору удостоверены закладной от 28мая2007года (т. 1 л.д.42-56).

29мая2007года между ОАО «Башэкономбанк» и КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) заключен договор купли-продажи закладных №…, в соответствии с которым к последнему перешли все удостоверенные закладной права в их совокупности. Ипотечный кредит принят на сопровождение ОАО «Башэкономбанк», что подтверждается уведомлением о смене владельца закладной (т. 1 л.д. 87).

ОАО «Мой Банк. Ипотека» (ОАО «Башэкономбанк») в адрес Скаленко Н.Н. направлялось уведомление о том, что с 4февраля2009года все функции по контролю за исполнением обязательств по закладной будет исполнять ОАО КИТ Финанс Инвестиционный банк (т. 1 л.д. 88).

Согласно п. 3.1 кредитного договора за пользование кредитом ответчица обязана уплачивать банку проценты из расчета процентной ставки в размере 13,5 % годовых

Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту согласно п. 3.3.6 кредитного договора составил 28142руб.

Согласно п.4.1.1, 4.1.2 договора заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

В силу п.п. 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Скаленко Н.Н. допустила нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей: 11января2009года, 3февраля2009года, 3марта2009года, 1апреля2009года каждого в размере 28142руб., что подтверждается выпиской по лицевому счету (т. 3 л.д. 3-10).

25марта2009года СкаленкоН.Н. было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № … от 23апреля2007года, которое вернулось в связи с истечением срока хранения (т. 1 л.д. 57-58).

20августа2009года ей было повторно направлено требование о досрочном погашении кредита (т. 1 л.д. 61-62).

Неполучение данных уведомлений не является обстоятельством, освобождающим лицо от исполнения обязательств по кредитному договору в соответствии со ст. 309 ГК РФ.

По истечении срока для погашения кредита, указанного в требованиях, задолженность не была погашена.

В связи с тем, что ответчиком СкаленкоН.Н. принятые обязательства по договору выполнены не были, заявленные истцом требования о взыскании суммы задолженности по кредиту, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней по кредитному договору являются обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии его вины. В то же время, в силу п. 2 ст. 401 ГК РФ, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Статьи 405 и 406 ГК РФ регламентируют наступление ответственности для сторон при несвоевременном исполнении гражданско-правового обязательства в зависимости от того обстоятельства, на чьей стороне имела место просрочка. А именно, должник, просрочивший исполнение обязательства, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные такой просрочкой, а также за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (п. 1 ст. 405 ГК РФ). Вместе с тем, просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают (п. 2 ст. 406 ГК РФ).

Судом проверялись доводы СкаленкоН.Н. о том, что просрочка исполнения произошла с января 2009года по вине кредитора – банка ОАО «Башэкономбанк», представительство которого в г. Иваново было закрыто в январе 2009года.

Из сообщения Главного Управления Банка России по Ивановской области от 7декабря2011года следует, что в связи с изменением наименования головной кредитной организации ОАО «Башэкономбанк» на «Мой Банк. Ипотека» (ОАО), с 16октября2007года филиал в г. Иваново также изменил наименование на Филиал «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) в г. Иваново. Филиал закрыт и сведения о нем исключены из Книги государственной регистрации кредитных организаций 30апреля 2010года. Корреспондентский субсчет филиала № 30101810200000000796, открытый в Головном расчетно-кассовом центре ГУ Банка России по Ивановской области, закрыт 23апреля2010года (т. 4 л.д. 12).

Таким образом, суд находит несостоятельными доводы СкаленкоН.Н. о том, что филиал ОАО «Башэкономбанк» в г. Иваново был закрыт в январе 2009года, и что в связи с этим она не могла исполнять свои обязанности по погашению кредита.

Также, ответчица ссылалась на то, что не была извещена о смене владельца закладной и сервисном обслуживании, а ее подпись, содержащаяся в уведомлении (т.1 л.д. 87, 226), ей не принадлежит. В связи с изложенным СкаленкоН.Н. ссылалась на подложность указанного доказательства и просила суд назначить почерковедческую экспертизу. Определением суда от 28ноября 2011года в назначении по делу почерковедческой экспертизы было отказано, СкаленкоН.Н. было предложено представить иные доказательства. Таких доказательств ею представлено не было.

Суд полагает, что то обстоятельство, для проверки которого СкаленкоН.Н. просила назначить экспертизу, не имеет определяющего значения для разрешения спора, поскольку в своих возражениях на иск СкаленкоН.Н. признает, что ей было известно о переходе прав по закладной от ОАО «Башэкономбанк» к КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (т. 3 л.д. 75).

С учетом изложенного, суд полагает, что СкаленкоН.Н. достоверно знала о переходе прав по закладной от ОАО «Башэкономбанк» к КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО), и что просрочка кредитора в рассматриваемом случае отсутствует.

Согласно ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что при условии, что СкаленкоН.Н. действительно не было бы известно, кто является законным владельцем закладной, то она могла вносить денежные средства в погашение задолженности по кредитному договору на депозит нотариуса и исполнять взятые на себя обязательства надлежащим образом. Однако СкаленкоН.Н. этого не сделала, в связи с чем, суд полагает, что она не стремилась выполнить свои обязательства перед банком.

С учетом изложенного, суд считает, что доводы СкаленкоН.Н. о наличии вины кредитора в просрочке платежей по кредитному договору не являются состоятельными и обоснованными.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истцом представлен расчет суммы задолженности по кредитному договору. Суд за исключением размера пеней за нарушение сроков возврата кредита соглашается с данным расчетом, поскольку он является обоснованным, составленным в соответствии с условиями кредитного договора № 3707-000/00299И от 23апреля2007 года. Указанный расчет ответчиком не оспорен.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств) является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства, имея в виду, что взыскиваемая неустойка должна компенсировать возникшие у кредитора негативные последствия. Кроме того, из смысла пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что уменьшение явно несоразмерной неустойки является правом суда.

В данном случае суд полагает сумму процентов за неисполнение ответчиком денежного обязательства, начисленную в размере 922081,16руб. явно несоразмерной сумме долга и возможным убыткам, понесенным истцом, в связи с чем, считает необходимым уменьшить взыскиваемую неустойку до 350000руб.

Суд также считает, что подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Нарушение СкаленкоН.Н. обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору № … от 23апреля2007года является значительным. Сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев (с декабря 2008г. по настоящее время). Указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество - на предмет ипотеки – квартиру, находящуюся по адресу: г. Иваново, ул…, д…, кв… условный номер.. .

То обстоятельство, что зарегистрированной в спорной квартире, кроме ответчицы, является ее совершеннолетняя дочь СкаленкоЕ.А., не является основанием к отказу в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

В ходе рассмотрения ответчик ссылалась на то, что оценка квартиры, на которую банк просит обратить взыскание, не соответствует ее реальной рыночной цене, а потому, в случае удовлетворения иска и реализации ее с торгов, это нарушит имущественные права ответчика. Предлагаемая истцом начальная продажная цена квартиры определена на начало 2007года, в то время как стоимость недвижимости за прошедшие четыре года изменилась в сторону увеличения. Кроме того, квартира была оценена в 2007году без учета ремонта, который произвела СкаленкоН.Н.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Из материалов дела следует, что начальная продажная цена квартиры, расположенной по адресу: г.Иваново, ул…, д… кв…, в размере 2410000руб. определялась специалистами ООО «…» на основе оценки рыночной стоимости на момент получения ипотечного кредита, т.е. по состоянию на 19апреля2007года (т. 1 л.д. 70-85). При этом ликвидационная стоимость оцениваемой квартиры была определена в размере 1928000руб.

Определением суда от 21сентября2011года по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ИП.. .

По результатам проведения экспертизы в суд представлено экспертное заключение №…, в соответствии с которым рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 51,6 кв.м. по адресу: г. Иваново, ул…, д… кв… по состоянию на 30октября2011года составляет 2813000руб. (т. 3 л.д. 133-207).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 3 Федеральным законом от 29июля1998года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (пункт 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20июля2007года № 255).

При реализации имущества с публичных торгов фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной.

При этом в заключении ИП …, указывается, что объект недвижимости (квартира) имеет обременения в силу закона, которые при продаже новому собственнику будут сняты. Однако эксперт в своем заключении не учитывает срок экспозиции объекта оценки при реализации предмета залога в рамках исполнительного производства, предусмотренный статьями 90, 92 Федерального закона от 2октября2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Таким образом, рыночная стоимость квартиры определена экспертом без учета коэффициента срочности его продажи.

Исследуя заключение эксперта, суд полагает, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 51,6 кв.м. в размере 2813000руб. является завышенной. Исходя из результатов оценки, стоимость одного квадратного указанной квартиры составляет 54515руб. Из характеристики и описания квартиры следует, что она расположена на 6-м этаже панельного девятиэтажного дома, имеет жилую площадь 27,5кв.м., отопление – центральное, канализация – городские сети, полы – линолеум/плитка, стены – обои/плитка/пластиковые панели, потолки – пенопластовая плитка/пластиковые панели/плитка/обои. Окна квартиры выходят во двор. Дом находится в районе застройки высотными домами, в центре города, в 200метрах от пр… и 300метрах от реки.. . В заключении эксперта приведены аналоги объекта оценки (спорной квартиры), стоимость одного квадратного метра которых составляет от 38000руб. до 42000руб. Даже при наличии евроремонта и отличного состояния квартиры, как указывается в заключении, суд полагает, что стоимость указанного объекта недвижимого имущества не может превышать 2500000руб.

Поскольку в данном случае имущество, являющееся предметом закладной, подлежит вынужденной продаже, не является свободным от притязаний должника, следовательно, в качестве его начальной продажной цены должна устанавливаться стоимость объекта с учетом срочности его продажи. Установление начальной продажной цены заложенного имущества по его рыночной стоимости в размере 2813000руб., исходя из вышеизложенных факторов, может привести к невозможности исполнения решение суда в связи с уменьшением количества либо отсутствием покупателей, согласных приобрести такое имущество.

Таким образом, суд, с учетом рыночной цены имущества, а также исходя баланса интересов сторон данного спора, считает необходимым определить начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: г. Иваново, ул…, д… кв…, в размере 2500000руб.

Заявление Скаленко Н.Н., изложенное в возражениях на исковое заявление от 24ноября2010 года, о предоставлении отсрочки реализации с торгов заложенного имущества удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке.

Размер задолженности СкаленкоН.Н. перед банком в настоящее время превышает оценку квартиры, определенную судом, в связи с чем суд не находит оснований для предоставления отсрочки продажи имущества с публичных торгов.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма в возмещение расходов банка по оплате государственной пошлины в сумме 19181руб. пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.350, 819, 811 ГК РФ, ст. ст.193-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования КИТ Финанс Капитал (ООО) к Скаленко Н.Н. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней удовлетворить частично.

Взыскать со Скаленко Н.Н. в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) 2606184,24руб., из которых: 2080247 руб. – сумма просроченного основного долга, 113283,22 руб. – сумма просроченных процентов по кредиту, 62 654,02 руб. – сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, 350 000 руб. – сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19181 руб., а всего 2625365,24руб.

Обратить взыскание в размере задолженности Скаленко Н.Н. на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Иваново, ул…, д…, кв.., условный номер …, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой равной 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Советский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 10января2012года.

Согласовано для размещения на Интернет-сайт суда

Судья: