Дело № 2-1561/2010 Именем Российской Федерации г.Челябинск Дата обезличена года Советский районный суд г. Челябинска в составе: председательствующего судьи Зайнетдиновой С.А. при секретаре Рзаевой О.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лопатиной О.А. к ООО «Дента-Фреш» о взыскании суммы по договору аренды и встречному иску ООО «Дента-Фреш» к Лопатиной О.А. о признании договора аренды помещения недействительной сделкой и взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды, УСТАНОВИЛ: Истец (по основному требованию) Лопатина О.А. обратилась в суд с иском к ООО «Дента-Фреш» о взыскании суммы по договору аренды. В последствие уточнила исковые требования и просила взыскать с ООО «Дента-Фреш» задолженность по арендной плате в размере 80 000 руб., расходы по содержанию арендованного имущества в размере 9 826 руб. 77 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 13 500 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 848 руб.. ООО «Дента-Фреш» обратились к Лопатиной О.А. со встречными исковыми требованиями в котором просили признать договор аренды помещения квартиры расположенной по адресу: ..., ... ... ... от Дата обезличена года, заключенный между ООО «Дента-Фреш» и Лопатиной О.А. недействительной сделкой, как не соответствующей закону. Применить последствия недействительности сделки и взыскать с Лопатиной О.А. в пользу ООО «Дента-Фреш» 20 000 руб., уплаченные за аренду квартиры за сентябрь 2009 года, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. В обосновании исковых требований Лопатина О.А.указала, что Дата обезличена года между ней и ООО «Дента-Фреш» был заключен аренды на пользование помещением, расположенным по адресу: .... Срок действия договора определен сторонами с Дата обезличена года по Дата обезличена года. Сумма арендной платы за месяц составляла 20 000 руб., услуги электроэнергии и коммунальные услуги не входят в стоимость арендной платы. Согласно п.8.2 договора оплата фактически потребленной электроэнергии, коммунальных услуг и охранной сигнализации ежемесячно производится арендатором. Согласно акту приема-передачи от Дата обезличена года помещение ООО «Дента-Фреш» было принято. ООО «Дента-Фреш» при подписании договора была внесена арендная плата в размере 20 000 руб.. Коммунальные услуги за сентябрь оплачены не были. С октября 2009 года ООО «Дента-Фреш» арендную плату не вносит, коммунальные услуги и услуги по охране не оплачивает, в связи с чем за период с октября 2009 года по январь 2010 года образовалась задолженность по оплате аренды в размере 80 000 руб. и содержанию арендованного имущества в размере 9 826 руб. 77 коп.. ООО «Дента-Фреш» была направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, но претензия осталась без ответа. До настоящего времени договор аренды между ними не расторгнут, помещение по акту приема-передачи ей не принято. Просит взыскать с ООО «Дента-Фреш» задолженность по арендной плате за период с октября 2009 года по январь 2010 года в размере 80 000 руб., расходы по содержанию арендованного имущества в размере 9 826 руб. 77 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 13 500 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 848 руб.. В обосновании встречных исковых требований ООО «Дента-Фреш» указало, что Дата обезличена года при заключении договора аренды между ООО «Дента-Фреш» и Лопатиной О.А. было указано, что помещение, передаваемое в аренду является нежилым и были внесены данные о государственной регистрации права серии 74 АА Номер обезличен выданного Дата обезличена года. Свидетельство о государственной регистрации права было выдано на объект права, который является двух комнатная квартира, общей площадью 43,4 кв.м, тогда как в договоре было указано 43, 8 кв.м и объект является жилым помещением, которое могло быть передано в аренду для целей проживания, но не в производственных целях. Лопатиной О.А. не было представлено документов о переводе жилого помещения в нежилое. ООО «Дента-Фреш» было намерено использовать помещение квартиры под стоматологический кабинет, что определено в видах деятельности предприятия. Оборудование под стоматологический кабинет требовало внесение дополнительных изменений в помещение квартиры. От дополнительных изменений Лопатина О.А. отказалась. Указанные обстоятельства помешали использовать помещение квартиры под стоматологический кабинет, и в сентябре 2009 года Лопатиной О.А. было достигнуто соглашение о сдачи арендуемого помещения ей во владение. В начале октября 2009 года Лопатиной О.А. были возвращены ключи от помещения, весь перечень арендованного имущества и ей было необходимо составить акт и подписать. Лопатина О.А. по соглашению сторон должна была составить акт передачи помещения с данными показаниями приборов учета и выслать его в адрес ООО «Дента-Фреш», что ей не было сделано. Просит признать договор аренды помещения квартиры расположенной по адресу: ..., ... ... ... от Дата обезличена года, заключенный между ООО «Дента-Фреш» и Лопатиной О.А. недействительной сделкой, как не соответствующей закону. Применить последствия недействительности сделки и взыскать с Лопатиной О.А. в пользу ООО «Дента-Фреш» 20 000 руб., уплаченные за аренду квартиры за сентябрь 2009 года, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. Истица по основному требованию (ответчик по встречному требованию) Лопатина О.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, с участием ее представителя. Представитель истца по основному требованию (ответчик по встречному требованию) Лопатиной, действующая на основании доверенности Устюжанина Л.Ю., уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, на удовлетворении настаивала. Представитель ответчика по основанному требованию (истец по встречному требованию) ООО «Дента-Фреш», действующий на основании доверенности Юнусов З.С., в судебном заседании исковые требования Лопатиной О.А. не признал. Встречные исковые требования ООО «Дента-Фреш» поддержал в полном объеме, на удовлетворении настаивал. Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему. Согласно требованиям ст.606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судом установлено, что Дата обезличена года между Лопатиной О.А. и ООО «Дента-Фреш» заключен договор аренды. л.д.4-5) В соответствии с п.1.1 договора аренды арендодатель (Лопатина О.А.) обязуется предоставить арендатору (ООО «Дента-Фреш») за плату во временное пользование (в аренду) нежилое помещение в г.Челябинске, по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно п.1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование помещение, расположенное по адресу: ..., ... ... ..., состоящее из двух комнат, общая площадь 43,8 кв.м. Указанное помещение сдается со следующим имуществом: унитаз, раковина, счетчик; показания счетчика э/э Номер обезличен, счетчик ГВС Номер обезличен, счетчик ХВС Номер обезличен. Арендодатель передает арендатору 2 (два) комплекта ключей. Срок действия договора аренды установлен с Дата обезличена года по Дата обезличена года (п.1.4 договора). Цена настоящего договора (сумма арендной платы за один месяц) составляет 20 000 руб., услуги электроэнергии и коммунальные услуги не входят в стоимость арендной платы. (п.7.1 договора) Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от Дата обезличена года Лопатина О.А. передала, а ООО «Дента-Фреш» принял во временное пользование нежилое помещение 43,8 кв.м, расположенное по адресу: ..., ... ... ..., а также имущество находящиеся в помещении: раковину, унитаз, счетчик электроэнергии, счетчики ГВ И ХВС, два комплекта ключей, охранно-пожарную сигнализацию, рольставни л.д.6). В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Для проведения переустройства собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет документы, предусмотренные настоящей статьей в орган, осуществляющий согласование. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличена года Лопатиной О.А. принадлежит на праве собственности 2 комнатная квартира, общей площадью 43,4 кв.м, расположенная по адресу: ..., ... ... ... л.д.12) Согласно уведомлению о переводе жилого помещения в нежилое, выданного Дата обезличена года, выданного Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, решением Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям переведено помещение общей площадью 43,4 кв.м, находящееся по адресу: ..., ... ... ... из жилого в нежилое в целях размещения непродовольственного магазина при выполнении работ по реконструкции помещения. Завершение работ подтвердить оформленным районной администрацией актом приемки в эксплуатацию нежилого помещения. л.д.60). Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Решением Советского районного суда г.Челябинска от Дата обезличена года, вступившего в законную силу Дата обезличена года по иску К.С.В. к Лопатиной О.А. об отзыве уведомления, возложении по демонтажу входной группы, установлено, что Главным управлением архитектуры и градостроительства ... (далее - ГУА и Г) было выдано Лопатиной О. А. свидетельство о согласовании проектной документации N Номер обезличен от Дата обезличена на перепланировку и переустройство жилого помещения для размещения магазина непродовольственных товаров в жилом доме по ... в ... ... л.д. 145-154). Эскизный проект на реконструкцию входной группы согласован зам. начальника ГУА и Г по дизайну городской среды. Работа по приемке объекта в эксплуатацию приостановлена, в связи с поступившими в Администрацию Советского района обращениями от К.С.В. Согласно акту приемки объекта в эксплуатацию от Дата обезличена года предъявленный к приемке объект магазин непродовольственных товаров по адресу: ..., ... прият в эксплуатацию. Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора аренды ремонтные работы по перепланировке были завершены и помещение по адресу ..., ... ... ... имело статус нежилого. По мнению суда, договор аренды от Дата обезличена года соответствует требования гражданско-процессуального законодательства, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также все существенные условия (срок действия договора, размер арендной платы, права и обязанности сторон и т.п.), а также приложение к договору аренды акт приема-передачи нежилого помещения. На момент заключения договора аренды Лопатина О.А. являлась собственником помещения, помещение из ее собственности не выбывало, а меняло лишь статус, поэтому доводы представителя ООО «Дента-Фреш» о том, что свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение Лопатиной О.А. было получено лишь в марте 2010 года и поэтому она не имела право заключать договор аренды, суд находит необоснованными. Заключая договор аренды и получая помещение по акту приема-передачи арендатор не сомневалась, что помещение переоборудовано под нежилое. ООО «Дента-Фреш» не ставился вопрос о ничтожности или не заключения договора аренды. Незначительный промежуток времени (10 дней) с момента заключения договора аренды от Дата обезличена года и акта приемки объекта в эксплуатацию Дата обезличена года не свидетельствует о недействительности договора аренды, поскольку на момент заключения договора аренды помещение по ... ... в ... фактически имело статус нежилого. Учитывая вышеизложенное, суд находит встречные требования ООО «Дента-Фреш» к Лопатиной О.А. о признании договора аренды помещения квартиры расположенной по адресу: ..., ... ... ... от Дата обезличена года, заключенный между ООО «Дента-Фреш» и Лопатиной О.А. недействительной сделкой, как не соответствующей закону и применение последствий недействительности сделки и взыскании с Лопатиной О.А. в пользу ООО «Дента-Фреш» 20 000 руб., уплаченные за аренду квартиры за сентябрь 2009 года не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств несоответствия договора аренды требованиям закона. Требования Лопатиной О.А. к ООО «Дента-Фреш» о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с октября 2009 года по январь 2010 года в размере 80 000 руб. и расходов по содержанию арендованного имущества в размере 9 826 руб. 77 коп., суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Цена настоящего договора (сумма арендной платы за один месяц) составляет 20 000 руб., услуги электроэнергии и коммунальные услуги не входят в стоимость арендной платы. (п.7.1 договора) Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от Дата обезличена года Лопатина О.А. передала, а ООО «Дента-Фреш» принял во временное пользование нежилое помещение 43,8 кв.м, расположенное по адресу: ..., ... ... ..., а также имущество находящиеся в помещении: раковину, унитаз, счетчик электроэнергии, счетчики ГВ И ХВС, два комплекта ключей, охранно-пожарную сигнализацию, рольставни л.д.6). Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды. Как установлено в судебном заседании и не отрицается сторонами, ООО «Дента-Фреш» за Дата обезличена была внесена арендная плата в размере 20 000 руб. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, следовательно, обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за период с Дата обезличена по Дата обезличена, суд считает, что с ООО «Дента-Фреш» подлежит взысканию задолженность по арендной плате 80 000 руб. (20 000 руб. х 4). Доводы представителя ответчика о том, что в октябре 2009 года ООО «Дента-Фреш» были переданы Лопатиной О.А. ключи от помещения по адресу: ..., ... ... ... и ООО «Дента-Фреш» не пользовалось помещением, суд находит не состоятельными, поскольку каких либо письменных доказательств об обращении ООО «Дента-Фреш» к Лопатиной О.А. о расторжении договора аренды и передачи помещения, суду не представлено. Согласно п.8.2 договора аренды оплата фактически потребленной электроэнергии, коммунальных услуг и охранной сигнализации ежемесячно проводится арендатором. Так представленному расчету стоимость отопления и ремонт помещения и отопления за сентябрь 2009 года составил 662 руб. 63 коп., за октябрь 2009 года 1 892 руб. 13 коп., за ноябрь 2009 года - 1 990 руб. 23 коп., за декабрь 2009 года - 1 990 руб. 23 коп., за январь 2010 года - 1 869 руб. 07 коп., за февраль 2010 года - 1 422 руб. 48 коп.. Расходы по охране составили за октябрь - 500 руб., за октябрь 2009 года - 500 руб., за декабрь 2009 года - 500 руб.. Итого расходы по содержанию арендованного имущества составили 9 826 руб. 77 коп. Данные расходы подтверждены расчетом задолженности по лицевому счету, счетами на оплату, актами выполненных работ. Поскольку ООО «Дента-Фреш» представленные расчеты не оспорены, доказательств оплаты суду не представлено, то с ООО «Дента-Фреш» в пользу Лопатиной О.А. подлежит взысканию расходы по содержанию арендованного имущества в размере 9 826 руб. 77 коп. В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика по основному требованию ООО «Дента-Фреш» пропорционально удовлетворённым требованиям подлежат взысканию расходы Лопатиной О.А. на оплату государственной пошлины в размере 2 848 руб. 27 коп. В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах. С учетом принципа разумности и объективности, сложности рассматриваемого дела, объема проделанной работы представителя, суд полагает возможным взыскать с ООО «Дента-Фреш» в пользу Лопатиной О.А. расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Дента-Фреш» к Лопатиной О.А. о признании договора аренды помещения расположенного по адресу: ..., ... ... ... от Дата обезличена года, заключенный между ООО «Дента-Фреш» и Лопатиной О.А. недействительной сделкой, как не соответствующей закону, применении последствия недействительности сделки и взыскании с Лопатиной О.А. в пользу ООО «Дента-Фреш» 20 000 руб., уплаченные за аренду за сентябрь 2009 года, а также взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. следует отказать в полном объеме. На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования Лопатиной О.А. к ООО «Дента-Фреш» удовлетворить частично. Взыскать с ООО «Дента-Фреш» в пользу Лопатиной О.А. задолженность по арендой плате за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года в размере 80 000 руб., расходы по содержанию арендованного помещения в размере 9 826 руб. 77 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 848 руб., а всего 97 674 (девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят четыре) руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований Лопатиной О.А. к ООО «Дента-Фреш»- отказать. В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Дента-Фреш» к Лопатиной О.А. о признании договора аренды помещения недействительной сделкой и взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды - отказать. Председательствующий Зайнетдинова С.А. Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена года.Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Советский районный суд г.Челябинска.