Дело № 2-3997/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2010 года Советский районный суд г.Челябинска в составе:
председательствующего Щеркиной Т.Р.,
при секретаре Куницкой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества к Бурлакову С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлакову М.С. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры, определении начальной продажной стоимости заложенного имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истец ОАО Банк конверсии «Снежинский» обратился в суд с иском к Бурлакову С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлакову М.С. о взыскании задолженности по кредиту в размере 1 459 163,88 руб., в том числе суммы основного долга в размере 840 000 руб., суммы процентов за пользование кредитом в размере 458 995,24 руб., пени за несвоевременную уплату кредита в размере 61 320 руб., пени за несвоевременную уплату процентов в размере 98 848,64 руб., а так же расходов по уплате госпошлины в сумме 11 395,82 руб., обращении взыскания на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру площадью 104,1 кв.м по адресу: <адрес> принадлежащую Булаковой Г.В. на праве собственности; земельный участок площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенный на нем незавершенный строительством объект площадью застройки 217,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бурлакову С.Ю. и Бурлаковой Г.В.
В обоснование исковых требований истец указал, что 20.02.2008г. Банком «Снежинский» ОАО с Бурлаковым С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлаковым М.С. заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого Банк обязался предоставить ответчикам кредитную линию под лимит выдачи в размере 8,0 млн. руб. сроком до 10.09.2010г. и уплатой процентов за пользование кредитом из расчета 17 % годовых. Кредит предоставлялся для приобретения земельного участка площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенного на нем незавершенного строительством объекта площадью застройки 217,5 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, а также для завершения строительства незавершенного строительством объекта. Согласно дополнительному соглашению от 23.04.2009г. к кредитному договору № от 20.02.2008г. лимит выдачи снижен до 7 950 000 руб. По состоянию на 01.10.2009г. задолженность по основному долгу составляла 1 459 163,88 руб. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору истец 20.02.2008г. заключил с ответчиком Бурлаковой Г.В. договор ипотеки трехкомнатной квартиры площадью 104,1 кв.м по адресу: <адрес> принадлежащей ей на праве собственности (л.д.65-68). Ссылаясь на ст.ст. 323,810,811 ГК РФ, истец просил исковые требования удовлетворить.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст.39 ГПК РФ увеличил размер исковых требований, просил взыскать задолженность по кредитному договору в размере 9 175 216 руб., в том числе сумму основного долга в размере 7 900 000 руб., проценты за пользование кредитом в размере 910715,51 руб., неустойку за несвоевременную уплату кредита в размере 203 280 руб., неустойку за несвоевременную уплату процентов в размере 1 671 220,83 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру площадью 104,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Бурлаковой Г.В. на праве собственности; земельный участок площадью 1 170,0 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> (стр.) и расположенный на нем незавершенный строительством объект площадью застройки 217,5 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бурлакову С.Ю. и Бурлаковой Г.В., установить начальную продажную стоимость квартиры по вышеуказанному адресу в размере 4,0 млн. руб., земельного участка – в размере 2 428920 руб., незавершенного строительством объекта – в размере 4 188 080 руб. (л.д.62,91т.1).
Решением Советского районного суда г. Челябинска от 15.02.2010г. с Бурлакова С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлакова М.В. в пользу Банк «Снежинский» ОАО солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от 20.02.2008 г. в сумме 9 175 216,34 руб., в том числе сумма основного долга в размере 7 900 000 руб., сумма процентов за пользование кредитом в размере 910 715,51 руб., пени за несвоевременную уплату кредита в размере 203280 руб., пени за несвоевременную уплату процентов в размере 161220,83 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру площадью 104,1 кв.м по адресу: <адрес>, принадлежащую Бурлаковой Г.В. на праве собственности, земельный участок площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенный на нем незавершенный строительством объект площадью застройки 217,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бурлакову С.Ю. и Бурлаковой Г.В. (л.д.л.д.173-178т.1).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.05.2010г. решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости, взыскании расходов по уплате госпошлины было отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение, в остальной части решение было оставлено без изменения (л.д.204-207т.1).
Решением Советского районного суда г.Челябинска от 22.07.2010г. исковые требования были удовлетворены частично, взыскание было обращено на земельный участок площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенный на нем незавершенный строительством объект площадью застройки 217,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бурлакову С.Ю. и Бурлаковой Г.В., установлена начальная продажная стоимость земельного участка в размере 2428920 руб., незавершенного строительством объект в размере 4188080 руб. В удовлетворении иска в части обращения взыскания на <адрес> и определении ее начальной продажной стоимости было отказано. (л.д.11-16т.2).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01.10.2010г. решение Советского районного суда г.Челябинска от 22.07.2010г. в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на <адрес>, определении ее начальной продажной стоимости было отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение (л.д.51-53т.2).
Представитель истца ОАО Банк «Снежинский» Логинова В.В., действующая на основании доверенности № от 30.12.2009г. (л.д.100т.2), в судебном заседании исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру площадью 104,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Бурлаковой Г.В. на праве собственности, установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере 4,0 млн. руб. поддержала, пояснила, что не имеет значения то обстоятельство, является ли спорная квартира единственным жильем для ответчиков, взыскание должно быть обращено на эту квартиру в любом случае в силу закона, на момент заключения кредитного договора и договора о залоге помимо спорной квартиры ответчик Бурлаков С.Ю. имел в собственности <адрес> (строительный адрес <адрес>) по договору на инвестирование жилищного строительства от 26.12.2005г., им была представлена справка в Банк о полной оплате стоимости этой квартиры, этого было достаточно, чтобы заключить договор ипотеки спорной квартиры.
Ответчик Бурлаков С.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что квартира по адресу: <адрес>, является единственным жильем его семьи, другого жилого помещения у его семьи на праве собственности, ином праве нет, на момент заключения кредитного договора он был зарегистрирован по адресу: <адрес>, у своих знакомых, а проживал фактически с семьей по адресу: <адрес>, в июле 2008 года знакомые потребовали, чтобы он снялся с регистрационного учета из их квартиры, в квартиру по <адрес>, было сложно зарегистрироваться, так как она была в ипотеке, а ему нужно было срочно уезжать в командировку в г.Москву, ему была необходима регистрация, он попросил свою сестру Л.В.Ю. зарегистрировать его в принадлежащей ей квартире по <адрес>, фактически же он все время проживал и проживает с семьей по адресу: <адрес>, в квартиру по <адрес>, как и в квартиру по <адрес>, он не вселялся. Сын Бурлаков М.С. проживает на съемной квартире, на квартиру, которую сын приобрел по договору купли-продажи в августе 2008 года, по решению Калининского районного суда <адрес> обращено взыскание. Он (Бурлаков С.Ю.) продал <адрес>, которую приобрел по договору на инвестирование строительства жилья от 2005 года, чтобы погасить задолженность по этому кредитному договору, вырученной от продажи квартиры суммой он погашал проценты по кредиту.
Ответчики Бурлакова Г.В., Бурлаков М.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили (л.д.112,113 т.2).
Заслушав представителя истца, ответчика Бурлакова С.Ю., исследовав все материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п.1,3 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, производится путем продажи с публичных торгов; начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
Судом установлено, следует из материалов дела, что между ОАО «Банк Снежинский» и Бурлаковым С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлаковым М.С. 20.02.2008г. был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк обязался предоставить ответчикам кредитную линию с лимитом выдачи в размере 8,0 млн. руб. сроком до 10.09.2010г. и уплатой процентов за пользование кредитом из расчета 17 % годовых. Кредит предоставлялся для приобретения земельного участка площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенного на нем незавершенного строительством объекта площадью застройки 217,5 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, а также для завершения строительства незавершенного строительством объекта, ответчики, в свою очередь, обязались возвращать сумму кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом в размере 17 % в год ежемесячно равными по сумме платежами согласно графику платежей (л.д.4-8т.1). В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору истцом с ответчиком Бурлаковой Г.В. 20.02.2008г. был заключен договор о залоге недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры площадью 104,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей Бурлаковой Г.В. на праве собственности (л.д.65-73т.1). По дополнительному соглашению от 23.04.2009г. к кредитному договору № от 20.02.2008г. лимит выдачи кредита был снижен до 7 950 000 руб. (л.д.12т.1). По состоянию на 01.10.2009г. общая задолженность по кредиту составляла 9 175 216 руб. 34 коп.
Решением Советского районного суда г.Челябинска от 15.02.2010г. исковые требования ОАО Банк «Снежинский» были удовлетворены, с ответчиков Бурлакова С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлакова М.В. в пользу ОАО Банк «Снежинский» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от 20.02.2008 г. в общей сумме 9 175 216,34 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру площадью 104,1 кв.м по адресу: <адрес>, принадлежащую Булаковой Г.В. на праве собственности, земельный участок площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенный на нем незавершенный строительством объект площадью застройки 217,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бурлакову С.Ю. и Бурлаковой Г.В. (л.д.л.д.173-178т.1).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.05.2010г. решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости, взыскании расходов по уплате госпошлины было отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение (л.д.204-207т.1).
Решением Советского районного суда г.Челябинска от 22.07.2010г. исковые требования были удовлетворены частично, взыскание было обращено на земельный участок площадью 1 170,0 кв.м по адресу: <адрес> (стр.) и расположенный на нем незавершенный строительством объект площадью застройки 217,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бурлакову С.Ю. и Бурлаковой Г.В., установлена начальная продажная стоимость земельного участка в размере 2428920 руб., незавершенного строительством объект в размере 4188080 руб. В удовлетворении иска в части обращения взыскания на <адрес> было отказано. (л.д.11-16т.2).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01.10.2010г. решение Советского районного суда г.Челябинска от 22.07.2010г. в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на <адрес>, определении ее начальной продажной стоимости было отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение (л.д.51-53т.2).
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с послед. изм. и доп.) не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В силу ст.79 Федерального закона от 02 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с послед. изм. и доп.) взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.
Согласно ч.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
В соответствии со ст.78 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Судом установлено, что на момент заключения кредитного договора и договора о залоге недвижимого имущества, то есть на 20.02.2008г., ответчики Бурлаков С.Ю., Бурлакова Г.В., Бурлаков М.С. фактически проживали по адресу: <адрес>, ответчики Бурлакова Г.В., Бурлаков М.С. с 04.04.2007г. были в этом жилом помещении зарегистрированы по месту жительства (л.д.92-94т.2), Бурлаков С.Ю. был зарегистрирован по адресу: <адрес>. Иных жилых помещений на праве собственности ответчики не имеют (л.д.222-224т.1). Данные обстоятельство подтверждается также кредитным договором (л.д.4-8т.1) и представителем истца в судебном заседании не оспаривались.
Установлено, что с 14.07.2008г. Бурлаков С.Ю. зарегистрирован по месту жительства в однокомнатной <адрес>, принадлежащей на праве собственности его сестре Л.В.Ю. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 21.02.2001г. (л.д.5,96,99,127т.2).
28.12.2005г. ответчик Бурлаков С.Ю. (инвестор) заключил с <данные изъяты> (компания) договор № на инвестирование жилищного строительства, по которому инвестор осуществляет инвестиции денежными средствами на строительство жилого дома по адресу: <адрес> (стр.), а компания обязалась предоставить инвестору в собственность двухкомнатную <адрес> (стр.) общей площадью 65,74 кв.м на шестом этаже в девятиэтажном доме по вышеуказанному адресу (л.д.83-86т.2). По состоянию на 22.03.2007г. стоимость указанной квартиры в размере 1 482 050 руб. была полностью оплачена (л.д.83-86,87,140-141т.2). Соглашением № от 01.07.2008г. к вышеуказанному договору предусматривалось, что после ввода в эксплуатацию жилого дома компания (застройщик) обязуется передать инвестору двухкомнатную <адрес> общей площадью 64,8 кв.м, срок ввода объекта в эксплуатацию предусматривался - второй квартал 2008 года (л.д.142т.2), по акту приема-передачи от 01.07.2008г. вышеназванная квартира была передана в собственность Бурлакову С.Ю., право собственности Бурлакова С.Ю. на эту квартиру было зарегистрировано в ЕГРП 19.08.2008г. (л.д.138-152т.2). 28.10.2008г. Бурлаков С.Ю. продал <адрес> Е.Н.М., право собственности Е.Н.М. на это жилое помещение было зарегистрировано 06.11.2008г. (л.д.126,134-136,149т.2).
Суд полагает, что в представленной истцом копии договора № на инвестирование жилищного строительства от 26.12.2005г. (л.д.83-86т.2) в указании номера договора и даты заключения договора допущена техническая ошибка, поскольку на государственную регистрацию права был представлен договор № от 28.12.2005г. (л.д.140-141т.2), предметом этого договора являлся тот же объект недвижимости, что и в договоре № от 26.12.2005г.
Ответчик Бурлаков М.С. является собственником однокомнатной <адрес> на основании договора купли-продажи от 14.08.2008г., заключенного им со С.А.П., право собственности Бурлакова М.С. на это жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, зарегистрированы также обременения права: арест и ипотека в силу закона (л.д.224т.1). Решением Калининского районного суда г.Челябинска от 23.03.2010г., вступившим в законную силу 03.04.2010г., с Бурлакова М.С. в пользу ОАО «МДМ-Банк» взыскана задолженность по кредитному договору от 14.08.2008г. в размере 1 699 149 руб. 30 коп., обращено взыскание на предмет ипотеки - однокомнатную <адрес> (л.д.102-107т.2). В указанной квартире по месту жительства никто не зарегистрирован (л.д.124,130т.2).
Таким образом, как на момент заключения кредитного договора № от 20.02.2008г. и договора о залоге недвижимого имущества от 20.02.2008г., так и на момент разрешения данного спора квартира по адресу: <адрес>, являлась и является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для семьи Бурлаковых.
Поскольку спорная <адрес> на момент заключения кредитного договора № и договора о залоге недвижимого имущества от 20.02.2008г. являлась единственным пригодным для постоянного проживания помещением для семьи Бурлаковых, то в силу п.2 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» эта квартира не могла быть предметом ипотеки, договор о залоге недвижимого имущества - <адрес> от 20.02.2008г. не соответствует требованиям п.2 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ и в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Кроме того, кредит по договору № от 20.02.2008г. был предоставлен банком для приобретения земельного участка, незавершенного строительством объекта и для завершения его строительства, а не на приобретение <адрес>, и потому в силу ст.78 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество - <адрес> обращено быть не может.
Доводы представителя истца о том, что на момент заключения кредитного договора и договора о залоге помимо спорной квартиры ответчик Бурлаков С.Ю. имел в собственности <адрес> (строительный адрес <адрес>) по договору на инвестирование жилищного строительства от 26.12.2005г., что подтверждается представленной им в Банк справкой о полной оплате стоимости этой квартиры, этой справки было достаточно, чтобы заключить договор ипотеки спорной квартиры, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация права собственности Бурлакова С.Ю. на <адрес> была произведена 19.08.2008г. (л.д.143об.т.2), следовательно, на момент заключения кредитного договора и договора о залоге спорной квартиры право собственности у Бурлакова С.Ю. на <адрес> не возникло.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Открытому акционерному обществу Банк конверсии «Снежинский» в удовлетворении иска к Бурлакову С.Ю., Бурлаковой Г.В., Бурлакову М.С. об обращении взыскания на заложенное имущество – <адрес>, определении ее начальной продажной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме через суд, принявший решение.
Председательствующий: Т.Р. Щеркина