гр. дело Номер обезличен Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Улан-Удэ 7 октября 2010 г.
Советский районный суд гор. Улан-Удэ в составе судьи Эрхетуевой О.М., при секретаре Дыреновой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия к Маладаеву Д.А. и Маладаеву Б.Д. об обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия просит обратить взыскание на заложенное имущество ответчиков Маладаевых Д.А. и Б.Д. по их долгам по кредитному договору, взыскать судебные расходы.
В суде представитель истца по доверенности Башитова М.А. исковые требования поддержала. Суду пояснила, что в 2006 году с ответчиками заключен кредитный договор на приобретение недвижимости и в счет исполнения обязательств по договору ответчики передали истцу недвижимое имущество два жилых дома и земельный участок по ул. .... В течение длительного времени с мая 2007 г по настоящего времени ответчики свои обязательства не исполняют и истец просит обратить взыскание на заложенное имущество, путем его передачи на публичные торги с установлением его первоначальной продажной стоимости согласно представленной оценке. За счет заложенного имущества выплатить истцу основной долг, проценты за пользование заемными средствами и установленную договором пеню, также взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.
Маладаев Д.А. и представитель другого ответчика Маладаева Б.Д. по доверенности Кущева Т.В. возражали против удовлетворения исковых требований. Суду пояснили, что на момент подачи искового заявления истец не был владельцем закладной и не мог заявлять требования об обращении взыскания на заложенное имущество по заявленным основаниям. Также просили принять во внимание, что не исполнение договора ответчиками было связано с неправомерным поведением самого кредитора, который не уведомил ответчиков о смене владельца закладной, не представил им реквизиты, по которым должны осуществляться платежи. С 2007 года ответчики неоднократно обращались о принятии платежей в счет исполнения договора, но им было отказалось. Таким образом, они не имели возможности производить платежи по кредитному договору по вине самого кредитора, и не имеется оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
Выслушав стороны, исследовав представленные в дело материалы, суд, находит возможным, удовлетворить заявленные исковые требования по следующим основаниям.
Дата обезличена г между ЗАО АКБ Русь-банк и Маладаевыми Б.Д. и Д.А. заключен кредитный договор Номер обезличен по которому последнему предоставлен целевой кредит в размере 700 000 руб. на приобретение недвижимости на срок до 30 ноября 2021 г. под 12, 5 % годовых.
Сторонами в договоре установлена уплата заемщиками 12,5 % годовых за пользование заемными средствами (п.3.1 Договора).
При нарушении срока возврата кредита и начисленных процентов стороны оговорили ответственность в виде уплаты заемщиками пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по возврату кредита и начисленных процентов от суммы просроченного платежа по исполнению обязательства за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.1 и 5.2 Договора).
Одновременно договор содержит соглашение между сторонами о передаче в залог банку в счет обеспечения исполнения заемщиками принятых обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, приобретенного с привлечением заемных средств недвижимого имущества земельного участка в г. Улан-Удэ по ... и расположенных на нем двух жилых домов.
Таким образом, в силу положений ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанное имущество стало предметом залога с момента регистрации права собственности на указанное имущество за ответчиком Маладаевым Б.Д.
Первоначальным залогодержателем выступил ЗАО АКБ Русь-Банк. Затем происходила замена залогодержателя на ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия, на ОАО Агентство по ипотечному кредитованию, затем вновь с 29.04.2008 г по настоящее время владельцем закладной является ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия. Соответствующая отметка о переходе прав в закладной имеется.
В соответствии со ст. 48, Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Доказательств, дающих в установленном законом порядке считать истца ненадлежащим владельцем закладной, суду не представлено.
Таким образом, является несостоятельными утверждение ответчиков о том, что на момент предъявления настоящего иска 04.05.2008 г истец не являлся законным владельцем закладной.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Пунктом 4.4.3 Кредитного договора сторонами установлены основания обращения взыскания на заложенное имущество, в числе их указаны
- просрочка ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней
- нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
- при неудовлетворении требований владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, с даты получения письменного уведомления о таком требовании.
- в иных случаях предусмотренных действующим законодательством.
С 1 мая 2007 г. ответчиками обязательства по возврату заемных средств и уплате процентов никаким образом не исполняются, также не выплачиваются установленные договором пени.
Истцом, направлялись ответчикам уведомления о досрочном исполнении денежного обязательства, что также подтверждено материалами дела. Соответственно у истца возникло право, как у владельца закладной претендовать на обращение взыскания на заложенное имущество по всем из указанных в договоре основаниям.
Доводы ответчиков о том, что неисполнение обязательств было вызвано просрочкой исполнения обязательств самим кредитором, не уведомившим своевременно заемщиков о неоднократной смене владельца закладной и не предоставившим сведения о реквизитах нового владельца, ничем объективно не подтверждены.
Из материалов дела следует, что изначально ответчики Маладаевы оплачивали кредит по реквизитам ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия, реквизиты организации остались неизменными.
Представленная ответчиками переписка между Маладаевым Д.А. и ОАО Ипотечная корпорация РБ имеет следующее содержание.
18.02.2008 г. этим ответчиком было написано заявление – обязательство в адрес корпорации, о намерении произвести полное досрочное возвращение кредита в размере 677 745, 49 руб. в срок до 31.03.2008 г., которое у него принято, но исполнения по нему не поступило.
28.02.2008 г. Маладаев Д.А. обратился за снижением пеней и штрафов, которое оставлено без удовлетворения.
01.07.2010 г подано заявление Маладаевым Д.А. о рассмотрении его обращения от 28.02.2008 г. о снижении пеней и штрафов и впервые заявлено об отсутствии у него реквизитов, по которым может быть произведена оплата.
Истцом в дело представлены уведомления, направленные в адрес ответчиков об изменении владельца закладной и сведения о реквизитах, по которым могут производиться платежи по кредиту.
07.10. 2010 г Маладаевым Д.А. подано заявление в Советский районный суд о понуждении ОАО Ипотечная корпорация РБ исполнить обязательства по кредитному договору и принять причитающиеся по договору платежи. В установленном законом порядке вопрос о принятии иска к производству суда не разрешен, что никак не влияет на разрешение настоящего дела по существу. В период рассмотрения дела ответчики располагали реальной возможностью обратиться с такими требованиями к истцу, как в форме встречного иска, так и самостоятельно.
Таким образом, отклоняя довод ответчика о невозможности разрешения настоящего дела до рассмотрения по существу требований о понуждении кредитора исполнить свои обязательства, суд исходит из принципа добросовестности участников гражданских правоотношений. Ранее ответчики никогда не заявляли о недобросовестности кредитора, и просрочка исполнения обязательств с их стороны мотивировалась временными финансовыми затруднениями. Отказ кредитора принять исполнение в виде возвращения заемщиком кредита в полном объеме, при обстоятельствах, установленных по настоящему делу, не соответствует правилам гражданского оборота и имущественным интересам организации истца. ОАО Ипотечная корпорация РБ несет убытки и не получает того, на что рассчитывала при заключении договора купли-продажи закладной.
Суду представлены доказательства подтверждающие заключение истцом 31.08.2007 г. договора об оказании услуг с ООО «Долговое агентство КоллектФинанс» с целью взыскания суммы задолженности по договору с Маладаевых и за оказанные услуги выплачено реальное вознаграждение. Это обстоятельство еще раз свидетельствует о том, что кредитор желал и требовал от ответчиков исполнения обязательств по кредитному договору, принимал меры к этому вплоть до привлечения на возмездных началах сторонней организации.
Доводы ответчиков о злоупотреблении правами со стороны истца с единственным намерением завладеть заложенной недвижимостью, основаны на предположениях и ничем объективно не подтверждены, как и возражения о просрочке исполнения обязательств со стороны кредитора.
Истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с условиями и по основаниям, предусмотренными договором, который в свою очередь был заключен сторонами добровольно, не расторгнут, никем не признан недействительным.
При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении исковых требований ОАО Ипотечная корпорация РБ, как владельца закладной об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи на публичные торги.
При определении первоначальной рыночной стоимости имущества суд руководствуется представленным в дело Отчетом № 212/1 по обоснованию рыночной стоимости недвижимого имущества. находящегося по адресу ... в г.Улан-Удэ, составленным специалистом СГУ Фонд имущества Республики Бурятия. Стоимость земельного участка определена в размере 895 840 руб., двух жилых домов по 257 800 руб. (литера А) и по 240 200 руб. (литера Б).
Иная оценка суду не представлена, возражения ответчиков о недостоверности заявленной цены ничем не подтверждены.
За счет реализации заложенного имущества подлежит возмещению истцу сумма основного долга в размере 695 547,02 руб., проценты за пользование заемными средствами в размере 12, 5% годовых и пени в размере 0,2 % от суммы задолженности по основному долгу и начисленных процентов за каждый календарный день просрочки за период с 1 мая 2007 г по день реализации имущества.
С ответчиков подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 8 259, 85 руб. при подаче иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия удовлетворить.
Обратить путем передачи на публичные торги взыскание по долгам Маладаева Д.А. и Маладаева Б.Д. перед ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия на заложенное имущество, принадлежащее Маладаеву Батору Дамбаевичу в виде
-жилого одноэтажного дома, площадью 40,40 кв.м., расположенного по адресу г.Улан-Удэ ... (литера А) с установлением первоначальной продажной стоимости 257 800 (двести пятьдесят семь тысяч восемьсот) руб.
- жилого одноэтажного дома, площадью 32, 8 кв.м., расположенного по адресу г.Улан-Удэ ... (литера Б) с установлением первоначальной продажной стоимости 240 200 (двести сорок тысяч двести) руб.
- земельного участка, площадью 440 кв.м., расположенного по адресу г.Улан-Удэ по ... (кадастровый номер Номер обезличен) с установлением первоначальной продажной стоимости 895 840 (восемьсот девяносто пять тысяч восемьсот сорок) руб.
Из стоимости заложенного недвижимого имущества выплатить ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия
- сумму основного долга по кредитному договору 695 547 (шестьсот девяносто пять тысяч пятьсот сорок семь) руб. 02 коп.,
- проценты за пользование заемными средствами в размере 12,5 % годовых от суммы задолженности
- пени в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки исполнения денежного обязательства по возвращению кредита и уплате процентов за период с 1 мая 2007 года по день реализации имущества.
Взыскать с Маладаева Б.Д. и Маладаева Д.А. в пользу ОАО Ипотечная корпорация Республики Бурятия в счет возмещения понесенных судебных расходов 8 259 (восемь тысяч двести пятьдесят девять) руб. 85 коп.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи кассационной жалобы в Советский районный суд в течение 10 дней.
Судья: О.М. Эрхетуева