РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №
30 ноября 2010 года Советский районный суд гор. Улан-Удэ единолично в составе судьи Васильевой С.Д., при секретаре Дамбаеве О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Скарбовский А.А. о признании постановления судебного пристава-исполнителя специализированного отдела по исполнению особых производств Фомина А.Г. «об оценке вещи и имущественного права» недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Скарбовский А.А. обратился в суд с заявлением о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя специализированного отдела по исполнению особых производств Фомина А.Г. «об оценке вещи и имущественного права».
В судебное заседание Скарбовский А.А. не явился, просил иск рассмотреть в его отсутствие.
В судебном заседании представитель Скарбовский А.А. по доверенности Ильиных И.А. доводы своего доверителя поддержал в полном объеме, пояснив суду, что судебный пристав-исполнитель специализированного отдела по исполнению особых производств Фомин А.Г. постановлением об оценке имущества должника от 11.10.2010 года принял отчет оценщика за № от 04.10.2010 года об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 805,1 кв.м. в 10037000 руб.. Его доверитель не согласен с данным постановлением и считает, что стоимость вышеназванного имущества, указанного в постановлении не соответствует рыночной стоимости и является явно заниженной. По их мнению, оценка была произведена оценщиком без исследования состояния рынка по аналогичным зданиям, той же площади и места расположения, функциональный износ здания определен без какого-либо расчетного обоснования, физический износ в 35 % определен без расчетного обоснования, расчет рыночной стоимости произведен без обоснования корректировки на масштаб участка, сравнительный подход не содержит обоснования корректировок на «масштаб» и «отделку», доходный подход не содержит обоснования потерь (40%) от недоиспользования, в эксплуатационные расходы определены в 202885 руб. 20 коп., нет обоснования способа реализации здания в одном лоте, в отличие от способа реализации здания по частям – кабинетам ( в последнем случае рыночная стоимость возрастает). Просил суд признать оспариваемое постановление недействительным.
В судебном заседании судебный пристав-исполнитель специализированного отдела по исполнению особых производств Фомин А.Г. с заявлением не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.
Банзаров В.М., представляющий одновременно интересы ООО «Байкал-оценка» в силу своих должностного положения в качестве Генерального директора (привлечены судом в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований) с заявлением не согласился, пояснив суду, что он лично от общества на основании государственного контракта на выполнение государственного заказа по оценке арестованного имущества и постановления судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве произвел оценку рыночной стоимости административного здания по ул. Оцимика, 30 в гор. Улан-Удэ и оценил его в 10037000 рублей. Полагает, что данная стоимость произведена с учетом всех требований законодательства по проведению оценочной деятельности, стоимость определена верно с учетом спроса на рынке недвижимости, местоположения имущества, года постройки, износа здания, его состояния на момент проведения оценки, принудительной продажи объекта в рамках исполнительного производства, анализа рынка с применением сравнительного метода. Подробный анализ имеется в оценке. На момент проведения осмотра здание находилось в неудовлетворительном состоянии, не пригодным к эксплуатации: отсутствует отопление, для его подключения необходимо монтировать трубы, батареи. Частично на 1 и 2 этажах был произведен поверхностный ремонт, на 3 и 4 этажах ремонт вообще отсутствует, капитальный ремонт в последнее время в здании не проводился. Просил суд обратить внимание, что в 2006 году, когда здание принадлежало на праве собственности ООО «Окна Ксении» в рамках исполнительного производства проводилась оценка данного имущества и стоимость его с учетом НДС была определена в 7745000 рублей, по его расчету стоимость с учетом НДС составляет 11843000 рублей. С момента проведения предыдущей оценки в 2006 году никакого ремонта на объекте, который мог бы повлиять на стоимость здания, новым собственником не проводилось. С учетом, повышения рыночной стоимости с 2007 года по 2010 года в 1,5- 2 раза, оценка имущества, произведенного им, соответствует рыночной стоимости, действующей в настоящее время на рынке недвижимости.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Решением Железнодорожного районного суда гор. Улан-Удэ от 16 апреля 2010 года со Скарбовского А.А., являющего заявителем по настоящему делу, в пользу кредитного потребительского кооператива граждан «Департамент вкладов и займов» была взыскана сумма в размере 15839915 руб. 48 коп.
По данному делу судом был выдан исполнительный лист и предъявлен к исполнению.
06 мая 2010 года Железнодорожным районным отделом судебных приставов гор. Улан-Удэ было возбуждено исполнительное производство.
Судебным приставом-исполнителем Шараповой Е.И. в целях осуществления взыскания по исполнительному производству вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника и составлен акт описи и ареста имущества должника. Арест наложен на административное здание, расположенное по адресу: Россия, гор. Улан-Удэ, ул. Оцимика, 30.
Данное имущество принадлежит на праве собственности Скарбовский А.А. на основании договора купли-продажи от 23.08.2007 года. Со слов стороны заявителя здание приобретено при реализации имущества ООО «Окна Ксении» на торгах за 6000000 рублей.
08 сентября 2010 г. вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве и заявка на оценку арестованного имущества.
Оценка поручена ООО «Байкал-оценка» на основании государственного контракта на выполнение работ по оценке арестованного имущества № от 25 января 2010 года.
По мере поступления отчета судебный пристав-исполнитель Фомин А.Г. 11.10.2010 года вынес постановление об оценке вещи или имущественного права, которым принял отчет № № от 04 октября 2010 г. об оценке рыночной стоимости имущества в сумме 10037000 руб.
Полагая, что постановление судебного пристава-исполнителя Фомина от 14.09.2010г. незаконно, Скарбовский А.А. обратился в суд.
Обжалование действий судебных приставов-исполнителей рассматривается по правилам главы 25 ГПК РФ.
Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Между тем, в ходе рассмотрения данного дела судом не установлены основания для признания действий должностного лица –судебного пристава-исполнителя Фомина незаконными.
Суд с учетом требований главы 25 ГПК РФ полагает, что требования общества могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
- несоответствие оспариваемых действий действующему законодательству;
- нарушение прав и законных интересов общества при принятии этого постановления.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования общества удовлетворению не подлежат.
Согласно статье 5 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительное исполнение судебных актов в Российской Федерации возлагается на службу судебных приставов.
Статьей 68 данного Федерального закона предусмотрено, что одной из мер принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника.
В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 85 указанного Закона судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.
Согласно пункту 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа, отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Закон об оценочной деятельности).
Кроме того, требования к проведению оценки содержатся в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 256; Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254; Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 ГПК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходит из соответствия оспариваемых действий требованиям Закона об исполнительном производстве, Закона об оценочной деятельности, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 5 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 24.08.1999 N 248 конфискованное и арестованное имущество, предназначенное для реализации, подлежит обязательной оценке. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, для оценки имущества привлекается специалист (специализированная организация).
Статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что оценочная стоимость имущества представляет собой рыночную стоимость этого имущества.
Исходя из положений статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно отчету об оценке рыночная стоимость административного здания, общей площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: ул. Оцимика, 30 в гор. Улан-Удэ составила 10037000 руб. Исходя из материалов дела, суд усматривает, что оценщиком-экспертом использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 27 июля 2006 г № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 (Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), № 255 (Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2), № 256 (Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1).
В отчёте представлено изложение полученной информации, расчётов и анализа, проведённых в ходе оценки.
В частности оценщиком отмечено, что объект оценки – административное четырехэтажное 1962 года постройки, общей площадью 805 кв.м. находится в Советском районе гор. Улан-Удэ, земельный участок не находится в собственности у Скарбовский А.А., здание находится в неудовлетворительном состоянии, указана цель проведения оценки – для расчета рыночной стоимости для последующей реализации. Оценка проведена по состоянию на 16 сентября 2010 года. Применены при проведении оценки методы затратного, сравнительного, доходного подхода, при определении рыночной стоимости был применен метод сравнения продаж с поправками на имущественные права, условия финансирования, местоположения, физических характеристик объекта и его конструкции, на масштаб, на отделку, на физическое состояние здания (износ, отделка, наличие дополнительных улучшений, на уторгование, принято во внимание состояние оцениваемого объекта с приобщением фотографий, были учтены физические, функциональные внешние износы здания.
Оценка осуществлена также с использованием сравнительного подхода к оценке, как наиболее точно отражающего состояние на рынке недвижимости. При этом в отчете указано, что оценка объекта проведена для его реализации в рамках исполнительного производства.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «рыночная стоимость объекта оценки» - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Суд учитывает, что определение рыночной стоимости имущества производилось для целей осуществления принудительной реализации имущества должника в рамках исполнительного производства.
В этой связи, оценщик обоснованно произвел расчет рыночной стоимости имущества должника с учетом условий вынужденности реализации объектов оценки и ограниченного срока реализации. (Оценка действительна в течение шести месяцев).
К отчету приложены свидетельство о членстве в организации оценщиков, образовательные документы оценщика, оценка проведена на основании государственного контракта на выполнение работ по оценке арестованного имущества.
С учетом изложенных обстоятельств суд полагает, что постановление судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права по исполнительному производству соответствует положениям Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Приказу Министерства юстиции РФ от 24.08.1999 N248 "Об утверждении порядка передачи и реализации конфискованного и арестованного имущества".
Каких-либо доказательств, подтверждающих обоснованность доводов о недостоверности оценки рыночной стоимости спорного имущества, заявитель в материалы дела не предоставил.
Суд, с учетом доказательств по делу, доводов сторон, изучения отчета об оценки, считает, что в сложившейся ситуации, наличие спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки не является безусловным основанием для проведения экспертизы в соответствии со статьей 79 ГПК РФ, так как такая экспертиза проводится в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. У суда нет оснований, в отсутствие доказательств, подтверждающих обоснованность доводов о недостоверности оценки рыночной стоимости спорного имущества, подвергать сомнению произведенную оценку ООО «Байкал-оценка» и назначать экспертизу. К тому же проведение такой экспертизы является правом суда.
Довод заявителя о заниженной стоимости оцененного имущества, судом отклоняется, поскольку данное обстоятельство не подтверждено документально. Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, на которые ссылается лицо как на основание своих требований, возлагается на данное лицо.
В связи с вышеизложенным, суд полагает недоказанными заявителем факты незаконности оспариваемого постановления и недостоверности величины рыночной стоимости объекта, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости арестованного объекта недвижимости – административного здания, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Доводы заявителя, что оценщиком при определении рыночной стоимости административного здания определены без какого-либо расчетного обоснования, корректировки на масштаб участка, отделку, обоснования потерь являются бездоказательственными. Напротив, в отчете указанные обстоятельства оценщиком отражены в отчете.
Что касается доводов о способе реализации здания в одном лоте или по частям, то такие требования действующее законодательство при проведении оценки не содержит. Более того, административное здание, являющееся предметом оценки, полностью принадлежит на праве собственности заявителю и арест на данное имущество произведено на здание как на единый объект.
Кроме того, судом установлено, что данное здание было приобретено заявителем в 2007 году за 6000000 рублей, что следует из пояснений стороны заявителя, при этом оно на торгах в связи с реализацией имущества, принадлежащего ООО «Окна Ксении». В 2006 году в рамках исполнительного производства арестованного имущества, принадлежащего ООО «Окна Ксении» проводилась оценка данного имущества ООО «Агентство оценки собственности». Здание было оценено с учетом НДС в 7745000 рублей. В оспариваемом отчете оценка здания с учетом НЛС составляет 11843000 рублей.
Более при сравнении двух вышеуказанных отчетов, заявителем с момента приобретения каких-либо вложений для улучшения состояния здания, влекущего удорожание объекта недвижимости, не производилось. Данное обстоятельство также не оспаривалось представителем заявителя.
С учетом повышения стоимости недвижимого имущества на рынке в гор. Улан-Удэ в1,5-2 раза с 2007 года по 2010 год (данные показатели приведены оценщиком в суде и заявителем не оспорено), суд считает, что стоимость объекта, указанная в отчете, соответствует рыночной стоимости.
Кроме того, имеются данные, что данное здание выставлялось на продажу агентством «Шэнэ Гэр» осень 2010 года за 15000000 рублей.
Таким образом, суду стороной заявителя не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о несоответствии действующему законодательству оспариваемого постановления об оценке вещи или имущественного права, вынесенного судебным приставом-исполнителем Фоминым, также не представлено никаких доказательств, опровергающих сумму произведенной оценки, нет никаких иных данных о его версии определения стоимости имущества, на которое обращено взыскание. Жалоба содержит только доводы о несогласии заявителя с суммой оценки по причине, которую суд изложил выше, но никаких данных, подкрепляющих его доводы, заявителем не представлено, равно как и то, что заявителем никаких действий для определения стоимости спорного имущества не было предпринято.
В соответствии со ст. 14 этого Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
В данном случае, применение в исполнительном производстве величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете, зависит от усмотрения пристава исполнителя.
Таким образом, судом установлено, что при вынесении постановления об оценке имущества должника, судебный пристав-исполнитель Фомин руководствовался требованиями действующего законодательства РФ об исполнительном производстве, в связи с чем, суд полагает его действия правомерными, а жалобу не подлежащей удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 441, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ;
В удовлетворении жалобы отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи кассационной жалобы в Советский районный суд гор. Улан-Удэ в течение 10 дней со дня получения мотивированного решения.
Судья: Васильева С.Д.