РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 декабря 2010г. Дело №2-3186/10
Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Бадмаевой Д.Н.
при секретаре Шоноевой О.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ОАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения №8601 к Бохиевой Н.В., Балданову В.Н. третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании недействительной ипотеки и прекращении записи в ЕГРП на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения №8601 обратилось в суд с иском к Бохиевой Н.В., Балданову В.Н., Управлению службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании недействительной ипотеки и прекращении записи в ЕГРП на недвижимое имущество. Исковые требования мотивированы тем, что в целях обеспечения исполнения обязательств индивидуального предпринимателя Бохиевой Н.В. по кредитному договору <данные изъяты> от 22.10.2009г. Бурятское ОСБ №8601 заключило с Балдановым В.Н. договор ипотеки следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ул. <адрес> здание кафе, назначение нежилое, площадью 101,2, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты> земельный участок, площадью 164 кв.м., категория земель - земли поселений - под строительство
детского кафе, кадастровый номер <данные изъяты>. Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2009г. за <данные изъяты>, о чем имеется отметка на договоре. Позже выяснилось, что вышеуказанное недвижимое имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу физического лица Балданова В.Н. на основании совершенной с согласия банка сделки - договора купли-продажи от 23.10.2009г., заключенной между продавцом Балдановым В.Н. и покупателем Бохиевой Н.В. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.09.2010г., ипотека в пользу Балданова В.Н. зарегистрирована 15.12.2009г. со сроком действия до 14.11.2009г. Кроме этого, согласно этой же выписке, содержащаяся в Едином гос.реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о дате регистрации ипотеки в пользу банка не соответствует действительности - указано 15.12.2009г. вместо 23.10.2009г. По мнению, истца, ипотека в силу закона в пользу Балданова В.Н. является недействительной, поскольку согласно п. 2.ст. 342 ГК РФ, ст.43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. На момент регистрации ипотеки в силу закона действовал договор ипотеки от 22.10.2009г. в пользу Сбербанка России, согласно п.4.1.2. которого последующий залог предмета залога без согласования с Залогодержателем не допускается. Поскольку условия договора об ипотеке от 22.10.2009г., являющегося предшествующим, запрещают последующую ипотеку без согласования с залогодержателем, а такого согласия не было получено, у Регистрационной службы не имелось оснований для государственной регистрации ипотеки в пользу Балданова В.Б.
Определением суда от 17.11.2010г. по делу, с учетом характера спора, Управление Росреестра по РБ привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку каких-либо материально-правовых притязаний к спорному имуществу не может иметь, соответственно, выступать по делу в качестве ответчика.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Овчинникова О.А. исковые требования, а также доводы, содержащиеся в иске, поддержала в полном объеме. Просила удовлетворить иск.
Представитель ответчика Бохиевой Н.А. Мурзин В.Н., действующий на основании доверенности от 11.10.2010г., с требованиями истца согласился, признав доводы истца основанными на законе.
Сама ответчик Бохиева Н.А., будучи извещенной надлежащим образом, в суд не явилась, направив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. По правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие названного ответчика.
Ответчик Балданов В.Н. в судебное заседание не явился, неоднократно направленные ему судебные повестки о времени и месте рассмотрения дела по адресу, указанному истцом: г.Улан-Удэ, ул.<адрес> возвращены с отметками о не проживании адресата по указанному адресу, хотя согласно ответу Управления ФМС России по РБ на запрос суда, Балданов В.Н. зарегистрирован по вышеуказанному адресу с 15.11.2007г. В связи с чем, судом 07.12.2010г. вынесено определение о назначении адвоката для защиты и представления интересов ответчика Балданова В.Н., в соответствии со ст.50 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика Балданова В.Н. адвокат Иванова Е.П., представившая ордер №029834 от 29.12.2010г., исковые требования ОАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения №8601, предъявленные ее доверителю, не признала.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ по доверенности Шаргаева Д.А., будучи извещенной надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направив в адрес суда по факсу письменное ходатайство о рассмотрении дела без их участия, в котором также указала, что ранее изложенные в письменном отзыве доводы поддерживают.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном разбирательстве установлено, что 22 октября 2009 года между истцом ОАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 и индивидуальным предпринимателем Бохиевой Н.В. был заключен кредитный договор №29026 от 22.10.2009г., на основании которого банк выдал последней кредит в размере 5 000 000 рублей для приобретения недвижимого имущества на срок по 16 октября 2014 года.
В качестве обеспечения исполнения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и иных платежей, предусмотренных кредитным договором <данные изъяты> от 22.10.2009г. (п.5.1 кредитного договора), Бурятское ОСБ №8601 22 октября 2009г. заключило с гр.Балдановым В.Н. договор ипотеки <данные изъяты>/и, по условиям которого Залогодатель в лице Балданова В.Н. передал в залог Залогодержателю недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, ул. <адрес> здание кафе, назначение нежилое, площадью 101,2, кадастровый (или условный) номер 03-03- 01/046/2007-148, и земельный участок, площадью 164 кв.м., категория земель - земли поселений - под строительство детского кафе, кадастровый номер 03:24:011206:0073. Указанным договором ипотеки стороны предусмотрели, что последующий залог Предмета залога без согласования с Залогодержателем не допускается. Залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя распоряжаться Предметом залога до полно выполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору (п.4.1.2 договора ипотеки). Согласно отметке на договоре, ипотека в пользу Банка зарегистрирована 23.10.2009г. за №
Между тем, из выписок из ЕГРП от № следует, что на указанные выше объекты недвижимого имущества регистрационным органом 15 декабря 2009 года в пользу Балданова В.Н. зарегистрирована ипотека в силу закона за № правообладателем имущества указана Бохиева Н.В. Кроме того, в этих же Выписках имеются сведения о зарегистрированной ранее ипотеке в пользу ОАО АК Сбербанк РФ, с датой регистрации -15.12.2009г., что не соответствует действительности.
Из материалов дела видно, что 23 октября 2009 года Балданов В.Н. (продавец) и Бохиева Н.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи здания кафе и земельного участка по адресу: <адрес> находившиеся на момент отчуждения в залоге у Банка. Государственная регистрация данного договора УФРС по РБ была произведена 15 декабря 2009г. за №, поскольку по заявлению продавца Балданова В.Н. от 16.11.2009г. государственная регистрация с 16.11.2009г. была приостановлена в срок до 15.02.2010г., позже возобновлена на основании заявления Балданова от 14.12.2009г. Согласно отметке на самом договоре, в этот же день, 15.12.2009г., регистрационным органом зарегистрирована ипотека в силу закона на оба объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п.2 ст.342 Гражданского кодекса РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Согласно п.п.1-3 ст.43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Как указывает истец, сделка, заключенная между Балдановым В.Н. и Бохиевой Н.В., была совершена с согласия Банка, как залогодержателя, однако, согласия для регистрации последующей ипотеки, в данном случае ипотеки в силу закона в пользу Балданова В.Н., ОАО АК Сбербанк РФ, будучи залогодержателем, не давал. Указанные доводы никем из сторон, в том числе, третьим лицом не опровергнуты. Доказательств, опровергающих обратное, суду ответчиками на протяжении всего судебного разбирательства не предоставлено. Следовательно, при отсутствии установленного договором ипотеки <данные изъяты>/и от 22.10.2009г. согласия ОАО АК Сбербанк РФ в письменной форме, как залогодержателя по предшествующей ипотеке, государственную регистрацию последующей ипотеки в виде ипотеки в силу закона от 15.12.2009г. в пользу Балданова В.Н. нельзя признать законной. В связи с чем, заявленные исковые требования о признании недействительной ипотеки на недвижимое имущество в пользу Балданова и о прекращении соответствующих записей в ЕГРП подлежат удовлетворению.
По правилам ст.19, п.2 ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
В силу вышеназванных правовых норм подлежит также удовлетворению требование истца о внесении изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части даты регистрации договора ипотеки <данные изъяты>и с 15.12.2009г. на 22.10.2009г., поскольку договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, заключен в указанную дату -22 октября 2009 года, в соответствии с которой и должна быть внесена запись в ЕГРП при государственной регистрации ипотеки в силу закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 удовлетворить.
Признать недействительной ипотеку в пользу Балданова В.Н. на недвижимое имущество:
- здание кафе, нежилое, площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер 03-03-01/046/2007-148,
- земельный участок, земли поселений - под строительство детского кафе, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Прекратить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- от 15.12.2009г. за <данные изъяты> - ипотека на здание кафе,
- от 15.12.2009г. за <данные изъяты> - ипотека на земельный участок.
Внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части даты регистрации договора ипотеки <данные изъяты>и с 15.12.2009г. на 22.10.2009г.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи кассационной жалобы в Советский районный суд гор. Улан-Удэ в течение 10 дней.
Судья Д.Н. Бадмаева
Верно: судья
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>