Гр.дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
05 мая 2011 года гор.Улан-Удэ
Судья Советского районного суда гор.Улан-Удэ Цыбикдоржиева Т.В.,
при секретаре Дыреновой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлова А.В. к ОАО "Ипотечная корпорация РБ" о взыскании денежных средств и по встречному исковому заявлению ОАО "Ипотечная корпорация РБ" к Павлову А.В. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратился Павлов А.В. с иском к ОАО "Ипотечная корпорация РБ" о взыскании денежных средств участнику долевого строительства.
Определением суда принят встречный иск ОАО "Ипотечная корпорация РБ" к Павлову А.В. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора
Определением суда привлечено третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.
В судебное заседание не явился Павлов А.В., просил суд рассмотреть дело в его отсутствии.
В судебном заседании представитель Павлова А.В. по доверенности Колосов Б.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска и суду пояснил, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве. 19 января 2010 года ответчиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно условиям договора ответчик должен был не позднее 08 февраля 2010 года уведомить истца о завершении строительства и не позднее 19 марта 2010 года передать квартиру. Однако квартира не была передана в установленные сроки. Так, первая приемка состоялась 24 апреля 2010года, ответчик от составления акта о недоделках отказался и поэтому истец отказался от приемки квартиры и написал свои замечания непосредственно на акте. Вторая попытка приемки квартиры была предпринята в ноябре 2010 года. Приемка также не состоялась из-за аварии системы канализации. В квартире имелись многочисленные недостатки, которые были устранены только в феврале 2011года. 14 декабря 2010 года истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой передать квартиру до 21 декабря 2010 года. Передача также не состоялась. В связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 24 декабря 2010 года в котором он заявил об отказе от исполнения условий договора 12 мая 2009 года и просил вернуть уплаченные денежные средства. Данный отказ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ. Просит взыскать с ответчика в пользу истца 2813912,81руб, в том числе сумма основного долга в сумме 2 107 300руб и проценты за пользование денежными средствами в сумме 706612,81руб., а также взыскать уплаченную государственную пошлину в размере 22 270руб. По поводу встречного иска пояснил, что гражданским законодательством не предусмотрена возможность признавать незаконным односторонний отказ от исполнения договора. Кроме того, такого основания для признания сделки недействительным как уклонение одной стороны от приемки объекта закон не предусматривает. Просит отказать в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании представители ОАО "Ипотечная корпорация РБ" по доверенности Башитова М.А. и Самсонов Ю.И. исковые требования не признали, поддержали встречный иск и суду пояснили, что 24 декабря 2010 г. Павловым А.В. в адрес ОАО «Ипотечная корпорация РБ» было направлено письмо с уведомлением об отказе в одностороннем порядке от исполнения условий договора на участие в долевом строительстве от 12 мая 2009 г. Отказ был заявлен на основании п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...», а именно неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца. Между тем, имела место просрочка передачи объекта долевого строительства именно по причине ненадлежащего исполнения обязанности Павловым по приему квартиры. Павлов в нарушение 2.1 Договора на участие в долевом строительстве не принял мер по приемке квартиры в срок до 19 марта 2010 г., т.е. в 2-хмесячный срок после ввода дома в эксплуатацию. Явился только 27 апреля 2010 г., однако от приема квартиры отказался в связи замечаниями частично надуманного характера, частично несущественного характера. В последующем, Павлов также неоднократно уклонялся от приема квартиры, в том числе и в период с 24 ноября по 10 декабря 2010 г. (срок, указанный истцом в письме от 24 ноября 2010 г.). Таким образом, отказ, заявленный Павловым А.В. в письме от 24 декабря 2010г., составлен в нарушение п. 1 ч. 1.ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...». Согласно п. 9 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают помимо прочего и вследствие событий, с которым закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 31 января 2011 г. ответчиком был произведен осмотр квартиры и озвучены новыми замечания к качеству квартиры, которые были устранены истцом в срок до 4 февраля 2011 г. Соответственно, своими действиями Павлов подтвердил намерение осуществлять прием квартиры и аннулировал свой отказ от исполнения договора на участие в долевом строительстве. Так, 07 февраля 2011года ОАО «Ипотечная корпорация РБ» был составлен односторонний акт передачи квартиры. В связи с чем просит в иске Павлову отказать и удовлетворить встречный иск и признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора, заявленный Павловым А.В. 24 декабря 2010года, взыскать с Павлова А.В. в их пользу расходы по госпошлине в размере 4 000 руб.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия Будаев Ч.С. в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему:
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, между застройщиком ОАО "Ипотечная корпорация РБ" и инвестором Павловым А.В. был заключен договор на участие в долевом строительстве от 12 мая 2009года. ( л.д. 9-14)
Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30декабря2004года №214-ФЗ ( далее – Федеральный закон).
По условиям договора от 12 мая 2009 года застройщик обязался передать истцу квартиру №<данные изъяты>, состоящую из двух комнат, в блоке «<данные изъяты>» на девятом этаже, предварительной площадью <данные изъяты> в строящемся доме на пересечении улиц <данные изъяты> (кадастровый номер дома <данные изъяты>).
Счет оплаты по договору Павлов платежным поручением №2 от ДД.ММ.ГГГГ перечислил 1 400 000руб, а также внес в кассу наличными 13 мая 2009года - 52 000руб и 25 мая 2009 года - 655 300руб. В общей сложности застройщик получил 2 107300руб. (л.д. 17-19)
19 января 2010 года ответчиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома на пересечении улиц Борсоева и Смолина.
Согласно договора в течение четырнадцати рабочих дней после сдачи дома в эксплуатацию ответчик обязался направить истцу сообщение о завершении строительства. Также ответчик обязался с течение двух месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу квартиру по отдельному акту (п. 2.1.,5.2, 5.3).
Указанное означает, что застройщик должен был не позднее 08 февраля 2010 года уведомить Павлова о завершении строительства и не позднее 19 марта 2010 года передать квартиру.
Так, застройщик письмом от 03 февраля 2010года уведомил истца о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома и просьбой подписать акт приема-передачи квартиры в срок до 19 марта 2010года. Данное уведомление Павлов получил 08 февраля 2010года. ( л.д.38)
Таким образом, застройщик исполнил свои обязательства по передаче квартиры в срок.
Согласно ст. 8 Федерального закона участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Однако Павлов, получив сообщение застройщика, не предпринял мер по принятию квартиры в установленные сроки, а именно до 19 марта 2010года.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что квартира не была принята в установленные сроки по вине Павлова.
Пункт 1 ч.1 ст. 9 Федерального закона предусматривает, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Таким образом, Павлов не вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора по указанному основанию.
Явившись 24 апреля 2010года Павлов отказался от приемки квартиры и написал свои замечания, указав, что «застройщик и подрядчик к передаче квартиры не готовы, в том числе строительство балкона не закончено, электроэнергия не подключена, проверить невозможно, на окнах есть повреждения и т.д.» ( л.д.20)
Данные замечания по квартире судом обсуждены и суд пришел к следующему.
1. Из пояснений представителей ОАО "Ипотечная корпорация РБ" следует, что электроэнергия в квартире была. Данные пояснения принимаются, так как суду представлено разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки, выданное Забайкальским Управлением Ростехнадзора, из которого следует, что электроустановка соответствует техническим условиям, требованиям проектной документации, нормативно-техническим документам и допускается в эксплуатацию постоянно.
2. Также из пояснений представителей ОАО "Ипотечная корпорация РБ" следует, что каких-либо повреждений на окнах на момент приемки не было. Данное обстоятельство подтверждено и пояснениями Павлова в судебном заседании, согласно которых на кухонном окне был деформирован уплотнитель в связи с чем, окна плотно не закрывались.
3. Сторона застройщика не оспаривает факт того, что строительство балкона по состоянию на 24 апреля 2010года закончено не было, а именно отсутствовало остекленение. Суду был представлено письма ООО «Ваш дом» от 10 декабря 2009года, согласно которого подрядчик прервал остекленение балконов по причине отрицательных температур –невозможностью качественно выполнить работы. При этом работы по остекленению балконов были проведены в апреле-июне 2010года.
Кроме того из пояснений истца Павлова следовало, что на момент осмотра квартиры на балконе имелась отверстие между балконной плитой и ограждающей конструкцией из алюминиевых композитных панелей, что создавало опасность для проживающих. Из пояснений представителей застройщика следует, что такое «отверстие» не является недостатком, а является проектным решением и по желанию Павлова данное «отверстие» было «зашито» листом гипсокартона. Данные пояснения нашли свое подтверждение материалами дела.
Согласно п. 2 ч.1 ст. 9 Федерального закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Анализ замечаний Павлова от 24 апреля 2010года, позволяет прийти к выводу о том, что каких-либо отступлений от условий договора и обязательных требований, которые привели к ухудшению качества квартиры, или недостатков, которые делают квартиру непригодной для ее использования, не имелось.
Также указанные Павловым недостатки не носили существенного (неустранимого) нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. При этом такой же не существенный (неустранимый) характер носят недостатки указанные истцом и в последующем: заедание дверного замка входной двери, повреждение бетонной стяжки пола в зале около конвектора, поврежденный не закрепленный канализационный стояк в туалете, гипсокартонная стена в спальне. Данные недостатки также устранены ответчиком, о чем имеется акт от 04 февраля 2011года ( л.д. 34)
Суд не принимает довод представителя Павлова о том, что имеющиеся акты от 23 июля 2010года, 17 ноября 2010года, 31 декабря 2010года означают, что данные недостатки исправлялись до февраля 2011года. Поскольку из пояснений представителя Башитовой следует, что данные акты повторялись в связи с неявкой Павлова на приемку квартиры.
14 декабря 2010 года Павлов направил в адрес ОАО "Ипотечная корпорация РБ" письмо с просьбой передать квартиру до 21 декабря 2010 года, а 24 декабря 2010года Павлов направил письменный отказ от исполнения условий договора и просил вернуть уплаченные денежные средства. ( л.д.22, 25)
22 марта 2011года Павлов подал сведения о регистрации одностороннего отказа от договора в Управление Росреестра РБ, в последующем данный отказ был зарегистрирован.
Однако как следует из материалов дела 07 февраля 2011года ОАО "Ипотечная корпорация РБ" составила односторонний акт передачи квартиры Павлову. ( л.д.30)
На основании вышеизложенного, учитывая, что у Павлова отсутствовали правовые основания одностороннего отказа от исполнения договора, принимая во внимание, что регистрация одностороннего отказа от договора в Управление Росреестра РБ произведена без проведения правовой экспертизы, суд считает, что требования ОАО "Ипотечная корпорация РБ" правомерны, а иск Павлова удовлетворению не подлежит.
Довод о том, что односторонний отказ не может быть оспорен в суде, не основан на законе. В силу ст. 153,154 168 Гражданского кодекса РФ сделка ( в том числе односторонняя), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию с Павлова в пользу истца по встречному иску судебные расходы на оплату госпошлины в сумме 4000руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Павлова А.В. к ОАО "Ипотечная корпорация РБ" о взыскании денежных средств участнику долевого строительства оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ОАО "Ипотечная корпорация РБ" удовлетворить.
Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора, заявленный Павловым А.В. 24 декабря 2010года.
Взыскать с Павлова А.В. в пользу ОАО "Ипотечная корпорация РБ" судебные расходы в сумме 4000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи кассационной жалобы в Советский районный суд гор. Улан-Удэ в течение 10 дней.
Судья п\п Т.В.Цыбикдоржиева