РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 мая 2012г. г.Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Бадмаевой Д.Н.

при секретаре Шоноевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Информационный процессинговый центр» к Бодрову М.А., Комитету по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ о признании незаконными решений и договоров купли-продажи земельного участка недействительными,

УСТАНОВИЛ:

В Советский районный суд г.Улан-Удэ обратилось ООО "Информационный процессинговый центр" с иском к Бодрову М.А., Комитету по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ о признании решения Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ ... от 20 сентября 2010 года незаконным, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 20 сентября 2010 года земельного участка по адресу: ..., площадью 900кв.м., с кадастровым номером ..., заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Бодровым М.А., применении последствий недействительности сделки. Исковые требования основаны на том, что при выделении Бодрову М.А. земельного участка с кадастровым номером ..., его границы прошли непосредственно по одной из внешних стен здания по ..., принадлежащего ООО «ИПЦ» (третий, четвертый и пятый этажи). Тогда как исключительное право на приватизацию земельного участка под зданием и прилегающая территория принадлежит собственникам здания в силу прямого указания в законе (ст.36 Земельного кодекса РФ). В связи с чем, решение КУИ от 20.09.2010г. является незаконным, а заключенный на основании этого решения договор купли-продажи земельного участка от 20.09.2010г. является недействительным (ничтожным).

Одновременно с подачей вышеуказанного иска ООО "Информационный процессинговый центр" предъявило иск к Бодрову М.А., Комитету по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ о признании решения Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ ... от 04 июня 2009 года незаконным, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 05 июня 2009 года земельного участка площадью 2217кв.м., с кадастровым номером ..., заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Бодровым М.А., применении последствий недействительности сделки. В обоснование указанных требований истец указал, что при выделении Бодрову М.А. земельного участка с кадастровым номером ..., его границы прошли в непосредственной близости от внешних стен здания по ... принадлежащего ООО «ИПЦ» (третий, четвертый и пятый этажи), чем также было нарушено исключительное право истца на приватизацию земельного участка под зданием и использование прилегающей территории.

При рассмотрении дел к участию в качестве третьих лиц привлечены Бодрова Л.М., сособственник здания по ... в ..., и Управление Росреестра по РБ.

Вынесенные по вышеназванным гражданским делам судебные акты были отменены Верховным судом РБ с направлением дел на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении по гражданским делам проведены землеустроительные экспертизы, в соответствии с указаниями вышестоящей судебной инстанции, дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Дорошкевич С.А. исковые требования по обоим искам поддержал полностью, пояснив, что оспариваемые решения КУИиЗ г.Улан-Удэ и заключенные на их основаниях договоры купли-продажи предоставленных Бодрову М.А. в собственность земельных участков нарушают исключительное право истца на приватизацию земельного участка, расположенного непосредственно под самим зданием по ... и на прилегающей территорию к этому зданию. Истцу необходима территория для нормального обслуживания здания. ООО «ИПЦ» имеет подстанцию, которая находится с торца здания, где у Бодрова М.А. стоит часть здания, рядом стоящая их подстанция подпитывает 3, 4, 5 этажи пятиэтажного здания. Территория, на которой располагается эта подстанция, вошла в земельный участок с кадастровым номером, оканчивающимся на .... Предоставленный Бодрову земельный участок не только оказался под зданием, но и отмостка к зданию, сюда вошла и территория, необходимая для размещения этой подстанции. С продольной стороны расстояние от края стены до границы земельного участка составляет всего 4 метра. В данном случае там забора нет, но, как собственник, Бодров М.А. имеет право там установить забор. Для того, чтобы привести стороны в первоначальное положение, необходимо сделать межевание с учетом прав и законных интересов всех лиц- ООО ИПЦ», Бодровой Л.М. и Бодрова М.А. Они считают, что земельный участок, на котором стоит большое здание, и пристроенная часть здания представляет собой единый неделимый земельный участок. Соответственно, данный участок не может быть разделен и продан отдельными частями собственникам объектов недвижимости, находящихся на нем. Земельный участок в силу его неделимости мог быть продан только в общую долевую собственность собственникам объектов недвижимости с множественностью лиц на стороне покупателя.

Ответчик Бодров М.А. и его представитель Водянников Ю.А., действующий на основании доверенности, исковые требования ООО «ИПЦ» не признали. Ответчик Бодров М.А. при этом суду пояснил, что согласно п.5 ст.36 Земельного кодекса РФ в совместную собственность приобрести земельный участок могут только сособственники здания, одного объекта недвижимости, то есть собственники других объектов недвижимости не имеют никаких правовых оснований приобретать земельный участок в общую долевую собственность. В данном случае, у него нет никаких оснований приобрести земельный участок, на котором расположено пятиэтажное здание, в совместную собственность с ООО «ИПЦ» и Бодровой Л.М. По мнению представителя Водянникова Ю.А., в ходе всего судебного разбирательства стороной истца так и не были представлены доказательства нарушения закона. Истец не доказал свое нарушенное право, не доказал свою заинтересованность, нарушение закона, что могло бы быть основанием для признания сделок недействительными. Истец не доказал, что эти участки необходимы для использования его здания, не доказал, что они имеют исключительное право на их использование под зданием. В данном случае имеет место быть отдельно стоящие объекты под зданием, собственники которых имеют исключительное право на приобретение этих земельных участков в единоличную собственность. Неделимость земельного участка в данном случае не имеет место быть, поскольку земельные участки сформированы и разделены, предназначены для обеспечения использования на них размещенных объектов недвижимости, никаких препятствий для формирования земельного участка под пятиэтажным зданием, необходимого для его использования и размещенного под ним, также не имеется. Раздел земельных участков, образовывавших ранее единую промзону возможен и уже фактически произведен. Земельные участки поставлены на кадастровый учет и используются по назначению как отдельные объекты недвижимости. Вероятное наложение 1,26 кв.м., которое установила экспертиза, находится в пределах погрешности, определенной действующим законодательством (наложение 5-9см. - погрешность 10 см.). Указание на необходимый отступ 6м. для проезда пожарных машин в целях определения прав на земельный участок полагают несостоятельным. Проезд пожарных машин обеспечивается при существующих границах земельных участков и Бодров М.А. не вправе препятствовать его осуществлению. Обеспечение указанного проезда не зависит от того, принадлежат 6м. собственникам помещений в здании или нет. Кроме того, Бодров М.А. согласен уточнить границы земельного участка при формировании земельного участка под зданием или в порядке исправления кадастровой ошибки. Применение последствий недействительности сделки в полном объеме повлечет возврат сторон в первоначальное положение, т.е. Бодров М.А. лишится права собственности и вынужден будет снова обращаться с целью приобретения земельных участков, обеспечивающих его здания в соответствии с той же ст.36 ЗК РФ и нести новые расходы. Истец в силу ст.36 ЗК РФ не имеет никаких прав на земельные участки, обеспечивающие здания Бодрова М.А., поскольку исключительное право на них принадлежит ответчику. Положения ст.36 ЗК РФ о неделимости земельного участка применяется только к помещениям в одном здании и не распространяется на другие объекты недвижимости. Восстановление нарушенных прав при удовлетворении иска в полном объеме не произойдет, но при этом будут существенно ущемлены права собственника земельных участков. Те нарушения, которые были выявлены, являются незначительными (требование истца несоразмерно объему нарушенных прав), могут быть устранены без признания сделок ничтожными иными способами, в т.ч. по инициативе истца, и, во всяком случае, не могут повлечь ничтожности всей сделки (ст.180 ГК РФ). В иске просил отказать.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом. В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя названного ответчика.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ по доверенности Хандархаева Т.Н. в своем выступлении в суде пояснила, что, по их мнению, между сторонами имеется спор о границах. Между тем, оспариваемое решение КУИиЗ г.Улан-Удэ и договор купли-продажи являются правоустанавливающими документами, на основании которых производится регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формирование земельного участка и постановка на кадастровый учет являются отдельной процедурой, которая была совершена до того, как было вынесено оспариваемое решение Комитета и заключен оспариваемый договор купли-продажи. Как таковые объекты недвижимого имущества, земельные участки с кадастровыми номерами, оканчивающиеся на №... и ... были образованы и сформированы в соответствующих границах до того, как были совершены оспариваемые сделки и вынесено решение Комитета. Поэтому считают, что в этой части требования истца являются необоснованными. Относительно доводов о том, что границы земельного участка проходят под зданием, специалист Кадастровой палаты в настоящем судебном заседании пояснил, что указанное не является нарушением с точки зрения закона о государственной кадастровой недвижимости, поскольку законом предусмотрена погрешность, которая составляет 10 см. в любую из сторон от стены здания. Очевидно, что в данном случае кадастровый инженер проводил работы по внешнему контуру здания, при вычислении координат граница прошла в сторону от внешнего контура во внутреннюю часть здания. Само по себе это не является нарушением закона о кадастре. Сам факт прохождения границ земельного участка по внешнему контуру, в принципе, не противоречит закону о кадастре, постольку поскольку все необходимые проверочные мероприятия в части обоснованности постановки на кадастровый учет указанного земельного участка органом кадастрового учета были проведены. Относительно доводов о неделимости земельного участка, считает, что эти доводы истца являются необоснованными. Поскольку те объекты, для размещения которых этот участок был предоставлен, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества. Статья 36 Земельного кодекса РФ говорит о возможности собственника здания, строения или сооружения приобрести земельный участок, необходимый для расположения указанного объекта и его использования. Довод истца о том, что один из объектов недвижимого имущества является не самостоятельным объектом, а частью основного здания, то по этому доводу существует практика. Комитет по управлению имуществом и землепользованием г.Улан-Удэ предоставляет земельные участки под частями объектов недвижимого имущества, к примеру, это многоквартирные дома. По крайней мере, это практика одно время существовала примерно в 2009-2011г.г. В настоящее время, конечно же, часть здания не является объектом кадастрового учета, но раньше закон позволял формировать земельные участки под частями объектов недвижимого имущества. Раньше выдавались отдельные кадастровые паспорта на часть объекта недвижимого имущества, даже при наличии общих стен и т.п. По поводу противопожарных разрывов представитель Отдела государственного пожарного надзора пояснил, что указанные требования не касаются фактического расположения на местности объектов недвижимого имущества, иных сооружений. За необоснованностью исковых требований просила в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо Бодрова Л.М. в суд также, будучи извещенной надлежащим образом, не явилась, в материалах дела имеется заявление Бодровой М.Л. о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие. Руководствуясь нормой ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица Бодровой Л.М.

Выслушав участников процесса, пояснения привлеченных по делу в качестве специалистов представителей ФБУ "Кадастровая палата" по Республике Бурятия и Отдела государственного пожарного надзора Советского района г.Улан-Удэ ГУ МЧС России по РБ –В. и К.., изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, истец ООО «Информационный процессинговый центр» и третье лицо Бодрова Л.М. являются собственниками нежилых помещений, расположенных в пятиэтажном здании в .... В частности, ООО «Информационный процессинговый центр» является правообладателем нежилых помещений, расположенных на третьем, четвертом и пятом этажах, а Бодровой Л.М. принадлежат помещения, расположенные на первом и втором этажах в этом же здании.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, ответчику Бодрову М.А. на праве собственности принадлежат следующие нежилые объекты, расположенные по адресу: ...: , а также склад для сухих продуктов – пристроенная часть здания, . При этом, как установлено судом, здание АБК и склад аммиака применительно к пятиэтажному зданию по ... являются отдельно стоящими зданиями, тогда как склад для сухих продуктов – пристроенной частью многоэтажного здания и располагается непосредственно с торца этого здания.

Решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ от 04 июня 2009года ... Бодрову М.А., в соответствии со ст. 36 земельного кодекса РФ, в собственность за плату был предоставлен земельный участок площадью 2217кв.м., с кадастровым номером ..., целевое назначение: для размещения производственных зданий принадлежащих Бодрову М.А. (л.д.99 том 2). Названный участок учтен в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 14 мая 2009 года (л.д.143 том 2). Указанное выше решение КУИиЗ явилось основанием для заключения между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Бодровым М.А. договора купли-продажи земельного участка ... от 05.06.2009г. (л.л.д.100-102 том 2), прошедшего государственную регистрацию 09.07.2009г., что подтверждается соответствующей отметкой регистрационного органа на тексте договора.

Позже, решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ ... Бодрову М.А., в соответствии со ст.34 земельного кодекса РФ, в собственность за плату был предоставлен земельный участок площадью 900кв.м., с кадастровым номером ..., предназначенного для обслуживания производственных зданий, расположенных по адресу: ... принадлежащих Бодрову М.А. на праве собственности, земельный участок учтен в ГКН 12 августа 2010г. (л.л.д.6, 94,95 том 1). На основании указанного ненормативного правового акта между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Бодровым М.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка ... от 20.09.2010г. (л.л.д.7-9 том 1), государственная регистрация права собственности Бодрова регистрационным органом произведена 18.10.2010г.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ООО «ИПЦ» заявляет о нарушении указанными ненормативными правовыми актами, принятыми органом местного самоуправления в лице уполномоченного органа, и заключенными на их основании сделками купли-продажи земельных участков своих исключительных прав на приватизацию земельных участков, расположенных под зданием по ... и на прилегающей к нему территории, в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ.

Пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.

Согласно экспертным заключениям ОАО «Бурятгражданпроект» по проведенной землеустроительной экспертизе следует, что вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... сформированы без учета положений Правил землепользования и застройки и Местных нормативов градостроительного проектирования, а именно сформированы два земельных участка общей площадью 3117кв.м. для двух зданий и одной части здания общей площадью 194,6кв.м. Причем здание с наибольшей площадью застройки расположено на расстоянии 9 метров от пятиэтажного здания, а склад для сухих продуктов является или частью пятиэтажного здания или его пристроем. Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что земельный участок, на котором расположены здания и сооружения, принадлежащие на праве собственности ООО «ИПЦ», Бодрову М.А., Бодровой Л.М., представляют собой неделимый земельный участок. Расстояния от здания до границ земельного участка с кадастровым номером ... составляют: с юго-восточной стороны здания –от 3 до 5 метров, с северо-восточной стороны здания – по контуру наружной стены с накладкой здания на земельный участок площадью 1,26кв.м. Земельный участок, находящийся под зданием, и прилегающая к зданию территория, необходимая для его эксплуатации, входит в границы земельного участка площадью 2217кв.м. с кадастровым номером .... С северо-восточной стороны пятиэтажного здания граница земельного участка проходит под зданием, а с юго-восточной – на расстоянии от 3 до 5 метров, что не соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм. Расстояние от здания до границ земельного участка с кадастровым номером ... составляет 13 метров. На вопрос, входит ли земельный участок, находящийся под зданием, и прилегающая к зданию территория, необходимая для его эксплуатации, входит в границы земельного участка площадью 900кв.м. с кадастровым номером ..., невозможно дать однозначный ответ, так как границы земельного участка для пятиэтажного здания не определены, можно сделать вывод, что размещение земельного участка площадью 900кв.м. не влияет на эксплуатацию пятиэтажного здания (так как расстояние между зданием и земельным участком составляет 13 метров).

Принимая во внимание экспертное заключение о том, что земельный участок, находящийся под зданием, и прилегающая к зданию территория, необходимая для его эксплуатации, входит в границы земельного участка площадью 2217кв.м. с кадастровым номером ..., а также учитывая, что принадлежащий на праве собственности ответчику Бодрову М.А. объект недвижимого имущества - склад для сухих продуктов является, согласно правоустанавливающим документам, пристроенной частью пятиэтажного здания по ..., собственниками нежилых помещений в котором являются ООО «ИПЦ» и Бодрова Л.М., а также то обстоятельство, что статус недвижимого имущества ответчика Бодрова как на самостоятельный объект недвижимости до настоящего времени не изменялся, суд приходит к выводу о том, что пятиэтажное здание по ... вместе с пристроенной частью представляет единый комплекс и расположено на неделимом земельном участке. В этой связи, доводы ответчика Бодрова и его представителя о допустимой погрешности установленного наложения пятиэтажного здания на земельный участок Бодрова площадью 1,26кв.м. с северо-восточной стороны здания и об обеспечении подъезда пожарных автомобилей к зданию, со ссылкой на пояснения специалиста ОГПН Советского района г.Улан-Удэ ГУ МЧС России по РБ К., правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах, суд считает, что решением Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ от 04.06.2009г. ... нарушено право истца на приобретение земельного участка в собственность в соответствии с положениями ст.36 Земельного кодекса РФ, поскольку смысл исключительного права на приватизацию земельного участка, которое имеет истец как собственник здания, заключается в его преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена его недвижимость. Указанное обстоятельство влечет незаконность принятого ненормативного правового акта от 04.06.2009г.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка ... от 05.06.2009г., заключенный между Комитетом и гр.Бодровым М.А. основан на ничтожной сделке (решение КУИ от 04.06.2009г. ...), то он также является незаконным и недействительным.

Согласно положениям ст.ст.167 и 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения), и каждая сторона должна возвратить другой все полученное по такой сделке.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (ч.2 ст.166 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010г. №№10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка ... от 05.06.2009г., заключенного с гр.Бодровым М.А. в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Что касается исковых требований по оспариванию решения Комитета от 20.09.2010г. за ... о предоставлении Бодрову М.А. земельного участка площадью 900кв.м., с кадастровым номером ..., и договора купли-продажи этого земельного участка с применением последствий недействительности сделки, то такие требования удовлетворению не подлежат, несмотря на выводы эксперта о неделимости земельного участка, как и в первом случае. Поскольку размещение земельного участка площадью 900кв.м. не влияет на эксплуатацию пятиэтажного здания ввиду наличия расстояния между зданием и земельным участком протяженностью 13 метров, оснований для вывода о нарушении прав истца при предоставлении Бодрову М.Л. земельного участка площадью 900кв.м. у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ИПЦ" удовлетворить частично.

Признать незаконными решение Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ от 04.06.2009г. № ... о предоставлении гражданину Бодрову М.А. земельного участка площадью 2217кв.м., с кадастровым номером ..., и договор купли-продажи земельного участка ... от 05 июня 2009 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Бодровым М.А.

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка ... от 05 июня 2009 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Бодровым М.А., в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Данное решение является основанием для внесения записи в ЕГРП о государственной регистрации прекращения договора купли-продажи земельного участка ... от 05.06.2009г.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья Д.Н. Бадмаева