дело № 11-193/2011

мировой судья Валиева Л.А.

(дело № 2-98/2011)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2011 года         

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Гареевой Л.Ф.,

при секретаре Сулеймановой А.Г.,

с участием представителя истца ООО «Агентство управления недвижимостью» Симакович Ю.В., директора ООО «Агентство управления недвижимостью» Рахматуллина Т.Р., ответчика Садретдиновой Л.М., представителя ответчика Гадельшиной А.М., представителя ответчика Рощиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Агентство управления недвижимостью» на решение мирового судьи судебного участка ... по Советскому району гор. Уфы от дата по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство управления недвижимостью» к Садретдиновой Л.М. о взыскании задолженности по договору оказания услуг, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Агентство управления недвижимостью» к Садретдиновой Лилие Миргазияновне о взыскании задолженности по договору оказания услуг - отказать,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агентство управления недвижимостью» обратилось в суд с иском к Садретдиновой Л.М. о взыскании 19801,00 руб. задолженности по договору ... от дата об оказании услуг по содержанию мест общего пользования блока «А» торгово-сервисного комплекса «...» и предоставления коммунальных услуг по состоянию на дата, по тем основаниям, что она является собственником помещения площадью 9,6 кв.м., расположенного на 2 этаже блока «А».

Впоследствии истец исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика задолженность за содержание общего имущества в размере 20284,00 руб. за 2010 год, и задолженность за коммунальные услуги в размере 2304,00 руб. за потребленные электроэнергию, отопление, водопотребление и водоотведение, оставшиеся недоплаченными за 2010 год.

           Мировой судья вынес вышеприведенное решение.

ООО «Агентство управления недвижимостью» не согласившись с решением мирового судьи, подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение мирового судьи от дата, принять новое решение, ссылаясь на то, что при вынесении решения суд не принял во внимание уточнение к исковому заявлению, в котором было изменено основание исковых требований. Согласно уточненному исковому заявлению ООО «Агентство управления недвижимостью» просило взыскать с Садретдиновой Л.М. задолженность за содержание общего имущества не на основании договора, а на основании решения общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК ... Мировой суд при вынесении решения руководствовался ст.ст. 432, 779, 781 ГК РФ, регулирующими отношения сторон при заключении договора возмездного оказания услуг, который не являлся основанием исковых требований, и в уточненном заявлении не упоминался, т.е. при вынесении решения суд применил нормы, не подлежащие применению. Просит принять новое решение с учетом уточненных оснований исковых требований, в соответствии с которым удовлетворить исковые требования в полном объеме и взыскать с Садретдиновой Л.М. задолженность за содержание общего имущества в размере 20 284,00 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Агентство управления недвижимостью» Симакович Ю.В. (по доверенности от дата), директор ООО «Агентство управления недвижимостью» Рахматуллин Т.Р., апелляционную жалобу поддержали, просили решение мирового суда отменить, вынести по делу новое решение. Пояснили, что в соответствии с ч.3 п.1 Постановления Пленума ВАС ... от дата отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В соответствии с п.6 Постановления Пленума ВАС РФ ... от дата по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных помещений. В соответствии с п.5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений, принятое в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В соответствии с п.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Решение общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК ..., принятое большинством голосов, при наличии кворума, установило для всех собственников блока «А» ТСК ... единую ставку содержания общего имущества, находящегося в общей долевой собственности, в размере 235 руб. за 1 кв.м. торгового помещения, принадлежащего каждому собственнику. Решение общего собрания никем не оспорено, не отменено и действовало в период с дата по дата. Считают, что Садретдинова Л.М. должна нести расходы по содержанию общего имущества из расчета 235 руб. в месяц за 1 кв.м. помещения, принадлежащего ей на праве собственности. За 2010 год Садретдинова Л.М. перечислила на расчетный счет управляющей компании ООО «Агентство управления недвижимостью» за содержание имущества 6788,00 руб., следовательно, ее задолженность составляет 20284,00 руб.

В судебном заседании ответчик Садретдинова Л.М., представители ответчика Рощина М.М. (по доверенности от дата), Гадельшина А.М. (по доверенности от дата) исковые требования считают необоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать. Представитель ответчика Рощина М.М. относительно доводов апелляционной жалобы пояснила, что нежилое помещение ответчика расположено в нежилом здании. В соответствии с абз. 3 п.1 Постановление Пленума ВАС РФ ... от дата к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, аналогия права распространяется только на отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда. Аналогия закона, в частности положения статей 44-48 ЖК РФ об общих собраний собственников помещений в жилом доме, на отношения собственников нежилых помещений в административном здании, не распространена. Представитель ответчика считает, что решение общего собрания, оформленное Протоколом ...-ЗГ от дата, противоречит ст. 247 ГК РФ, которая устанавливает общий принципправомочия владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ решение общего собрания является ничтожным, как не соответствующее требованиям закона, не влекущее за собой юридических последствий и не требует оспаривания или отмены в судебном порядке. Представитель ответчика указала на несоответствие сведений, отраженных в Протоколе 1-ЗГ от дата и в техническом паспорте, относительно площади нежилых помещений блока «А» ТСК ... находящихся в собственности, так же указала, что в отсутствии договорных отношений между истцом и ответчиком отношения должны регулироваться положениями главы 60 ГК РФ.

          Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, суд приходит к следующему.

          Судом установлено, что Садретдинова Л.М. является собственником нежилого торгового помещения ... в блоке «А» площадью 9,6 кв.м, расположенного на втором этаже ТСК ... по адресу: ....

Право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... от дата

Садретдиновой Л.М. на праве общей долевой собственности принадлежат места общего пользования.

дата между ООО «Агентство управления недвижимостью» и Садретдиновой Л.М. заключен договор ... об оказании услуг по содержанию мест общего пользования блока «А» ТСК ... и предоставления коммунальных услуг.

Согласно условиям договора истец обеспечивает надлежащее состояние, содержание и ремонт мест общего пользования нежилого здания ТСК ... и предоставляет коммунальные услуги по местам общего пользования и торговым помещениям (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1. договора заказчик оплачивает услуги по содержанию мест общего пользования ТСК, коммунальные услуги, в том числе коммунальные услуги, предоставленные по нежилому (торговому) помещению, в доле с другими лицами, имеющими на праве собственности нежилые помещения в ТСК, пропорционально площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Стоимость услуг по договору, оказываемых ООО «Агентством управления недвижимостью», является договорной и устанавливается в размере 260 руб. без НДС за 1 кв.м. помещения в месяц.

дата Садретдинова Л.М. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора ... и оплаты услуг по содержанию общего имущества собственников. Тем самым расторгла в одностороннем порядке указанный договор.

Уточняя исковые требования ООО «Агентство управления недвижимостью» изменило основание иска и просило взыскать задолженность за содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности, не на основании договора возмездного оказания услуг          ... от дата, а на основании решения общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК ...

Расчет затрат на содержание общего имущества, приходящихся на долю Садретдиновой Л.М., предъявленных к взысканию, истец произвел исходя из ставки 235 руб. за 1 кв.м. площади, принадлежащей собственнику нежилого помещения, принятой решением общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК «... и отраженной в калькуляции по содержанию мест общего пользования ТСК «...» на 2010 год блок «А».

Изучив материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, в их совокупности, суд приходит к выводу, что мировым судьей при рассмотрении гражданского дела рассматривался иск о взыскании задолженности за содержание общего имущества и коммунальных услуг на основании договора, а не на уточненном в порядке ст. 39 ГПК РФ основании иска - решения общего собрания собственников.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, мировой судья пришел к выводу, что между сторонами действуют договорные отношения, в связи, с чем применил нормы материального права, регулирующие отношения сторон при заключении договора возмездного оказания услуг, в мотивировочной части решения указал, что калькуляция к договору по содержанию мест общего пользования, составленная истцом в одностороннем порядке, не отражает стоимость фактически оказываемых услуг, поскольку не соответствует перечню услуг, предъявляемых к оплате по договору, не разделена на всех собственников нежилых помещений в равной доле пропорционально площади принадлежащих им помещений, стоимость услуг не исчислена пропорционально доле в общем имуществе и не соответствует стоимости, установленной в договоре. То есть невозможно установить долю ответчика в общей долевой собственности для отнесения на ответчика расходов по содержанию мест общего пользования.

Вывод мирового судьи о наличии между сторонами договорных отношений не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Мировой судья неправильно оценил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи, с чем неправильно применил нормы материального права.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в период с дата по дата было проведено общее собрание собственников помещений блока «А» ТСК «...», проведенное в форме заочного голосования, оформленное Протоколом       ...-ЗГ от дата

Из п.7 Протокола ...-ЗГ следует, что в соответствии с калькуляцией, предложенной ООО «Агентство управления недвижимостью», решение общего собрания утвердило стоимость услуг по содержанию мест общего пользования в размере 235,00 руб. за 1 кв.м. торговой площади, принадлежащей собственнику нежилого помещения.

Суд не находит указанный протокол достоверным и объективным, поскольку в нем имеются значительные противоречия. Из Протокола общего собрания ...-ЗГ от дата следует, что общая площадь помещений находящаяся в собственности составляет 6198,7 кв.м., однако по техническому паспорту площадь основных (нежилых) помещений составляет 5787,5 кв.м. Из Протокола ...-ЗГ от дата следует, что в собрание приняли участие 74,41% от общего числа собственников блока «А» ТСК «...», обладающие площадью 4 398,6 кв.м, однако при верных арифметических подсчетах площадь 4398,6 кв.м. от общей площади помещений 6198,70 кв.м. составляет 70,96%. Установлено, что 44 % от общего числа собственников блока «А» ТСК «...», обладающие площадью 2712,4 кв.м., не принимали участие в голосовании. Из Протокола ...-ЗГ от дата следует, что процедуру регистрации прошли 129 участников, однако согласно Листу регистрации участников общего собрания прошли 132 человека. Результаты голосования, отраженные в Протоколе ...Г общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК «...», не позволяют сделать вывод, какое количество голосов действительно приняло участие в голосовании.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Из представленного истцом технического паспорта торгово-сервисного комплекса «...» - общая площадь торгово-сервисного комплекса литера А, А1 составляет 10 975,5 кв.м., площадь основных помещений 5 657,8 кв.м., площадь мест общего пользования - 5 317,5 кв.м.

Из протокола ...-ЗГ от дата общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК «...», следует, что общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц составляет 6 198,70 кв.м.

Поскольку размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, следовательно, за основу расчета при определении доли в праве общей долевой собственности должна приниматься площадь основных помещений, отраженных в техническом паспорте, а именно 5 657,8 кв.м. Из предложенной истцом калькуляции следует, что общая площадь помещений, на которую делятся все расходы, связанные с содержанием общего имущества блока «А» ТСК «...», составляет 4 884,4 кв.м. В связи с этим суд приходит к выводу, что расчет стоимости услуг по содержанию мест общего пользования в размере 235 руб. за 1 кв.м. произведен неправильно.

В соответствии с абз.3 п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата ... «О некоторых вопросах практики рассмотрения спора о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Ст.6 ГК РФ установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, аналогия закона допускается при наличии трех условий:

- отношение не урегулировано законодательством, соглашением сторон и по этому вопросу нет обычая делового оборота;

- имеется законодательство (но не обычай делового оборота), регулирующее сходные отношения;

- такое законодательство не противоречит существу отношений, к которым оно применяется по аналогии.

ООО «Агентство управления недвижимостью» уточняя исковые требования, указал, что суд первой инстанции должен был применить к спорным правоотношениям ст.ст. 44-48 ЖК РФ. Однако, ссылаясь на применение к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, истец не учитывает, что в соответствии со ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда.

Поэтому применение указанных норм к отношениям собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании ТСК «...», возникающих по поводу общего имущества в нем, через аналогию закона, не означает возможность применения к ним положений ЖК РФ, которые в силу п.1 ст.1 ЖК РФ регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, к каковым помещения торгово-сервисного комплекса не относятся.

По мнению суда, к рассматриваемой ситуации не применимы и положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата ... «О некоторых вопросах практики рассмотрения спора о правах собственников помещений на общее имущество здания», связанные с регулированием отношений собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оснований для применения положений Жилищного кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Довод представителя истца о том, что решение общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК «...» никем не отменено, не оспорено и продолжало действовать в спорный период, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку возможность оспаривания решения общего собрания собственников помещений нежилого здания законом не предусмотрена.

В соответствии с п.1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

          Согласно ст.59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость и взаимную связь доказательств в их совокупности. При этом, доказательство признается достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные доказательства, в их совокупности, суд приходит к следующим выводам:

Расчет суммы затрат на содержание общего имущества и подлежащий взысканию с Садретдиновой Л.М., представленный истцом, произведен исходя из ставки 235 руб. за 1 кв.м. торгового помещения, принадлежащего каждому собственнику, которая была утверждена решением общего собрания собственников помещения блока «А» ТСК «...». В свою очередь, ставка 235 руб. за 1 кв.м. была предложена общему собранию собственников ООО «Агентством управления недвижимостью» на основании калькуляции по содержанию мест общего пользования ТСК «...» на 2010 год блок «А», в которой затраты на содержание общего имущества не разделены на всех собственников нежилых помещений в равной доле пропорционально площади принадлежащих им помещений, стоимость услуг не исчислена пропорционально доле в общем имуществе, как требуют того положения ст. 249 ГК РФ.

Принятие решения об утверждении ставки содержания имущества, находящегося в общей долевой собственности, в размере 235 руб. за 1 кв.м. торгового помещения принадлежащего каждому собственнику, не всеми собственниками помещений здания, противоречит положениям п.1 ст. 247 ГК РФ и является юридически ничтожным, поскольку из буквального смысла данной нормы следует, что подобное решение должно быть принято всеми собственниками помещений по их соглашению, а не большинством данных собственников.

В судебном заседании свидетель Молодцова Л.А., пояснила, что она не принимала участия в годовом общем собрании собственников помещений блока «А» ТСК «...», не являлась членом общей комиссии, в листе регистрации свою подпись не ставила.

В судебном заседании свидетель Каримов В.Р., пояснил, что он принимал участие в феврале 2010г. на общем годовом собрании собственников помещений блока «А» ТСК «...». Доверенность не представлял, но решение собрания подписывал.

В судебном заседании свидетель Яковлева С.В., пояснила, что она принимал участие в феврале 2010г. на общем годовом собрании собственников помещений блока «А» ТСК «...». Доверенность не представляла, но решение собрания подписывала. Доверенность на участие в общем собрании собственников не имеет.

В судебном заседании свидетель Камельянов Ф.Т., пояснил, что Камильянова Е.Н. является его супругой, в 2010г. она является собственником нежилого помещения в ТСК «...», однако в 2010г. на общем собрании собственников помещений блока «А» ТСК «...» участие принимал он, но без доверенности, расписывался в решении собрания собственников также он.

В судебном заседании свидетель Розетт Р.Р., пояснил, что в феврале 2010г. он не принимал участия на общем собрании собственников помещений блока «А» ТСК «...», доверенности на представление его интересов на собрании также никому не давал.

Суд находит показания свидетелей достоверными, не противоречащими друг другу и фактическим обстоятельствам дела.

Иных доказательств, кроме решения общего собрания собственников помещений блока «А» ТСК «...», которые могли подтвердить обоснованность взыскания с Садретдиновой Л.М. задолженности за содержание общего имущества истец не представил.

          Согласно ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления вправе изменить решение мирового судьи или отменить его и принять новое решение

В силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Мировым судьей неправильно применены нормы материального права, что является основанием для отмены решения мирового судьи.

На основании вышеизложенного, решение мирового судьи от дата является незаконным, подлежит отмене с вынесением нового решения, которым иск ООО «Агентство управления недвижимостью» к Садретдиновой Л.М. о взыскании задолженности за содержание общего имущества удовлетворению не подлежит, по другим основаниям.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что ответчик Садретдинова Л.М. для защиты своих прав и интересов в апелляционной инстанции была вынуждена обратиться за юридической помощью.

        Согласно Договору на ведение гражданского дела в суде от дата Садретдинова Л.М. заключила договор с Рощиной М.М., по которому она оплатила стоимость представительских услуг в размере 5 000 руб., что подтверждается актом приема-передач денежных средств от дата.

Суд с учетом принципов разумности и справедливости считает возможным взыскать с истца в пользу Садретдиновой Л.М. за предоставление ее интересов при рассмотрении данного гражданского дела расходы на представителя в сумме 2500,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194,198,328-330 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка ... по Советскому району г. Уфы от дата по иску ООО «Агентство управления недвижимостью» к Садретдиновой Л.М. о взыскании задолженности за содержание общего имущества - отменить.

Вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «Агентство управления недвижимостью» к Садретдиновой Л.М. о взыскании задолженности за содержание общего имущества - отказать.

Взыскать с ООО «Агентство управления недвижимостью» в пользу Садретдиновой Л.М. расходы на представителя в размере 2 500,00 руб.

Апелляционное решение вступает в законную силу со дня его принятия.

    Судья        Л.Ф. Гареева