Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Дело № 2-2128/2010

Именем Российской Федерации

г. Уфа Республика Башкортостан 6 августа 2010 года

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Урманцевой З.Н., при секретаре Фатхлисламовой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Специализированное управление-4» к Чисмиджиди Н.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы уплаченной по договору,

Установил:

ООО «Специализированное управление-4» обратилось в суд с иском к Чисмиджиди Н.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена г., взыскании денежной суммы уплаченной по договору 1000000 руб.

В обоснование иска указано, что Дата обезличена года между ООО «Специализированное управление-4» и Чисмиджиди Н.Н. заключен договор купли-продажи квартиры ... ... ... г.Уфы. Согласно п.1.4 договора продавец гарантирует, что до совершения договора квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. В соответствии с п.5.1.2 договора продавец обязуется передать покупателю в его собственность квартиру, которая никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. ООО «Специализированное управление-4» свою обязанность по оплате квартиры исполнило в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от Дата обезличена г. Дата обезличена года обратившись в Е г.Уфы за счетом-квитанцией лицевого счета и справкой о регистрации, истцу стало известно, что в квартире числится прописанным Повстин Ю.С., который на момент заключения договора находился в местах лишения свободы. ООО «Специализированное управление-4» обратилось в суд с иском о снятии с регистрационного учета Повстина Ю.С. и прекращении им права пользования спорной квартирой. Однако решением Советского районного суда г.Уфы от 20.06.2008 г., вступившим в законную силу кассационным определением Верховного суда РБ от 19.08.2008 г. в иске ООО «Специализированное управление-4» о снятии Постина Ю.С. с регистрационного учета со спорной квартиры отказано. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что решением Советского районного суда г.Уфы от 23.06.2006 г. установлен факт проживания Повстина Ю.С. в квартире с момента ее получения П в качестве члена семьи нанимателя, Повстин Ю.С. приобрел право пользования жилым помещением, 28.10.2002 г. дал нотариально удостоверенное согласие на приватизацию квартиры, от участия в приватизации отказался, более того, 23.06.2006 г. судом Советского района г.Уфы принято решение о вселении Повстина Ю.С. в спорную квартиру. Ответчик знал о том, что Повстин Ю.С. имеет пожизненное право пользования квартирой, однако скрыл сведения от истца о правах третьих лиц на квартиру в момент регистрации договора. До регистрации договора представитель ООО «Специализированное управление-4» просил Чисмиджиди Н.Н. предоставить копии документов, которые будут представлены для регистрации права собственности на квартиру. Ответчик заверил, что копии всех документов будут представлены им в УФРС по РБ в момент регистрации договора, но Чисмиджиди Н.Н. указанные копии не представила и оригиналы документов для ознакомления на обозрение не предъявила, заверив ООО «Специализированное управление-4», что квартира свободна от третьих лиц. При заключении договора купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена г. ответчик умышленно скрыл информацию о наличии прав третьих лиц на квартиру. Являясь собственником квартиры, истец не может реализовать в полном объеме свое право на владение, пользование и распоряжение своей собственностью из-за регистрации Повстина Ю.С. в спорном жилом помещении.

В судебном заседании представители истца ООО «Специализированное управление-4» Гарипов Н.С., Шухтуев А.Д., Брюхов И.Ю. иск поддержали, подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Брюхов И.Ю. пояснил, что при оформлении договора купли-продажи квартиры справка о регистрации ответчиком не представлена. В п.1.4 договора предусмотрены все существенные условия договора, которые ответчиком не исполнены. Документы на оформление договора купли-продажи в Управление Росреестра по РБ от ООО «Специализированное управление-4» подавал он. При регистрации, написании заявления на оформление договора купли-продажи документы он не просматривал. О том, что спорная квартира обременена правами третьих лиц, узнали в 2008 году.

Шухтуев А.Д. пояснил, что спорная квартира была необходима для расселения, они предлагали Повстину Ю.С. приобрести ему в собственность недвижимость в Нижегородке, он отказался.

Гарипов Н.С. пояснил, что в настоящее время в спорную квартиру Повстин Ю.С. заселил квартирантов. При заключении договора купли-продажи квартиры ответчица скрыла информацию о наличии обременения квартиры правами третьих лиц, т.е. Повстина Ю.С.

Ответчик Чисмиджиди Н.Н. иск не признала, показала, что на регистрацию сделки купли-продажи квартиры ходили вместе с представителем истца Брюхов И.Ю. Дата обезличена г., документы были возвращены в связи с неоплатой истцом государственной пошлины. После оплаты государственной пошлины в июне 2006 г. они снова обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора купли-продажи. О том, что в спорной квартире зарегистрирован Повстин Ю.С., истцы знали. Повстин Ю.С. в местах лишения свободы находился с декабря 2007 года. Перед покупкой квартиры осматривать квартиру приходил Брюхов И.Ю.

Третье лицо Повстин Ю.С. пояснил, что на момент совершения сделки он в спорной квартире не проживал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ на судебное заседание не явился, третье лицо извещено о времени и месте судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.

Суд, выслушав представителей истца ООО «Специализированное управление-4» Гарипова Н.С., Шухтуева А.Д., Брюхова И.Ю., ответчика Чисмиджиди Н.Н., третье лицо Повстина Ю.С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П.1 ст.460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Судом установлено, сторонами признано, что квартира ... г.Уфы предоставлена П на основании ордера Номер обезличен от Дата обезличена года на состав семьи 3 человека, включая сына Повстина Ю.С. 28 октября 2002 года Повстин Ю.С. дал нотариально удостоверенное согласие на приватизацию квартиры, от участия в приватизации отказался, на основании договора передачи квартиры в собственность, утвержденного постановлением главы администрации Советского района г. Уфы от Дата обезличена года Номер обезличен квартира ... ... передана в собственность П Дата обезличена года П квартиру ... ... подарил Чисмиджиди Н.Н.

Дата обезличена года Чисмиджиди Н.Н. (продавец) и ООО «Специализированное управление-4» (покупатель) заключили договор Номер обезличен купли-продажи квартиры ... ... г.Уфы, общей площадью 46,4 кв.м., по цене 1000000 руб., согласно п.1.4 которого продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. Договор купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена г. зарегистрирован в УФРС по РБ Дата обезличена г.

Из акта приема-передачи квартиры от Дата обезличена года, подписанного Чисмиджиди Н.Н. (продавец) и генеральным директором ООО «СУ-4» Шухтуевым А.Д. (покупатель), следует, что продавец передал, а покупатель принял жилое помещение - двухкомнатную квартиру ... ... г.Уфы, общей площадью 46,4 кв.м. Квартира соответствует условиям договора купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена г. Покупатель перечислил на счет продавца 1000000 руб. в счет оплаты квартиры. Каких-либо претензий стороны друг к другу не имеют.

Согласно справки о регистрации Е г.Уфа от Дата обезличена г. в квартире ... ... г.Уфы зарегистрирован Повстин Ю.С. с Дата обезличена г.

Из дела правоустанавливающих документов по регистрации сделки купли-продажи квартиры ... ... г.Уфы следует, что заявление и документы на регистрацию договора купли-продажи представлены совместно Чисмиджиди Н.Н. и представителем ООО «СУ-4» Брюховым И.Ю., в числе документов представленных на регистрацию договора имеется справка ЖЭУ Номер обезличен от Дата обезличена г., выданная филиалом Е г.Уфы, согласно которой в квартире ... ... г.Уфы зарегистрированы: Чисмиджиди Н.Н. с 18.08.2006 г., Повстин Ю.С. с 2.12.1996 г., П с 7.07.1975 г.

Доводы представителей истца ООО «Специализированное управление-4» о том, что Чисмиджиди Н.Н. нарушила условия договора, передав квартиру ... ... г.Уфы обремененную правами третьих, в квартире зарегистрирован Повстин Ю.С., который имеет право пожизненного пользования жилым помещением, нарушение условий договора ответчиком является существенным, поскольку лишает истца права реализовать в полном объеме свое право на владение, пользование и распоряжение собственностью, не состоятельны.

Заявление и документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры ... ... ... г.Уфы представлены сторонами договора совместно, представитель ООО «СУ-4» Брюхов И.Ю. имел возможность ознакомиться с документами, в том числе со справкой о регистрации, истец должен был при заключении договора действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности.

Изложенное свидетельствует о том, что покупатель ООО «СУ-4» знал и должен был знать о правах пользования третьих лиц на квартиру ... ... г.Уфы. Не указание в договоре купли-продажи квартиры о том, что в квартире сохраняется право пользования Повстина Ю.С. нельзя признать нарушением договора ответчиком, тем более, существенным нарушением договора.

Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ Дата обезличена года зарегистрировано право истца на квартиру ... ... г.Уфы.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ООО «СУ-4» и Чисмиджиди Н.Н. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с передачей квартиры обремененную правами третьего лица.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, следует, что в удовлетворении иска ООО «Специализированное управление-4» к Чисмиджиди Наталье Николаевне о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы уплаченной по договору отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении иска ООО «Специализированное управление-4» к Чисмиджиди Н.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена года, взыскании денежной суммы уплаченной по договору отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Уфы.

Судья: З.Н. Урманцева