2-2810/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2010 года г.Уфа
Советский районный суд г.Уфы в составе:
Председательствующего судьи Власюк С.Я.
С участием представителя истцов Гафарова Р.Р.,
При секретаре Шакировой И.И.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хайруллиной ОГ и Хайруллина ВА к ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» о признании ипотеки прекращенной,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ между Хайруллиным ВА и ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» был заключен договор об ипотеке (далее «договор ипотеки»). Согласно договору об ипотеке Хайруллин ВА - Залогодатель в обеспечение исполнения обязательств ООО «Б.» по кредитному соглашению с ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» передал в залог: пристрой, кол-во этажей 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер №, инвентарный №, расположенный по адресу, <адрес>, номер объекта № (далее пристрой №); пристрой кол-во этажей № общей площадью № кв.м., литер №, инвентарный №, расположенный по адресу, <адрес>, условный номер № (далее пристрой №); право аренды земельного участка на котором расположены Пристрой № и Пристрой №, площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (далее право аренды).
Истица Хайруллина ОГ, на момент заключения договора об ипотеке, на основании свидетельства о заключении брака № № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного дворцом бракосочетания г.Уфы, являлась супругой Хайруллина ВА и сособственницей заложенного имущества. Хайруллина ОГ ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверила свое согласие на сдачу в залог вышеуказанных пристроев.
Истцы Хайруллина ОГ и Хайруллин ВА полагая, что в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка также прекратилась ипотека находящихся на нем объектов недвижимости, обратились в суд с настоящим иском и требуют признать прекращенным договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, в нормативно-правовое обоснование приводят ст.ст.340, 352 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.
В ходе рассмотрения дела Истцы уточнили иск и просили признать договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, судебной повесткой, врученной лично под роспись еще ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской в материалах дела. В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания и не представившего в суд никаких заявлений, ходатайств.
В деле имеется письменный отзыв ответчика, где он просит в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование ссылается на ст.ст.35,36 ЗК РФ и указывает, что по его мнению прекращение договора аренды не влияет на действительность договора об ипотеке, так как покупатель недвижимости имеет право приобрести земельный участок под приобретаемой недвижимостью на том же праве, на котором им пользовался продавец недвижимости. Кроме того, ответчик указывает на то, что доводы истцов уже были предметом рассмотрения арбитражного суда и были им отклонены.
Выслушав объяснения представителя истцов, изучив и оценив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.8 ГК РФ: «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему»…
В соответствии со ст.11 ГК РФ Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Согласно ст.12 ГК РФ защита нарушенного права осуществляется одним из предусмотренных этой статьей способов или иным предусмотренным законом способом.
Статьей 25 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке может быть решение суда о прекращении ипотеки.
Согласно статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно статье 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 45) разъяснено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
Пункт 3 ст. 352 ГК РФ предусматривает, что залог имущества (ипотека) прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1.1.3. договора ипотеки стороны договорились, что Залогодатель передает в залог Залогодержателю право аренды земельного участка, на котором расположены пристрой № и пристрой № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве общего долевого пользования с совладельцами здания на основании договора аренды земельного участка № года от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Администрацией г.Уфы с одной стороны и ОАО «Г.»,Залогодателем с другой стороны сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Суд считает, что ответчик, являясь профессиональным участником рынка ипотечного кредитования должен был быть осведомлен об особенностях ипотечного законодательства, что подтверждается, по мнению суда, заключением дополнительного соглашения б/н, б/д, зарегистрированным в УФРС по РБ ДД.ММ.ГГГГ, к договору ипотеки, в котором истцы и ответчик решили дополнить пункт 1.1.3. договора об ипотеке следующим текстом:
«Право аренды земельного участка закладывается по настоящему договору в пределах срока договора аренды земельного участка».
Истец Хайруллин ВА приобрел право аренды заложенного земельного участка на основании дополнительного соглашения № о присоединении к договору аренды земельного участка №.
П.3 вышеназванного дополнительного соглашения и п.3.1. договора аренды земельного участка № предусмотрено, что договор аренды заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором и прекращает свое действие с этого момента.
При принятии решения о признании договора ипотеки прекратившим свое действие необходимо руководствоваться также нормами гражданского кодекса об арендных отношениях - необходимо установить не был ли продлен договор аренды земельного участка. Суд предложил сторонам предоставить доказательства такого продления если оно состоялось либо доказательства обратного.
Хайруллиным ВА предоставлено его заявление в министерство земельных и имущественных отношений РБ о предоставлении ему в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и приказ заместителя министра земельных и имущественных отношений № от ДД.ММ.ГГГГ, которым Арендодатель - министерство земельных и имущественных отношений на основании ст. 22 и 36 ЗК РФ предоставляет Хайруллину ВА земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что в отношении земельного участка, право аренды которого заложено по договору ипотеки, заключен новый договор аренды, а не продлен старый.
В соответствии с п. 1.1. ст. 62 ФЗ «Об ипотеке»: «Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка».
Суд считает, что к рассматриваемым правоотношениям в силу прямого указания п.3 ст. 352 ГК РФ может быть применен пункт 2 статьи 345 ГК РФ, который предусматривает, что: «Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное».
Таким образом с учетом того, что собственник земельного участка сменился, договор аренды, права по которому заложены, прекратился в связи с истечением срока действия, а согласие нового собственника на залог прав аренды по новому договору не получено и, кроме того, стороны договора ипотеки, не воспользовались своим правом на замену предмета залога, то договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ - даты прекращения заложенного права аренды.
Суд считает подлежащим отклонению доводы ответчика о том, что арбитражными судами были исследованы и отклонены, как не основанные на законе доводы о прекращении ипотеки по следующим основаниям:
В связи с неисполнением заемщиком - ООО «Б. своего обязательства по возврату кредита, в обеспечение которого был заключен договор ипотеки, ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращением взыскания на заложенное имущество. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования были удовлетворены частично - была взыскана задолженность в размере <данные изъяты> рубля и обращено взыскание на объекты недвижимости - пристрой, кол-во этажей №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <адрес>, инвентарный №, расположенный по адресу, <адрес>, номер объекта №; пристрой кол-во этажей №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <адрес>, инвентарный №, расположенный по адресу, <адрес>, условный номер №, в обращении взыскания на право аренды земельного участка, на котором расположены Пристрой 1 и Пристрой 2, площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № № отказано в связи с прекращением заложенного права - истечением срока действия договора аренды.
Определением 18 арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда Республики Башкортостан было отменено, назначено рассмотрение по правилам первой инстанции.
Постановлением 18 арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» были удовлетворены частично - с ООО «Б.» взыскана задолженность в размере <данные изъяты> копейки. В обращении взыскания на заложенное имущество отказано в связи с нарушением правил подведомственности - иск об обращении на заложенное имущество, принадлежащее физическим лицам, в данном случае Хайруллину В.А. и Хайруллиной О.Г., подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции с привлечением к участию в деле Хайруллиной О.Г. Правовой оценки довода о прекращении ипотеки ни Арбитражный суд Республики Башкортостан, ни 18 Арбитражный апелляционный суд не давали. Более того, ответчиком не предоставлено доказательств того, что такие доводы вообще были предметом исследования арбитражных судов.
Также нельзя признать состоятельным довод Ответчика о том, что наличие залога права аренды не может повлиять на права покупателя заложенных объектов недвижимости, так как такое толкование противоречило бы самому смыслу земельного законодательства и законодательства о залоге в виду следующего:
В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимости его реализация возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.
Пунктом 1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что: «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
В соответствии с п.1 ст.56 ФЗ «Об ипотеке»: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом».
Таким образом, пристрой 1 и пристрой 2 не могут быть отчуждены без находящегося под ними и необходимого для их эксплуатации земельного участка. Отчуждение объектов недвижимости вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, явилось бы ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащее части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
По смыслу ФЗ «Об ипотеке» целью залога недвижимого имущества является удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества, которая должна быть выручена на публичных торгах по продаже заложенного имущества. Указанные торги на основании изложенного выше не могут состояться, а если состоятся - будут ничтожны в силу ст.168 ГК РФ, как противоречащий основным началам и смыслу законодательства о залоге и земле.
Данные выводы суда подтверждаются также правовой позицией, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные судебные расходы. Следовательно, подлежит взысканию с ответчика сумма госпошлины, уплаченной истцами при обращении в суд.
Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Хайруллина ВА и Хайруллиной ОГ удовлетворить.
Признать договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хайруллиным ВА и закрытым акционерным обществом «Райффайзенбанк Австрия», прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк Австрия» в пользу Хайруллина ВА расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк Австрия» в пользу Хайруллиной ОГ расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течении 10 дней через Советский районный суд г.Уфы.
Судья С.Я.Власюк