дело № 2-3633\2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 ноября 2010 г. г. Уфа
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Турьяновой Т.М.
при секретаре Шагиевой Л.С.
с участием представителя истца ООО «Жилстройинвест» Хамидуллиной Е.В., ответчика Хаматхановой Р.З., представителей ответчика Малиновской И.В., Хаматханова Г.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Жилстройинвест» к Хаматхановой Р.З. о взыскании задолженности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, по встречному исковому заявлению Хаматхановой Р.З. к ООО «Жилстройинвест» о взыскании суммы за товар ненадлежащего качества, неустойки за несвоевременную передачу жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Жилстройинвест» обратился в суд с иском к Хаматхановой Р.З. о взыскании задолженности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, пени за несвоевременное внесение платежей по договору, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которого Хаматханова Р.З. является дольщиком и принимает долевое участие в финансировании многоэтажного жилого <адрес> секция «А» по <адрес> <адрес> <адрес>. Согласно п.5.2 указанного договора стоимость квартиры, приобретаемой в данном доме, составляет 3 761 920 руб., платежи за квартиру должны были вноситься ответчиком в два этапа: в срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1600 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2161 920 руб. Ответчиком были внесены денежные средства в следующем порядке: 1500 000руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 100 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 124 530 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 100 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 70 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 1 167 970руб. - ДД.ММ.ГГГГ Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком оплачена лишь часть стоимости квартиры в размере 3 064 500 руб. Просит взыскать задолженность в сумме 697 420 руб. по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, пени в сумме 105 879 руб. за несвоевременное внесение платежей по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, госпошлину в сумме 11 232 руб.
Хаматханова Р.З. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Жилстройинвест» о взыскании суммы за товар ненадлежащего качества, неустойки за несвоевременную передачу жилого помещения, по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между Хаматхановой Р.З. и ООО «Жилстройнвест» заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого <адрес> секция «А», расположенного по <адрес>, микрорайон <адрес> <адрес>, в соответствии с которым общая приведенная площадь квартиры составляет 74.67 кв.м., общая площадь <адрес>,05 кв.м., площадь жилых помещений 65,44 кв.м., жилая площадь 33,76 кв.м. Существенным условием договора является передача дольщику квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, с указанием характеристик, указанных в техническом формуляре. Согласно п. 5.1 Договора оценка одного квадратного метра общей приведенной площади определена равной 50 381 руб., общая сумма долевого вклада Хаматхановой Р.З. равняется 3 761 920 руб. В связи с финансовым кризисом Хаматханова Р.З. ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением к директору ООО «Жилстройинвест» о внесении изменений к Договору от ДД.ММ.ГГГГ в п.5.1 Договора, оценку одного квадрата приведенной площади вместо 50 381 руб. принять в 45 000 руб. и общую сумму долевого вклада считать не в размере 3 761 920 руб., а в размере 3 360 150 руб., обязавшись, что остаток платежа в размере 1 760 150 руб. внесет в течении 1-ДД.ММ.ГГГГ, также предложила исключить п.п. 6.2 и 6.3 Договора, считая их кабальными. ДД.ММ.ГГГГ Хаматханова Р.З. получила ответ от директора ООО «Жилстройинвест», о том, что они готовы пойти на изменение условий договора в части переноса срока взноса оставшейся задолженности в размере 1 760 150 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ Указанную сумму дольщику было предложено вносить равными частями ежемесячно, начиная со дня внесения изменений в договор без пересмотра общей суммы долевого вклада. Указав также, что п.п. 6.2,6.3 Договора останутся в силе и будут применены относительно новых сроков исполнения договора. Однако изменения в договор не были внесены и не была произведена его государственная регистрация. Оплата Хаматхановой Р.З. за договор была произведена в размере 3 064 500 руб., поскольку при получении ею технического паспорта БТИ <адрес>. <адрес> по <адрес> (литер А) она обнаружила, что площадь спорной квартиры составляет 68,1 кв.м., вместо предусмотренных договором 74,67 кв.м. Кроме того, застройщик письменно не уведомил ее об изменении площади квартиры и передал в эксплуатацию квартиру лишь ДД.ММ.ГГГГ, хотя согласно п. 3.1.7 Договора обязан был сдать объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ Просит взыскать с ООО «Жилстройинвест2 331 003 руб. за передачу товара ненадлежащего качества, за непередвнные 6,57 кв.м. жилого помещения, взыскать неустойку за несвоевременную передачу жилого помещения в размере 640 780 руб.
В судебном заседании представитель истца ООО «Жилстройинвест» Хамидуллина Е.В. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержала, встречный иск не признала, пояснила, что согласно п.2.3 договора об участии в долевом строительстве жилого дома, устанавливается, что по объему долевого участия дольщика в финансировании строительства объекта выделяется соответствующая доля в построенном объекте в виде жилого помещения квартиры, изменение и расторжение договора возможно только по согласию сторон. Изменения к договору не приняты ООО «Жилстройинвест», не прошли регистрацию. Согласно п.3.1.7 Договора застройщик обеспечивает сдачу объекта в эксплуатацию не позднее срока 2 квартал 2009г. ДД.ММ.ГГГГ застройщик выполнил свои обязательства и передал квартиру дольщику, о чем имеется акт приема-передачи, который подписан Хаматхановой Р.З.
В судебном заседании ответчик Хаматханова Р.З., представители ответчика Малиновская И.В. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), Хаматханов Г.Т. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования не признали, встречный иск поддержали, пояснили, что площадь спорной квартиры при получении составляла 68,1 кв.м., вместо предусмотренных п.2.3 договора 74,67 кв.м., о чем дольщик не была поставлена в известность, кроме того квартиры была передана застройщиком лишь ДД.ММ.ГГГГ, хотя согласно п. 3.1.7 Договора объект должен был быть сдан не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч.5 ст.5 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Из договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ООО «Жилстройинвест» принял на себя обязательства по строительству объекта - многоэтажный жилой <адрес> секция «А» по <адрес> «<адрес> <адрес>, Хаматханова Р.З. приняла на себя обязательства о внесении денежных средств в строительство объекта в размере доли финансирования установленной договором, составляющей в результате деятельности сторон жилое помещение - квартиру.
Согласно постановления главы Администрации городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, принят в эксплуатацию законченный строительством 9-ти этажный жилой дом (литер4) по <адрес> в микрорайоне <адрес> в <адрес>, построенный ООО «Строительное управление «Жилстрой» по заказу ООО «Жилстройинвест».
Согласно справке Главного управления Архитектуры и градостроительства Администрации городского округа <адрес> о присвоении почтового адреса № от ДД.ММ.ГГГГ объекту -жилой дом (литер4) по <адрес> в микрорайоне <адрес> в <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи квартиры в эксплуатацию, согласно которого ООО «Жилстройинвест» в связи с завершением строительства объекта - многоэтажный жилой <адрес> секция «А» по <адрес> <адрес> <адрес> и вводом его в эксплуатацию передает Хаматхановой Р.З. квартиру в построенном объекте, отделка и комплектация квартиры соответствует договору об участии в долевом строительстве №М4-46 от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.5.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры, составляет 3 761 920 руб., платежи за квартиру должны были вноситься ответчиком в два этапа: в срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1600 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2161 920 руб. Ответчиком были внесены денежные средства в следующем порядке: 1500 000руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 100 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 124 530 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 100 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 70 000 руб. - ДД.ММ.ГГГГ, 1 167 970руб. - ДД.ММ.ГГГГ Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком оплачена лишь часть стоимости квартиры в размере 3 064 500 руб., имеется задолженность в сумме 697 420 руб.
Следовательно, в связи с тем, что Хаматханова Р.З. не оплатила в полном объеме стоимость квартиры требование ООО «Жилстройинвест» о взыскании задолженности в сумме 697 420 руб. по договору об участии в долевом строительстве жилого дома подлежит удовлетворению.
Согласно ч.6 ст. 5 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Из п.6.2 Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в случае внесения дольщиком долевого взноса или его части в сроки, установленные п.5.2 настоящего договора, дольщик обязуется выплатить застройщику пени в размере 1\300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Судом установлено, что Хаматханова Р.З. имеет задолженность по договору №№ об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ перед ООО «Жилстройинвест» в размере 697 420 руб., поскольку оплатила стоимость квартиры только в размере 3 064 500 руб.
Хаматхановой Р.З. был пропущен срок внесения очередного платежа более чем на три месяца и составил 150 дней, пени за нарушение сроков внесения платежей составляют:
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - просрочка 126 дней.
Ставка рефинансирования в этот период - от 8 до 8,75%
Сумма задолженности - 2 161 920 руб.
126 дней*(1\300 от 8%*2161 920)=81 721 руб.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - просрочка 24 дня.
Ставка рефинансирования в этот период - 8%
Сумма задолженности - 1 937 390 руб.
24 дня*(1\300 от 8%*1 937 390)=13 949 руб
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - просрочка 20 дней
Ставка рефинансирования в этот период - 7,75%
Сумма задолженности - 1 867 390 руб.
20 дней*(1\300 от 7,75%*1 867 390)=9337 руб.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - просрочка 5 дней.
Ставка рефинансирования в этот период -7,75%
Сумма задолженности - 697 420 руб.
5 дней*(1\300 от 7,75%*697 420)=872 руб.
Таким образом, общая сумма пени составляет 105 879 руб.
В силу, ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, на основании ст.333 ГК РФ, с учетом того, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, уменьшает размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, до 10 587 руб. 90коп.
Согласно ч.1 ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Судом установлено, что Хаматхановой Р.З., передана <адрес>. 60\2 по <адрес>, общая площадь которой составляет, согласно технического паспорта - 68,1 кв.м., вместо предусмотренных договором о долевом участии в строительстве жилья - 70,05 кв.м., при цене одного квадратного метра жилья в 50 381 руб. При этом «общая приведенная площадь» в техническом паспорте не предусматривается.
Из п.7.5 Договора об участии в долевом строительстве жилого дома, следует, что в случае увеличения или уменьшения фактических размеров общей приведенной площади квартиры по данным обмера УГФ ГУП «БТИ» РБ против размеров проектной общей приведенной площади квартиры, указанной в п.2.3, перерасчет денежного взноса дольщика не производится.
Таким образом, из договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве жилого дома, следует, что перерасчет денежного взноса при изменении общей площади квартиры возможен.
Из п.5.1 Договора об участии в долевом строительстве жилого дома, следует, что сумма вклада дольщика в долевое строительство определяется как сумма денежных средств необходимая на возмещение затрат застройщика произведенных на строительство объекта и рассчитывается из принимаемой сторонами оценки одного квадратного метра общей приведенной площади равной 50 381 руб. умноженной на количественное выражение доли дольщика.
Следовательно, суд приходит к выводу, что с ООО «Жилстройинвест» в пользу Хаматхановой Р.З. подлежит взысканию разница за непереданные квадратные метры по общей площади квартиры в сумме 98 242 руб. 95 коп. (70.5 кв.м. - 68.1кв.м. =1.95 кв.м. *50 381руб.=98 242 руб. 95 коп.)
Согласно п. 3.1.7 договора об участии в долевом строительстве жилья, застройщик обеспечивает сдачу дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акта приема-передачи квартиры в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик ООО «Жилстройинвест» данное обязательство выполнил, ответчик с данным актом согласилась, подписала его.
Предоставленный Хаматхановой Р.З. акт приема-передачи квартиры в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку объект был сдан в марте 2009г. Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Хаматхановой Р.З. не оспорен.
Следовательно, исковые требования ХаматхановойР.З. о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения являются необоснованными, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.194, ст.198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ООО «Жилстройнвест» к Хаматхановой Р.З. о взыскании задолженности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома - удовлетворить частично.
Взыскать с Хаматхановой Р.З. в пользу ООО «Жилстройинвест» задолженность по договору об участии в долевом строительстве жилого дома в сумме 697 420 рублей.
Взыскать с Хаматхановой Р.З. в пользу ООО «Жилстройинвест» пени в сумме 10 587 руб. 90 коп.
Взыскать с Хаматхановой Р.З. в пользу ООО «Жилстройинвест» госпошлину в сумме 10 280 руб. 08 коп.
Встречный иск Хаматхановой Р.З. к ООО «Жилстройинвест» о взыскании суммы за товар ненадлежащего качества, неустойки за несвоевременную передачу жилого помещения - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Жилстройинвест» в пользу Хаматхановой Р.З. разницу за непереданные квадратные метры в сумме 98 242 руб. 95 коп., возврат государственной пошлины в сумме 3 147 руб. 29 коп.
В иске Хаматхановой Р.З. о взыскании с ООО «Жилстройинвест» неустойки за несвоевременную передачу жилого помещения - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней.
Судья Т.М. Турьянова