2-3982/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 декабря 2010 г.
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостана в составе:
председательствующего судьи Гареевой Л.Ф.,
при секретаре Ивановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед к Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру,
УСТАНОВИЛ:
дата между ООО «Городской Ипотечный Банк» (далее Банк) и Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. был заключен кредитный договор №-КД-7169-2007, по условиям которого, заемщики получали кредит в размере 535 000 руб. для ремонта своей квартиры, на срок 182 месяца, под 12,45% годовых, с уплатой ежемесячного аннуитетного платежа в размере 6 576, 59 руб. не позднее 25 числа каждого месяца. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор на ипотеку квартиры, расположенной по адресу: ....
В связи с неисполнением ответчиками условий кредитного договора, банк обратился в суд с иском к Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. о расторжении кредитного договора, взыскании с них задолженности по кредитному договору в размере 873 124 руб. 11 коп. и обращении взыскания на заложенную ... ....
Впоследствии Банк в порядке ст. 39 ГПК РФ, увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору в размере 1 052 063 руб. 22 коп. Данное заявление было принято к производству суда Определением от дата
Решением Советского районного суда ... от дата исковые требования ООО «Городской Ипотечный Банк» удовлетворены частично.
Решением Советского районного суда ... от дата постановлено:
Расторгнуть Кредитный Договор от дата заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Городской Ипотечный Банк» и Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И..
Взыскать с Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Городской Ипотечный Банк» задолженность по кредитному договору в размере 682 295 руб. 82 коп. в том числе: основной долг в размере 519 764 руб. 98 коп.; проценты по кредитному договору в размере 63 061 руб. 43 коп.; пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 31 530 руб. 71 коп.; пени за нарушение сроков возврата процентов в размере 67 938 руб. 70 коп.
В части иска об обращении взыскания на предмет залога - ..., - отказать.
Взыскать с Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Городской Ипотечный Банк» госпошлину в размере 7 511 руб. 48 коп.
Кассационным определением Верховного суда РБ от дата решение Советского районного суда ... от дата оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «Городской Ипотечный Банк» - без удовлетворения.
Постановлением Президиума Верховного суда РБ от дата решение Советского районного суда ... от дата и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам верховного суда РБ от дата в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет залога - ... отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Советский районный суд г. Уфы.
В дальнейшем судом произведена замена истца ООО «Городской Ипотечный Банк» его правопреемником Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед, поскольку между ними был заключен договор № от дата передачи прав по закладной согласно которому, права по закладной от дата, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору от дата были переданы Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед, приняты уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ. Указано, что спорная квартира была заложена ответчиками в счет обеспечения условий кредитного договора, банк имеет право требовать обращения взыскания на эту квартиру. Просят обратить взыскание на заложенную квартиру, расположенную по адресу ... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 760 000 руб.
В судебное заседание представитель истца Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед Ахтямова А.Ф., действующая на основании доверенности № от дата, не явилась, о месте и времени судебного заседания была извещена своевременно и надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.
Представитель ответчика Б.И.М., Кожемякин А.Б., действующий по доверенности № от дата, требование об обращении взыскания на заложенную ... ... не признал, пояснил, что с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора, обеспечивающие обязательства в виде залога (ипотеки) спорной квартиры прекратили свое действие в силу закона в соответствии с пп.1 п.1 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», поскольку сумма неисполненного обязательства составляет 3,13 % от стоимости предмета залога - менее 5 %. Банком не выдержан период 12 месяцев, предусмотренный ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», а также установлено, что просрочек более 3 месяцев нет.
Ответчики Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания были извещены своевременно и надлежащим образом, от них имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и ответчиков, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд считает, что иск банка подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ст.309, ст. 310 ГК РФ ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из материалов дела, дата между ООО
«Городской ипотечный банк», с одной стороны, Б.И.М.,
Б.З., Б.Р., Б.И., с другой
стороны, был заключен кредитный договор №, по
условиям которого заемщики получили кредит в размере 535000 руб. для
ремонта своей квартиры на срок 182 месяца под 12,450/0 годовых, с уплатой
ежемесячного аннуитентного платежа в размере 6576, 59 руб. не позднее 25
числа каждого месяца. В качестве обеспечения исполнения обязательств по
кредитному договору заключен договор ипотеки квартиры, расположенной
по адресу: г. У фа, ..., оцененной в 2540000 рублей.
Однако, ответчики платежи по кредиту своевременно не вносили. По
состоянию на дата задолженность ответчиков перед банком
по основному долгу составила 519764 руб. 98 коп.; задолженность по
процентам - 63 061 руб. 43 коп.
Решением Советского районного суда г. Уфы от дата с ответчиков солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 682 295 руб. 82 коп. в том числе: основной долг в размере 519 764 руб. 98 коп.; проценты по кредитному договору в размере 63 061 руб. 43 коп.; пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 31 530 руб. 71 коп.; пени за нарушение сроков возврата процентов в размере 67 938 руб. 70 коп.
Кассационным определением Верховного суда РБ от дата решение Советского районного суда г. Уфы от дата в данной части оставлено без изменения.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с пп.1,2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В силу ст. 2 приведенного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами признается, что спорная ... находится в долевой собственности Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. (по 1/4 доли у каждого).
Как видно из представленных в суд Выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в собственности Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И. находится ... по ул. ... по 1/4 доли у каждого.
Ст. 5 закона предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе … жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу ст. 50 закона Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В соответствии со ст. 78 закона Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.
В силу п. 1.3.1 кредитного договора от дата обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека спорной ... по ул. ..., удостоверенная закладной.
В соответствии с закладной от дата, являющейся неотъемлемой частью кредитного договора, предметом ипотеки является спорная квартира, принадлежащая ответчикам на праве общей долевой собственности.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 15.01.2009 N 243-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Трофимова Алексея Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации" правила предоставления заемщиком обеспечения возврата заемных средств в форме залога недвижимости урегулированы Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей до 11 января 2009 года), согласно статье 50 которого основанием для обращения взыскания на заложенное имущество должника признается неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1), а также нарушение залогодателем сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) по обязательству, которое исполняется периодическими платежами (пункт 2).
Судом установлено, что со стороны ответчиков имелись существенные нарушения кредитного договора, в связи с которыми он расторгнут по решению суда, вступившего в законную силу Кассационным определением ВС РБ от дата, имелось ненадлежащее исполнение условий кредитного договора, обеспеченного ипотекой.
В силу изложенного суд считает несостоятельными доводы ответчика о прекращении договора ипотеки, поскольку квартира была заложена в обеспечение обязательств по кредитному договору, условия которого были существенно нарушены ответчиками.
Ст. 349 ГК РФ предусмотрено требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Согласно п. п. 1 и 3 ст. 349 ГК РФ может быть обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинают торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя в остальных случаях.
В закладной от дата сторонами была определена денежная оценка предмета ипотеки в размере 2 540 000 руб.
Согласно отчету ООО «Информ - Эксперт» за №К - 09 от дата стоимость ... по ул. ... составляет 1760000 руб.
Изучив экспертное заключение, выданное ООО «Информ - Эксперт», суд приходит к выводу, что оно составлено верно, сведения изложенные в данном заключении достоверны, подтверждаются материалами дела. Расчеты произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в отчете. Суд оценивает данную экспертизу как достоверное, допустимое, относимое и достаточное доказательство стоимости жилого помещения, составленное в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», методическими рекомендациями Федеральным стандартом оценки. У суда нет оснований сомневаться в размере стоимости жилого помещения, поскольку заключение сторонами не оспаривается, дано экспертами, не заинтересованными в исходе дела, на основании руководящих документов.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Со стороны ответчиков не предоставлено, судом не добыто иных доказательств определения стоимости жилого помещения ... по ул. ....
Следовательно, суд определяет начальную продажную цену заложенной квартиры для продажи с публичных торгов, исходя из стоимости, определенной отчетом ООО «Информ - Эксперт» в размере 1 760 000 руб.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед подлежат полному удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед - удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: Уфа, ..., принадлежащую на праве общей долевой собственности Б.И.М., Б.Э., Б.Р., Б.И..
Определить способ реализации имущества - публичные торги.
Установить начальную продажную цену имущества - квартиры, расположенной по адресу: Уфа, ... размере 1 760 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней.
Судья Гареева Л.Ф.