Дело № 2-142/11 г.
РешениеИменем Российской Федерации
г. Уфа Республика Башкортостан 28 января 2011 года
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Урманцевой З.Н., при секретаре Фатхлисламовой А.И., с участием пом. прокурора Советского района г. Уфы Муратовой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Хаирнасова И.Х. к Латыповой Ф.М., Мироновой В.Т., Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Ульянцеву К.В. о признании сделок по купле-продаже квартиры, свидетельства о государственной регистрации права недействительными, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и восстановления права собственности на квартиру, выселении, по встречному иску Мироновой В.Т. к Хаирнасову И.Х. о признании права добросовестного приобретателя и собственника,
Установил:
Хаирнасов И.Х. обратился в суд с иском к Латыповой Ф.М., Мироновой В.Т., Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Ульянцеву К.В. о признании сделок по купле-продаже <адрес>, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между Ульянцевым К.В. действующим от имени Хаирнасова И.Х. и Латыповой Ф.М. и ДД.ММ.ГГГГ между Латыповой Ф.М. и Мироновой В.Т., свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> недействительными, истребовании имущества - <адрес> у Мироновой В.Т. в пользу Хаирнасова И.Х. и восстановлении его права собственности на квартиру, выселении Мироновой В.Т. из <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска указано, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилья, свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником двухкомнатной <адрес>, застройщиком было ООО «Уфимская строительная компания». Заселиться в свою квартиру истец не имел возможности, так как в 2007г. в нее незаконно заселилась Латыпова Ф.М., которая обратилась в суд с иском к ООО «Уфимская строительная компания». В иске о признании права собственности на спорную квартиру Латыповой Ф.М. было отказано. Вынесено решение о ее выселении. В марте 2010 г. истец зарегистрировал право собственности на спорную квартиру, начал ждать выселения Латыповой Ф.М., судебные приставы не могли ее найти. ДД.ММ.ГГГГ через приставов узнал, что ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры стала Миронова В.Т., которая купила квартиру у Латыповой Ф.М. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Латыпова Ф.М. изготовила поддельную доверенность от имени Хаирнасова И.Х. на имя Ульянцева К.В., который ДД.ММ.ГГГГ продал квартиру Латыповой Ф.М., впоследствии Латыпова Ф.М. продала квартиру Мироновой В.Т. за 1800000 руб. Истец доверенность на имя Ульянцева К.В. не выдавал, квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, регистрация права собственности проведена с нарушением закона, так как регистратор не проверил подлинность документов (не было согласия супруги истца, подлинного свидетельства о государственной регистрации права).
В дальнейшем истец увеличил исковые требования, просил прекратить право собственности Мироновой В.Т. на <адрес>.
Ответчик Миронова В.Т. предъявила встречный иск к Хаирнасову И.Х. о признании за ней право добросовестного приобретателя и собственника <адрес>.
В обоснование встречного иска Миронова В.Т. указывает, что приобрела спорную квартиру по возмездному договору купли-продажи у Латыповой Ф.М., зарегистрировала право собственности. О том, что квартира выбыла из владения Хаирнасова И.Х. помимо его воли, не знала и не могла знать. Право собственности Латыповой Ф.М. на спорную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке, она проживала в спорной квартире, никаких действий, могущих повлечь возникновение сомнений в законности действий Латыповой Ф.М., не заметила. При прохождении процедуры регистрации сделки купли-продажи квартиры никаких обременений и запретов на осуществление сделки по отчуждению квартиры обнаружено не было, была уверена, что приобретает квартиру у надлежащего собственника. Хаирнасов И.Х. ни разу не претендовал на квартиру, не приходил к ней домой, не предъявлял свидетельство о регистрации права.
В судебном заседании представители истца Одинцов Ю.Г., Шафиков И.С. (он же и представитель третьего лица ООО «Уфимская строительная компания») иск поддержали, встречный иск не признали, подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
Шафиков И.С. пояснил, что истец приобрел спорную квартиру в собственность для личных целей своей семьи. ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство по решению о выселении Латыповой Ф.М. из квартиры. Истец никому доверенность на продажу не выдавал, квартиру не продавал. Латыпова приобрела квартиру от Ульянцева, который якобы действовал от имени Хаирнасова за 900000 руб. Данная сделка ничтожна, Латыпова приобрела квартиру незаконным путем. Последующие сделки по квартире также незаконны, недействительны. Нотариус доверенность от имени Хаирнасова не удостоверяла. Встречный иск не признает. Миронова при регистрации должна была обратить внимание, что кадастровый паспорт на спорную квартиру выдан ДД.ММ.ГГГГ, а Латыпова стала собственником только в августе 2010 г.
Ответчик Латыпова Ф.М., ее представитель Анисимова Т.Н. иск не признали.
Латыпова Ф.М.пояснила, что покупала квартиру у <данные изъяты>, жила в спорной квартире с 2007 г. по июль-август 2010 <адрес> Ульянцев, сказал, что квартира принадлежит Хаирнасову, он его представитель, что они могут продать ей квартиру за 900000 руб. Зарегистрировала данную сделку в Регпалате. В доверенности Ульянцева ни она, ни регистратор не усомнились, доверенность была заверена нотариусом. Имеются акты приема-передачи денежных средств в размере 700000 руб., 200000 руб. Продала квартиру Мироновой за 1800000 руб., для продажи подавала объявление в газету «Из рук в руки», в интернет с апреля по июнь 2010 <адрес> средства одолжила у родственников - 700000 руб., у самой было 100000 или 200000 руб. Изначально Ульянцев К.В. предлагал ей купить квартиру за 1500000 руб., потом согласился за 900000 руб. Он приходил к ней в квартиру раза 3, сначала в марте 2010 г., показал свидетельство о регистрации права собственности на квартиру Хаирнасова, затем - на следующий день. Потом встретились, чтобы договориться о встрече в ФРС. Миронову о том, что возбуждено исполнительное производство в отношении спорной квартиры, о намерении обжаловать решение о выселении, в надзорной инстанции не предупреждала.
Ответчик, истец по встречному иску Миронова В.Т., ее представитель Галеева И.Н. иск не признали, встречный иск поддержали, подтвердили обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении.
Миронова В.Т. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела спорную квартиру у Латыповой Ф.М. для своего сына. Квартиру смотрела примерно ДД.ММ.ГГГГ, показывала ее Латыпова, она показала свидетельство, договор купли-продажи. На то, что квартира с обременением - не обратила внимание. О продаже квартиры узнала из газеты «Из рук в руки», где было объявление о продаже двухкомнатной квартиры на <адрес>. Позвонила, сказали, что цена <адрес> руб. После регистрации договора и получения в Регпалате свидетельства о праве собственности на квартиру, передала продавцу 1800000 руб.
Галеева И.Н.пояснила, что Миронова является добросовестным приобретателем. Латыпова не предупреждала Миронову о том, что имеется исполнительное производство. Факт не выдачи доверенности Хаирнасовым не доказан.
Представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Юлдыбаева С.С. исковые требования не признала, пояснила, что Управление является лишь регистрирующим органом. Сделка между Ульянцевым и Латыповой была зарегистрирована на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и заявления. Доверенность должна быть сдана. Если в первоначальной сделке был представлен кадастровый паспорт, то в последующем он не нужен. При регистрации сделки между Латыповой и Мироновой были представлены дополнительные документы, в которых не было необходимости. Это не является нарушением. При регистрации у регистратора могут возникнуть сомнения в подлинности документов, если стоимость квартиры ниже кадастровой стоимости.
Представитель Ульянцева К.В. Баранова Н.Л., назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ иск не признала.
Истец Хаирнасов И.Х., ответчик Ульянцев К.В. на судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом судебной повесткой. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.
Суд, выслушав представителей Хаирнасова И.Х. Одинцова Ю.Г., Шафикова И.С., ответчика Латыпова Ф.М., ее представителя Анисимову Т.Н., ответчика - истца по встречному иску Миронову В.Т., ее представителя Галееву И.Н., представителя Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Юлдыбаеву С.С., представителя Ульянцева К.В. Баранову Н.Л., заслушав мнение прокурора Муратовой Е.М., полагавшей, что иск Хаирнасова И.Х. подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска Мироновой В.Т. следует отказать, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между Хаирнасовым И.Х.и ООО «Уфимская строительная компания» заключен договор об инвестировании строительства жилья №, согласно которого ООО «Уфимская строительная компания» обязуется передать, а Хаирнасов И.Х. принять и оплатить двухкомнатную <адрес> общей проектной площадью 8,4 кв.м., в том числе жилой площадью 33,6 кв.м. на 10 этаже жилого дома по <адрес> в квартале 1515А в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Хаирнасовым И.Х.и ООО «Уфимская строительная компания» подписан акт о передаче Хаирнасову И.Х. <адрес> общей площадью 54,5кв.м., стоимостью 1255600 руб.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Хаирнасов И.Х. является собственником <адрес> на основании договора об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено, сторонами не оспаривается, что решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска Латыповой Ф.М. о признании права собственности на <адрес> отказано. Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Латыпова Ф.М. выселена из <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Согласно ст.153, п.3 ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствие с п.4 ст.19 ГК РФ приобретение прав и обязанностей под именем другого лица не допускается.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Латыпова Ф.М. является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №.
Из ответа заместителя руководителя Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Клец П.В. от ДД.ММ.ГГГГ, справки № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденной руководителем Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Галуновым П.Б., следует, что дело правоустанавливающих документов №,364 от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, утеряно.
Латыпова Ф.М. не представила суду оригинал договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, пояснив, что не может его найти.
Из копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленной в деле правоустанавливающих документов № (02-04-01/240/2010-96,97) от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Ульянцев К.В., действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной Бачмановой Н.В., временно исполняющей обязанности нотариуса <адрес> Маматказиной И.Ю., от имени и в интересах Хаирнасова И.Х., продал Латыповой Ф.М. <адрес> за 900000 руб.
Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Латыпова Ф.М. передала Ульянцеву К.В. во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 700000 руб. Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Латыпова Ф.М. передала Ульянцеву К.В. во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 200000 руб.
Договор купли-продажи датирован ДД.ММ.ГГГГ, а денежные средства Латыповой Ф.М. переданы во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Суду не представлены доказательств наличия воли Хаирнасова И.Х. на отчуждение спорной квартиры. Доводы Хаирнасова И.Х. о том, что им не выдавалась доверенность Ульянцеву К.В. на заключение договора купли-продажи квартиры, суд находит обоснованным.
Согласно ответа нотариуса <адрес> Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ работала нотариус Маматказина И.Ю., временно исполняющая обязанности Бачманова Н.В., в этот день она не совершала нотариальных действий. Доверенность от имени Хаирнасова И.Х. в нотариальной конторе не оформлялась. ДД.ММ.ГГГГ реестровый номер 457 не использовался.
Доводы Латыповой Ф.М. о том, что она при заключении договора купли-продажи квартиры с Ульянцевым К.В. считала, что заключает договор с лицом, имеющим полномочия на заключение договора купли-продажи от имени собственника Хаирнасова И.Х. являются не убедительными, поскольку Латыпова Ф.М. поясняла суду, что к ней пришел Ульянцев К.В. в конце марта 2010 года, хотел продать за 1500000 руб., собственника квартиры она не видела, Ульянцев К.В. ей пояснил, что он в отъезде, скоро не будет, при этом за короткое время Ульянцев К.В. снижает сумму до 900000 руб. и они заключают договор купли-продажи, при том, что длительное время Латыпова Ф.М. состояла в споре по поводу данной квартиры.
Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между Ульянцевым К.В., действующим от имени и в интересах Хаирнасова И.Х. и Латыповой Ф.М. подлежит признанию недействительной.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не влечет за собой юридических последствий, следовательно, указанный договор не влечет за собой юридических последствий в виде приобретения Латыповой Ф.М. права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с п.3 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
ДД.ММ.ГГГГ между Латыповой Ф.М.и Мироновой В.Т. заключен договор купли-продажи <адрес>, Латыпова Ф.М. продала, а Миронова В.Т. купила спорную квартиру за 1800000 руб. Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что во исполнение указанного договора Миронова В.Т. передает Латыповой Ф.М. денежные средства 1800000 руб., а Латыпова Ф.М. передает Мироновой В.Т. спорную квартиру.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Миронова В.Т. является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №.
В соответствие с п.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что <адрес> выбыла из владения Хаирнасова И.Х. помимо его воли. Сделка по отчуждению чужого имущества не уполномоченным собственником лицом является ничтожной на основании ст. 302 ГК РФ) защиты его нарушенного права собственности.
В соответствие с ч.2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Миронова В.Т. не представила суду доказательств того, что она не знала и не могла знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, действовала при заключении сделки не осмотрительно. Как пояснила Миронова В.Т., при осмотре спорной квартиры, Латыпова Ф.М. показывала ей свидетельство о государственной регистрации права собственности в апреле 2010 года. Судом установлено, сторонами признано, что на тот момент свидетельство выдано с обременением ипотека, однако Миронова В.Т. пояснила, что она на это не обратила внимание. Миронова В.Т. не представила доказательств передачи денежных средств Латыповой Ф.М. за квартиру, пояснила, что, у них с Латыповой Ф.М. была договоренность о том, что произведет оплату за квартиру, если документы пройдут через регистрационную палату и она получит свидетельство о регистрации права, после регистрации договора и получения в Регпалате свидетельства о праве собственности на квартиру, передала Латыповой Ф.М. 1800000 руб. Денежные средства для оплаты за квартиру получила у своих знакомых под залог своей квартиры в <адрес> 1200000 руб., остальные скопила сама. Однако на сегодняшний день деньги не возвратила, квартиру не продала, остается там зарегистрированной на день рассмотрения дела.
Следовательно, требования Хаирнасова И.Х. о признании недействительными сделки от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже квартиры, заключенной между Ульянцевым К.В., действующим от имени Хаирнасова И.Х., и Латыповой Ф.М., сделки от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже квартиры, заключенной между Латыповой Ф.М. и Мироновой В.Т., восстановлении права собственности Хаирнасова И.Х. на квартиру подлежат удовлетворению. В удовлетворении встречного иска Мироновой В.Т. к Хаирнасову И.Х. о признании добросовестным приобретателем и собственником следует отказать.
В соответствии с п.1 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация возникновения и переход прав собственности на недвижимое имущество удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав, которое не является правоустанавливающим документом, а только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой.
Регистрирующим органом в подтверждение проведенной регистрации права собственности Мироновой В.Т. на <адрес> выдано свидетельство серии 04-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Таким образом, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В данном случае в действиях по проведению регистрации и выдаче свидетельства не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления государственного органа. Государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер и является лишь доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 1 ст. 2 указанного федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация сама по себе не влечет возникновения права на недвижимое имущество в отрыве от правоустанавливающего документа и сама по себе не может нарушать прав и законных интересов иных лиц.
В удовлетворении исковых требований Хаирнасова И.Х. к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> следует отказать.
Право собственности Мироновой В.Т. на <адрес> подлежит прекращению.
Согласно п.1, п.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Судом установлено, что право собственности на <адрес> принадлежит Хаирнасову И.Х. Исковые требования о выселении из спорного жилого помещения Мироновой В.Т. без предоставления другого жилого помещения, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В пользу Хаирнасова И.Х. с Латыповой Ф.М., Мироновой В.Т., Ульянцева К.В. подлежит взысканию государственная пошлина по 5933,33 руб.
Меры обеспечения иска в виде наложения ареста на квартиру, запрещении Отделу УФМС России по Республике Башкортостан в Советском районе г.Уфы ставить граждан на регистрационный учет по адресу: <адрес>, М.Губайдуллина, <адрес> подлежат отмене.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК Российской Федерации, суд
Решил:
В удовлетворении иска Хаирнасова Ильшата Халиловича к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, заключенный между Ульянцевым К.В., действующим по доверенности в интересах Хаирнасова И.Х., и Латыповой Ф.М..
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, заключенный между Латыповой Ф.М. и Мироновой В.Т..
Прекратить право собственности Мироновой В.Т. на <адрес>.
Восстановить право собственности Хаирнасова И.Х. на <адрес>.
Выселить Миронову В.Т. из <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска о признании добросовестным приобретателем и собственником <адрес> Мироновой В.Т. отказать.
Взыскать с Латыповой Ф.М., Мироновой В.Т., Ульянцева К.В. в пользу Хаирнасова И.Х. государственную пошлину по 5933,33 руб. с каждого.
Меры обеспечения иска в виде наложения ареста на <адрес>, запрещении Отделу УФМС России по Республике Башкортостан в Советском районе г.Уфы ставить граждан на регистрационный учет по адресу: <адрес>, по вступлении решения в законную силу, отменить.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Советский районный суд г. Уфы.
Судья: З.Н. Урманцева