дело №2-59/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 февраля 2011 г. г. Уфа
Советский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Турьяновой Т.М.
при секретаре Антипиной А.А.
с участием представителей истца ОАО КБ «Стройкредит» Бессарабовой Е.В., Холщевникова О.Г., представителя ответчиков Абдуллина Р.Р., Абдуллина Р.С. - Журавлева Р.А., Дынкиной Н.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества Коммерческий Банк «Стройкредит» к Абдуллину Р.Р., Абдуллину Р.С., Басистову В.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Стройкредит» и ООО «Легион»» был заключен Кредитный договор № согласно которому банк представляет заемщику кредит в форме возобновляемой кредитной линии с лимитом задолженности 55 000 000 рублей.
Плата за пользование кредитом установлена в размере 14,5 % годовых (впоследствии была увеличена до 24 % годовых). Дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору установлены ставки процентов за пользование текущим кредитом. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору установлена ставка процентов за пользование текущим кредитом 14,5% годовых. Дополнительным соглашениям № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору изменена ставка процентов за пользование текущим кредитом на 15,5% годовых. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору изменена ставка процентов за пользование текущим кредитом на 20% годовых. Дополнительным соглашениям № от ДД.ММ.ГГГГ. к Кредитному договору изменена ставка процентов за пользование текущим кредитом на 24% годовых и установлен конечный срок погашения всей задолженности. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО КБ «Стройкредит» заключило с Абдуллиным Р.С. договор об ипотеке (договор о залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, также договоры поручительства с Абдуллиным Р.Р. № от ДД.ММ.ГГГГ, с Басистовым В.А. № от ДД.ММ.ГГГГ, с Абдуллиным Р.С. № от ДД.ММ.ГГГГ
ОАО КБ «Стройкредит» обратилось в суд с иском к Абдуллину Р.Р., Басистову В.А., Абдуллину Р.С. о взыскании солидарно кредитной задолженности по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 63 726 894 руб 15 коп., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Абдуллину Р.С., а именно - нежилые помещения общей площадью 9 082,6 квадратных метров, расположенные по адресу: Россия, <адрес> <адрес>, включая все вещи (принадлежности), предназначенные для обслуживания указанной части здания и связанные с ней общим назначением, в том числе, но не ограничиваясь, холодильное, кондиционерное, вентиляционное и прочее оборудование, находящееся в названной части здания; права собственности земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемое здание, в габаритах здания пропорционально площади помещений в здании, принадлежащих на праве собственности Залогодателю по адресу, <адрес> <адрес>, реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов и установлении начальной продажной стоимости имущества в сумме 34 591 500 руб., указав в обоснование иска, что заемщик ненадлежащим образом исполняет обязательства по кредитному договору, не вносит платежи в счет погашения задолженности.
В отношении заемщика ООО «Легион» ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Республики Башкортостан введена процедура наблюдения. ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан требования ОАО КБ «Стройкредит» включены в реестр требований кредиторов третьей очереди ООО «Легион» в сумме 68 802 763 руб. 44 коп.
В дальнейшем ОАО КБ «Стройкредит» уточнило исковые требования, просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в сумме 63 415 466 руб. 53 коп, реализовать заложенное по договору об ипотеке (договор о залоге недвижимости) №/№ от ДД.ММ.ГГГГ имущество путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 58 578 000 руб.
В судебном заседании представители истца ОАО КБ «Стройкредит» Бессарабова Е.В., (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), Холщевников О.Г. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представители ответчиков Абдуллина Р.С., Абдуллина Р.Р. - Журавлев Р.А. (по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ), Дынкина Н.С. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) иск не признали, в связи с прекращением договора поручительства, заключенного Банком и Абдуллиным Р.Р., ничтожностью договора поручительства заключенного между Банком и Абдуллиным Р.С., незаключенностью договора ипотеки (залога недвижимого имущества), заключенного между Банком и Абдуллиным Р.Р. В удовлетворении исковых требованиях просили отказать.
Ответчики Абдуллин Р.Р., Абдуллин Р.С., Басистов В.А., в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.
Третьи лица Абдуллина А.А., конкурсный управляющий ООО «Легион» Еникеев Ф.Ф. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ч.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что ОАО КБ «Стройкредит» перечислило ООО «Легион» по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 55 000 000 руб., то есть выполнило свои обязательства надлежащим образом. В свою очередь, ООО «Легион» обязательства по уплате основного долга и процентов за пользование кредитными денежными средствами не исполняет.
В соответствии с условиями Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, условиями дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору заемщику был предоставлен транш в размере 55 000 000 рублей. Процентная ставка за пользование кредитными денежными средствами установлена подп. «б» п.2 дополнительно соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору в размере 14,5% годовых, а с учетом подписанных в последующем дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору - 15,5% годовых, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору - 20% годовых, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ - 24% годовых, срок возврата кредита установлен подп. «г» п.2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а с учетом подписанного в последующем дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ- не позднее ДД.ММ.ГГГГ
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом ответчиками были заключены:
- Договор об ипотеке (договор о залоге недвижимости) с Абдуллиным Р.С. № от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В силу ст.810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ООО «Легион» обязательства по уплате основного долга по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ не выполнило. Не в полной мере исполнены и обязательства по уплате процентов за пользование названными кредитными денежными средствами и уплате возникшей в связи с этим неустойки.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исполнение обязательств заемщика по кредитному договору было обеспечено поручительством Абдуллина Р.С., Абдуллина Р.Р., Басистова В.А.
В силу п.1 ст. 329, п.1 ст. 365 ГК РФ, поручительство представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств перед кредитором другого лица.
Согласно ст. ст. 361, 363 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Объем обеспечиваемых по договорам поручительства заключенный с Абдуллиным Р.Р. № от ДД.ММ.ГГГГ, с Басистовым В.А. № от ДД.ММ.ГГГГ, с Абдуллиным Р.С. № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует объему обязательств заемщика, определенных в кредитном договоре.
Доказательств погашения в полном объеме имеющейся задолженности заемщика перед Банком поручители в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представили.
Исходя из положений ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно.
На основании ст. 323 ГК РФ, при солидарной ответственности должников, кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого их них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Согласно представленного расчета, задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет:
35 000 000 руб. - задолженность по основному долгу,
20 000 000 руб. - просроченный основной долг,
414 246 руб. 58 коп. - проценты,
6 499 398 руб. 77 коп. - просроченные проценты,
236 712 руб. 33 коп. - проценты по просроченному основному долгу,
640 000 руб. - пени за просрочку погашения основного долга,
625 108 руб. 86 коп. - пени за просрочку погашения процентов.
Всего: 63 415 466 руб. 53 коп.
Суд находит указанный расчет достоверным и объективным, ответчиками данный расчет не оспаривается.
Следовательно, с Абдуллина Р.С., Абдуллина Р.Р., Басистова В.А. подлежит взысканию cолидарно в пользу ОАО КБ «Стройкредит» задолженность в сумме 63 415 466 руб. 53 коп.
Довод ответчика Абдуллина Р.С. о ничтожности договора поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и банком, является не обоснованным, подлежит отклонению.
Возражая против удовлетворения иска Абдуллин Р.С. ссылается на ч.3 ст. 182 ГК РФ, указывая, что договор поручительства подписан представителем по нотариальной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ - Абдуллиным Р.Р. Считает, что поскольку, на момент заключения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Абдуллин Р.Р. являлся единственным участником заемщика ООО «Легион», Абдуллин Р.Р. как представитель Абдуллина Р.С. совершил безвозмездную сделку в отношении себя лично.
В соответствии с п.1.ст 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом установлено, что Абдуллин Р.Р. не является стороной договора поручительства, а выступает в качестве представителя Абдуллина Р.С. по доверенности, а потому данная сделка не может считаться заключенной представителем в отношении себя лично. Таким образом, договор поручительства не противоречит указанной норме права и не может быть признан ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.
Также, исполнение обязательств по кредитному договору было обеспечено представлением в залог имущества, принадлежащего Абдуллину Р.С., по договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Доводы представителя Абдуллина Р.С. о незаключенности договора об ипотеке№№ от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с подписанием дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ от имени Абдуллина Р.С. на основании нотариально оформленной доверенности Абдуллиным Р.Р суд считает несостоятельными по основаниям изложенным выше.
Ссылка Абдуллина Р.С. о том что банк и залогодатель в установленном законом порядке не достигли соглашения и не внесли в договор залога соответствующие изменения по установлению нового срока погашения кредита по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ является не состоятельной.
Судом установлено, что банком и заемщиком - ООО «Легион» ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение № к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в котором устанавливался новый график поэтапного погашения задолженности. В тоже время, ДД.ММ.ГГГГ между банком и залогодателем-Абдуллиным Р.С. было подписано дополнительное соглашение № к договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указывались идентичные условия по графику погашения задолженности.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Отсюда, условия договора ипотеки (залога недвижимости) должны полностью соответствовать условиям обеспеченного им обязательства.
Из материалов дела следует, что при изменении существенных условий основного обязательства в договор ипотеки (залога недвижимости) регулярно вносились соответствующие изменения, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к нему.
Ссылка Абдуллина Р.С. о том что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, в связи наличием брачного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.2.5. которого, заложенное имущество (по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ) находится в собственности Абдуллиной А.А. не обоснована.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Ответчик не представил суду доказательства о перерегистрации права собственности на имя Абдуллиной А.А. В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости и земельные участки, подтверждающие наличие у Абдуллина Р.С. права собственности на имущество, заложенное по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Подпунктом «д».п.2.1. договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность залогодателя соблюдать все условия договора в том числе: с момента подписания договора не передавать предмет залога в залог третьим лицам, без письменного согласия на то залогодержателя не осуществлять сделок купли-продажи, передачи предмета залога во владение или пользование третьим лицам, включая аренду (лизинг), безвозмездное пользование и сервитут, или других действий по отчуждению и (или) обременению предмета залога правами третьих лиц. Доказательства согласия банка о передаче объекта недвижимости суду не представлены.
Из п. 3 ст. 308 ГК РФ следует, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Из чего следует, что ответственность из договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве стороны обязательства. В данном случае, стороной по договору об ипотеке является Абдуллин Р.С.
Довод представителя ответчика Абдуллина Р.Р. о прекращении договора поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с незаключенностью договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным.
Поскольку выдача кредита была обеспечена залогом недвижимого имущества по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего Абдуллину Р.С. на праве собственности, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также признается судом правомерным в силу его соответствия нормам ст.348 ГК РФ.
В соответствии с п.1. ст.349 ГК РФ, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу ст.350 ГК РФ, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества, на которое обращается взыскание, для целей продажи его с публичных торгов.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно, дополнительному соглашению № от 20.07. 2009 г. к договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость предмета залога установлена сторонами 34 591 500 рублей.
Абдуллин Р.С. заявил несогласие с оценкой стоимости недвижимости имущества, содержащейся в договоре, поскольку полагает, с момента подписания дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время она существенно изменилась ввиду ослабления последствий финансового кризиса, в подтверждение прилагает Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ИП М.Р.Р. начальная продажная стоимость имущества в котором установлена 120 000 000 руб.
ОАО КБ «Стройкредит» просит установить начальную продажную стоимость имущества определенную в отчете № выполненного <данные изъяты> в сумме 58 578 000 рублей.
Так как между сторонами возник спор о цене заложенного имущества, для определения ее рыночной стоимости по ходатайству представителя Абдуллина Р.С. судом была назначена экспертиза, которая поручена <данные изъяты>
В соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным <данные изъяты> сумма начальной продажной стоимости имущества составляет 96 058 039 руб.
Представителями истца заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы по оценке стоимости заложенного имущества.
Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Суд удовлетворил ходатайство истца в связи с представлением представителями истца аргументов и специальных пояснений о необходимости проведения повторной экспертизы, а также в связи с возникшими сомнениями в правильности заключения эксперта, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов.
Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному <данные изъяты> начальная продажная стоимость заложенного имущества определена в сумме 58 340 000 рублей. В связи с получением экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному <данные изъяты> истец просит установить начальную продажную стоимость имущества в соответствии с результатами повторной экспертизы в сумме 58 340 000 рублей.
Согласно с п.1 ст. 85 ГК РФ, эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу; явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.
Согласно ст.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Оценив представленное заключение экспертов <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, суд не усматривает его несоответствия положениям ст. 86 ГПК РФ, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действующим стандартам оценки, влекущего вывод о недостоверности указанного заключения или возникновение каких-либо сомнений в выводах экспертов, что повлекло бы невозможность его использования в качестве доказательства по делу.
При определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертами использованы общие технические характеристики исследуемого объекта, произведен учет всех факторов, существенно влияющих на рынок исследуемых видов имущества в целом. Экспертом установлены качественные характеристики помещения, осуществлен сбор данных и анализ продаж аналогичных объектов.
В судебном заседании эксперт <данные изъяты> С.Н.П. пояснила, что объект оценки размещает в себе различные виды зданий - административно-торговые, отапливыемые, не отапливаемые. В результате урагана были определены износы здания. Есть здания не пригодные для сдачи в аренду - 3 789,4 кв.м., это примерно 30% здания невозможно сдать в аренду, поскольку они находятся в аварийном состоянии. Средняя цена торговых помещений - 14 491 за 1 кв.м. Начальная продажная стоимость заложенного имущества определена в сумме 58 340 000 руб., при выводе итоговой суммы она отказалась от доходного подхода, так как часть помещения не может быть сдана в аренду. Для каждого вида помещения ставки брала отдельно, для отапливаемых отдельно, для складских отдельно.
С учетом изложенного, проанализировав заключение экспертов <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, сопоставив его с другими доказательствами по делу, в том числе с отчетом № выполненного <данные изъяты> суд полагает, что оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов не имеется, в выводах экспертов отсутствуют противоречия.
Представитель ответчика Абдуллина Р.С.- Журавлев Р.А. считает экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное, <данные изъяты> обоснованным.
Оценив экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное <данные изъяты> суд пришел к выводу, о его не соответствии требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действующим стандартам оценки. В заключении эксперта не указаны точное описание объекта. Технические и качественные характеристики (физические свойства, износ, устаревание,) не соответствуют действительности, износ определен в соответствии с данными указанными в технических паспортах. Фактический износ объектов на момент проведения экспертизы не рассчитывался. Ставка арендной платы рассчитывалась для административных, торговых и складских помещений в общем, без учета того, что часть помещений находятся в аварийном состоянии или требуют значительных финансовых вложений и не может использоваться на момент оценки для сдачи в аренду без проведения капитального ремонта. Объекты - аналоги примененные в заключении эксперта не корректные, по показателям не аналогичны оцениваемому объекту.
В соответствии с п.6. ч. 2 Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №) (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 256), итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Согласно п. 20 ФСО № оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Согласно п. 23 ФСО № затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Экспертом безосновательно не применен затратный подход.
Данные нарушения привели к существенному увеличению рыночной стоимости имущества.
В судебном заседании эксперт <данные изъяты> К.А.Н. пояснила, что сама лично выезжала на объект оценки, имеется два земельных участка, объект находится при въезде в город. Объект является высокодоходным, все площади были сданы для продажи товаров. Объект уникален для <адрес>. Оценка стоимости имущества составила 96 058 000 руб. Указала, что доходный подход при оценке имущества не применяла. Помещения для оценки взяты как торговые так и складские, не приносящие доходы.
Оценив отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ИП М.Р.Р. суд пришел к выводу о его не соответствии требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действующим стандартам оценки.
Cогласно п. 8. Федерального стандарта оценки N 3"Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 254, в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.
В отчете отсутствуют фотографии и описания всех объектов. Оценщик не проводил обследование зданий на месте. Износ определен в соответствии с данными указанными в технических паспортах. Фактический износ объектов на момент проведения экспертизы не рассчитывался. Ссылки на источник информации по всем аналогам отсутствует (виртуальные аналоги).
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования Открытого акционерного общества Коммерческий Банк «Стройкредит» к Абдуллину Р.Р., Абдуллину Р.С., Басистову В.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество подлежат удовлетворению.
На основании ст.98 ГПК РФ, с Абдуллина Р.Р., Басистова В.А., Абдуллина Р.С. в солидарном порядке в пользу ОАО КБ «Стройкредит» подлежит взысканию в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 60 000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Открытого акционерного общества Коммерческий Банк «Стройкредит» - удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с Абдуллина Р.Р., Басистова В.А., Абдуллина Р.С. в пользу ОАО КБ «Стройкредит» задолженность по Кредитному договору № от «23» сентября 2008 года в сумме 63 415 466 руб. 53 коп., включая: 35 000 000 руб. - задолженность по основному долгу, 20 000 000 руб. - просроченный основной долг, 414 246 руб. 58 коп. - проценты, 6 499 398 руб. 77 коп. - просроченные проценты, 236 712 руб. 33 коп - проценты по просроченному основному долгу, 640 000 руб. - пени за просрочку погашения основного долга, 625 108 руб. 86 коп. - пени за просрочку погашения процентов.
Обратить взыскание на заложенное имущество по Договору ипотеки № от «23» сентября 2008 года, заключенному в г. Уфе между ОАО КБ «Стройкредит» и Абдуллиным Р.С., путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную стоимость имущества, заложенного по Договору ипотеки (Договору о залоге недвижимости) № от «23» сентября 2008 года, заключенному в г. Уфа между ОАО КБ «Стройкредит» и Абдуллиным Р.С. в сумме 58 340 000 рублей.
Взыскать в солидарном порядке с Абдуллина Р.Р., Басистова В.А., Абдуллина Р.С. в пользу ОАО КБ «Стройкредит» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней, через Советский районный суд г. Уфы.
Судья Т.М. Турьянова.